ЖСК ограничат в застройке
Госдума РФ приняла закон, корректирующий деятельность жилищно-строительных кооперативов. Согласно ему, застройщики работающие в формате ЖСК, не смогут возводить одновременно более одного жилого дома.
Депутаты Госдумы утвердили в третьем чтении законопроект, вносящий серьезные изменения в работу жилищно-строительных кооперативов. Принятые нововведения, по замыслу парламентариев, должны будут минимизировать злоупотребления застройщиков, работающих в формате ЖСК. Закон вступит в силу в ближайшее время. Однако на соответствие его нормам по многим положениям застройщикам дан срок один год.
Самое важное, что теперь согласно принятому документу ЖСК не смогут одновременно возводить несколько домов за исключением кооперативов, созданных в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». Количественное ограничение на застройку объясняется тем, что по своей сути строительный кооператив создается для удовлетворения интересов пайщиков на их же деньги, но без инвестиционной составляющей.
По новым правилам ЖСК будут обязаны стать информационно более открытыми. Организации должны будут размещать в интернете целый ряд документов, в том числе реестр членов кооператива с закрепленными за ними помещениями. Также вводится контроль за деятельностью ЖСК на муниципальном и региональном уровне органов власти. В случае неисполнения предписаний, ведомство имеет право приостанавливать привлечение кооперативом новых членов или требовать в судебном порядке его ликвидации. Штрафы за нарушение в деятельности ЖСК также возрастают. Для юридических лиц максимальный их размер составит 200 тысяч рублей, для руководителей организаций 15 тыс. рублей.
В комитете по строительству Петербурга не смогли назвать точное количество компаний, работающих по схеме ЖСК. В ведомстве отметили, что они принимают отчетность только у строительных организаций, работающих по 214-ФЗ.
Сами игроки рынка полагают, что по схеме создания ЖСК работают не более 15% застройщиков. Наиболее крупными организациями, создающими кооперативы, являются: ЦДС, Л1, «Лидер групп», «О2 Девелопмент». До января текущего года создавала ЖСК и ГК «Эталон». В Ленобласти, по оценке специалистов, застройщиков работающих по кооперативной схеме больше чем в Петербурге. Однако в соседнем регионе и развит формат малоэтажного строительства, для которого формат ЖСК является наиболее логичным способом возведения и реализации недвижимости.
Представители строительных организаций признаются, что в работе по схеме ЖСК есть свои плюсы и минусы. В частности, из положительных моментов - продажа квартир и управление поступившими денежными средствами происходит более оперативно, так как не надо регистрировать сделку в Росреестре, как при договоре долевого участия (ДДУ). Из минусов: банки все реже дают ипотеку на недвижимость, строящуюся по схеме ЖСК.
В условиях экономического кризиса и падения покупательского спроса работа по 214 –ФЗ с использованием ДДУ более эффективна.
По мнению независимых экспертов, приобретение квартир по схеме ЖСК более рискованно для граждан, так как пайщики напрямую не связаны ДДУ с застройщиком, все отношения регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Все гарантии, предусмотренные 214-ФЗ законом, на ЖСК в полной мере не распространяются.
По словам руководителя практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Евгении Петровой, принятый законопроект действительно направлен на защиту интересов граждан, пайщиков ЖСК. « По сравнению с участием в долевом строительстве на основании договора деятельность ЖСК, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, регламентирована гораздо меньше. Принятое законодательное нововведение о контроле за привлечением кооперативом денежных средств для строительства и соблюдением ЖСК положений Жилищного кодекса, приведет к уменьшению случаев нарушения прав в сфере жилищного строительства», - уверена эксперт.
Между тем, принятым законопроектом ужесточаются требования к страховщикам ответственности застройщиков. Согласно им, с 1 октября 2015 года собственный капитал таких страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд рублей, в настоящее время он должен быть не менее 400 млн рублей. Также появляется новое требование, которого ранее официально не было - отсутствие у страховой организации предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
В случае отзыва лицензии у страховщика или кредитной организации строительная организация будет обязана в течение 15 дней перезаключить договор поручительства (страхования). Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, не были определены законом.
Весной этого года началось строительство одного из наиболее масштабных проектов офисно-деловой застройки в Петербурге – комплекса «Невская ратуша». Планируется, что первая очередь проекта, в которую включены будущее здание Администрации Санкт-Петербурга и два бизнес-центра, будет сдана во втором полугодии следующего года.
Комплекс «Невская ратуша» – один из стратегических инвестиционных проектов Петербурга с бюджетом порядка 30 млрд рублей. Он будет располагаться на территории в
Кто центральный?
В историческом центре города сосредоточено более половины комитетов петербургской администрации. Наибольшая их концентрация наблюдается в районе Исаакиевской площади. Здесь на переулке Антоненко располагается три комитета, по адресу Вознесенский проспект, 16, – еще два (КЭРППиТ и Комитет финансов). На улицах, прилегающих к Невскому проспекту, ведут свою деятельность шесть комитетов, кроме того, два (КГА и КГИОП) находятся на площади Ломоносова. В районе Смольного также сосредоточены несколько комитетов, в частности они занимают площади в домах на Таврической улице и Суворовском проспекте. Большинство этих комитетов может начать переезд в «Невскую ратушу» уже в следующем году. По словам представителей ЗАО «ВТБ-Девелопмент», список конкретных комитетов, которые направятся в комплекс, пока не определен.
Область не отстает от города
Тенденция переезда госслужащих из центральной части города коснулась не только Санкт-Петербурга. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что за пределы МКАД в скором времени переселятся работники Белого дома и Администрации Президента РФ. В самом же Петербурге помимо городских чиновников могут сменить «прописку» и областные, приезжающие каждый день на работу в дом № 67 по Суворовскому проспекту. Причем здесь переезд может коснуться не только исполнительную власть, но и законодательную. По словам участников рынка, областные госслужащие переселятся в новый комплекс, построенный южнее продолжения улицы Дыбенко напротив реализуемого жилого проекта «Новый Оккервиль» рядом со съездом с КАД. Конкурс на проектирование комплекса административных зданий в этом районе на участке в
Изменить облик
Переезд многочисленных комитетов администрации Петербурга и областного правительства из исторической части города освободит довольно существенные площади. Их привлекательность для новых девелоперских проектов однозначно будет определяться местоположением, но при этом инвесторы могут столкнуться с рядом ограничений при их выкупе или аренде.
По подсчетам участников рынка, общий объем освободившихся площадей будет зависеть от количества переехавших в «Невскую ратушу» комитетов и начинаться он будет от 25 тыс. кв. м. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что на рынке в связи со сменой городскими чиновниками «прописки» появится порядка 100 тыс. кв. м новых площадей. Еще порядка 50 тыс. кв. м, по ее мнению, освободят представители областной администрации.
Путь на торги
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что городу целесообразно выставить эти площади на торги, поскольку необходимо окупить расходы, связанные с получением новых площадей и переездом. «Стоимость, учитывая опыт недавних торгов, может варьироваться от 700 до 4000 USD за квадратный метр без учета земли», – подсчитала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. При этом, по ее мнению, на торгах будет реализован не весь объем площадей, часть будет сдаваться в аренду. По оценке Зоси Захаровой, с торгов может быть продано порядка 80% площадей, остальные город оставит себе, поскольку это уникальные архитектурные объекты, которые охраняются КГИОПом. «Часть из них представляет музейную ценность, поэтому они могут быть переданы музеям», – говорит госпожа Захарова.
Кто заменит?
По мнению Игоря Кокорева, для каждого объекта, который освободится в связи с переездом чиновников, должны разрабатываться свои варианты использования. Татьяна Яблокова считает, что наиболее подходящая функция для этих помещений – административно-гостиничная. «На освободившихся площадях можно разместить представительские офисы и гостиницы (в отдельных зданиях) или офисные помещения (в составе зданий). Первые два вида, безусловно, будут наиболее востребованы инвесторами», – считает госпожа Яблокова. Если говорить об офисных зданиях, то, по оценке Зоси Захаровой, это могут быть бизнес-центры класса А-В+ за счет того, что в помещениях будут проведены реставрационные работы и сделан ремонт. Использование зданий под гостиницы тоже актуально, так как они расположены в центре города и вблизи памятников архитектуры. «Однако для этого потребуются серьезные работы по реконструкции, что сложно и дорого, потому что это объекты КГИОПа», – говорит госпожа Захарова.
Именно нахождение объектов в центре города может рассматриваться как с положительной, так и с отрицательной стороны. Плюс – это близость к городским достопримечательностям или статус самих объектов как памятников архитектуры, минус – транспортная доступность и дефицит парковочных мест в центре города. Статус памятников рассматривается экспертами с разных точек зрения. Игорь Кокорев считает, что в этом случае найти зданиям достойное коммерческое применение будет непросто. Татьяна Яблокова отмечает необходимость ремонта для многих помещений. «В некоторых из них есть ограничения по нагрузке на инженерные сети, здания, которые имеют статус памятников, вообще спорны для реализации инвестиционных проектов», – считает госпожа Яблокова. С другой стороны, Зося Захарова, говорит, что здания-памятники будут привлекательны для инвесторов. Хотя недостаточная техническая оснащенность, по ее мнению, не позволяет сегодня претендовать зданиям на статус бизнес-центров класса А: «не хватает хороших лифтов, вентиляционного оборудования, кондиционеров». В будущем, если будет принято решение перепрофилировать их под такие бизнес-центры, то работы по ремонту и реконструкции неизбежны. «Текущее состояние объектов соответствует бизнес-центрам класса В-В+», – заключает эксперт.
Справка
Реализация проекта «Невская ратуша», согласно постановлению городского правительства от 2010 года, была разбита на три очереди. Первая, которая включает в себя строительство здания петербургской администрации, займет порядка 80 тыс. кв. м, строительство последней должно быть завершено в конце 2014 года. Общая площадь административно-офисных помещений, входящих в комплекс, составит более 200 тыс. кв. м, а общая площадь зданий – 350 тыс. кв. м. Планируется, что комплекс будет обладать подземным паркингом на 2400 машино-мест. Финансированием и реализацией проекта занимаются ОАО «Банк ВТБ» и ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Денис Гаврилов
Компания ЛЭК выставила на повторную продажу 6 земельных участков у станции метро «Парнас». Торги пройдут в середине сентября. Участники рынка считают, что в этот раз пятна будут проданы с превышением – растущий рынок строящегося жилья испытывает острый дефицит ликвидных земельных участков, полностью обеспеченных всей инженерной инфраструктурой.
Земельные участки, выставленные на продажу, расположены на территории квартала, ограниченного жилым микрорайоном Торфяновка, Шуваловским парком и строящимся комплексом «Северная долина», рядом со станцией метро «Парнас». Вся продаваемая земля находится в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. На четырех участках возможно строительство зданий 75 и
Напомним, весной РАД уже выставлял на продажу эти земельные участки, и тогда покупателями было приобретено 4 из 10 пятен. Тогда за землю общей площадью 7,9 га компания выручила 699 млн рублей. Так, участок площадью 24,3 тыс. кв. м приобрело в собственность ООО «Строительная компания «Прагма» за 203 млн рублей (стартовая цена – 157 млн рублей), участок площадью 27,3 тыс. кв. м – ЗАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» за 200 млн рублей (стартовая цена – 200 млн), а участок площадью 13 тыс. кв. м – ЗАО «Ленжилстрой» за 119 млн руб. (стартовая цена – 99 млн). Покупатель еще одного пятна остался неизвестным.
В связи с возросшим спросом цена на продаваемую землю незначительно повысилась. «Участки, выставленные на продажу, обладают неоспоримыми преимуществами: удачное расположение (близость к метро, крупным городским магистралям, развитой инфраструктуре, соседство с зеленой зоной), высокая степень готовности документов по каждому лоту, получаемое застройщиками право собственности на землю. Кроме того, к участку уже проложена часть магистральных сетей: коллектор, водовод и линии электропередач», – рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК. По словам Андрея Степаненко, генерального директора ОАО «Российский аукционный дом», Сбербанк России готов кредитовать строительные компании, заинтересованные в покупке этих земельных участков. «Заявки от потенциальных участников банк будет рассматривать в первоочередном порядке. По регламенту на рассмотрение заявки дается семь дней, на оформление кредитной линии требуется 25 дней. Обратиться в банк с заявлением о предоставлении кредита и оформить все необходимые документы можно до аукциона», – поясняет он.
Как говорят участники рынка, основная проблема, из-за которой участки не ушли весной, – не вполне понятный вопрос по обеспечению участков инженерной инфраструктурой. «Сейчас, когда этот вопрос решен, думаю, спрос на эту землю будет выше, чем весной. Участки в первую очередь заинтересуют некрупные строительные компании, которым нужны небольшие пятна для возведения жилья. Кстати придется и кредитная поддержка проекта Сбербанком», – отмечает Алексей Кругляницо, генеральный директор СК «Первый камень».
Николай Волков