Лицензирование под пристальным вниманием
Проблемы лицензирования управляющих компаний обсуждались на заседании рабочей группы «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского Народного Фронта в Санкт-Петербурге.
Несмотря на заверения федеральных и региональных чиновников об успешности внедрения этой новой административной процедуры, профессиональное сообщество указывает на ее существенные структурные недостатки.
К обсуждению были приглашены представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, депутаты, руководители саморегулируемых организаций и управляющих компаний, эксперты аппарата полпреда Президента РФ в СЗФО, представители общественности и средств массовой информации.
Открывая заседание, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов отметил, что введение лицензирования в сфере управления многоквартирных домов оказало существенное влияние на работу управляющих компаний и выявило целый ряд проблем организационного и правового характера.
Лицензионная комиссия Санкт-Петербурга была создана в конце 2014 года и приступила к аттестации руководителей и оформлению лицензий с января 2015 года. Всего в жилищную инспекцию поступило 1001 заявление, сдали экзамены 733 руководителя.
По состоянию на 22 июля 2015 года лицензии на управление многоквартирными домами (МКД) в Санкт-Петербурге получили 323 юрлица, которые управляют 18 464 домами. В это число входит 55 управляющих компаний, которые лицензию получили, но домов в управлении не имеют. От соискателей на предоставление лицензии на управление МКД было подано 377 заявлений, в том числе 24 заявления подавались повторно. 29 компаниям отказали из-за нарушения стандарта раскрытия информации.
По словам Юрия Кузина, заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, основной этап лицензирования управляющих организаций был завершен 1 мая 2015 года, и по его результатам работа Правительства Санкт-Петербурга была отмечена Министерством строительства и ЖКХ как успешная.
Между тем в результате проведенных мероприятий 1049 домов остались без управления со стороны легитимной УК. 30 июня 2015 года в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, предоставляющие органу государственного жилищного надзора возможность ограничить или приостановить внесение изменений в Реестры лицензий при наличии спорных ситуаций по управлению МКД.
Самым «узким» местом в спорных вопросах является тот факт, что управляющая компания, не получившая лицензию, продолжает выписывать квитанции и отвечать за обслуживание дома до тех пор, пока не появится новый легитимный управляющий. При этом решение вопроса по выбору новой УК усилиями заинтересованных лиц может откладываться практически бесконечно.
Так, например, жители многоквартирного дома 2-4 по ул. Адмирала Коновалова (ЖК «Жемчужный фрегат») считают неправомерными действия со стороны управляющей компании ООО «Приморский город» по передаче своего дома в ее управление. В связи с этим инициативная группа жителей обратилась в региональный штаб Общероссийского народного фронта и в Центр социально-экономического мониторинга с просьбой взять под контроль ситуацию по проведению назначенного конкурса на управление этим МКД.
Кроме того, по информации активиста рабочей группы «Качество повседневной жизни» Анны Мороз, в городе есть несколько домов, в которых жильцы получают квитанции сразу от двух управляющих компаний, спор между которыми так и не разрешен. А пенсионеры и многодетные семьи не могут ждать разрешения такого спора, так как для получения социальных выплат они должны предъявлять оплаченные квитанции в определенный срок.
Особую обеспокоенность участников заседания рабочей группы вызывает общее состояние управляющих компаний, многие из которых находятся на грани банкротства из-за долгов перед ресурсоснабжающими организациями. По данным общественников, многие УК фактически являются банкротами, но не спешат заявлять об этом по целому ряду причин.
– В сложившейся ситуации было бы разумно начать применять систему прямых платежей между жителями и поставщиками, – отметил по итогам обсуждения вице-президент Союза «Строительный ресурс» Андрей Касьянов. – Многие ресурсоснабжающие организации уже создали свои расчетные центры и готовы работать с населением напрямую. Нужно более активно двигаться в этом направлении.
Подводя итоги, эксперт рабочей группы «Качество повседневной жизни» Юрий Курикалов отметил, что Комитету по тарифам Санкт-Петербурга стоит обратить внимание на недопустимость произвольного изменения тарифов на услуги в жилищно-коммунальной сфере, поскольку такие решения негативно влияют на деятельность управляющих и эксплуатационных организаций – как следствие, на качество их услуг и, соответственно, качество жизни петербуржцев.
– Другим вопросом, который нуждается в повышенном внимании исполнительной власти, является законность проведения конкурсов по выбору управляющей компании, – заметил Павел Созинов и обратился к руководителям ГЖИ на предмет взятия под контроль ситуации по обращениям жителей ЖК «Жемчужный фрегат».
Госдума РФ приняла закон, корректирующий деятельность жилищно-строительных кооперативов. Согласно ему, застройщики работающие в формате ЖСК, не смогут возводить одновременно более одного жилого дома.
Депутаты Госдумы утвердили в третьем чтении законопроект, вносящий серьезные изменения в работу жилищно-строительных кооперативов. Принятые нововведения, по замыслу парламентариев, должны будут минимизировать злоупотребления застройщиков, работающих в формате ЖСК. Закон вступит в силу в ближайшее время. Однако на соответствие его нормам по многим положениям застройщикам дан срок один год.
Самое важное, что теперь согласно принятому документу ЖСК не смогут одновременно возводить несколько домов за исключением кооперативов, созданных в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». Количественное ограничение на застройку объясняется тем, что по своей сути строительный кооператив создается для удовлетворения интересов пайщиков на их же деньги, но без инвестиционной составляющей.
По новым правилам ЖСК будут обязаны стать информационно более открытыми. Организации должны будут размещать в интернете целый ряд документов, в том числе реестр членов кооператива с закрепленными за ними помещениями. Также вводится контроль за деятельностью ЖСК на муниципальном и региональном уровне органов власти. В случае неисполнения предписаний, ведомство имеет право приостанавливать привлечение кооперативом новых членов или требовать в судебном порядке его ликвидации. Штрафы за нарушение в деятельности ЖСК также возрастают. Для юридических лиц максимальный их размер составит 200 тысяч рублей, для руководителей организаций 15 тыс. рублей.
В комитете по строительству Петербурга не смогли назвать точное количество компаний, работающих по схеме ЖСК. В ведомстве отметили, что они принимают отчетность только у строительных организаций, работающих по 214-ФЗ.
Сами игроки рынка полагают, что по схеме создания ЖСК работают не более 15% застройщиков. Наиболее крупными организациями, создающими кооперативы, являются: ЦДС, Л1, «Лидер групп», «О2 Девелопмент». До января текущего года создавала ЖСК и ГК «Эталон». В Ленобласти, по оценке специалистов, застройщиков работающих по кооперативной схеме больше чем в Петербурге. Однако в соседнем регионе и развит формат малоэтажного строительства, для которого формат ЖСК является наиболее логичным способом возведения и реализации недвижимости.
Представители строительных организаций признаются, что в работе по схеме ЖСК есть свои плюсы и минусы. В частности, из положительных моментов - продажа квартир и управление поступившими денежными средствами происходит более оперативно, так как не надо регистрировать сделку в Росреестре, как при договоре долевого участия (ДДУ). Из минусов: банки все реже дают ипотеку на недвижимость, строящуюся по схеме ЖСК.
В условиях экономического кризиса и падения покупательского спроса работа по 214 –ФЗ с использованием ДДУ более эффективна.
По мнению независимых экспертов, приобретение квартир по схеме ЖСК более рискованно для граждан, так как пайщики напрямую не связаны ДДУ с застройщиком, все отношения регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Все гарантии, предусмотренные 214-ФЗ законом, на ЖСК в полной мере не распространяются.
По словам руководителя практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Евгении Петровой, принятый законопроект действительно направлен на защиту интересов граждан, пайщиков ЖСК. « По сравнению с участием в долевом строительстве на основании договора деятельность ЖСК, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, регламентирована гораздо меньше. Принятое законодательное нововведение о контроле за привлечением кооперативом денежных средств для строительства и соблюдением ЖСК положений Жилищного кодекса, приведет к уменьшению случаев нарушения прав в сфере жилищного строительства», - уверена эксперт.
Между тем, принятым законопроектом ужесточаются требования к страховщикам ответственности застройщиков. Согласно им, с 1 октября 2015 года собственный капитал таких страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд рублей, в настоящее время он должен быть не менее 400 млн рублей. Также появляется новое требование, которого ранее официально не было - отсутствие у страховой организации предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
В случае отзыва лицензии у страховщика или кредитной организации строительная организация будет обязана в течение 15 дней перезаключить договор поручительства (страхования). Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, не были определены законом.
Российский аукционный дом (РАД) продал на торгах участок в 1,8 га под жилищное строительство в рамках стартовавшего еще в 2008 году проекта «На Царскосельских Холмах». Стоимость сделки эксперты оценивают в 180 млн рублей. За семь лет собственнику, ООО «Терминал-ресурс» удалось вовлечь в оборот только 16 га земли.
Как сообщили в РАД, земельный участок под малоэтажную жилую застройку в поселке Шушары на Пулковском шоссе (участок 435) был продан в июне по поручению ООО «Терминал-Ресурс». Права на участок в 1,84 га, где можно построить 14,3 тыс. кв. м жилья приобрело ООО «ИСК «Вита». Как добавляют в аукционной площадке, на участок получен градплан, все коммуникации подведены к границам, построена улично-дорожная сеть. Стоимость участка в РАД решили не разглашать, но по оценке руководителя отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марины Агеевой, стоимость сделки составила 150-180 млн рублей, а стоимость гектара в этой локации может составлять 80-100 млн рублей. «Получается, что цена метра продаваемого жилья будет включать 10-12 тыс.руб. от стоимости подготовленной земли», - говорит эксперт.
Не комментируют сделку и в ИСК «Вита». Сейчас в портфеле компании только один проект – две очереди малоэтажного комплекса «Солнечный квартет» в Тосненском районе Ленинградской области. Согласно проектной документации, обе очереди должны быть сданы к III кварталу 2016 года, а в стройку компания вложила около 900 млн рублей.
Отметим, проект «На Царскосельских Холмах» был презентован еще в 2008 году на выставке MIPIM в Каннах, его представлял на тот момент глава администрации Пушкинского района Вячеслав Коржов. Сама концепция застройки территории от Петербургского шоссе до поселка Александровка разрабатывалась в рамках Программы подготовки к 300-летию Царского Села. Проект, включающий в себя строительство крупных жилых кварталов, а также объектов коммерческого, социально-культурного назначения, оценивался в 1 млрд USD. Реализация проекта в целом предусматривала строительство не менее 1,5 млн кв. м жилья. Проект рассчитан на 15-20 лет.
Однако планам по оперативной застройке этих территорий не суждено было сбыться. Изначально собственник земли, ООО «Терминал-Ресурс», рассчитывало на помощь соинвесторов и, по данным СМИ, даже всерьез говорило со структурами «Газпрома», который строил по соседству комплекс «Экспофорум». Однако с монополистом договориться не удалось, а желающих приобрести здесь землю оказалось немного.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» представители собственника, на сегодняшний день из 316 га проекта «На Царскосельских Холмах», с торгов реализовано и вовлечено в оборот всего 16 га. Остальное остается «под парами». В настоящее время у этих земель не менее семи собственников. Пять из них известны и уже приступили к реализации проектов. Так, помимо указанного выше ООО «ИСК «Вита», силами подконтрольной ГК «Санд» собственник реализует проект «Образцовый квартал», обанкротившийся холдинг «Петротрест» пытается достроить ЖК «Трио», «Лидер Групп» занимается проектом «Царский двор», а подконтрольный группе «Интеко» ООО «Патриот Нева» возводит ЖК «Пушгород». Еще двоих собственников в «Терминал-Ресурсе» не раскрывают. Всего в стадии строительства находится около 90 тыс. кв. м жилья.
Сам участок разделен на две зоны. 203,4 га в соответствие с Генпланом предназначаются для малоэтажной застройки (здания высотой до 18 метров). Территория 112,7 га предназначена для среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной застройки. Здесь возможно строительство 496 тыс. кв. м жилья. Этот участок также значится в каталоге Российского аукционного дома, но в компании заявили, что, скорее всего, на торги он не выйдет. «Сейчас идет инженерная подготовка этих 112 га, думаю, мы будем осваивать это пятно самостоятельно. Мы не уверены, что будем там ставить многоэтажки, вполне возможно, что малоэтажным будет весь участок», - рассказали в компании.
По мнению госпожи Агеевой, у проекта «На Царскосельских Холмах» есть конкурент – расположенный рядом и аналогичный по площади проект «Планетоград». Локомотивом развития этой территории сейчас выступает Setl City. В то же время у проекта «На Царскосельских холмах» пока нет крупного «якорного» застройщика. «Земля продается небольшими участками, и именно так начинает формироваться «лоскутное одеяльце» из проектов маленьких застройщиков. Я сомневаюсь, что сейчас застройщики взаимодействуют между собой по организации единого пространства. В то же время, пока продано всего лишь 16 Га, т.е. 5% от общей территории, так что переживать рано», - уверена эксперт. По ее словам, девелоперы, которые сейчас выходят на эту территорию, понесут «крест первопроходцев» по раскачиванию и продвижению этой локации. В то же время они смогут собрать весь тот спрос, который для этой локации уже сформировался. Строительство на площадке войдет в массовую фазу и установится на уровне «Кудрово» через 7-10 лет. По оценке госпожи Агеевой, для того чтобы построить и продать планируемые 2, 5 млн. кв. м жилья, потребуется порядка 150 млрд. рублей инвестиций.
ЦИФРА:
100 га земли отдал РАД «Терминал-Ресурс» для реализации на торгах.