Инвестор ушел по-английски
Британская Spicer Oppenheim, с которой власти Петербурга на ПМЭФ-2015 торжественно подписывали соглашение о строительстве моста в створе Яхтенной улицы, выбывает из проекта.
Инвестор отказался подтверждать свою финансовую состоятельность, и теперь уже вряд ли уложится в жесткий дедлайн подготовки к мундиалю. Впрочем, замену в Смольном уже нашли – построить мост за 2,4 млрд рублей предлагают ряду банковских структур и Группе ЛСР Андрея Молчанова.
О том, что британская компания Spicer Oppenheim Limited, по всей видимости, не будет участвовать в строительстве пешеходного моста в створе Яхтенной улицы «Строительному Еженедельнику» рассказал источник в Комитете по инвестициям.
По словам источника, Комитет выслал инвестору перечень документов, требующихся, согласно постановлению правительства, для присвоения статуса стратегического инвестора. Документы требовались, чтобы у Смольного была возможность на внеконкурсной основе отдать англичанам землю, прилегающую к створам моста под коммерческое использование. Одним из важнейших документов в пакете был запрос сведений о финансовой состоятельности компании, то есть инвестор должен был документально подтвердить, что у него есть средства на реализацию проекта.
«Полный пакет документов должен был быть предоставлен инвестором до 1 августа 2015 года, однако документы мы так и не получили», - говорят в Комитете по инвестициям. При этом в финансовой состоятельности Spicer Oppenheim (сначала Комитет по инвестициям заявлял в качестве инвестора монегасков Scp Basillique, но затем заявил об аффилированности этих компаний) Смольный ничуть не сомневался в июне, когда на ПМЭФ-2015 года свои подписи под соглашением ставили губернатор Георгий Полтавченко и глава Spicer Oppenheim Пол Ярвис. Компания намеревалась оказать содействие в реализации проекта и обеспечить его финансирование в размере 100 млн EUR.
«Если инвестор очень поторопится и предоставит документы прямо сейчас, у него есть шанс не выпасть из проекта», - отмечают в Комитете по инвестициям. Но по факту признаются – шансов, с учетом длительных процедур оформления документов, практически нет. При этом в комитете уверяют, что строительство моста так или иначе начнется до конца года. «Мы совместно с профильными комитетами разработали и утвердили «дорожную карту» мероприятий по строительству Яхтенного моста. Проектная документация подготовлена, получено положительное заключение экспертизы по технической части проекта и сметной документации. Срок реализации проекта – май 2017 года», - рассказывала глава комитета Ирина Бабюк. Как это удастся провернуть – пока непонятно. Обычно только подготовка конкурса занимает не менее полугода, кроме того, только в последних числах августа Комитет по госзаказу объявил конкурс на подготовку рабочей документации для пешеходного моста в створе Яхтенной улицы, то есть чертежей, по которым будет вестись строительства. На разработку чертежей у победителя конкурса будет целый год – до 5 декабря 2016 года. Кроме того, до сих пор не решен имущественный статус земли, примыкающей к сходам с моста.
За интересантами на проект Смольному далеко ходить не пришлось. В начале сентября на заседании штаба по метростроению глава КРТИ Сергей Харлашкин рассказал, что комитетом уже ведутся переговоры с несколькими потенциальными инвесторами на возведение пешеходного моста, имена инвесторов глава комитета не назвал. Но по данным «Строительного Еженедельника» речь идет о ряде банковских структур, а также Группе ЛСР Андрея Молчанова, с которой у нынешнего руководства строительного блока Смольного установились теплые
отношения. В ближайшей перспективе этот коллаборационизм сможет породить проект строительства линии частного трамвая в Красногвардейском районе (появится к первому кварталу 2017 года), ряд тоннелей и развязок на Обводном канале стоимостью 37 млрд рублей, а также линии ЛРТ до Всеволожска и от станции метро «Южная» до Колпино.
Экспертиза утвердила сметную стоимость моста в 2,4 млрд рублей (еще в марте в комитете оценивали стоимость объекта в 1,8 млрд) и если в ближайшие месяцы город не найдет инвестора под концессию, то эти деньги придется срочно изыскивать в уже секвестрированном донельзя бюджете или просить у федералов. Кстати, отказаться от частных денег и строить мост за счет налогоплательщиков предлагал еще Марат Оганесян.
СПРАВКА:
Строительство километрового моста через северный рукав Невы в створе Яхтенной улицы в Смольном задумали еще в 2013 году. Ему отводилась важная роль – наряду со станцией «Новокрестовская» взять на себя пешеходные потоки в дни проведения матчей на Зенит-Арене. Изначально власти города предполагали на высоте 17 м от воды построить двухэтажный разводной мост с магазинами «на борту».
Однако этой зимой 2014 года, после обострения геополитического кризиса и роста курса валют, архитектурный стиль моста претерпел существенные изменения. Он стал одноэтажным и неразводным, но, правда, поднялся на высоту 52 м. Соответственно сократились и торговые площадки объекта с 20 тыс. до 7 тыс. кв. м.
В 2011 году в Санкт-Петербурге был введен 1 дата-центр. Linxdatacenter реализовал свой проект на территории бизнес-центра «Скай Трейд». Он занимает 9 000 кв.м и является крупнейшим Центром обработки данных в Петербурге (1500 серверных шкафов).
По данным ТК «Миран», на сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует более 20 дата-центров, из них лишь 5 ЦОД соответствуют уровню Tier 3. При этом около 10 являются площадками для взаимодействия операторов и 10 – для корпоративных клиентов. "В 2012 году будет запущен 3-й Tier 3 дата-центр «Селектел» в Невской Дубровке" , - говорят в ТК "Миран".
В компании также отметили, что вторая очередь дата-центра «Селектел» в Невской Дубровке (дата-центр «Дубровка 2», вторая половина комплекса «Региональный вычислительный центр») была запущена 8 июля 2011 года. В серверных помещениях центра сосредоточено 250 серверных шкафов (стоек). Комплекс является крупнейшим дата-центром Северо-Западного региона. В совокупности в нем сосредоточено 490 серверных шкафов 47U, 5МВт мощности и 1550 кв.м. площади серверных помещений.
Окупаемость коммерческого ЦОД в Санкт-Петербурге составляет около 6 лет. Инвестиции в дата-центр уровня Tier 3 составляют $15-25 тыс. на кв.м.
Давно работающие на рынке и хорошо зарекомендовавшие себя дата-центры, например, «Петерсервис», заполнены на 100%. Заполняемость относительно недавно введенных в эксплуатацию дата-центров (запущенных 1-2 года назад) составляет около 40-70%. В целом уровень заполняемости по рынку варьируется от 50% до 100%.
На рынке дата-центров Санкт-Петербурга сохраняется тенденция превышения уровня предложения над спросом. Количество реально заключенных сделок находится на уровне 1-2 в месяц, при этом операторы дата-центров встречаются с 3-5 потенциальными арендаторами в неделю, телефонных переговоров проводится в несколько раз больше. Причиной такой разницы является длительный период принятия решения арендатором, а затем переезд. Таким образом, от момента подписания договора до реальной установки оборудования может пройти от нескольких месяцев до года.
Но рынок коммерческих ЦОД в России развивается достаточно активно, что оказывает влияние и на формирование спроса.
По-прежнему аренда юнита (collocation) является одной из самых востребованных услуг в коммерческих дата-центрах в Санкт-Петербурге. В 2011 году стоимость предоставления данной услуги снизилась в связи с увеличением конкуренции и составляет сейчас около 1,5-2,5 тыс. рублей за юнит. Относительно новыми услугами на рынке ДЦ являются облачные вычисления и аренда приложений.
В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах будет расти на 10-15% в год.
Как говорят специалисты, несмотря на относительно слабый спрос и жесткую конкуренцию, количество дата-центров на рынке будет увеличиваться, причем возможно появление крупных ЦОД (свыше 5 тыс. кв.м. и более).
Стоимость услуг, предоставляемых коммерческими дата-центрами в
Рынок коммерческих дата-центров развивается, возрастающая конкуренция способствует увеличению набора услуг и повышению их качества, уменьшению времени реакции на запросы, организации оригинальных акций для арендаторов.
Относительно новые услуги, такие как аренда приложений, облачные вычисления еще не проникли на массовый рынок. В ближайшие несколько лет спрос на услуги, связанные с арендой вычислительных мощностей в дата-центрах, будет расти на 10-15% в год. В настоящее время основными заказчиками подобной услуги выступают фирмы, занимающиеся web-программированием, web-дизайном, разработкой Интернет-приложений, on-line игр и тд., а так же компании, у которых собственные корпоративные сервера которых нуждаются в обновлении.
Существует небольшое количество заказов по аренде вычислительных мощностей для «1С», но с появлением новой версии программы количество обращений увеличивается. Рынок подобных услуг сейчас развивается, и есть вероятность, что он станет массовым.
Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко дал поручение главе КГИОП подготовить изменения в действующее законодательство в части дальнейшего ужесточения условий сноса зданий в историческом центре Санкт-Петербурга.
Об этом сообщила пресс-служба комитета по государственному контролю использованию и охраны памятников.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков с сомнением относится к данной инициативе. «Данные действия новой городской администрации в целом направлены в русле ужесточения контроля и регулирования инвестиционного процесса в Петербурге. В иной ситуации это, наверное, было бы неплохо, - считает г-н Лучков. - Но в отсутствие комплексного и концептуального подхода к развитию города, политика «завинчивания гаек» вряд ли улучшит инвестиционный климат и позволит достичь требуемых целей».
Сказать, что ужесточение условий сноса зданий кардинально повлияет на рынок недвижимости, нельзя, - считают опрошенные эксперты. Так, коммерческий директор ООО "Центр Согласований" Ольга Морозова отмечает, что «существует различие между сносом зданий, являющихся объектами культурного наследия, и сносом зданий, таковыми не являющимися, но расположенными в историческом центре. Снос зданий, являющихся объектами культурного наследия, запрещен и сейчас, однако возможно осуществление хозяйственной деятельности, не создающей угрозы утраты памятника, что может допускать и его реконструкцию». При этом по ее мнению, существующее законодательство достаточно жестко регламентирует возможность сноса зданий в историческом центре Петербурга, а проблема смещается в сферу контроля за реализацией закона.
Важные акценты
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает, что на сегодняшний день в центре Петербурга нельзя сносить здания за исключением тех, которые находятся в «необратимой аварийности» либо не являются историческими. Причем, каким параметрам должны соответствовать такие объекты, не совсем понятно. Единственный способ ужесточения законодательства – это уточнение того, что под таким определением имел ввиду законодатель. При этом важно, чтобы данные уточнения были прописаны в законе, только инициативы города здесь недостаточно.
Игорь Лучков добавляет, что при корректировке законодательства акцент стоит сделать на уточнении правил, процедур и принципов постановки зданий на учет, а также требований АРЗ при передаче объектов на реконструкцию и реставрацию. При этом постараться исключить субъективизм и «перестраховку» чиновника.
Еще одна проблема, касающаяся сноса зданий – это недоверие к экспертизам, которые проводят инвесторы перед сносом здания. «Необходимо четко прописать порядок, по которому должна проходить экспертиза, и кто ее должен проводить. Это в какой-то степени может уберечь от сноса исторически ценные здания», - предполагает Дмитрий Некрестьянов.
Инвесторы находят поддержку
Эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор ASTERA Людмила Рева подчеркивает, что центр Петербурга заметно ветшает, внесение зданий в список памятников культурного наследия не решает эту проблему. К сожалению, у города нет достаточных средств для поддержания памятников в должном состоянии. Путем спасения может быть только снятие охранных обязательств КГИОП с целого ряда объектов, расположенных в центре, это позволит привлечь инвестора, который за счет реконструкции интегрирует здание в современную общественную и деловую среду. «Возвращение зданиям статуса памятника может сказаться на ходе реализации запланированных проектов, инвесторы будут вынуждены пересмотреть концепции или вообще отказаться от проектов», - подытоживает спикер.
С оптимизмом смотрит на более активное привлечение инвесторов к работе в центре города и менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. На рынке есть не единичные примеры достаточно удачных реконструкций исторических зданий и создания на их основе объектов недвижимости, пусть и не максимально эффективных, но достаточно качественных. «Создание новых качественных объектов недвижимости на основе исторических зданий возможно, однако зачастую более сложно и дает менее выгодный/эффективный объект недвижимости», - считает г-н Кокорев.
Прибыль на первом месте
Инвестору важна прибыльность объекта, а также возможность эксплуатации. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что эксплуатационные расходы исторических зданий покрываются либо за счет коммерческих функций, либо за счет дотирования государством. Наиболее верным шагом, по его мнению, является вариант сохранения исторического внешнего вида здания. При этом внутренние характеристики инвестор вправе изменить с соответствии с необходимым функционалом.
При этом директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова высказывает и довольно справедливые сомнения. Она говорит, что в городе много исторически интересных домов, где располагаются многокомнатные коммунальные квартиры, от которых здание разрушается изнутри. И если такие дома расселить и восстановить под гостиницы, элитные квартиры, от них было бы больше пользы. Но, к сожалению, для большинства инвесторов легче снести объект и построить на его месте новый, нежели провести дорогостоящую реконструкцию дома.
Вопрос с объектами недвижимости в историческом центре, скорее всего, будет оставаться волнующей темой для всех петербуржцев еще не один год. И наверно, пока этот вопрос не станет одним из важнейших в политике города, все рассуждения консультантов, желания инвесторов, резкие высказывания градозащитников будут оставаться нормой.
Анастасия Лепехина
Мнения:
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев
Скорее всего, инвесторы не пострадают от решения об ужесточении условий сноса, вероятнее они будут вкладывать средства в более подходящие объекты. С другой стороны, сам город может пострадать от такого решения, так как исторические здания без реконструкции будут постепенно ветшать, что может привести и к разрушению объектов, на восстановление которых потребуются гораздо большие средства. Поэтому сохранение исторических зданий именно в первоначальном виде не всегда является важнейшей задачей.
Менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев
Девелопмент в центре города не прекратится. Однако девелоперы, которые предпочитают создавать новые современные проекты, будут существенно ограничены в выборе площадок для развития. Вероятно, это также позволит активнее вовлекать в процесс строительства промышленные и депрессивные территории у центра города, которые пока развиваются не так активно как территории непосредственно в центре.
Член Комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, советник NAI Becar Игорь Лучков
Сегодня городу остро необходим сбалансированный подход к регулированию рынка: ужесточение отдельных сторон (а в данном вопросе проблемы очевидны), должны компенсироваться либерализацией и улучшением ситуации для бизнеса в других. Иначе этот процесс рискует обернуться дополнительным барьером, очередным усилением роли чиновника, новыми, изощренными и более дорогими схемами обхода, оттоком и без того уходящего частного капитала.