Предупредить и достроить
Предупредить появление новых обманутых дольщиков, разрешая проблемы, как только опасность их возникновения становится очевидной для госстройнадзора, - так можно сформулировать нынешнюю стратегию правительства Ленинградской области в плане защиты участников долевого строительства.
Опасность седьмого параграфа
Долгострои с очень длительной историей – дома во Всеволожске, на ул. Сергиевской, 104, и Константиновской, 101 (застройщик – ООО «НордИнвестСтрой»), которые возводятся с 2007 года. Сегодня права застройщика переданы ЖСК «СерКон», однако фирма, выполнявшая проектирование дома на Сергиевской – ООО «МонолитСетьСтрой» - обратилась в суд с требованием о запрете на использование проектной документации компанией ООО «НордСтройИнвест» и, несмотря на готовность ЖСК оплатить проект, на мировое соглашение не идет. «Очевидно, что «МонолитСетьСтрой» пытается «увести» эти объекты в конкурсную массу через признание прав застройщика за ООО «НордИивестСтрой» и инициировать решение судебных органов о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который существенно ограничивает возможности дольщиков на признание права собственности на недостроенное помещение», - прокомментировала Виктория Пенькова, помощник депутата Государственной Думы ФС РФ, член рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков, на заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области.
Кроме опасности отказа в статусе застройщика жилищно-строительному кооперативу завершению строительства этих объектов мешает и отсутствие средств, а также проектной документации на дом на ул. Константиновской: он строился по аналогии с объектом на Сергиевской. Стоит отметить, однако, что и проект этого МКД, как сообщили в администрации Всеволожского района, «не предъявлялся, более того – не прошел экспертизу». Таким образом, для завершения строительства на одном объекте необходимо установить внутренние коммуникации, а также подключить его к магистральным инженерным сетям. Второй дом нуждается в полном обследовании, перепроектировании с последующей экспертизой проекта, а также получении технических условий. Это предстоит сделать новому профессиональному инвестору. Им может стать ЗАО ИСК «Аверс». По мнению Виктора Шишкина, генерального директора компании, эти дома возможно достроить, увеличив этажность и привлекая тем самым средства новых дольщиков. Со своей стороны, Владимир Драчев, глава администрации Всеволожского района, заявил, что будут найдены механизмы эффективного взаимодействия с этой компанией. «Думаю, что мы сможем убедить ЗАО ИСК «Аверс» принять такое важное, необходимое для жителей района решение», - сказал он. О своих окончательных намерениях застройщик должен сообщить до конца июля, а уже в августе должно быть заключено соответствующее соглашение.
Удобное банкротство
Еще один объект – многоквартирный дом в Новом Девяткино, на ул. Озерной, 8 (застройщик – ЖСК «НовоДевяткино») – попал в список проблемных, поскольку дольщики не могут оформить право собственности на свои квадратные метры. Дом на 182 квартиры построен, но до сих пор не введен в эксплуатацию: не подключен к сетям по постоянной схеме, и средства на это (в пределах 50 млн рублей), как и свободные площади в доме, отсутствуют. Между тем разрешение на строительство недействительно с декабря прошлого года, а генеральный подрядчик (РСУ «Фрунзенское», которое, по словам председателя ЖСК Сергея Нефедова, фактически обладало правами застройщика и распоряжалось средствами от продаж квартир) – в стадии банкротства. «Необходима прокурорская проверка, чтобы установить, как расходовались средства дольщиков. Чтобы избежать уголовной ответственности, один из лучших ходов - уйти в банкротство», - заявила Виктория Пенькова. Необходимо также, по ее мнению, «пересмотреть в сторону минимизации» технические условия – плату за подключение. Однако, полагает г-жа Пенькова, дополнительных инвестиций со стороны самих членов ЖСК на возмещение части затрат в данном случае избежать не удастся.
Стоит сказать, что попадание объекта на ул. Озерной, 8, в перечень проблемных эксперты связывают отчасти с тем, что ранее он не был подконтролен областному Комитету госстройнадзора: с гражданами заключались преимущественно договоры не долевого участия (таковых всего 16), а членства в ЖСК (хотя 214-ФЗ уже действовал).
Для завершения строительства этого объекта вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин предложил в течение месяца ЖСК совместно с госстройнадзором определить стоимость оставшихся строительных работ и подключения к инженерным сетям по постоянной схеме с тем, чтобы половину необходимых средств внесли сами члены ЖСК, пообещав помощь региональных властей в поиске недостающего финансирования.
Осторожно: возможны мошенники
73 дольщика (по состоянию на конец марта), вероятно, не получат новое жилье в срок в дер. Малое Верево. По договорам долевого участия застройщик - ООО НПФ «СВИТ» - обязался передать квартиры не позднее 30 декабря нынешнего года. Однако строительство сегодня – на начальной стадии. И с учетом того, что по проекту дом восьмиэтажный, как полагают в областном госстройнадзоре, «в предусмотренный договорами срок объекты долевого строительства участникам переданы не будут». Из привлеченных денежных средств граждан в сумме почти 110,51 млн рублей не использовано только 49,25 млн рублей. По обращению участников долевого строительства этого жилого дома областной госстройнадзор проверил соблюдение застройщиком требований законодательства. В ходе проверки выяснилось: средства дольщиков находятся в неликвидных активах – ценных бумагах ООО «Альфа», а также обязательствах по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в пос. Русско-Высоцкое Ломоносовского района, заключенным с ЗАО «Фирма «Петротрест» и переданным ООО «Матрикс-Строй» застройщику как отступные.
Между тем и ООО «Матрикс-Строй», и ЗАО «Фирма Петротрест», переименованное в АО «ОРИОН», прекратили деятельность. Первая компания в стадии ликвидации, а вторая – в банкротстве. Примечательно, что учредителем обеих фирм является, как следует из Единого государственного реестра юридических лиц, одно и то же физическое лицо – Верещагин Алексей Леонидович. Как отметили в Комитете госстройнадзора, это свидетельствует об аффилированности данных юридических лиц.
Со своей стороны, Алина Полтавская, генеральный директор ООО «НПФ «СВИТ», сообщила, что по условиям договора ООО «Матрикс-Строй» как генеральный подрядчик имел право продавать квартиры только после выполнения всех работ с подписанием соответствующего акта. «ООО» Матрикс-Строй» начало продажи, не поставив в известность руководство ООО» Матрикс-Строй». Видя нарушение графика работ, мы уведомили ООО «Матрикс-Строй» о расторжении договора генерального подряда и потребовали ответ об их деятельности. Только тогда выяснилось, что уже были привлечены средства достаточно большого числа физических лиц», - сообщила г-жа Полтавская.
Сегодня ООО «НПФ «СВИТ» прорабатывает вариант достройки объекта силами строительной компании «Дальпитерстрой». По мнению специалистов, для привлечения новых дольщиков «играть» с этажностью в Малом Верево вряд ли получится, поскольку по проекту жилой комплекс уже восьмиэтажный, и более высотную застройку ПЗЗ не допускают. Однако прилегающая к пятну застройки земля в муниципальной собственности, и ее можно было бы использовать для строительства дополнительной секции.
Строительную площадку проекта "Набережная Европы" посетили экологи. На этот раз для того, чтобы проверить источник появившегося на стройке "аптекарского" запаха. Приезд специалистов был инициирован застройщиком. Эксперты Российского Геоэкологического центра при помощи специального устройства, аспиратора, взяли пробы воздуха из-под земли.
Взятые пробы отправили в лабораторию Научно-исследовательского Института Метрологии имени Д.И. Менделеева. Результаты станут известны только через 4 дня, однако, как уверяют экологи, опасности ни для сотрудников стройплощадки, ни для жителей окрестных домов не существует.
Компания "ВТБ Девелопмент", реализующая проект "Набережная Европы" обратилась в Российский Геоэкологический центр после того, как несколько дней тому назад в южной части площадки стал ощущаться "аптекарский" запах, который по предварительным исследованиям, вызван наличием в почве хлорбензола и этилбензола. Присутствие этих веществ - наследство Государственного института прикладной химии (ГИПХ), который ранее занимал эту территорию. Именно в южном секторе ГИПХа располагался непосредственно Опытный завод, из-за которого на участке теперь можно найти практически все элементы таблицы Менделеева. Ранее экологическая экспертиза выявила более 50 источников химического загрязнения, в числе которых были и ртутные.
Как пояснил главный специалист Российского Геоэкологического центра Андрей Горький, концентрация хлорбензола и этилбензола, которые стали причиной приезда на площадку специалистов центра, не может оказать существенного негативного влияния на здоровье людей. Однако все же застройщиком было принято решение еще раз проверить показатели и провести анализ.
Положительное заключение государственной экологической экспертизы по проекту "Набережная Европы" "ВТБ Девелопмент2 получил еще в прошлом году. Тогда же экспертизу провел Объединенный научно-общественный совет "Экология и природные ресурсы" СПб НЦ РАН, который подтвердил, что запланированные мероприятия по рекультивации участка способны обеспечить экологическую безопасность строительства и прилегающей территории. Совет по итогам рассмотрения проекта, рекомендовал усовершенствовать оценку состояния геоэкологической среды, экологических рисков, системы мониторинга и контроля.
Как сообщил, в ходе последнего взятия проб воздуха, Андрей Горький, в связи с тем, что площадка довольно сложная, не исключено, что "ВТБ-Девелопмент2 приобретет специальное дополнительное оборудование для оперативного мониторинга загрязнения почвы.
В настоящее время на участке вовсю идут работы по инженерной подготовке территории, включающие в себя демонтаж остатков зданий института "Прикладная химия" и рекультивацию почвы, завершить которую застройщик намерен до августа 2013 года. Сразу после этого планируется приступить к строительству. По словам руководителя департамента общественных связей ЗАО "ВТБ-Девелопмент" Александра Ротштейна, в общей сложности предстоит вывезти более миллиона тонн загрязненных грунтов и остатков демонтажа. "К настоящему моменту завершено примерно 15% работ", добавил он. Зараженная земля, остатки зданий вывозятся на полигоны, наиболее загрязненные отправляются в Красный Бор.
Справка
Территория застройки занимает 9,9 га. Проект "Набережная Европы" предполагает строительство многофункционального комплекса, включающего жилую, офисную, торговую, гостиничную недвижимость, объекты социальной инфраструктуры и общественные пространства. Проектом предусмотрено строительство нового театра - Дворца танцев Бориса Эйфмана. Все строительные работы должны завершиться в 2017 году. Инвестиции в проект оцениваются в 47 млрд руб.
В ближайшее время в Петербурге может появиться услуга аутсорсинга квалифицированного рабочего персонала из числа трудовых мигрантов. Это может избавить рынок от дефицита квалифицированных рабочих и подорвать уровень их зарплат.
Аутсорсинг, или лизинг персонала – относительно новая услуга на петербургском рынке, легально существующая лишь с середины 2000-х годов. Сейчас на петербургском рынке работает около 60-70 компаний, предлагающих услуги по аутсорсингу персонала, из них около 10 – с соблюдением всех законодательных норм, подсчитывает руководитель отдела аутсорсинга ГК "БРК-Меридиан" Галина Бочарова.
Аутсорсинг персонала предполагает временное предоставление компании специалистов или рабочих за почасовую оплату, без оформления сотрудников в штат. К преимуществам этой услуги относятся снижение расходов, связанных с администрированием персонала, гибкость принятия решений заказчиком, полное выполнение трудового и налогового законодательства и норм охраны труда, перечисляют в Ventra Employment.
«Как правило, в строительстве внештатный персонал, в основном состоящий из трудовых мигрантов, предоставляется для подсобных и тех видов работ, на которые не идут российские граждане, - вредных, тяжелых, - рассказывает Галина Бочарова. - Например, для компании "Главстрой-СПб" мы предоставляли персонал для работ по мойке машин и уборке зданий и придомовой территории после окончания строительных работ. Часто требуются иностранные рабочие для приготовления цементных смесей или производства железобетонных блоков".
Привлечение одного неквалифицированного рабочего, как правило, обходится компаниям в 120-130 рублей в час, однако аутсорсинг может стоить и дешевле. "Вопрос о стоимости обычно решается непосредственно с заказчиком и зависит от квалификации подбираемого специалиста, дополнительных требований заказчика, распределения между сторонами – заказчиком и исполнителем - обязанностей в области регулирования труда работника, количества предоставляемых работников и т. д., - рассуждает директор по развитию компании "А-БЭСТ" Юлия Пелихова. - Исполнитель также несет перед заказчиком обязанность замены сотрудников, не устроивших заказчика по каким-то причинам".
При этом за последний год услуги аутсорсинга значительно выросли в цене в связи с увеличением налогообложения иностранных работников на 22%.
Тем не менее пока что назвать услугу очень востребованной сложно. "Мы практикуем в основном договоры подряда и оказания услуг, на аутсорсинг ничего не отдаем", – дает типичный ответ пресс-служба компании "Эталон".
Однако высокий уровень конкуренции со стороны компаний, оказывающих услуги по аутсорсингу нелегально, и общая нехватка квалифицированных рабочих на строительном рынке Петербурга вынуждают аутсорсеров двигаться в новом направлении.
"Мы запускаем пилотный проект - обучение иностранных рабочих в колледжах Петербурга с целью их дальнейшего трудоустройства", - говорит Галина Бочарова.
Пока в компании планируют направлять иностранцев на обучение по двум специальностям - это техник-сварщик и техник по эксплуатации зданий и сооружений. Предполагается, что стоимость услуг таких рабочих для застройщиков окажется значительно ниже, чем затраты на оплату работ российских специалистов. "Если неквалифицированный иностранный рабочий получает около 10-15 тыс. рублей в месяц, то рабочий с квалификацией будет зарабатывать уже около 20-22 тыс. рублей", – оценивает Галина Бочарова. Это в 1,5-2 раза ниже средней зарплаты местных квалифицированных рабочих.
У проекта большие риски, это признают в "БРК-Меридиан". Из-за того, что иностранным рабочим необходимо каждый год выезжать из России, невозможно гарантировать, что, уже получив квалификацию, специалист проработает в компании необходимое время. Однако спрос на такую услугу велик. В случае успешной реализации проекта застройщики смогут значительно экономить на услугах рабочих, а российские специалисты получат сильных конкурентов из числа иностранцев.
Справка:
Аутсорсинг – передача организацией на основании договора определенных бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области. В отличие от услуг сервиса и поддержки, имеющих разовый, эпизодический характер, на аутсорсинг обычно передаются функции по профессиональной поддержке бесперебойной работоспособности отдельных систем и инфраструктуры на основе длительного контракта.