Дом на Малой Морской продолжают делить
Инвесторы продолжают судиться за историческое здание на Малой Морской ул., 5. Арбитраж встал на сторону одной из компаний и разделил спорный дом на два отдельных объекта недвижимости.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад обязал ГУП «ГУИОН» направить в Росреестр сведения о раздельном кадастровом учете зданий лит. А и лит. Б по адресу: Малая Морская ул., 5. Тем самым, отмечается в судебном решении, муниципальное ведомство должно устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Дельта», инвестора реконструкции здания по Малой Морской ул., 5, лит. Б.
Спор за историческое здание в «золотом треугольнике» Петербурга длится уже несколько лет. Предыстория всего такова. В 2006 году флигель, находящийся по адресу: Малая Морская ул., 5 (лит. А), был передан властями города ООО «Морская, 5» под реконструкцию.
Предполагалось, что после ее проведения компании достанется и основное здание (лит. Б), в котором также после реконструкции будет размещена гостиница. В 2009 году власти города неожиданно для первого инвестора внешнее здание передали в управление другой организации – ООО «Дельта». Компания также запланировала реконструкцию объекта недвижимости и открытие гостиницы.
Отметим, что ООО «Морская, 5» – дочерняя структура инвестиционного холдинга «Кеско». Организация неоднократно заявляла, что гостиничным оператором на данной площадке будет Hilton. Компания «Дельта» была аффилирована с небольшой УК «Андреевский дом», владеющей БЦ «Востания, 7». После передачи внешнего здания «Дельте» выяснилось, что оно и примыкающий флигель имеют единый кадастровый адрес.
В 2009 году арбитражный суд после иска «Дельты» разделил объект недвижимости на два самостоятельных объекта под лит. А и Б. Однако данное решение суда спустя небольшое время опротестовало ООО «Морская, 5», и здание вновь стало единым.
Фактически последние несколько лет оба инвестора из-за неопределенности с кадастром блокировали работу друг друга на площадке. Внешнее здание длительное время стояло и продолжает стоять под сеткой. Тяжба активизировалась в прошлом году, когда «Дельта» через суд потребовала от городских властей возобновить действие инвестиционного договора. Арбитраж данный иск удовлетворил. Однако для проведения строительных работ вновь потребовалось разделить дома.
Комментарий представителей «Дельты» и УК «Андреевский дом» взять не удалось. По совпадающим телефонным номерам организаций не брали трубку. В пресс-службе Комитета имущественных отношений сообщили, что инвестиционный договор с «Дельтой» продлен до декабря текущего года. Фактически до этого времени здание на Малой Морской ул., 5, должно пройти полную реконструкцию.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, изначально проблема кроется в халатности чиновников, допустивших двух разных инвесторов на одну площадку. «Так как суд признал реконструкцию здания под лит. Б легитимной, в настоящее время прав на пользование зданием больше у «Дельты». Главное в настоящее время – данной организации не нарушать условия инвестдоговора с городом», – полагает юрист.
По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой, действительно, данная локация однозначно соответствует критериям для создания гостиницы или апарт-отеля премиум-класса. Специалист считает, что в зависимости от состояния объекта его среднерыночная стоимость составляет от 100 до 250 тыс. рублей за 1 кв. м.
Российский аукционный дом продал за 210 млн рублей заложенное имущество одного из крупнейших в округе производителей дверных замков и металлических дверей ООО «Завод Эльбор». Несмотря на плотную работу с правительством области, новгородское предприятие с 40-летней историей не смогло расплатиться по кредитам.
Торги по продаже производственной площадки завода «Эльбор» в Новгородской области состоялись сегодня, 24 июня. На продажу выставлялись права по кредиту ОАО «Сбербанк России» выданному ООО «ПК ЗСИ». Компания является правопреемником ООО «Завод Эльбор» после изменений, внесенных в устав Общества. Кроме того, среди собственников площадки (и ответчиков по искам) числятся ООО «Энергия» и ООО «Анкер».
Обеспечением по кредиту выступали объекты движимого и недвижимого имущества производственной площадки компании в Новгородской области, в городе Боровичи на Песочной ул., 30. Так, общая площадь всех объектов недвижимости завода составляет 100 тыс. кв.м, общая площадь двух земельных участков – 7,9га, также было реализовано движимое имущество (производственная линия) в составе 176 единиц. В торгах приняло участие два претендента. Победитель торгов приобрел лот за 210 млн рублей. Имя победителя в РАД не разглашают.
На сегодняшний день сумма задолженности по кредитам составляет 411,81 млн рублей. «По условиям торгов победитель займет место залогового кредитора в процедуре банкротства собственников объектов (ООО «ПК ЗСИ», ООО «Энергия», ООО «Анкер»). В дальнейшем он сможет истребовать с заемщика полную сумму задолженности или реализовать заложенные активы», - рассказали в РАД.
Примечательно, что итоговую цену РАД анонсировал еще на стадии объявления торгов, отмечая, что покупатель может приобрести права на долги завода с дисконтом в 49% от начальной цены (411 млн рублей). При этом, как уверяют в РАД, рыночная стоимость заложенных активов составляет не менее 309 млн рублей. «Учитывая ликвидность заложенного имущества и минимальную цену прав по кредиту — 210 млн рублей, выгода покупателя значительно превысит стоимость приобретения прав (требований) на аукционе. В случае если активы не будут реализованы в процедуре банкротства после вторых торгов, залоговый кредитор сможет оставить их за собой», — рассказывала начальник департамента по работе с проблемными и непрофильными активами банков Российского аукционного дома Ольга Желудкова. В свою очередь заместитель генерального директора ЗАО «СУ-5» Расим Касумов подсчитал, что итоговая стоимость активов занижена по сравнению с рыночной в 3-4 раза.
История завода «Эльбор» насчитывает почти 40 лет, в 1976 году в Боровичах появился инструментального завода как предприятия полного цикла. В 1982 году началось строительства второго корпуса. Одновременно строились жилые дома для сотрудников, закладывался фундамент здания администрации. В 1985 году Боровичскому филиалу новгородского завода «Спектр» присвоен статус самостоятельного предприятия «Завод Эльбор». После распада СССР завод начал выпускать товары народного потребления: торговые киоски и сейфы, а с 1996 года наладил производство замков. В середине 2000-х завод вложил в реконструкцию более 200 млн рублей, а в 2010 году получил статус приоритетного инвестиционного проекта Новгородской области. Более того, компания была удостоена награды
«За доблестный труд» общероссийской общественной организации «Союз машиностроителей России», получила знак «Отличник качества» и другие награды из рук правительства региона.
Компания активно поставляла свою продукцию и на крупные объекты жилищного строительства. Правда, опрошенные «АСН-Инфо» игроки местного рынка признались, что продукцией завода никогда не пользовались. Зато в портфеле компании такие гиганты как ГК «Пионер» (московские и петербургские проекты), ОАО «Группа ЛСР», Холдинг RBI и другие. Прокомментировать сделки по поставке продукции завода девелоперы отказались.
В 2013 году завод привлек кредитные линии «Сбербанка» на инсталляцию суперсовременного комплекса по металлообработке Salvagnini. Как оказалось, это был пир во время чумы. Уже с 2012 года в адрес губернатора области начали поступать многочисленные обращения работников завода о массовых задержках заработной платы. Отреагировали региональные власти на финансовые сложности у крупного предприятия только в июле 2014 года, когда выяснилось, что у завода образовалась внушительная задолженность по НДФЛ (17 млн рублей), погасить которую оно не в состоянии. Как сообщил тогда руководитель завода Илья Компанец, причиной задолженности по НДФЛ являлась острая нехватка оборотных средств. Управленец рассказал, что завод «расширяет рынки сбыта продукции, работает со строительными компаниями, увеличивает количество фирменных розничных магазины», поэтому зарплата будет выплачена до конца года, а кредиты погашены. На совещании с участием вице-губернатора Вероники Мининой представители «Сбербанка» заявили, что готовы пойти навстречу и рассмотреть вопрос о реструктуризации долга. Создавалась даже рабочая группа по выходу предприятия из сложной ситуации.
Однако уже в декабре 2014 года на площадку наведались судебные приставы и арестовали имущество завода в целях обеспечения исков двух банков – «Сбербанка» и «Альфа-Банка» (иск от февраля 2015 года на 270,3 млн рублей). Соответствующие исполнительные производства были возбуждены на основании судебных решений, вынесенных столичным Мещерским районным судом и Боровичским районным судом. Общая сумма банковского иска к ООО «Завод Эльбор» превышала 500 млн рублей.
Очередь к предприятию в предбанкротном состоянии ожидается немалая. Так, ООО «Верхневолжский СМЦ» требует от завода 35 млн рублей за поставленную в 2013-2014 годах металлопродукцию, ООО «СофтЛайн Трейд» требует вернуть 4,5 млн рублей за поставленные компьютерную технику, 2 млн рублей взыскала ООО "Первая логистика" и т.д.
Смольный отменяет инвестпроект «Плаза Лотус Груп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей по приспособлению здания Конюшенного ведомства под апарт-отель. Теперь городу в условиях секвестрирования бюджета предстоят немалые траты – 1 млрд рублей придется компенсировать инвестору, еще 2,2 млрд рублей вложить в спасение памятника.
О намерении города вернуть здание Конюшенного ведомства в городскую казну на минувшей неделе сообщил вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в ходе заседания Совета по сохранению культурного наследия, которое чиновник в своем новом амплуа куратора строительного блока посетил впервые. «Решение принято губернатором Георгием Полтавченко – данный объект будет возвращен в казну Санкт-Петербург. Сейчас ведутся переговоры по поводу процедуры возврата объекта и возможной компенсации понесенных расходов», - объявил во всеуслышание чиновник. Более того, КГИОП уже получил от вице-губернатора поручение приступить к подготовке технического задания по реконструкции объекта. «Мы уверены, что никакого перепрофилирования быть не может, ведомство – это символ Петербурга. Варианты дальнейшего использования памятника мы обсудим на следующем заседании Совета», - пообещал господин Албин. По его словам здесь расположится общественное пространство – то, чего так долго добивались градозащитники. Это может быть выставочный комплекс или музейный центр.
Любопытно, что по информации вице-губернатора «Плаза Лотус Груп» давно знает о губернаторской инициативе: «Мы с инвестором уже в переговорах. Он знает об этом решении городских властей». Более того, на резонный вопрос о том, как можно изъять объект у компании, имеющей на руках полный пакет согласований, чиновник иронизирует: путем добровольного согласия инвестора отказаться от объекта.
Впрочем, официально в компании заявляют, что о позиции губернатора не уведомлены. «На данный момент, у нас на руках действующие Постановление Правительства, инвестиционный договор и все разрешения на проведение работ», - рассказали в компании. На прямой вопрос, как будет дальше действовать инвестор, представители заявляют, дословно: «судиться будем точно». На данный момент вложения «Плаза Лотус Груп» в проект оцениваются инвестором в 1 млрд рублей. Сумма удивляет. Еще в феврале 2015 года генеральный директор компании Сергей Русаков заявлял, что с 2010 года объем вложений составил 592 млн рублей (предпроектные работы и укрепление фундамента храма). На что были потрачены еще 400 млн – непонятно, при том, что работы на объекте фактически остановлены.
Разбираться с платежками «Плаза Лотус Груп» и городская администрация будут до конца месяца. К началу июля инвестор, если хочет получить компенсацию понесенных расходов, должен предоставить властям финансовые документы, бухгалтерские сводки, отраженные на балансе компании, рассказал вице-губернатор. Вопрос о том, из каких средств будет выплачена компенсация чиновник оставил без ответа. Скорее всего, инвестор может получить лишь часть вложенных средств – Смольный намерен подсчитать недополученную выгоду от инвестиционной аренды, включая арендную плату (объект был предоставлен инвестору на льготных условиях), пени и санкции. В итоге будет представлен баланс – кто кому и сколько должен.
Ожидается, что в бюджет на следующий год будет вшита и еще одна вынужденная статья расходов. По словам Игоря Албина, проектирование работ по сохранению Конюшенного ведомства обойдется как минимум в 200 млн рублей, сама реконструкция в 2 млрд рублей. Отметим, что именно внушительными бюджетными тратами объяснял свою лояльность к
инвестору экс-вице-губернатор Марат Оганесян, мол, город не осилит, а инвестор способен спасти памятник. Все вводные остались на своих местах, поменялся только куратор, и позиция губернатора поменялась и деньги, по-видимому, сразу нашлись.
Справка: Здание памятника федерального значения «Конюшенное ведомство» на Конюшенной площади, 1, в 2010 году ООО «Оранж-девелопмент» получило от города на инвестиционных условиях целевым назначением. Компания планировала вложить в создание апарт-отеля 6,5 млрд рублей. Разрешение на строительство выдано в декабре 2013 года, после чего компания приступила к раскрытию исторических проемов здания. Это вызвало активное сопротивление со стороны градозащитников и профессионального сообщества. К осени 2014 года Совет по сохранению культурного наследия добился корректировки проекта, но и исправленный проект был забракован Советом в марте этого года.