Ниже нуля
Смольный отчитался об итогах социально-экономического развития города за первый квартал 2015 года. Если весной чиновники говорили, что нулевой рост ВРП станет для города неплохим результатом, то сейчас вынуждены констатировать – экономика уйдет в минус на 1%, а то и больше. При этом ИПП упадет на 5%, провал в строительстве достигнет 10%.
Оборот организаций в первом полугодии 2015 года увеличился на 6%. Максимальный рост показали транспорт и связь (14,6%), здравоохранение (17,3%), гостиницы и рестораны (16,2%). Однако совокупная доля всех этих сегментов в общей структуре оборота составляет всего 12%. Наибольшую долю имеет оптовая и розничная торговля, которая, по сути, застыла (рост всего 1,1%). Не показал впечатляющих результатов и еще один «тяжеловес» – обрабатывающие производства (рост 9,9%). А вот строительство по этому показателю и вовсе провалилось, потеряв 2,7% оборота. 2% недосчиталось производство и распределение ресурсов.
Индекс промышленного производства (ИПП) снизился на 7,6%. По прогнозам КЭПСП, за вторую половину года промышленники наверстают, но немного. Отставание от прошлого года все равно составит 5%. При этом уже в следующем году чиновники обещают рост физических объемов производства на 1,5%, в 2017 году на 2%, в 2018 году на 2,2%. Эти цифры подкрепляются ростом количества промышленных предприятий в 2015 году – на 1,4% (30 тыс. новых организаций). Объемы строительных работ последовательно снижались в течение всего полугодия, рассказала глава комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова. Объем работ за первое полугодие составил 170,5 млрд рублей, это всего лишь 90,8% к результату 2014 года. Количество рабочих мест в стройке сократилось на 9%, но число организаций выросло на 5,1%. По словам госпожи Ульяновой, это говорит об оптимизационных процессах, происходящих в строительстве и перерегистрации предприятий на новые юрлица.
Наблюдался и рост объемов жилищного строительства (на 2,6%). В 2015 году будет введено 2,7 млн кв. м. жилья (в 2014 году – 3,26 млн кв. м.). К результату 2014 года город вернется, по прогнозу КЭПСП в 2018 году. А согласно Стратегии 2030, через 15 лет город будет вводить около 4 млн кв. м. жилья. К этому времени город должен выйти на норму обеспеченности в 35 кв. м. на жителя. Для этого за 15 лет нужно построить как минимум 20 млн кв. м. нового жилья. Общий жилой фонд Петербурга к 2030 году составит более 185 млн кв. м.
Вместе с тем, как говорят в КЭПСП, в кризисное время лучше всего чувствует себя малый и средний бизнес (МСБ). Их количество предприятий выросло на 2,9% (и составило 22,7 тыс. организаций), количество работников в малых предприятиях – на 2,3%. Строительство по количеству малых и средних предприятий занимает третье место в структуре городской экономике. По итогам полугодия в Петербурге было зарегистрировано более 30 тыс. новых предприятий МСБ. Оборот малого и среднего бизнеса по сравнению с 2014 годом вырос на 1% и составил более 1,6 трлн рублей, по одному проценту этот показатель будет прибавлять и до 2018 года.
Недосчитался город и инвестиционных вливаний в основной капитал. Итог – 180 млрд рублей, это минус 10% к результату 2014 года. «В соответствии с прогнозом, существенного увеличения инвестиций до 2018 года не ожидается, это нулевой индекс», - констатирует Елена Ульянова. Она напомнила, что в настоящее время показатель индекса инвестиций на душу населения в пять раз ниже того, что заложен в Стратегию 2030. Что касается структуры инвестиций, то большую роль стали играть госсредства (плюс 3,2%). Итого бюджет города занимает 15% инвестиций в городскую экономику. От вложения капиталов самоустранились банки (минус 6,2%), также налицо меньшая покупательская активность дольщиков (минус 0,6%). Самый крупный пакет инвестиций в 2015 году получил сегмент транспорт и связь (плюс 6%), а вот в стройку стали вкладываться меньше – отрасль недополучила 2,3% по сравнению с прошлым годом.
Любопытно, что в докладе главы КЭПСП не было ни слова про ключевой экономический показатель – валовый региональный продукт субъекта. Однако ей этот пункт отчетности не преминули указать члены правительства. Напомним, в 2013 году рост ВРП составил 3,2%, при том, что федералы считают нормой рост в 5-6%, а по итогам 2014 года составил только 1,8%. Тогда глава КЭПСП говорила, что дальше динамика будет хуже. «Если по итогам года мы выйдем на 0% рост, то есть не уйдем в минус, сохраним прежние темпы, это уже будет очень неплохо», – прогнозировала в марте Елена Ульянова. Но в минус, судя по всему, уйти все-таки придется. «Мы видим, что прибыльность предприятий падает. На наш взгляд падение ВРП на 1% - самый вероятный сценарий», - призналась на заседании правительства глава комитета.
Губернатор не отреагировать на сгущающиеся тучи в городской экономике, судя по всему, не мог. Он вызвал для доклада представителей комитетов, отвечающих за предпринимательскую активность и привлечение инвестиций. Впрочем, чиновники ничего нового сообщить не смогли. Глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин говорил о популяризации петербургской продукции и конгрессно-выставочной деятельности. Председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Эльгиз Качаев рассказал о борьбе с административными барьерами и поиске новых источников продовольствия в соседней Новгородской области. А ответственная за инвестиции Ирина Бабюк поведала, что долгожданное «единое окно» уже заработало. В очереди с документами стоят уже 60 инвесторов.
По словам губернатора, чиновники, привлекая инвестиции, должны бороться за каждый рубль, который может быть вложен в городскую экономику, независимо то того, будет это 10 млн рублей, 1 млн рублей, или даже 100 тыс. рублей. «Вы этих инвесторов должны на руках носить как…как драгоценную вазу», - озвучил руководство к действию градоначальник.
Более 80% застройщиков на строительном рынке Петербурга работают в рамках 214-ФЗ, однако говорить о полном исчезновении серых схем по-прежнему не приходится.
По мнению экспертов, во многом это связано с административными проволочками, а также высокой стоимостью квадратного метра. В погоне за дешевыми квартирами покупатели закрывают глаза на легитимность той или иной схемы и не готовы переплачивать за чистоту сделки.
"Если реализовывать жилье по серой схеме, можно сократить расходы примерно на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Если покупателя устраивает такая ситуация, то ничего не изменишь, так как только сам гражданин может обратиться в суд за признанием сделки недействительной в силу того, что она совершена с нарушением требований 214-ФЗ", - объясняет Татьяна Чекунова, юрисконсульт юридической фирмы "Лигал Студио".
Действительно, проблемы у застройщика могут возникнуть, если он серьезно нарушает свои обязательства, и покупатели подают коллективный иск в суд, требуя возврата всех средств, уплаты неустойки, равной двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ, и убытков. Если же стороны серого договора добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, то застройщик на свой страх и риск может реализовывать проекты по нелегальным схемам. Однако в этом случае девелопер должен быть уверен на 100% в том, что дом будет введен в эксплуатацию вовремя, все дольщики получат свои квартиры, а проверяющие инстанции не придут с проверками его деятельности. Помимо этого юристы компании-застройщика должны держать руку на пульсе арбитражной практики и учитывать последние правовые тенденции.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры", утверждает, что все застройщики, привлекающие средства граждан на стадии строительства дома, должны работать по 214-ФЗ. В настоящее время судебная практика признает незаконным также строительство с привлечением "прослойки" в виде инвестора, который заключает договоры с гражданами – действия таких инвесторов также подпадают под установленные штрафы.
"Легальными способом "обхода" закона можно считать строительство через ЖСК, хотя это является просто иной формой привлечения денежных средств. Поэтому каких-либо прямых способов обхода закона 214-ФЗ нет, если говорить именно о долевом строительстве. Но застройщик вправе, например, привлечь собственные или банковские средства для строительства дома и продавать уже готовые квартиры, что избавит его от необходимости работать по 214-ФЗ. Заключение договора по 214-ФЗ в гораздо большей степени защищает права граждан, нежели ранее распространенные схемы с предварительными договорами, поручениями, векселями и т.д., которые никак не гарантировали получение квартиры в собственность", - рассказывает господин Ширстов.
"Застройщик, который по различным причинам избегает регистрации договоров в управлении росреестра, зачастую не имеет разрешения на строительство или заключает договоры с гражданами на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, имея в собственности земельный участок, на котором можно строить только индивидуальные жилые дома", – говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству.
Как отметили специалисты, объективно оценить соотношение сделок по серым схемам и в рамках 214-ФЗ достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры нелегитимно, а если покупатель настаивает, то по закону. Кроме того, применение 214-ФЗ зависит и от класса продаваемой недвижимости. В сегменте "люкс"реализация недвижимости по 214-ФЗ распространена больше в силу того, что покупатели в состоянии платить за свое спокойствие, а в сегменте "эконом" чаще встречаются серые схемы, поскольку клиентам в данном случае важна стоимость квадратного метра.
"Переходящие на 214-ФЗ застройщики вынуждены повышать цены, вкладывая в них стоимость рисков, таким образом, закон еще "защищает" наших граждан от доступного жилья", - подтверждает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь".
Уменьшению количества серых схем во многом способствует активизация деятельности прокуратуры, роспотребнадзора, комитета по строительству, привлекающего к административной ответственности застройщиков, санкции которой достаточно высоки и составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
Мнение:
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
"Несмотря на то, что сегодня 214-ФЗ - широко разрекламирована как наиболее предпочтительная, безопасная форма приобретения недвижимости на рынке строящегося жилья, она не является панацеей. Необходимо отметить, что в случае долевого участия форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик".
Полицентризм — не просто перспектива развития Петербурга, в городе уже формируются несколько новых центров. Однако пока это происходит хаотично - без внятной стратегии и программы со стороны города. Если такая тенденция сохранится, полицентризм может стать не решением, а привести к ряду новых проблем, сошлись во мнении девелоперы, принявшие участие в форуме «Полицентричный Санкт-Петербург».
Единственным районом Петербурга, самодостаточным с точки зрения инфраструктуры и культурного развития, максимально наполненным функциями, пока является исторический центр города. Однако в последнее время и городская власть, и сами девелоперы заговорили о формировании на окраинах города полноценных районов, могущих стать альтернативными точками роста северной столицы. Такое развитие способно избавить жителей от маятниковой миграции в течение дня и сделать городскую среду более полноценной и комфортной. Город уже развивается в рамках концепции полицентризма, считают эксперты.
По мнению президента компании «Терра Нова» Льва Пукшанского, город «разворачивается» к морю — крупные инфраструктурные проекты: намыв под Сестрорецком «Новый берег», «Лахта-центр», стадион «Зенита» на Крестовском острове, «Морской фасад» выстраиваются вдоль побережья и ЗСД. Остальные эксперты выделяют два направления развития — это Северо-Запад и Юг в районе аэропорта Пулково, направления на Пушкин. На этих территориях существует и достаточно развитая дорожная сеть, и крупные жилищные проекты, и деловые зоны, и промышленные предприятия. При этом не все участники обсуждения верят в реальность формирования новых центров.
«Если мы говорим о создании полноценной альтернативы деловому центру города, то такой полицентричности в обозримом будущем я не ожидаю, - скептически высказался генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. - У нас сейчас есть целый ряд городов-спутников, хоть один из них развился в более или менее полноценный центр?»
Внеплановое строительство
Все дело в отсутствии полноценной долгосрочной стратегии и несогласованности усилий девелоперов и города, пришли к выводу участники форума.
«Необходимо более четкое определение функций центра и очень грамотное развитие системы подцентров и общественных пространств на периферии, однако город пока не обладает кадровым и инициативным потенциалом, чтобы брать на себя такие мероприятия», - высказался заместитель гендиректора Института территориального планирования «Урбаника» Александр Холоднов. По его словам, не просчитанное досконально развитие новых центров может привести к еще большему усилению транспортных проблем.
Даже один из самых широко известных проектов - «Лахта-центр» - представляет собой набор идей, за которым нет конкретных инструментов реализации, в свою очередь привела пример директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. «Темпы проектирования и строительства дорожной инфраструктуры отстают от планов реализации проекта», - заявила госпожа Козлова. К тому же, по ее словам, за переезжающим «Газпромом» последует множество компаний-сателлитов, однако потенциала для развития окружающей территории нет - все участки вокруг «Лахта-центра» находятся в частной собственности, и о планах их развития неизвестно.
«Значительно затруднена полная централизация усилий города и инвесторов по реализации проектов», - согласился единственный представитель власти, оказавшийся на форуме, и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олег Лысков. Также он признал и нежелание города направлять средства на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. А обеспеченность ими - одно из основных условий, необходимых для возникновения точек роста.
Город призывает делиться
«Если у крупного проекта есть рентабельность, мы рассчитываем, что инвестор будет готов этой рентабельностью поступиться в обмен на помощь города с точки зрения инфраструктуры», - озвучил позицию администрации Олег Лысков. По его словам, городскими властями уже прорабатывается вопрос о выстраивании схемы взаимоотношений с девелоперами. Администрация планирует обсуждать с инвесторами в индивидуальном порядке возможности строительства социальной и инженерной инфраструктуры за их счет.
«Это будет достаточно прозрачная схема, в ближайшие месяцы она получит формальное закрепление и будет доступна девелоперам», - пояснил господин Лысков. Присутствующие застройщики отреагировали двояко — возможности диалога обрадовались, перспективе увеличения социальной нагрузки - нет.
«Экономика такова, что девелоперские проекты уже не дают сверхдоходов, - оперативно возмутился президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский. - Если девелопер начнет выполнять функции, которые ему не свойственны — строить социальную инфраструктуру, улично-дорожные сети, - экономика проекта пропадет».
По словам господина Пукшанского, это может привести к тому, что девелоперы не смогут заручиться поддержкой банков и инвесторов. При этом повысить цены застройщикам также не удастся — платежеспособность населения ограничена. В итоге, новых проектов появляться не будет, на рынке начнется стагнация, и, вполне возможно, что девелоперы будут вынуждены из Петербурга уйти, обрисовал перспективу глава «Терра Новы».
«Социальная нагрузка на 1 кв. м жилых площадей, который создает девелопер, - порядка 400-500 долларов, - заявил генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. - И если затраты на базис составляют 700-1000 долларов на кв. м, то строительство не имеет смысла».
«Если инвестор хочет получить инфраструктуру раньше 2020 года, нужно вкладываться самому и обсуждать это с городом, - отреагировал господин Лысков. - Если эти проекты финансируют, значит, доходность есть».
При этом все присутствующие на форуме застройщики признались в том, что уже строят и транспортную, и инженерную, и социальную инфраструктуру за свой счет. Однако пока рассчитывают на то, что город все же выкупит эти объекты.
«У города есть определенные механизмы, как он может привлекать инвесторов, не вкладывая собственные средства, — это пониженные налоговые ставки и льготы, - рассказывает Александр Холоднов. - Инвесторы должны вкладывать средства, а город - создавать условия».
Именно четких нормативов развития, понятных перспектив, пересмотра планов развития инфраструктуры и соблюдения уже заключенных договоренностей, ожидают от города инвесторы. Однако, что в ответ предложит город, пока предположить не готовы.
Мнение:
Лев Пукшанский, президент компании «Терра Нова»:
«Из всех факторов инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга остался один — это высокий спрос на жилье. Все остальные факторы исчезли — банки работают плохо, юридическая база постоянно меняется, вопросы взаимодействия с государством до сих пор не решены».