Ниже нуля
Смольный отчитался об итогах социально-экономического развития города за первый квартал 2015 года. Если весной чиновники говорили, что нулевой рост ВРП станет для города неплохим результатом, то сейчас вынуждены констатировать – экономика уйдет в минус на 1%, а то и больше. При этом ИПП упадет на 5%, провал в строительстве достигнет 10%.
Оборот организаций в первом полугодии 2015 года увеличился на 6%. Максимальный рост показали транспорт и связь (14,6%), здравоохранение (17,3%), гостиницы и рестораны (16,2%). Однако совокупная доля всех этих сегментов в общей структуре оборота составляет всего 12%. Наибольшую долю имеет оптовая и розничная торговля, которая, по сути, застыла (рост всего 1,1%). Не показал впечатляющих результатов и еще один «тяжеловес» – обрабатывающие производства (рост 9,9%). А вот строительство по этому показателю и вовсе провалилось, потеряв 2,7% оборота. 2% недосчиталось производство и распределение ресурсов.
Индекс промышленного производства (ИПП) снизился на 7,6%. По прогнозам КЭПСП, за вторую половину года промышленники наверстают, но немного. Отставание от прошлого года все равно составит 5%. При этом уже в следующем году чиновники обещают рост физических объемов производства на 1,5%, в 2017 году на 2%, в 2018 году на 2,2%. Эти цифры подкрепляются ростом количества промышленных предприятий в 2015 году – на 1,4% (30 тыс. новых организаций). Объемы строительных работ последовательно снижались в течение всего полугодия, рассказала глава комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова. Объем работ за первое полугодие составил 170,5 млрд рублей, это всего лишь 90,8% к результату 2014 года. Количество рабочих мест в стройке сократилось на 9%, но число организаций выросло на 5,1%. По словам госпожи Ульяновой, это говорит об оптимизационных процессах, происходящих в строительстве и перерегистрации предприятий на новые юрлица.
Наблюдался и рост объемов жилищного строительства (на 2,6%). В 2015 году будет введено 2,7 млн кв. м. жилья (в 2014 году – 3,26 млн кв. м.). К результату 2014 года город вернется, по прогнозу КЭПСП в 2018 году. А согласно Стратегии 2030, через 15 лет город будет вводить около 4 млн кв. м. жилья. К этому времени город должен выйти на норму обеспеченности в 35 кв. м. на жителя. Для этого за 15 лет нужно построить как минимум 20 млн кв. м. нового жилья. Общий жилой фонд Петербурга к 2030 году составит более 185 млн кв. м.
Вместе с тем, как говорят в КЭПСП, в кризисное время лучше всего чувствует себя малый и средний бизнес (МСБ). Их количество предприятий выросло на 2,9% (и составило 22,7 тыс. организаций), количество работников в малых предприятиях – на 2,3%. Строительство по количеству малых и средних предприятий занимает третье место в структуре городской экономике. По итогам полугодия в Петербурге было зарегистрировано более 30 тыс. новых предприятий МСБ. Оборот малого и среднего бизнеса по сравнению с 2014 годом вырос на 1% и составил более 1,6 трлн рублей, по одному проценту этот показатель будет прибавлять и до 2018 года.
Недосчитался город и инвестиционных вливаний в основной капитал. Итог – 180 млрд рублей, это минус 10% к результату 2014 года. «В соответствии с прогнозом, существенного увеличения инвестиций до 2018 года не ожидается, это нулевой индекс», - констатирует Елена Ульянова. Она напомнила, что в настоящее время показатель индекса инвестиций на душу населения в пять раз ниже того, что заложен в Стратегию 2030. Что касается структуры инвестиций, то большую роль стали играть госсредства (плюс 3,2%). Итого бюджет города занимает 15% инвестиций в городскую экономику. От вложения капиталов самоустранились банки (минус 6,2%), также налицо меньшая покупательская активность дольщиков (минус 0,6%). Самый крупный пакет инвестиций в 2015 году получил сегмент транспорт и связь (плюс 6%), а вот в стройку стали вкладываться меньше – отрасль недополучила 2,3% по сравнению с прошлым годом.
Любопытно, что в докладе главы КЭПСП не было ни слова про ключевой экономический показатель – валовый региональный продукт субъекта. Однако ей этот пункт отчетности не преминули указать члены правительства. Напомним, в 2013 году рост ВРП составил 3,2%, при том, что федералы считают нормой рост в 5-6%, а по итогам 2014 года составил только 1,8%. Тогда глава КЭПСП говорила, что дальше динамика будет хуже. «Если по итогам года мы выйдем на 0% рост, то есть не уйдем в минус, сохраним прежние темпы, это уже будет очень неплохо», – прогнозировала в марте Елена Ульянова. Но в минус, судя по всему, уйти все-таки придется. «Мы видим, что прибыльность предприятий падает. На наш взгляд падение ВРП на 1% - самый вероятный сценарий», - призналась на заседании правительства глава комитета.
Губернатор не отреагировать на сгущающиеся тучи в городской экономике, судя по всему, не мог. Он вызвал для доклада представителей комитетов, отвечающих за предпринимательскую активность и привлечение инвестиций. Впрочем, чиновники ничего нового сообщить не смогли. Глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин говорил о популяризации петербургской продукции и конгрессно-выставочной деятельности. Председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Эльгиз Качаев рассказал о борьбе с административными барьерами и поиске новых источников продовольствия в соседней Новгородской области. А ответственная за инвестиции Ирина Бабюк поведала, что долгожданное «единое окно» уже заработало. В очереди с документами стоят уже 60 инвесторов.
По словам губернатора, чиновники, привлекая инвестиции, должны бороться за каждый рубль, который может быть вложен в городскую экономику, независимо то того, будет это 10 млн рублей, 1 млн рублей, или даже 100 тыс. рублей. «Вы этих инвесторов должны на руках носить как…как драгоценную вазу», - озвучил руководство к действию градоначальник.
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.
Чем выше класс загородного поселка, тем больше элементов общего благоустройства имеется в нем и, соответственно, тем больше затраты на содержание этого общего имущества.
Сейчас в проектах коттеджных поселков во всех классах выше «эконома» предлагаемый тип проживания предусматривает создание общих благоустроенных зон. Это не обязательно должен быть полноценный парк. Но, к примеру, внутрипоселковый проезд не должен быть просто песчаной грунтовой дорогой – необходимо, чтобы вдоль проезда были предусмотрены отдельные дрожки и для пешеходов, и для велосипедистов, причем благоустроенные (с выполнением элементов ландшафтных работ: высадка кустов, цветов и т. д.). На въездах в поселки появляются зоны гостевых парковок.
Грамотный подход подразумевает, что должен делаться проект благоустройства территории поселка и наниматься специалисты, занимающиеся ландшафтным дизайном. Это относится к выполнению благоустройства как общей территории всего поселка, так и индивидуальных участков рядом с загородными домами.
Задача ландшафтного дизайнера заключается не просто в том, чтобы распланировать территорию (и, допустим, сделать альпийскую горку). «Главное – правильно посадить растения, чтобы они радовали глаз различными цветами в течение всего нашего теплого сезона (примерно с первых дней мая и до конца сентября). Так, весной все цветы должны зацветать по очереди, одни за другими, но отнюдь не все сразу (а затем будет однообразное тоскливое зрелище). Необходимо, чтобы и осенью все деревья и кусты раскрашивались в разные цвета – что-то оставалось зеленым, что-то желтым, оранжевым, бордовым, и получалось тоже красивая и яркая картина», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Другим важным вопросом является качество растений и их посадки, отмечает она. «Благоустройство можно сделать формально – в первое лето все будет красиво, а к следующему сезону растения умрут, и придется сажать заново. От профессионализма ландшафтного дизайнера зависит качество самих растений и правильное их поддержание, в том числе при необходимости защита в зимний период. Если сразу не сделать этого, то затем придется тратить достаточно много средств на восстановление благоустройства и его поддержание», – считает госпожа Гуртовая.
Как отмечают эксперты, даже при оформлении общих зон загородных поселков застройщики не всегда призывают ландшафтных дизайнеров, полагая, что способны сами что-то посадить, и в итоге жильцам приходится за свой счет, по сути, все переделывать. «Клиенты тоже не всегда обращаются к ландшафтным дизайнерам (особенно в эконом-классе), хотя далеко не всех из них берут большие деньги. Между тем считается вполне нормальным вызывать сантехника, когда не умеешь самостоятельно починить текущий кран. Аналогично, необходим специалист, если не знаешь, какое дерево, в какое время и каким образом цветет и как правильно выбрать его в питомнике. Иначе можно что-то купить, посадить, а затем через год-два станет понятно, что получилось неудачно – допустим, дерево умерло, цветы распускаются в июне, а не в мае, как было написано на пакетике, потому что именно в нашей местности холоднее и т. д.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При разработке дизайн-проекта в первую очередь необходимо учитывать особенности местности и климатические условия. Во-вторых, стоит обращать внимание на расположение построек и, конечно же, на желания заказчика. Разработанный ландшафтный дизайн обязательно должен быть таким, чтобы его можно было самостоятельно поддерживать в ухоженном состоянии.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, считает, что подготовка концепции ландшафтного дизайна должна вестись параллельно с разработкой проекта будущего дома, ведь грамотный проект формирования участка включает достаточно большое количество подземных работ, таких как прокладка системы полива, гидроизоляции, дренажные работы.
«Изначально составляется детальный план территории, где отмечаются все постройки и особенности рельефа. Затем уже решается, какие работы по благоустройству будут проводиться», – рассказывает Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург, уверен: для того чтобы реализовать полноценный проект ландшафтного дизайна (перепады высот, организация водоема, беседки, посадка деревьев и кустарников и т. д.), площадь придомовой территории должна быть более 30 соток.