Ниже нуля
Смольный отчитался об итогах социально-экономического развития города за первый квартал 2015 года. Если весной чиновники говорили, что нулевой рост ВРП станет для города неплохим результатом, то сейчас вынуждены констатировать – экономика уйдет в минус на 1%, а то и больше. При этом ИПП упадет на 5%, провал в строительстве достигнет 10%.
Оборот организаций в первом полугодии 2015 года увеличился на 6%. Максимальный рост показали транспорт и связь (14,6%), здравоохранение (17,3%), гостиницы и рестораны (16,2%). Однако совокупная доля всех этих сегментов в общей структуре оборота составляет всего 12%. Наибольшую долю имеет оптовая и розничная торговля, которая, по сути, застыла (рост всего 1,1%). Не показал впечатляющих результатов и еще один «тяжеловес» – обрабатывающие производства (рост 9,9%). А вот строительство по этому показателю и вовсе провалилось, потеряв 2,7% оборота. 2% недосчиталось производство и распределение ресурсов.
Индекс промышленного производства (ИПП) снизился на 7,6%. По прогнозам КЭПСП, за вторую половину года промышленники наверстают, но немного. Отставание от прошлого года все равно составит 5%. При этом уже в следующем году чиновники обещают рост физических объемов производства на 1,5%, в 2017 году на 2%, в 2018 году на 2,2%. Эти цифры подкрепляются ростом количества промышленных предприятий в 2015 году – на 1,4% (30 тыс. новых организаций). Объемы строительных работ последовательно снижались в течение всего полугодия, рассказала глава комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова. Объем работ за первое полугодие составил 170,5 млрд рублей, это всего лишь 90,8% к результату 2014 года. Количество рабочих мест в стройке сократилось на 9%, но число организаций выросло на 5,1%. По словам госпожи Ульяновой, это говорит об оптимизационных процессах, происходящих в строительстве и перерегистрации предприятий на новые юрлица.
Наблюдался и рост объемов жилищного строительства (на 2,6%). В 2015 году будет введено 2,7 млн кв. м. жилья (в 2014 году – 3,26 млн кв. м.). К результату 2014 года город вернется, по прогнозу КЭПСП в 2018 году. А согласно Стратегии 2030, через 15 лет город будет вводить около 4 млн кв. м. жилья. К этому времени город должен выйти на норму обеспеченности в 35 кв. м. на жителя. Для этого за 15 лет нужно построить как минимум 20 млн кв. м. нового жилья. Общий жилой фонд Петербурга к 2030 году составит более 185 млн кв. м.
Вместе с тем, как говорят в КЭПСП, в кризисное время лучше всего чувствует себя малый и средний бизнес (МСБ). Их количество предприятий выросло на 2,9% (и составило 22,7 тыс. организаций), количество работников в малых предприятиях – на 2,3%. Строительство по количеству малых и средних предприятий занимает третье место в структуре городской экономике. По итогам полугодия в Петербурге было зарегистрировано более 30 тыс. новых предприятий МСБ. Оборот малого и среднего бизнеса по сравнению с 2014 годом вырос на 1% и составил более 1,6 трлн рублей, по одному проценту этот показатель будет прибавлять и до 2018 года.
Недосчитался город и инвестиционных вливаний в основной капитал. Итог – 180 млрд рублей, это минус 10% к результату 2014 года. «В соответствии с прогнозом, существенного увеличения инвестиций до 2018 года не ожидается, это нулевой индекс», - констатирует Елена Ульянова. Она напомнила, что в настоящее время показатель индекса инвестиций на душу населения в пять раз ниже того, что заложен в Стратегию 2030. Что касается структуры инвестиций, то большую роль стали играть госсредства (плюс 3,2%). Итого бюджет города занимает 15% инвестиций в городскую экономику. От вложения капиталов самоустранились банки (минус 6,2%), также налицо меньшая покупательская активность дольщиков (минус 0,6%). Самый крупный пакет инвестиций в 2015 году получил сегмент транспорт и связь (плюс 6%), а вот в стройку стали вкладываться меньше – отрасль недополучила 2,3% по сравнению с прошлым годом.
Любопытно, что в докладе главы КЭПСП не было ни слова про ключевой экономический показатель – валовый региональный продукт субъекта. Однако ей этот пункт отчетности не преминули указать члены правительства. Напомним, в 2013 году рост ВРП составил 3,2%, при том, что федералы считают нормой рост в 5-6%, а по итогам 2014 года составил только 1,8%. Тогда глава КЭПСП говорила, что дальше динамика будет хуже. «Если по итогам года мы выйдем на 0% рост, то есть не уйдем в минус, сохраним прежние темпы, это уже будет очень неплохо», – прогнозировала в марте Елена Ульянова. Но в минус, судя по всему, уйти все-таки придется. «Мы видим, что прибыльность предприятий падает. На наш взгляд падение ВРП на 1% - самый вероятный сценарий», - призналась на заседании правительства глава комитета.
Губернатор не отреагировать на сгущающиеся тучи в городской экономике, судя по всему, не мог. Он вызвал для доклада представителей комитетов, отвечающих за предпринимательскую активность и привлечение инвестиций. Впрочем, чиновники ничего нового сообщить не смогли. Глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин говорил о популяризации петербургской продукции и конгрессно-выставочной деятельности. Председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Эльгиз Качаев рассказал о борьбе с административными барьерами и поиске новых источников продовольствия в соседней Новгородской области. А ответственная за инвестиции Ирина Бабюк поведала, что долгожданное «единое окно» уже заработало. В очереди с документами стоят уже 60 инвесторов.
По словам губернатора, чиновники, привлекая инвестиции, должны бороться за каждый рубль, который может быть вложен в городскую экономику, независимо то того, будет это 10 млн рублей, 1 млн рублей, или даже 100 тыс. рублей. «Вы этих инвесторов должны на руках носить как…как драгоценную вазу», - озвучил руководство к действию градоначальник.
Законопроект о страховании жилья, предусматривающий участие государства в выплатах пострадавшим в результате стихийных бедствий, готовится к внесению в Госдуму. В горизонте 5-10 лет объемы страхования могут составить до 10 млрд рублей в год, но пока граждане страхуются очень редко.
О необходимости разработать механизм массового страхования жилья еще в сентябре 2013 года заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. Тогда наводнение на Дальнем Востоке в очередной раз заставило государство задуматься о введении обязательного страхования. Но так как это противоречит Конституции РФ, законодатели решили прописать механизмы добровольной защиты от рисков. Обсуждаемая концепция (законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части упорядочивания механизма оказания помощи гражданам на восстановление (приобретение) имущества, утраченного в результате пожаров, наводнений и иных стихийных бедствий») предполагает принятие рамочного закона о добровольном страховании на федеральном уровне и отдельных нормативных актов на уровне субъектов РФ, в которых и будет учтена региональная специфика.
Предполагается, что государство будет поощрять застрахованных граждан, тогда как собственники, не застраховавшие свое жилье, в случае стихийного бедствия получат минимальные условия для проживания по социальной норме в переселенческом фонде, но без права его приватизации. Участникам программы страхования будет выделяться возмещение за счет средств страховщика и государства. Законодатели предлагают перенять опыт программы льготного страхования жилья в Москве, в соответствии с которым госдоля в возмещении ущерба составляет 30%.
После принятия рассматриваемого законопроекта ситуация с уровнем государственной поддержки пострадавшим должна измениться, интерес граждан к страхованию жилья заметно вырастет, считает директор Санкт-Петербургского филиала ОАО «СОГАЗ» Эдуард Яблоков. По мнению директора центра страхования имущества и ответственности физических лиц СК «Альянс» Артема Искры, ожидать взрывного роста сразу не стоит, но в перспективе 5-10 лет объем рынка может составить до 10 млрд рублей в год.
Программа в первую очередь будет востребована в тех регионах, которые в последнее время пострадали в результате серьезных природных чрезвычайных ситуаций. И очень много будет зависеть от практики применения этого закона на местах: в каждом регионе необходимо выделение средств на финансовую поддержку защиты прав граждан с использованием механизмов страхования, а также обеспечение корректного доступа надежных страховых компаний к этим программам, отмечает заместитель генерального директора «РЕСО-Гарантия» Дмитрий Большаков. Важно также, чтобы до людей была повсеместно доведена информация, что в случае катастрофы с незастрахованной недвижимостью они получат только жилье на условиях социального найма, добавляет он. Возможно, это заставит более ответственно относиться к вопросам страховой защиты недвижимости.
На сегодняшний день в стране застраховано от 5 до 15% и городской и загородной недвижимости физлиц, отмечают эксперты. Весь рынок имущества физических лиц без ипотеки оценивается в 2014 году в 27 млрд рублей, подсчитал господин Искра. А рынок страхования при этом достигает порядка 900 млрд рублей. Таким образом, доля имущества физических лиц составляет в страховании всего 3,3%, добавляет он.
Доля застрахованного жилья в Петербурге составляет не более 15%, страхуется в основном новая или недавно купленная недвижимость, отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. Как правило, это ипотечное жилье, а также квартиры бизнес-класса с дорогим ремонтом. Господин Локтаев вспоминает, что августе 2010 года по территории Ленинградской области прошелся сильный смерч, но наплыва клиентов, желающих застраховать жилье, почти не было. Рост количества обращений по страхованию жилья сразу после бедствия был не более 10%, и в основном со стороны владельцев домов пострадавшего района Сосново.
«Массовое страхование жилья, безусловно, увеличит охват по стране, но мы не считаем, что будет наблюдаться многократный рост. Причина в отсутствии реальных стимулов к страхованию жилья. Страховаться в первую очередь будут только те, чья недвижимость подвержена катастрофическим рискам», – считает директор дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах» Виталий Княгиничев. Специфика структуры жилья в стране такова, что, по некоторым оценкам, до 60% требует существенного или даже капитального ремонта, отмечает господин Большаков. По данным РИА «Новости», в Санкт-Петербурге аварийного или ветхого жилья всего 0,6%, а в Ленобласти – уже порядка 3%. При этом в стране есть регионы, где доля аварийного или ветхого жилья составляет около 10% и даже заметно более того, отмечает Дмитрий Большаков. Здесь действительно могут возникнуть проблемы с определением страхового тарифа и принятием этого жилья на страхование.
Справка:
В 2013 году в России застраховано 16,1% жилья, в 2012-м – 14,9% (без учета данных по Москве).
По итогам 2013 года в СЗФО было застраховано 16,7% домохозяйств (в 2012-м – 14,5%)
В Санкт-Петербурге по итогам 2013 года застраховано не более 12,6% домохозяйств, в 2012 году данный показатель составлял не более 9,1%.
Доля квартир, приобретаемых на рынке первичного жилья Петербурга через агентства недвижимости, составляет сегодня порядка 30%. Практически все застройщики сотрудничают с риэлторами, но полностью отдать продажи на аутсорсинг пока не готовы.
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, сегодня распределение агентских сделок и сделок собственных отделов продаж застройщика составляет 30 на 70%.
Такое соотношение позволяет застройщику контролировать динамику продаж и обеспечивать постоянный поток денежных средств.
«Сейчас на рынке почти не осталось застройщиков, которые не работают с брокерскими компаниями или агентствами недвижимости. Привлечение к продаже строящегося жилья последних оказалось очень эффективным во время кризиса, и застройщики убедились в том, что такой инструмент позволяет им существенно увеличить объем продаж, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – До кризиса доля продаж через агентства была меньше. Ее увеличение связано с двумя моментами. Во-первых, застройщики оценили выгодность такого инструмента продаж. Во-вторых, услуга стала пользоваться большой популярностью у покупателей».
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что не все строительные компании сами занимаются продажами, поскольку на содержание собственного отдела продаж и проведение активной рекламной кампании требуется большие затраты, а это сказывается на стоимости квадратного метра, что нежелательно в условиях высокой конкуренции на рынке. «Чем быстрее идут продажи по объекту, тем выше и темп строительства дома. И наоборот, чем медленнее будут идти продажи по одному объекту, тем дольше застройщик не сможет перейти к строительству следующего», – поясняет госпожа Журавлева.
По мнению Алексея Гусева, коммерческого директора ООО «Главстрой-СПб», развитие сети агентских продаж целесообразно на этапе выхода новой компании на рынок или отсутствия хорошего рекламного бюджета. Также работа с агентствами будет полезна застройщикам, которые имеют большие объемы квадратных метров в реализации, добавляет эксперт.
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», отмечает, что если собственный отдел продаж ориентирован в основном на конкретного клиента, который изначально заинтересовался именно строящимся объектом от «КВС», то агентство недвижимости привлекает покупателей, которые пока не определились с конкретным объектом строительства – чаще всего это иногородние покупатели или инвесторы.
Участники рынка прогнозируют дальнейшее увеличение доли агентских продаж. «Рынку Северной столицы еще есть куда расти. Так, в Москве в настоящее время около 80% продаж проходят с привлечением агентств», – констатирует Елена Лашаева, генеральный директор АРИН.
«Если учесть, что мы развиваемся по западной модели, думаю, в перспективе появится больше профессиональных агентств, и девелопер сможет сосредоточиться на своей основной деятельности – реализации девелоперского проекта, а продажами квартир займутся профессионалы», – полагает Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Ольга Журавлева считает, что крупные застройщики не откажутся от собственных отделов продаж, поэтому баланс 25-30% от общего объема сделок, который приходится сейчас на агентства недвижимости, сохранится.