Лицензирование под пристальным вниманием
Проблемы лицензирования управляющих компаний обсуждались на заседании рабочей группы «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского Народного Фронта в Санкт-Петербурге.
Несмотря на заверения федеральных и региональных чиновников об успешности внедрения этой новой административной процедуры, профессиональное сообщество указывает на ее существенные структурные недостатки.
К обсуждению были приглашены представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, депутаты, руководители саморегулируемых организаций и управляющих компаний, эксперты аппарата полпреда Президента РФ в СЗФО, представители общественности и средств массовой информации.
Открывая заседание, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов отметил, что введение лицензирования в сфере управления многоквартирных домов оказало существенное влияние на работу управляющих компаний и выявило целый ряд проблем организационного и правового характера.
Лицензионная комиссия Санкт-Петербурга была создана в конце 2014 года и приступила к аттестации руководителей и оформлению лицензий с января 2015 года. Всего в жилищную инспекцию поступило 1001 заявление, сдали экзамены 733 руководителя.
По состоянию на 22 июля 2015 года лицензии на управление многоквартирными домами (МКД) в Санкт-Петербурге получили 323 юрлица, которые управляют 18 464 домами. В это число входит 55 управляющих компаний, которые лицензию получили, но домов в управлении не имеют. От соискателей на предоставление лицензии на управление МКД было подано 377 заявлений, в том числе 24 заявления подавались повторно. 29 компаниям отказали из-за нарушения стандарта раскрытия информации.
По словам Юрия Кузина, заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, основной этап лицензирования управляющих организаций был завершен 1 мая 2015 года, и по его результатам работа Правительства Санкт-Петербурга была отмечена Министерством строительства и ЖКХ как успешная.
Между тем в результате проведенных мероприятий 1049 домов остались без управления со стороны легитимной УК. 30 июня 2015 года в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, предоставляющие органу государственного жилищного надзора возможность ограничить или приостановить внесение изменений в Реестры лицензий при наличии спорных ситуаций по управлению МКД.
Самым «узким» местом в спорных вопросах является тот факт, что управляющая компания, не получившая лицензию, продолжает выписывать квитанции и отвечать за обслуживание дома до тех пор, пока не появится новый легитимный управляющий. При этом решение вопроса по выбору новой УК усилиями заинтересованных лиц может откладываться практически бесконечно.
Так, например, жители многоквартирного дома 2-4 по ул. Адмирала Коновалова (ЖК «Жемчужный фрегат») считают неправомерными действия со стороны управляющей компании ООО «Приморский город» по передаче своего дома в ее управление. В связи с этим инициативная группа жителей обратилась в региональный штаб Общероссийского народного фронта и в Центр социально-экономического мониторинга с просьбой взять под контроль ситуацию по проведению назначенного конкурса на управление этим МКД.
Кроме того, по информации активиста рабочей группы «Качество повседневной жизни» Анны Мороз, в городе есть несколько домов, в которых жильцы получают квитанции сразу от двух управляющих компаний, спор между которыми так и не разрешен. А пенсионеры и многодетные семьи не могут ждать разрешения такого спора, так как для получения социальных выплат они должны предъявлять оплаченные квитанции в определенный срок.
Особую обеспокоенность участников заседания рабочей группы вызывает общее состояние управляющих компаний, многие из которых находятся на грани банкротства из-за долгов перед ресурсоснабжающими организациями. По данным общественников, многие УК фактически являются банкротами, но не спешат заявлять об этом по целому ряду причин.
– В сложившейся ситуации было бы разумно начать применять систему прямых платежей между жителями и поставщиками, – отметил по итогам обсуждения вице-президент Союза «Строительный ресурс» Андрей Касьянов. – Многие ресурсоснабжающие организации уже создали свои расчетные центры и готовы работать с населением напрямую. Нужно более активно двигаться в этом направлении.
Подводя итоги, эксперт рабочей группы «Качество повседневной жизни» Юрий Курикалов отметил, что Комитету по тарифам Санкт-Петербурга стоит обратить внимание на недопустимость произвольного изменения тарифов на услуги в жилищно-коммунальной сфере, поскольку такие решения негативно влияют на деятельность управляющих и эксплуатационных организаций – как следствие, на качество их услуг и, соответственно, качество жизни петербуржцев.
– Другим вопросом, который нуждается в повышенном внимании исполнительной власти, является законность проведения конкурсов по выбору управляющей компании, – заметил Павел Созинов и обратился к руководителям ГЖИ на предмет взятия под контроль ситуации по обращениям жителей ЖК «Жемчужный фрегат».
Как сочетать развитие Петербурга и сохранение его архитектурного достояния? Поиск ответа на этот вопрос стал основной темой круглого стола «Исторический центр в контексте современного строительства», который состоялся отеле «Астория» 27 ноября.
Сейчас интерес архитекторов, девелоперов, урбанистов и других экспертов в сфере недвижимости сосредоточен на Программе реновации исторического центра Петербурга, первый этап которой петербургская администрация уже начала претворять в жизнь. Пока действие Программы распространяется только на территории «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», где, по словам председателя Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолия Котова, предстоит определить, «как и что нужно цивилизованно делать на территории исторического центра».
Уже первые шаги по реализации Программы реновации исторического центра привели чиновников к выводу о необходимости не только технического, но и социально-экономического анализа «экспериментальных» территорий, а также внесения изменений в законодательство. Исторический центр Петербурга требует индивидуального подхода в сфере градостроительных норм, поскольку общие для всего города требования, к примеру, инсоляции или пожарной безопасности делают любые проекты в центральных районах Петербурга практически нереализуемыми.
Тем не менее, участники дискуссии призвали к осторожности в изменениях градостроительных норм. Партнер компании Borenius Майя Петрова напомнила собравшимся, как в 2010 году Санкт-Петербургский городской суд признал недействительными часть ПЗЗ и некоторые другие нормы. В результате суды города были буквально завалены заявлениями, в которых оспаривались выданные ранее разрешения КГИОП и градпланы отдельных проектов в историческом центре. По мнению эксперта, петербургскому законодательству в отношении исторического центра по-прежнему не хватает определённости.
Правовая неопределённость и отсутствие чётких правил игры - серьёзный фактор, «отпугивающий» девелоперов и замедляющий развитие Петербурга. По словам директора ОДЦ «Охта» Александра Бобкова (реализует проект делового района «Лахта центр»), сейчас более или менее активно реализуются не более двадцати строительных проектов. Многим так и не воплотившимся в жизнь начинаниям не хватило совсем чуть-чуть до окончательного успеха. «Можно ничего не запрещать, все само запретится, – заметил эксперт. – Сейчас мы пытаемся разработать программу реновации, не пытаясь проанализировать, чего же не хватило тем, маленьким проектам». Застройщик «Лахта центра» особо подчеркнул необходимость тщательного продумывания экономической составляющей любой идеи, чтобы реновация районов Петербурга не превращалась в «пожертвование» со стороны города. В качестве примера эксперт привёл около десятка строительных и девелоперских проектов, которые в своё время появились в районе Охты, рассчитывая на «Охта центр» как на новый центр притяжения. Сейчас многие из этих экономически продуманных проектов приносят прибыль и оказывают влияние на развитие района, даже после переноса строительства штаб-квартиры компаний группы «Газпром» в Лахту.
Несмотря на ряд очевидных проблем, редевелопмент зданий исторического центра частными компаниями вполне возможен. Так, компания «ЮИТ», представители которой принимали активное участие в дискуссии, смогла включить в свой элитный жилой комплекс на Смольном проспекте три исторических здания, фасады которых были полностью сохранены. Другой пример успешной деятельности девелопера в центре Петербурга – проект компании RBI, осуществившей, по словам экспертов, «аккуратное вторжение» в архитектуру Шпалерной улицы. Тем не менее, участники дискуссии подчеркнули, что подобные проекты уникальны, это «дорогая и штучная работа».
Говоря о том, какие именно территории Петербурга наиболее перспективны для редевелопмента, представители профессионального сообщества заявили, что интерес представляют обычно бывшие заводские территории или старые административные здания, у которых уже есть и градплан, и проект планировки. При этом девелоперы предпочитают приобретать территорию для своих проектов у частного собственника, а не у города, дабы избежать дополнительных бюрократических проволочек.
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.