Больница по новой схеме
Смольный объявил конкурс на право строительства и обслуживания нового корпуса городской больницы № 40 в Сестрорецке на основе государственно-частного партнерства (ГЧП). Это будет первый в истории города социальный объект, построенный по такой схеме. Стоимость контракта – 6,9 млрд рублей.
Город ищет партнера
Согласно условиям конкурса, который объявил Комитет по инвестициям Администрации Петербурга, компания-победитель за свой счет построит на участке площадью 2,1 га на ул. Борисова в Сестрорецке новый больничный корпус площадью 30 тыс. кв. м и оснастит его медоборудованием. Соглашение с инвестором город подпишет на 10,5 лет. Из них не более 3,5 лет с момента подписания отведено на проектирование и строительство, а оставшееся время компания будет управлять новым корпусом. Это позволит ей вернуть вложенные в проект деньги за счет технической эксплуатации объекта (содержание здания, ремонт помещений и т. д.), а также оказания немедицинских коммерческих услуг, например организации питания. Мощность нового корпуса в Сестрорецке составит 480 коек. Производить закупку оборудования и возведение инфраструктурных объектов, в том числе наружных сетей, инвестор также будет за свой счет. Поскольку 90% оборудования инвестору придется покупать за рубежом (достойных российских аналогов пока не существует), итоговая сумма контракта составит не менее 6,9 млрд рублей, а не 4 млрд рублей, как заявлялось в 2013 году. «Цена выросла пропорционально курсу валюты», – пояснил Сергей Фурманчук, генеральный директор инженерного бюро «Хоссер» (компания разработала техническое задание к данному конкурсу). Подвести итоги конкурса в комитете планируют 23 ноября 2015 года.
Круг претендентов
Глава Комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк заявила, что при выборе победителя конкурса кроме «фактора цены» будут учитываться его опыт в создании подобных объектов, уровень предлагаемых технологических решений и уровень квалификации в эксплуатации зданий. Круг возможных участников конкурса в Смольном не обозначили. Лишь сообщили, что среди них есть крупные финансовые и строительные компании. В компании «Хоссер» сообщили, что участвовать в конкурсе не будут. Не планирует бороться за тендер и компания «РосСтройИнвест» – один из ведущих застройщиков медицинских объектов в городе. Там сообщили, что у компании сформирован большой портфель проектов, на строительстве которых она и намерена сосредоточиться. Возможным претендентом называют компанию «Петроком», которая недавно выиграла конкурс на реконструкцию другого корпуса больницы № 40 за 1,8 млрд рублей. Сейчас она работает на объекте.
От государственного к частному
До сих пор социальную медицинскую инфраструктуру в городе строили исключительно на бюджетные деньги. Причин несколько. Первая – финансовая. «ГЧП работает там, где есть понятный источник дохода, за счет которого будут возвращаться затраты частного инвестора. Найти такой источник – самая сложная задача», – заключает партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Вторая причина – политическая. Любой проект ГЧП требует 1-3 года для старта и не менее 5-15 лет для его экономической окупаемости. «Власть не умеет мыслить категориями экономических договоренностей на 10-15 лет. Достаточно вспомнить лавину отказов от проектов ГЧП при последней смене губернатора в Петербурге. А для инфраструктурных инвесторов с крупными затратами нужны гарантии и уверенность в инвестициях на этот период времени», – добавляет Дмитрий Некрестьянов.
Шоу-румы появились в петербургских новостройках меньше 10 лет назад. Между тем за границей этот инструмент продвижения активно используется уже давно. Эксперты утверждают, что такие показательные квартиры способны увеличить темпы продаж.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», мировая практика создания в новостройках презентационных квартир существует уже давно. «Петербургские застройщики начали активно использовать этот инструмент продаж лет 5-7 назад, а единичные шоу-румы появлялись и раньше», – рассказывает госпожа Гуртовая.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», отмечает, что создание шоу-румов – это требование рынка. «Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость, – поясняет господин Гражданкин. – Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку, сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования. Это тоже важная составляющая комфорта в будущем доме».
Елена Беседина, директор по продажам O2 Development, добавляет, что шоу-рум является эффективным инструментом продаж, так как обеспечивается комплексное воздействие на покупателя.
«Сейчас подобный инструмент пользуется особой популярностью у застройщиков как путь повышения конкурентоспособности объекта недвижимости. Причина популярности шоу-румов связана с их высокой эффективностью, – рассуждает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Следует также отметить, что внушительную часть посетителей шоу-румов помимо покупателей составляют дольщики. Демонстрационная площадь для граждан, уже заключивших договор долевого участия, является возможностью увидеть аналог своей будущей квартиры».
Между тем создание шоу-рума не является очень затратным для девелопера.
«Мнение о том, что создание шоу-румов требует больших затрат, ошибочно, поскольку стоимость квадратного метра шоу-рума составляет порядка 20 тыс. рублей, – делится данными Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Таким образом, создание шоу-рума для 40-метровой квартиры может обойтись в 1 млн рублей».
В элитном сегменте, с применением эксклюзивных материалов и более дорогой отделки, стоимость может быть выше в разы, добавляет Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Светлана Денисова предупреждает, что содержание данного инструмента – это дополнительные расходы. «Шоу-рум – это квартира в готовом виде, а демонстрационную площадь необходимо обеспечить всеми необходимыми ресурсами еще до подключения дома к инженерным сетям. Дополнительные расходы связаны с тем, что для эффективной работы шоу-рума требуется штат сотрудников, осуществляющих демонстрацию квартиры», – говорит госпожа Денисова.
Поскольку шоу-румы представляют собой мощные двигатели продаж, их создание, по оценкам Светланы Денисовой, окупается в полной мере. «В основном покупатель выбирает квартиру из целого ряда объектов одного класса и в условиях плотной конкуренции. Таким образом, шоу-рум становится одним из убедительных аргументов, снимающих многие вопросы у потенциальных дольщиков», – делится опытом эксперт.
Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус», добавляет, что шоу-рум – это инвестиции в долгосрочное продвижение и один из наиболее эффективных его механизмов. Затраты, по его словам, в любом случае окупаются, так как квартира впоследствии продается.
Интерес россиян к покупке недвижимости за рубежом сохраняется. Однако темпы роста количества сделок за последнее время несколько снизились. Эксперты говорят, что данная тенденция связана с запретом на владение недвижимостью за границей для чиновников, а также с резким скачком курса евро и доллара США.
Согласно данным Центробанка (ЦБ), за три квартала 2013 года произошло значительное сокращение темпов роста операций по покупке россиянами недвижимости за рубежом. Всего на покупку заграничного жилья за девять месяцев 2013 года россияне потратили 1,5 млрд USD, что всего на 8,6% больше, чем в 2012 году, сообщают «Известия» со ссылкой на данные ЦБ. За аналогичный период 2012 года рост составил 26%. В 2013 году темпы роста оказались даже ниже, чем в посткризисном 2010-м, когда объем операций с зарубежной недвижимостью увеличился на 9,2%.
По словам иностранных риэлторов, утвержденный закон о запрете владения чиновниками недвижимостью и счетами за границей охладил динамику спроса на зарубежную недвижимость. Так, свыше 20% покупок зарубежной недвижимости до запрета совершалось чиновниками.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что на отрицательную динамику повлиял и резкий скачок курса евро.
По данным Александры Смирновой, директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, объем инвестиций в зарубежную недвижимость сегодня не превышает 5%. Тем не менее госпожа Смирнова отмечает в последние два года тенденцию к увеличению интереса к зарубежным активам.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, объясняет растущий спрос на жилье за границей желанием людей диверсифицировать риски в условиях нестабильной политической и экономической ситуации.
Британские ученые установили такую закономерность, что чем неспокойнее обстановка в развивающейся стране, тем чаще богатые люди задумываются о выводе капитала в ту экономику, где риски минимальны.
Участники рынка говорят, что жилая зарубежная недвижимость приобретается петербуржцами, как правило, в целях сохранения средств или в качестве запасного варианта для проживания.
Елизавета Конвей добавляет, что в ответ на растущий спрос появляются и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. «Существуют так называемые клубные инвестиции – приобретение доли от 10 до 40% в доходном проекте совместно с партнером-брокером. Еще один новый инструмент – схема join venturing. Такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. Один покупает землю, строит и заполняет объект арендаторами. А второй вкладывает до 25% стоимости объекта, а затем гарантированно выкупает его под свои нужды. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй – возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами», – рассказывает госпожа Конвей. Кроме того, по ее словам, существует небольшое количество ПИФов, которые вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Средний доход, по словам создателей этих ПИФов, составляет 6% годовых.
Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей, и для этого, по мнению госпожи Конвей, есть несколько причин.
«Во-первых, это понятная инвестиция – покупатель получает материальный объект, ценность которого ясна. Во-вторых, недвижимость приносит пусть небольшой – в среднем 4-6% годовых против российских 10-12%, – но стабильный доход. При этом самым прибыльным инструментом является покупка коммерческой недвижимости, ставка капитализации которой составляет в среднем 5-10%. Жилье приносит 3-4% годовых. А time-sher (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает», – поясняет госпожа Конвей.
Евгений Богданов говорит, что зарабатывать на перепродаже западной недвижимости проблематично. «Налоговое законодательство в нашей стране значительно отличается от западного, в связи с чем россиян ожидает масса сюрпризов. В некоторых странах оплата подоходного налога в стране регистрации недвижимости осуществляется от всей стоимости этого объекта при продаже, в то время как местные граждане платят налог с дельты с учетом цены покупки, – объясняет господин Богданов. – Например, законодательство Эстонии, которая не является страной двойного налогообложения с Россией, не исключает возможность повторного наложения налогов при продаже объекта. В таком случае российский инвестор рискует потерять около 20% вложенных средств».