Выход из плоскости


13.03.2007 13:11

До 2025 года согласно действующему Генеральному плану Санкт-Петербурга планируется вовлечь в хозяйственный оборот примерно 25 процентов земельных участков, занятых плоскостными коллективными автостоянками (КАС). Чтобы согнанные с насиженных мест гаражники не «расползлись» по дворам, городским властям необходимо решить вопрос предоставления им альтернативных парковочных площадок.По данным ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей», на сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует около 750 открытых охраняемых автостоянок, около 100 капитальных гаражей и паркингов, примерно 450 коллективных гаражных автостоянок. Все это дает городу примерно 300 тыс. машиномест. Учитывая, что, по данным Управления ГИБДД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, на начало текущего года в городе было зарегистрировано 1,5 млн транспортных средств, 1 млн из которых – частный автотранспорт, «бездомными» остается 70 процентов автомобилей.
Проблема организации парковок для личного автотранспорта петербуржцев с каждым годом приобретает все большую остроту. Городская инфраструктура оказалась не готова к резкому увеличению автопарка – сейчас в Петербурге количество частных автомобилей перевалило за миллион, и с каждым днем эта цифра растет. Что это значит в масштабах города, можно увидеть в каждом дворе: заполненные машинами внутриквартальные проезды, газоны и детские площадки – привычный урбанистический пейзаж.
ПропорциЯ сноса
Губернатор Валентина Матвиенко неоднократно заявляла, что боксовые гаражи, строительство которых активно велось в 50-70-е годы прошлого века, не соответствуют облику современного мегаполиса. Но помимо эстетического аспекта существует и градостроительный – часть территорий, которые выделялись для строительства КАС, по новому Генплану подлежат освоению.
Плоскостные гаражи являются одними из наименее эффективных по использованию территории объектов. По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, плоскостные гаражи в общей сложности занимают в Санкт-Петербурге территорию порядка 980 га. Зарегистрировано порядка 450 гаражных кооперативов, каждый из которых занимает 2-3 земельных участка. Наибольшее количество КАС зарегистрировано на территории Красносельского, Фрунзенского и Московского районов.
Примерно четверть всех плоскостных гаражей по генплану подлежит сносу, однако какие именно КАСы пойдут под бульдозер, а какие благополучно доживут до 2025 года, пока точно не скажет никто. Поэтому до конца марта в Петербурге силами районных администраций и архитекторов районов совместно со специалистами КУГИ и КЗРиЗ будет проводиться инвентаризация всех имеющихся автостоянок. После этого станет ясно, кому из автовладельцев придется расстаться со своим гаражом. Пока эта работа не проведена, многие владельцы гаражей в КАСах мучаются от неопределенности: придется ли искать новое жилище для своем машины или можно рассчитывать еще на 15-20 лет спокойной жизни. Если на территории КАС не предполагается строительство до 2025 года, договоры аренды земли будут продлены на 10 лет.
«После инвентаризации мы сможем четко сказать, какие из КАСов попадают в зону нового строительства, какие – нет. Если же попадают частично, то с руководством кооперативов и районными архитекторами будет проводиться работа по корректировке границ участков размещения КАС и разрешения вопроса парковок для тех автовладельцев, чьи гаражи пойдут под снос, – отметил вице-губернатор Александр Вахмистров на совещании, посвященном этому вопросу. «Хотим мы этого или не хотим, но примерно четверть владельцев гаражей мы огорчим, зато успокоим оставшиеся 75 процентов», – заявил он.
Гаражи по вертикали
Владельцы сносимых плоскостных гаражей не должны в буквальном смысле оказаться на улице. Вряд ли и без того заставленные дворы смогут принять дополнительную порцию безгаражных автомобилей. Альтернатив плоскостным гаражам несколько: строительство многоуровневых паркингов с привлечением средств КАСов, организация новых открытых автостоянок для членов гаражных кооперативов, а также предоставление площадок для строительства новых блочных гаражей (но в этом случае придется вносить изменения в решение городского штаба благоустройства о запрете строительства блочных гаражей).
Строительство многоэтажных паркингов взамен плоскостных гаражей, по мнению петербургских чиновников, является самым перспективным путем решения этой проблемы. Они внешне более привлекательны и более выгодны в плане землепользования. Более того, вице-губернатор Александр Полукеев отметил, что было бы неплохо заменить такими строениями и те КАСы, которые не попали в зоны строительства КАД и ЗСД. «Там, где не предполагается застройка, надо предлагать кооперативам самим выходить с инициативой строительства многоэтажных паркингов», – отметил Александр Полукеев.
В случае если владельцы гаражей в КАСах проявят интерес к сотрудничеству, земля под строительство паркингов будет выделяться целевым назначением и объект будет освобожден от отчислений в бюджет, если будет построен в нормативные сроки – три года. Таким образом, место в паркинге достанется новому владельцу по себестоимости. Кроме того, льготным категориям автовладельцев – инвалидам, ветеранам, пенсионерам – город готов по минимальной стоимости предоставлять места либо на открытых охраняемых автостоянках, либо в муниципальных многоэтажных паркингах, которые еще предстоит построить. Представители гаражных кооперативов такой подход к решению проблемы одобрили. Пока не обсуждался вопрос компенсаций. Видимо, его отложили на апрель, когда районы предоставят перечень участков, предназначенных для регенерации.
Комплексный подход
востребован
Решение проблемы переселения плоскостных гаражей является лишь одной из составляющих в комплексе мероприятий по размещению автостоянок и паркингов. В Петербурге уже были прецеденты создания городских «парковочных» программ. Так, в 1996 году была принята к реализации схема размещения автостоянок до 2001 года, на смену ей пришла программа строительства паркингов на 2002-2005 годы, которая впоследствии была продлена до 2007 года. Сейчас создана рабочая группа по разработке проекта концепции по хранению транспортных средств на территории Санкт-Петербурга. Как сообщил вице-губернатор Александр Вахмистров, в течение месяца эта концепция должна быть представлена на рассмотрение городского правительства. Пока инициаторами строительства паркингов зачастую выступают коммерческие организации, которые самостоятельно разрабатывают и воплощают в жизнь свои адресные программы. Но появление официальной городской концепции бизнесменами приветствуется.
«Проблема парковок существовала вчера, есть сегодня и будет завтра, если срочно не предпринимать серьезных действий. Должна быть разработана программа, с перспективой на 3-5 лет. Компании, которые заинтересованы в строительстве паркингов, могли бы принять активное участие как в разработке программы, так и в ее реализации, считает Владимир Жуков, заместитель генерального директора по капитальному строительству ЗАО «Управляющая компания РосПолиТехГруппа». – Когда в городе появится программный продукт, который позволит ориентироваться в границах города и административных районов, компаниям будет проще заниматься реализацией подобных проектов».
Пока строительство паркингов в Петербурге не имеет массового характера – за весь прошлый год было введено в строй всего около 20 гаражей, включая парковки и заглубленные автостоянки в жилых домах и торговых комплексах. Спрос же на такие объекты очень высок. В настоящее время себестоимость строительства коммерческого паркинга оценивается специалистами в 0-600 за кв. метр, цена продажи машиноместа в зависимости от типа паркинга – -20 тыс. «Сейчас ситуация с паркингами такова, что покупатели буквально выстраиваются в очередь, чтобы приобрести машиноместо или бокс», – отмечает начальник отдела продаж ООО «ПрофСервис» Павел Коротков.
Разработка городской программы строительства паркингов не единственный шаг в «одомашнивании» частных автомобилей. КГА дано поручение согласовывать проекты строительства жилья класса «Комфорт» и выше при условии обеспечения парковочных мест из расчета как минимум одна машина на квартиру. Что касается проектов строительства жилых домов классами ниже, здесь будут предусматриваться парковки в соответствии с расчетными нормами.

Вероника Шеменева





06.03.2006 14:52

В Петербурге прошел Петербургский ипотечный форум. Его участники, представители банков и строительных компании со всей России, обсуждали возможность активизации кредитования строительной индустрии. Вывод, к которому пришли предприниматели, - рынок будет развиваться вопреки помехам, возникшим после принятия закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».

Первый Петербургский ипотечный форум прошел 1 марта под эгидой правительства города. Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга, и президент форума рассказал о планах по строительству нового жилья и планируемых мерах по дебюрократизации рынка.


«В одном городе программу по доступному и комфортному жилью решить сомнительно», - отметил в своем докладе вице-губернатор Александр Вахмистров. Говоря о тезисе «комфортность», он заметил, что понимает комфортность как многообразие форм и проектов, должна быть «палитра разных видов жилья и квартир, и жилье должно соответствовать безопасности». А застройка кварталов должна быть комплексной. Тезис «доступность» - это разнообразие, во-первых, возможностей приобретения жилья и, во-вторых, оптимальная рыночная цена. «Вообще надо понимать, что цена жилья - это баланс между предложением и спросом. Если мы активно будем заниматься ипотекой, не подняв уровень предложения, то мы просто взвинтим цены. И такая тенденция, наверное, будет иметь место в целом по России; рост цен совершенно не сбалансирован с предложением», - отметил Александр Вахмистров.


Он рассказал, что в 1964-1965 годах в Санкт-Петербурге было построено 2,4 млн кв. метров и 2,45 млн кв. метров жилья соответственно. Это были лучшие показатели для строительной отрасли в городе на Неве. По словам вице-губернатора, именно тогда впервые была применена государственная политика в области жилищного строительства. Минимум строительства жилья пришелся на 1996 год, когда было построено всего 600 тыс. кв. метров жилья (падение объемов в 4 раза). Александр Вахмистров отметил, что жилищное строительство в Петербурге начало развиваться с 2000 года, и в планах на 2006 год - строительство 2,3 млн кв. метров жилья. Он отметил, что к 2008 году объемы жилищного строительства увеличатся до 2,5 млн кв. метров. «И мы планируем на несколько лет стабилизировать этот объем, - сказал он. «2,5 млн кв. метров - это наш сегодняшний максимум, к которому мы должны подойти в 2008 году и продержаться на этом рубеже несколько лет», - сказал Александр Вахмистров и подчеркнул, что для успешного развития ипотечных схем необходимо наращивать объемы ввода жилых домов. «Увеличение предложения - задача гораздо более сложная, чем развитие жилищного кредитования», - считает вице-губернатор Санкт-Петербурга. Одной из серьезных проблем для строительного рынка Санкт-Петербурга остается обеспечение площадок инженерией.


Петербург планирует участвовать в конкурсе на получение господдержки по кредитам на инженерную подготовку земельных участков и уже подал заявки по этой программе, но сказать, что в результате получит город, - трудно. Вице-губернатор также отметил, что «монополисты в своем большинстве являются открытыми акционерными обществами с самостоятельной политикой, зачастую никому не известной». Александр Вахмистров посетовал на то, что город самостоятельно не может уменьшить число административных барьеров, поскольку «законодательство растащено по другим законодательствам, и все это вызывает многочисленность согласований, например по экологии». По его словам, это приводит к болезненным коррупционным формам и объем «издержек достигает 50 долларов на квадратный метр».


Александр Вахмистров напомнил, что количество выданных ипотечных кредитов в Петербурге в 2005 году составило 4,5 тыс., в 2006 их число планируется в количестве 7-8 тысяч, а в 2008 году предполагается, что их число составит 80-90 процентов от количества вводимого жилья, то есть 30-35 тысяч кредитов.
Вице-губернатор также сказал, что сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Правда, пока такие соглашения между строителями и банками «можно пересчитать по пальцам». Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев назвал точную цифру. По его данным, лишь 50 строящихся домов различных компаний используют услуги ипотечного банковского кредитования. Это всего 12-13 процентов от общего объема строящегося жилья.


Выступавшая с докладом на Первом ипотечном петербургском форуме глава Российской гильдии риэлтеров Елена Дранченко сообщила, что поправки к 214 ФЗ будут рассмотрены Госдумой РФ только в ходе осенней сессии. По ее словам, «это недопустимо поздно, поскольку на рынке отмечается резкий спад предложений». В частности, в Москве объемы вводимых в строй объектов на первичном рынке снизились на 15-20 процентов. Она также сообщила, что, по ее данным, «ни одна компания не работает по 214 закону, и нет ни одного договора, зарегистрированного в Госрегистрации».


Елена Дранченко также сообщила, что цены на жилье растут, и по состоянию на 20 февраля рынок перешел психологический барьер. Так, цена 1 кв. метра в Москве составляет $2500, а в Санкт-Петербурге - $1500; и в 2006 году продолжится рост цен на жилье «в рамках 40 процентов».


Тему 214 закона продолжил депутат Госдумы РФ Виктор Опекунов. По его словам, «214 закон носит запретительный характер и не действует, в нем нарушена симметрия ответственности застройщиков и дольщиков», поэтому во многих регионах отмечается не увеличение, а спад объемов строительства жилья. По словам депутата, «жилищные законы» могут работать лишь после принятия подзаконных актов. На сегодняшний день из 60 нормативных актов, которые необходимо принять правительству РФ, приняты лишь 16. Виктор Опекунов с сожалением отметил, что «работа над поправками в настоящее время приостановлена, поскольку разработчики до сих пор не могут определить механизмы страхования рисков дольщиков».


Строители попали в зависимость к банкам

Во второй половине дня участники I Петербургского ипотечного форума продолжили работу по секциям. Оживленная дискуссия развернулась на семинаре «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства». Напомним, что сегодня наиболее распространенная схема такого кредитования предусматривает, что до момента сдачи дома поручителем по договору выступает строительная компания. Для оформления такого поручительства строительная компания вынуждена предоставить банку максимально полную информацию о себе, а также перевести счета в банк-кредитор и оформить обременение на собственную недвижимость в пользу финансистов. Естественно, что счета могут быть переведены только в один банк, да и недвижимости на несколько кредиторов не у всех строителей хватает. Поэтому в городе сформировались устойчивые союзы между застройщиками и банками.
Естественно, такая ситуация не слишком устраивает строителей. Поэтому они заинтересованы в создании универсальных критериев надежности застройщика, что сделает рынок кредитования более конкурентным. В частности, Дмитрий Тютин, член совета Ассоциации «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада» утверждает, что его структура и Ассоциация банков Северо-Запада завершают выработку единых критериев. Однако выступавший следом Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада ни словом не обмолвился об имеющихся договоренностях и заявил, что его вполне устраивает нынешняя ситуация в области кредитования строительства. При этом он еще раз подтвердил, что объемы такого кредитования в Северо-Западном регионе весьма невелики. На эти цели используется не более 1,5 процентов средств, выделяемых гражданам.


Кто хочет, тот добьется
В то же время, как показывает практика, кредитование можно наладить: есть банки, строители, а главное - государственные органы готовы налаживать финансирование. Так, по словам Сергея Огородникова, директора департамента первичного рынка ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», анализ работы агентства показывает, что объемы кредитования в регионе зависят, прежде всего, от инициативы местного оператора и готовности местного государственного органа помогать в работе. В частности, наиболее впечатляющих результатов добились в Башкортостане. В этом регионе очень хорошо налажен процесс регистрации сделок. А вот готовность местных властей выделять крупные оборотные средства для развития ипотеки не столь важна.


Регистрация не подведет
Если основываться на утверждениях специалиста АИЖК, то в Петербурге кредитование наверняка будет развиваться. По крайней мере, оперативная регистрация сделок постепенно налаживается. Так, в рамках семинара «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» на форуме выступала Галина Волчецкая, руководитель Главного управления регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Она рассказала о переменах, произошедших в работе подконтрольного ей ведомства после реформы системы госрегистрации. Регистрационная служба сумела решить проблему очередей при регистрации сделок, что наверняка будет способствовать развитию ипотеки. А вот развитие системы регистрации договоров долевого участия идет не слишком быстро. Во время своего выступления Галина Волчецкая заявила, что с момента вступления в силу закона о долевом строительстве через ее ведомство было зарегистрировано пять договоров долевого участия.

Григорий Песков





01.03.2006 17:52

На фоне блистательного Петергофа, благополучных Пушкина и Павловска музей-заповедник «Ораниенбаум» выглядит заброшенным и запущенным. Серьезная реставрация и реконструкция этого памятника истории и культуры началась только в прошлом году. В этом году в Ораниенбауме будут восстановлены фасады павильона «Катальная горка» и Китайского дворца. Общий объем финансирования на 2006 год должен составить 250 млн рублей.



Долгожданная реставрация дворцово-паркового ансамбля музея-заповедника «Ораниенбаум» началась с восстановления красивейших творений архитектора Ринальди - Китайского дворца и павильона «Катальная горка». В 2005 году на эти цели из федерального бюджета было выделено 170 млн рублей. Ожидается, что в мае 2006 года будут сняты леса с фасадов «Катальной горки». Если такое случится, это будет первая реставрация в законченном виде на территории музея-заповедника «Ораниенбаум» за последние несколько десятилетий его существования.

На конец года запланировано окончание реставрации фасадов и внутренних интерьеров Китайского дворца. В начале года государственная комиссия приняла отреставрированную крышу дворца. В данный момент реставраторы приступают к работам по восстановлению столярных изделий и других элементов внутреннего убранства Китайского дворца. Данную часть реставрационных мероприятий финансирует Всемирный фонд памятников Великобритании, который выделил на «столярку» $300 тыс. В Петербурге существует фонд поддержки восстановления и развития Ораниенбаума. Его возглавляет губернатор города Валентина Матвиенко. В прошлом году этот фонд собрал для нуждающегося в помощи музея-заповедника 70 млн рублей.

Большой дворец - большие проблемы
Спасительная помощь реставрации нужна всем уникальным зданиям и сооружениям, находящимся в этом историческом месте, в том числе и жемчужине дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума - Меньшиковскому дворцу. В данный момент реставрация этого ключевого объекта невозможна из-за того, что здание дворца еще не освобождено сторонней организацией - научно-исследовательским институтом «Мортеплотехника». Но никакого конфликта по поводу переезда данной организации между ее руководством и дирекцией музея-заповедника вроде бы нет. Как утверждает директор ГУ «Государственный музей-заповедник «Ораниенбаум» Виктор Воротников, у руководства института «есть понимание, что оставаться их учреждению в Большом Ораниенбаумском дворце нельзя, что маленькие полуразрушенные комнатки здания не могут отвечать запросам научного предприятия». Но как любой переезд, освобождение помещений Меньшиковского дворца требует большого количества денег и времени. На данный момент директоры обоих учреждений договорились о том, что «Мортеплотехника» съедет с объекта в течение года.

Юбилей сулит перспективы
Даже если это произойдет, и реставрация Большого дворца все-таки начнется, работы по реконструкции и реставрации всего комплекса Ораниенбаума затянутся на несколько лет. 5 лет - такой срок ставит дирекция музея-заповедника для его более-менее полного восстановления. Эта цифра не случайна. Именно столько времени осталось до 300-летия дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума. Сегодня готовится программа подготовки к этому юбилею. Разумеется, главное, что хотят успеть сотрудники музея-заповедника к 2011 году, - отреставрировать все свои здания.

На сегодняшний день готов эскизный проект полного воссоздания исторического облика архитектурного заповедника Ораниенбаума, подготовленный фирмой «Спецпроектреставрация». По словам главного хранителя ГУ «Государственный музей-заповедник «Ораниенбаум» Веры Лисковой, в данном проекте уделяется большое внимание не только реставрации зданий, но и восстановлению парковой зоны Ораниенбаума в том виде, в котором она существовала в XVIII, XIX и начале XX века. К счастью, в парке сохранились отдельные элементы каждой из этих эпох, но его состояние сегодня оставляет желать лучшего. «Вся парковая зона общей площадью 162 га заросла, уровень воды достиг критического предела, фундаменты зданий тянут воду», - такую неутешительную картину нынешнего состояния парка обрисовал Виктор Воротников. На замену инженерных коммуникаций, воссоздание планировки парковой зоны, чистку водоемов, приведение в порядок зеленых насаждений и устранение других проблем требуется не менее 2 млрд рублей. Приблизительная оценка стоимости всей реставрации музея-заповедника «Ораниенбаум» в рамках предварительного проекта составляет 7-8 млрд рублей.

Музею не везло с руководством
Такая немалая сумма, в которую оценивается реставрация «Ораниенбаума», свидетельствует о положении дел на этом объекте культурного и исторического наследия. Когда-то считалось, что Ораниенбауму повезло, ведь он не пострадал в годы войны, но оказалось, что это везение в итоге обернулось против дворцово-паркового комплекса. В послевоенное время первоочередное внимание уделялось тем дворцам в пригородах Санкт-Петербурга, которые во время блокады города понесли тяжелый ущерб. На восстановление этих объектов ушли десятилетия. За это время сильно обветшал и Ораниенбаум, но проблемы данного памятника до последнего времени оставались в стороне.

Вина за сложившееся положение дел лежит во многом на бывших директорах ГУ «Государственный музей-заповедник «Ораниенбаум». «Этому памятнику не так везло с директорами, как Петродворцу или Гатчине, или Павловску», - считает нынешний руководитель музея Виктор Воротников, приступивший к обязанностям директора 10 января 2006 года. Новый руководитель Ораниенбаума по профессии дизайнер по интерьерам, закончил Высшее художественно-промышленное училище им. В. Мухиной. Долгое время Виктор Воротников возглавлял Пушкинское реставрационное управление, а в последние 2 года он работал первым заместителем председателя Комитета по культуре.

Виктор Воротников - восьмой по счету директор Ораниенбаума за последние 7 лет. Чехарда в руководящем составе этого музея и его плачевное состояние стали почвой для появления идеи присоединения Ораниенбаума к ГМЗ «Петергоф». Данное предложение дважды выносилось на правительство Санкт-Петербурга, но решение по этому вопросу до сих пор не принято.

Коллектив музея-заповедника «Ораниенбаум» идею присоединения своего памятника к Петергофу не поддержал. «Мы справимся сами», - говорят сотрудники музея. В этом стремлении и готовности восстановить один из красивейших ансамблей пригородов Петербурга руководство и коллектив Ораниенбаума целиком и полностью уповают на помощь государства и общественности.
Александра Тен