Лицензирование под пристальным вниманием
Проблемы лицензирования управляющих компаний обсуждались на заседании рабочей группы «Качество повседневной жизни» Регионального штаба Общероссийского Народного Фронта в Санкт-Петербурге.
Несмотря на заверения федеральных и региональных чиновников об успешности внедрения этой новой административной процедуры, профессиональное сообщество указывает на ее существенные структурные недостатки.
К обсуждению были приглашены представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, депутаты, руководители саморегулируемых организаций и управляющих компаний, эксперты аппарата полпреда Президента РФ в СЗФО, представители общественности и средств массовой информации.
Открывая заседание, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов отметил, что введение лицензирования в сфере управления многоквартирных домов оказало существенное влияние на работу управляющих компаний и выявило целый ряд проблем организационного и правового характера.
Лицензионная комиссия Санкт-Петербурга была создана в конце 2014 года и приступила к аттестации руководителей и оформлению лицензий с января 2015 года. Всего в жилищную инспекцию поступило 1001 заявление, сдали экзамены 733 руководителя.
По состоянию на 22 июля 2015 года лицензии на управление многоквартирными домами (МКД) в Санкт-Петербурге получили 323 юрлица, которые управляют 18 464 домами. В это число входит 55 управляющих компаний, которые лицензию получили, но домов в управлении не имеют. От соискателей на предоставление лицензии на управление МКД было подано 377 заявлений, в том числе 24 заявления подавались повторно. 29 компаниям отказали из-за нарушения стандарта раскрытия информации.
По словам Юрия Кузина, заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, основной этап лицензирования управляющих организаций был завершен 1 мая 2015 года, и по его результатам работа Правительства Санкт-Петербурга была отмечена Министерством строительства и ЖКХ как успешная.
Между тем в результате проведенных мероприятий 1049 домов остались без управления со стороны легитимной УК. 30 июня 2015 года в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, предоставляющие органу государственного жилищного надзора возможность ограничить или приостановить внесение изменений в Реестры лицензий при наличии спорных ситуаций по управлению МКД.
Самым «узким» местом в спорных вопросах является тот факт, что управляющая компания, не получившая лицензию, продолжает выписывать квитанции и отвечать за обслуживание дома до тех пор, пока не появится новый легитимный управляющий. При этом решение вопроса по выбору новой УК усилиями заинтересованных лиц может откладываться практически бесконечно.
Так, например, жители многоквартирного дома 2-4 по ул. Адмирала Коновалова (ЖК «Жемчужный фрегат») считают неправомерными действия со стороны управляющей компании ООО «Приморский город» по передаче своего дома в ее управление. В связи с этим инициативная группа жителей обратилась в региональный штаб Общероссийского народного фронта и в Центр социально-экономического мониторинга с просьбой взять под контроль ситуацию по проведению назначенного конкурса на управление этим МКД.
Кроме того, по информации активиста рабочей группы «Качество повседневной жизни» Анны Мороз, в городе есть несколько домов, в которых жильцы получают квитанции сразу от двух управляющих компаний, спор между которыми так и не разрешен. А пенсионеры и многодетные семьи не могут ждать разрешения такого спора, так как для получения социальных выплат они должны предъявлять оплаченные квитанции в определенный срок.
Особую обеспокоенность участников заседания рабочей группы вызывает общее состояние управляющих компаний, многие из которых находятся на грани банкротства из-за долгов перед ресурсоснабжающими организациями. По данным общественников, многие УК фактически являются банкротами, но не спешат заявлять об этом по целому ряду причин.
– В сложившейся ситуации было бы разумно начать применять систему прямых платежей между жителями и поставщиками, – отметил по итогам обсуждения вице-президент Союза «Строительный ресурс» Андрей Касьянов. – Многие ресурсоснабжающие организации уже создали свои расчетные центры и готовы работать с населением напрямую. Нужно более активно двигаться в этом направлении.
Подводя итоги, эксперт рабочей группы «Качество повседневной жизни» Юрий Курикалов отметил, что Комитету по тарифам Санкт-Петербурга стоит обратить внимание на недопустимость произвольного изменения тарифов на услуги в жилищно-коммунальной сфере, поскольку такие решения негативно влияют на деятельность управляющих и эксплуатационных организаций – как следствие, на качество их услуг и, соответственно, качество жизни петербуржцев.
– Другим вопросом, который нуждается в повышенном внимании исполнительной власти, является законность проведения конкурсов по выбору управляющей компании, – заметил Павел Созинов и обратился к руководителям ГЖИ на предмет взятия под контроль ситуации по обращениям жителей ЖК «Жемчужный фрегат».
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.
Региональные власти не разрешили компании Fort Group построить в Кудрово новый жилой квартал со стадионом для футбольного клуба «Тосно». Идея строительства там межвузовского кампуса по-прежнему на повестке дня.
Земля только для спорта
Власти Ленобласти отказали девелоперской компании Fort Group в предоставлении земельного участка под строительство жилого квартала в Кудрово. Территорию площадью 122 га в этом районе администрация готова выделить инвестору только под строительство стадиона, ледовой хоккейной арены и спортивной школы, сообщил источник в правительстве Ленобласти.
Fort Group просил у региона 150 га под проект комплексной застройки с футбольным стадионом на 18–20 тыс. зрителей. В июле этого года стало известно, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко этот проект поддержал. Девелоперу собирались передать участок нужной площади в Кудрово, где до этого планировали построить кампус ФИНЭКа и Университета им. Макарова (земля зарезервирована, но финансирование проекта в объеме 5 млрд рублей из федерального бюджета задерживается). Но «поскольку проект кампуса заморожен, но не отменен», Fort Group чиновники отказали. Правда Александр Шарапов, президент NAI Becar (консультант проекта кампуса), говорит, что федеральных денег на него так и нет, и вузы до сих пор не понимает свою дальнейшую судьбу.
Квартиры ради окупаемости
Клуб "Тосно" был создан при финансовой поддержке Fort Group в 2013 году. Сейчас команда играет в первом дивизионе, но ставит перед собой задачу выйти в российскую премьер–лигу. Для этого, по оценке источника в правительстве Ленобласти, нужно финансирование в размере 700 млн рублей в год. В Fort Group сообщили, что за первый год в развитие команды было вложено 76 млн рублей, а на этот сезон бюджет увеличен до 300 млн рублей. "Если достижение высоких целей, которые мы ставим перед командой, потребует увеличения финансирования, возможно, мы пойдем на это", – сообщил Максим Левченко. По его словам, "Тосно" – единственная футбольная команда в Ленобласти, которая играет в первой лиге, и ей нужен свой стадион. Но без строительства жилья проект стадиона в Кудрово теряет смысл.
"Стадион на 20 тыс. человек обойдется компании в 4 млрд рублей. Это без учета другой спортивной инфраструктуры", – отмечает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. По оценке директора ГК "Балтийский монолит" Светланы Петровой, бюджет создания спортивных объектов в Кудрово составит 10–12 млрд рублей, а с учетом коммерческой инфраструктуры - 25 млрд рублей. «Чтобы окупить эти вложения, нужно построить в районе 300–350 тыс. кв. м жилья", – считает она.
Популярный район
В Кудрово уже реализуется проект комплексного освоения 180 га около КАД. Это один из первых проектов–миллионников на границе Петербурга и Ленобласти. Он был инициирован в 2007 году владельцем земли – компанией «СВП Групп». В качестве партнера она привлекла компанию Setl City, которая собиралась развивать территорию в рамках единой концепции. В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн кв.м жилья на 65 тыс. человек и объекты инфраструктуры. Но со временем единая концепция развалилась. На данный момент застраивается 140 га. На территории работают девять собственников – каждый в своей стилистике. Впроцессе строительства находятся 758 тыс. кв. м: 11 жилых комплексов и 22 очереди в уже существующих проектах. Всего же, по приблизительным оценкам экспертов, в этом микрорайоне будет около 3 млн кв. м недвижимости.