Ретейл потянулся на юг
Холдинг «Адамант» построит для торговой сети «Пятерочка» мультитемпературный склад на территории собственного складского комплекса «Армада Парк». Инвестиции в строительство эксперты оценили в 945 млн рублей. Это будет уже второй склад в Шушарах для X5 Retail Group, а ранее здесь же решила складироваться французская сеть «Ашан».
О намерении холдинга «Адамант» построить для X5 Retail Group распределительный центр площадью 27 тыс. кв. м в Шушарах рассказали в компании Colliers International, выступившей консультантом сделки. Долгосрочный договор аренды заключен на 10 лет по схеме built-to-suit. По оценке директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой стоимость сделки на долгосрочную аренду складского комплекса составила не менее 12 млн рублей, инвестиции в строительство мультитемпературного склада – 945 млн рублей, не считая затрат на оборудование.
Новый мультитемпературный складской комплекс планируется ввести в эксплуатацию летом 2016 года. В его состав войдут помещения для хранения замороженных и охлажденных продуктов, склад для хранения алкоголя, а также сухой отапливаемый склад для другого ассортимента торговой сети «Пятерочка».
Распределительный центр будет располагаться в промзоне «Шушары» на территории собственного складского комплекса «Адаманта» - «Армада Парк». О выходе с этим проектом на рынок складской недвижимости «Адамант» заявил в 2013 году. Тогда компания планировала построить в Шушарах комплекс на 200 тыс. кв. м и вложить 300 млн USD. В настоящее время сдана в эксплуатацию первая очередь складского комплекса площадью 78,4 тыс. кв.м. Как рассказали в Colliers International, склад для «Пятерочки» предполагает именно новое строительство, которое будет расположено на площадке, выделенной девелопером для проектов built-to-suit. Всего в собственности у девелопера около 136 тыс. кв. м земли.
Отметим, что это будет уже второй склад для X5 Retail Group в Шушарах. В конце 2014 года ретейлер договорился с «А Плюс Девелопмент» о строительстве мультитемпературного склада площадью 33,5 тыс. кв. м. в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары» на Московском шоссе. Стоимость сделки оценивалась в 20-25 млн USD. Сдать объект заказчику планируется уже осенью 2015 года. На своей площадке «А Плюс Девелопмент» приютил и еще одну крупную торговую сеть. В октябре 2014 года долгосрочный договор аренды с девелопером заключила французская сеть «Ашан». Для нее оператор парка построит аналогичный комплекс, но меньшего размера – 25 тыс. кв. м.
Строительство под заказчика становится все более популярной схемой при аренде складов, говорят эксперты. Госпожа Смирнова рассказала, что по итогам II квартала 2015 года общий объём арендопригодных складских площадей в Петербурге составил 1,9 млн кв. м: 1,4 млн кв. м относятся к классу А, 515 тыс. кв. м – к классу В. При этом в классе А пустует 10,4% площадей, уровень вакансии в классе В составляет 5,4%.
Объем рынка складских площадей в Colliers International оценивают в 2,5 млн кв. м, при этом к концу I полугодия 2015 года 41% всего рынка представляют собой проекты, построенные «под заказчика» - либо самостоятельно, либо по схеме built-to-suit. Как рассказали аналитики, интерес арендаторов и девелоперов к проектам built-to-suit обусловлен, прежде всего, тем, что реализация подобного проекта «под ключ» позволяет учесть все нюансы и требования будущего арендатора. Основной объем текущего строительства складских площадей также приходится на проекты built-to-suit, сделки по которым закрывались как во втором полугодии 2014 года, так и в этом году. «В
первой половине 2015 года, как и в предыдущие периоды, основной спрос на складские объекты формируют торговые и дистрибуционные компании, на долю которых приходится около 60% сданных в аренду площадей», - утверждают в Colliers International.
МНЕНИЕ:
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar
-Строительство складских объектов по схеме built-to-suit является сейчас основным механизмом реализации проектов. Высокий интерес девелоперов к работе по этой схеме обусловлен гарантией сдачи площадей в аренду, а также простотой получения проектного финансирования под такие проекты.
Недавний пожар на 67-м этаже строящегося высотного здания в "Москва-Сити" взбудоражил столицу: так высоко у нас еще не горело. В мире с 1945 по 2011 год произошло более 40 крупных пожаров в небоскребах. 16 из них – в США.
Ущерб владельцы башни «Восток» предварительно оценили в 2-3 миллиона долларов. В масштабах РФ потери от пожаров за 2011 год превысили 12 млрд. рублей. В прошлом году крупные пожары на строящихся объектах тушили более тысячи раз.
Сейчас в стране нет обязательных нормативов по возведению монолитных зданий. Этот способ строительства появился недавно - в начале 90-ых уже после развала Союза, и СНиПы для него не успели принять. Существующие нормативы были автоматически перенесены из проектирования зданий из сборного железобетона. А на практике поведение монолита в чрезвычайных ситуациях существенно отличается. Для монолитных многоэтажек, тем более для небоскребов, требуются свои просчитанные параметры огнестойкости. Но так как Правила по обеспечению огнестойкости и огнесохранности железобетонных конструкций для высоток необязательны, некоторые проектные организации о них даже вообще не слышали.
Способность здания противостоять огню определяется качеством технологий и контролем за обязательностью их соблюдения. После ЧП в «Москва-Сити» появилось даже предложение о проверке стройматериалов и техники, которые поступают на строительную площадку с точки зрения потенциальной пожароопасности.
Что происходит на стройплощадках в действительности, не требует комментариев.
Если человеческий фактор трудно поддается влиянию, различными способами пробуют воздействовать на «нечеловеческий». Например, сделать негорючим дерево, неподдающимися огню конструкционные и отделочные материалы.
При всей фантастичности идеи уже есть реальные результаты. В Северном (Арктическом) федеральном университета создали композиционный материал, который кардинально улучшает свойства бетона и древесины. «Экспериментально мы доказали, что при обработке поверхности древесины композиционным материалом она становится долговечной, огнеупорной, а также влагонепроницаемой и морозостойкой», — рассказывают на кафедре композиционных материалов и строительной экологии.
Нанобетон у нас уже довольно известен. Он, помимо повышенной огнестойкости, в 2,5 прочнее и в 1,5 раза легче обычного немодифицированного. Применяется пока не очень широко из-за инерции строителей. В университете говорят, что при создании бетона часть цемента заменили нанодобавкой из простого песка. При этом в разы увеличилась прочность стройматериала, улучшились огнестойкость и энергосберегающие свойства бетона.
Переход на структурный уровень открывает широкое поле инноваций в строительстве. Нанобетоны, базальтопластиковые материалы, нанокомпозиты для полимеров, антипирены...
«Преимущества нанокомпозитных антипиренов по сравнению с традиционно применяемыми у нас очевидны. Коэффициент дымотления при добавлении нового антипирена в пластики уменьшается на 40%. А именно отравление продуктами горения является причиной гибели людей при пожаре в 90% случаев», - говорит управляющий директор «Роснано» Дмитрий Пимкин.
«Роснано» планирует в Волгограде вместе с холдингом «Никохим» выпускать безгалогеновый антипирен. Он представляет собой наноструктурированный гидроксид магния с модифицированной поверхностью.
На макроуровне пожарная безопасность высотных зданий регламентируется 2100 нормативными актами, которые предусматривают 150 тысяч различных требований. Помимо ГОСТов и СНИПов еще есть рекомендации Всероссийского НИИ противопожарной обороны по обеспечению пожарной безопасности небоскребов. Существуют также противопожарные стандарты высоток, разработанные в НИИ бетона им. А.А. Гвоздева на основе анализа крупные российских и зарубежных катастроф. Кстати, именно специалисты этого НИИ делали проектные расчеты горевшей башни «Восток». В начале мая они планируют провести обследование пострадавших от огня этажей. Однако соблюдение этих стандартов - это добрая воля застройщика. В большинстве случаев инвесторы, как показывает практика, стараются сэкономить в этой части сметы.
Но позитивные перемены не за горами. В Москве, где более 70 зданий высотой выше ста метров, в ближайшее время должно утвердить жесткие строительные нормы по столичным небоскребам. Пожарная безопасность в них будет выделена особо.
Власти Санкт-Петербурга также всерьез занялись вопросами защиты от огня высотных зданий и готовят изменения в существующие нормативные документы.
Создание и популяризация социально-ориентированного и коммерческое жилья – основная задача малого и среднего строительного бизнеса. О том, какие меры необходимо принять для создания благоприятных условий развития подобного рынка пойдет речь в Госдуме РФ. 26 апреля пройдут депутатские слушания по вопросу государственного регулирования социального и коммерческого найма.
Сегодня среди проблем, препятствующих развитию этой отрасли, специалисты выделяют пробелы в законодательстве, отсутствие понятийной базы, наличие теневого конкурентоспособного рынка, а так же нежелание горожан выходить из очереди на жилье ради получения жилья по программе социального найма.
В то же время подобная система помогла бы решить жилищную проблему в ряде регионов РФ. Александр Мишин, главный помощник Сергея Трохманенко, депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга привел в пример Калужскую область, наиболее активного игрока по привлечению инвестиций. Там находится 5 предприятий по сборке автомобилей. При этом на лицо дефицит рабочих рук – предприятиям не хватает 1 млн. человек. «Молодому специалисту не нужно брать ипотеку в Калуге, ему нужно съемное доступное жилье», - отметил Александр Мишин.
В рамках действующей программы «Достойное жилье гражданам России» идет разработка 5 законодательных актов: «О доходных домах и жилье специального назначения», «О закрытых ПИФ арендного жилья», «Об ассоциациях наймодателей жилья», «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма» и «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья».
В Петербурге уже есть много успешных примеров коммерческого и социального наймов.
Среди вопросов на повестке дня – разработка законов для сдачи в аренду на более длинные сроки – от 5 лет, а так же создание благоприятных условий для домовладельцев.
Игорь Лебедев, руководитель экспертной группы ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», обращаясь к истории коммерческого найма, привел такие данные: до революции 94% жилых помещений составляли доходные дома. 80% домовладельцев были частными лицами. При этом коммерческий найм приносил казне 24% ежегодного дохода.
Современный европейский опыт дает показатели ничуть не хуже: в Голландии 45% жилья находятся в управлении наёмных ассоциаций, в Швейцарии – 65%. Всё это, безусловно, малогабаритное жилье. В России же, по данным ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», за период с 2000 по 2008 год средняя площадь квартиры составляла
В ближайшие годы специалисты ожидают бурный рост рынка коммерческого найма.
Депутат Оксана Дмитриева отметила: «Развитие коммерческого найма как отрасли бизнеса имеет очень хорошие ставки. Рынок полностью конкурентен. И это неплохо. Если появятся игроки, которые будут рассматривать этот бизнес как легальный, и будут сдавать большее количество квартир, это означает, что монополизировать рынок окажется невозможным».