Административно-строительный диалог
За последние два года строительная отрасль Петербурга получила от власти четкие и прозрачные правила игры на рынке, чем ранее похвастаться в Смольном не могли. Это не могло не сказаться как на темпах ввода жилья в городе, так и на ликвидации «больных точек» - расселении аварийных домов.
Собственно, для простых горожан проблема улучшения жилищных условий стоит по-прежнему остро. В нашем городе направление контроля качества строительства при реализации государственных жилищных программ курирует Региональное отделение Общероссийского народного фронта. Его задача стоит в том, чтобы обеспечить эффективную реализацию и контроль за исполнением «майских» указов Президента РФ, где, в частности, определены основные направления формирования жилищной политики.
Эксперты ОНФ следят за состоянием жилого фонда города и периодически выезжают на самые сложные объекты. «Жилищное строительство – одно из самых активных направлений инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, наши усилия направлены на достижение баланса между интересами инвесторов и жителей города», - констатирует член регионального штаба Общероссийского Народного Фронта (ОНФ) в Петербурге, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
Его слова подтверждаются и официальной статистикой: реконструировать старого жилья в Северной столице за последние два года стали существенно больше. Если в 2013 году капремонту подверглось четыре объекта на 77 квартир, то в 2014-м: уже пять - на 165 квартир. А за первые пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию после реконструкции три дома на 427 квартир.
Впрочем, без ложки дегтя в таком остром вопросе как состояние старого фонда, конечно, не обойтись. По мнению Павла Созинова, расселение аварийного жилья зачастую идет очень медленно, а варианты, которые предлагаются жильцам для переселения, зачастую совершенно их не устраивают. Обеспокоенность вызывают и медленные темпы развития промышленного строительства.
Но при той кадровой чехарде, которая сопровождает строительный блок в последнее время, трудно было бы ожидать успехов на всех фронтах. Такие трудозатратные и острые проблемы следует решать вдумчиво и последовательно, не требуя результат «здесь и сейчас». Что, к сожалению, далеко не всегда понимают высокопоставленные представители городской власти.
Удвоенные темпы
Что касается нового строительства, то и здесь цифры впечатляющие. В 2013 году было возведено 989 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн. кв. м, а в 2014-м – уже 1864 на 3,3 млн. кв. м. Да и в году нынешнем темпы строители не снижают, хотя вывод новых объектов на рынок, конечно, снизился.
Здесь стоит отметить, что возводят городские девелоперы теперь не только дома, но и социальные объекты. А небольшие застройщики, которые самостоятельно построить детские сады или школы не могут, участвуют в развитии инфраструктуры финансово, в соответствии с размером своей новостройки. Таким образом, нынешняя ситуация в отрасли коренным образом отличается от той, которая сложилась в период «строительного бума» конца «нулевых». Когда девелоперы об удобствах будущих жильцов думали редко, во главу угла ставя продажи и максимальную рентабельность.
Впрочем, четкие правила игры сложились в отрасли совсем недавно. Еще три-четыре года назад строительный бизнес жаловался, что не понимает, что и в каком количестве им строить. Подчас проще было сделать взнос «рублем», однако, величина таких взносов постоянно менялась и было совершенно неясно, каким образом и кто ее высчитывает. Апофеозом кризиса стал период с 2012 по первую половину 2013 года, когда в Смольном практически заморозили утверждение новых проектов планировок.
В августе того же 2013 года главой комитета по строительству стал Михаил Демиденко и ситуация потихоньку начала выправляться. Главной его заслугой сами застройщики считают умение не давить начальственным авторитетом, а умение выстраивать диалог со всеми игроками. В то же время, не идя на поводу у лоббистов.
«Главной заслугой Михаила Демиденко я считаю формирование комфортной городской среды в части обеспечения территорий новой застройки объектами социальной инфраструктуры. Хочется отметить его постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», - говорит заместитель генерального директора компании Normann Надежда Сеппенен.
С ней согласен и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Трошенков. «Последние два года взаимодействие с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. Во многом благодаря работе Михаила Демиденко удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», - считает он.
По словам генерального директора компании «Полис Групп» Ивана Романова, сейчас застройщики особенно ценят гибкость и готовность к диалогу, которую демонстрируют чиновники и глава комитета в частности. «Нельзя не отметить, что реализуется масштабная программа реновации застроенных кварталов, успешно решается социально значимая проблема недостроев и обманутых дольщиков: благодаря усилиям специалистов комитета многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец получили свои квартиры. Это, безусловно, заслуга властей», - подчеркивает он.
Разумеется, не все в отрасли так гладко, есть и глобальные проблемы, решить которые трудно даже за десятилетие. Однако то, что город живет, развивается и активно строится даже на фоне политических и экономических катаклизмов – это, в первую очередь, заслуга профессионалов. Которые, к счастью, есть не только в бизнес-структурах, но и во власти.
Последствия кризиса и возросший уровень конкуренции вынуждают застройщиков жилья все больше внимания уделять общению с потенциальными покупателями, дольщиками и собственниками уже сданных квартир. Для этого многие компании осваивают соцсети.
Присутствие и продвижение в социальных сетях, что часто зашифровывается аббревиатурой SMM, или Social Media Marketing, в первую очередь актуально для компаний, работающих на рынке жилья.
"Работа с соцсетями не имеет смысла для компаний, присутствующих на рынке B2B, – объясняет руководитель брендингового агентства Art-fact Ирина Огнева. – Профессионалы, как правило, работают с профессиональными сайтами".
Кроме того, и среди компаний, работающих в сегменте жилищного строительства, в социальных сетях представлены не все – игроки рынка элитного жилья не считают нужным присутствовать в соцсетях. Во-первых, вряд ли "ВКонтакте" или в Fасebоok проводит время целевая аудитория этих компаний. И во-вторых, этот рынок недостаточно конкурентен.
"Организации начинают заниматься продвижением своего бренда по мере того, как возрастает конкуренция, когда возникает необходимость выделиться, завоевать потребителя и представить компанию не с точки зрения продукции, а эмоционально, – поясняет Ирина Огнева. – У большинства компаний уже есть свои сайты, но социальный маркетинг позволяет поддерживать общение с потребителями более глобально, выстраивать индивидуальные отношения с клиентами и более широко распространять пиар-информацию".
Строительные компании пока что только осваивают новые возможности, предоставляемые ресурсами web 2.0. Их охват у компаний пока не слишком широк, как правило, он ограничивается сетью "Вконтакте" и несколькими форумами. К тому же и инструменты, которые используют компании для работы в соцсетях, пока сложно назвать выверенными и отточенными. Как правило, компании общаются с клиентами через официальные аккаунты, участвуют в обсуждениях своих проектов в группах дольщиков и размещают таргетированную рекламу.
"Реклама в Интернете очень эффективна, – сообщают в отделе рекламы и маркетинга ГК "РосСтройИнвест". – Она работает в связке с наружной и радиорекламой. Проезжая мимо рекламного щита на машине или слушая рекламу на радио, человек может пропустить важную информацию, контакты компании. Однако если он запомнит название жилого комплекса, то сможет найти наш аккаунт в социальной сети или сайт в Интернете".
При этом нестандартные и интерактивные проекты в соцсетях единичны. "Петербургские застройщики, работающие в сегменте масс-маркет, постепенно начинают переходить от мониторинга соцсетей и блогосферы к деятельному участию в жизни сообществ", – уверена ведущий менеджер по PR бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад" Наталия Белякова.
В то же время в постоянной, несобытийной активности инициативу зачастую перехватывают дольщики. Например, этой весной собственную официальную группу создала ГК "РосСтройИнвест", но уже к июню от ее продвижения отказались – дольщики оказались активнее.
"В социальной сети "Вконтакте" есть многочисленная и активная группа дольщиков нашего ЖК "Князь Александр Невский", в которой зарегистрировано более 1,3 тыс. человек, – пояснили в отделе рекламы и маркетинга группы компаний. – В этой группе мы официально присутствуем, отвечаем на вопросы, ведем мониторинг".
Однако испытывать эйфорию по поводу открытия новых пиар- и рекламных возможностей не стоит, предупреждают участники рынка. "Важно учитывать, что благодаря возможности оперативного размещения данных увеличивается риск распространения не только позитивной, но и негативной информации, – предупреждает заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова. – Продвижение бренда в социальных сетях не дает возможности полного управления процессом поддержания репутации".
Мнение:
Наталия Белякова, ведущий менеджер по PR бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад":
– Наше глубокое убеждение – в соцсетях нужно появляться исключительно "по поводу". Никому не нужны мертворожденные корпоративные страницы, заведенные в соответствии с модой на web 2.0.
Другое дело, когда компании есть что сказать целевой аудитории, предложить новые формы активности, вовлечь и заинтересовать. Целью активности компании в соцсетях является информирование вкупе с формированием эмоционального отклика на инициируемое компанией событие, а в перспективе – долгосрочной лояльности к конкретному бренду. В терминологии интернет-пространства задача-максимум звучит так: превратить целевую аудиторию в бренд-амбассадоров.
Поправки в законопроект №623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в случае их принятия в существующей редакции ущемят интересы жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области. К такому выводу пришли участники семинара-совещания по вопросам управления жилищным фондом с участием Алексея Мешкова, вице-губернатора ЛО по ЖКХ и ТЭК.
Поправки в Жилищный кодекс, разработанные СРО НП "Объединение генеральных подрядчиков в строительстве", вызвали споры не только в Петербурге, но и в Москве - у оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ (председатель - депутат ГД Елена Николаева).
Уточним, что в оргкомитете представлены 46 СРО управляющих компаний. "Это почти половина субъектов РФ", - подчеркнул Климент Кан, член оргкомитета. Он отметил также, что поправки не учитывают региональные особенности управляющих компаний (УК), которые обслуживают маленькие территории – сельские управления с 5, 10, 15 домами. "Думаю, будет полезно, если Ленинградская область проявит инициативу в этом плане", - сказал Климент Кан.
Наибольшие возражения у профессионального сообщества вызывают положения, касающиеся компенсационного фонда СРО в сфере ЖКХ, а также договоров страхования гражданской ответственности членов СРО. В случае утверждения Госдумой ныне предлагаемых размеров взносов в компенсационный фонд совокупный размер отчислений от УК всех российских регионов составит 5 млрд руб. Портфель страхования гражданской ответственности участников СРО в сфере ЖКХ превысит 40 млрд руб. Однако финансовая нагрузка на небольшие управляющие компании или ТСЖ при этом окажется непомерной. Согласно предлагаемым поправкам, размер взноса в зависимости от обслуживаемой территории многоквартирных домов (МКД) составляет для юридического лица от 100 тыс. до 2 млн руб.; для индивидуального предпринимателя - - при обслуживании площади в пределах 25 тыс. кв. м - взнос равен 50 тыс. руб.
Минимальная сумма по договору страхования гражданской ответственности членов СРО на 1 МКД равна 500 тыс. руб. При этом управляющая компания или иная обслуживающая организация обязана застраховать каждый МКД.
"На совещании по предлагаемым поправкам в Госдуме абсолютное большинство было против них, особенно в части взносов в компенсационный фонд СРО", - сообщил Владимир Масленников, помощник депутата ГД Елены Николаевой.
В числе важных новшеств предлагается включить ТСЖ в категорию объектов членства в саморегулируемой организации. Как и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом на основании соответствующего договора либо производящих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, - членство в СРО для ТСЖ и ЖСК, а также предприятий, занимающихся вывозом твердых бытовых отходов,обязательно. При этом член СРО в сфере управления многоквартирными домами может одновременно входить в саморегулируемые организации по другим видам предпринимательской деятельности.
*
На вывозе ТБО в России сегодня специализируются более 5,5 тыс. предприятий. ТСЖ и подобных некоммерческих организаций насчитывается более 70 тыс.
*
Важное значение имеет поправка в ЖК, вводящая понятие допуска к работам, которые влияют на безопасность жилого дома и пребывания граждан в МКД и на прилегающих территориях. Перечень работ, требующих допуска и предполагающих членство в СРО, будут формировать федеральные власти - по аналогии с тем, который принят в строительстве и включает в себя почти 225 видов деятельности. С другой стороны, поправки в Жилищный кодекс предусматривают ограничение внеплановых проверок членов саморегулируемой организации: их можно будет проводить только при участии СРО.
По словам Климента Кана, вопросы возникают и в связи с территориальным принципом их организации. "За это проголосовали лишь девять из 46 СРО в составе оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ", - уточнил Климент Кан.
Для жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области с учетом достаточно большой, как отметил вице-губернатор Алексей Мешков, разрозненности между управляющими компаниями необходимость создания организаций, которые объединяли бы усилия всего профессионального сообщества в регионе, "назрела достаточно остро".
По словам вице-губернатора, важно, чтобы профессионалы могли как наладить взаимодействие внутри своей отрасли, так и находить контакты с органами государственной власти. "Не знаю, будет ли это СРО или что-то иное, но когда есть объединение профессионалов, они, наверное, могут формировать понятную идею, чтобы правительство области больше к ним прислушивалось и решало их проблемы. Мы готовы воспринимать информацию, идеи от коллегиального органа. Готовы направлять их, в том числе, в правительство Российской Федерации", - заявил Алексей Мешков.
Он напомнил, что для Ленинградской области жилищно-коммунальный комплекс - по-прежнему один из самых не только значимых, но и проблемных секторов экономики. "Сегодня практически 70% существующих в регионе проблем связаны с ЖКХ", - сказал чиновник.
Алексей Мешков отметил "достаточно удручающее" состояние с водой, "плачевное" - с организацией водоотведения. Вице-губернатор оценил как "относительно неплохое" состояние энергетики, но при этом подчеркнул парадокс ситуации: в области не хватает мощностей, чтобы подать имеющуюся энергию жителям и предприятиям.
При газификации примерно 50-60% территории области с непомерно высокими тарифными ставками на тепловую энергию сталкиваются власти в тех районах, где для отопления используется уголь или мазут.
"Выпадающие доходы, компенсацию которых обеспечивает орган власти, который устанавливает тарифы, ложатся на бюджет Ленинградской области тяжелым бременем. По разным оценкам, сумма, которую нам необходимо выплачивать за выпадающие доходы поставщикам энергии, составляет от 1 до 2 млрд руб.", - сообщил Алексей Мешков.
Он заявил, что региональный бюджет следует тратить все-таки не на латание дыр, а на решение вопросов, связанных с компенсацией тарифной надбавки, которую жители отдельных МО Ленинградской области платить не могут. Однако нагрузка на бюджет региона еще больше увеличится с 2013 года в связи с изменениями в деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, который не сможет более предоставлять финансовую поддержку на реализацию адресных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
Как подчеркнул Алексей Мешков, правительство Ленинградской области сейчас формирует программу развития ЖКХ. Ранее выделявшийся на эти цели объем финансирования, по словам вице-губернатора, вероятнее всего, останется прежним. "Жилищный фонд не будет брошен", - пообещал представитель региональной власти. Однако комплексное решение проблем ЖКХ невозможно без привлечения инвестиций, что предусматривает, кстати, 210-ФЗ, на основании которого формируются тарифы.
"Наверное, есть информационный вакуум, непонимание на местах того, как надо действовать", - признал Алексей Мешков.
По его словам, региональные власти сейчас разрабатывают "дорожную карту" для муниципальных образований, которая появится в открытом доступе на официальном сайте правительства Ленинградской области.
Вкратце механизм таков. Органы местного самоуправления собирают полную информацию о социально-экономическом состоянии своих жителей, занимаются территориальным планированием и оценкой эффективности пользования теми энергетическими ресурсами, которыми они располагают. На основании этих данных формируется программа по развитию системы коммунального хозяйства в регионе.
"Если будет собрана полная информация об обеспеченности ресурсами, потребности в них и экономических возможностях населения Ленинградской области, мы сможем привлекать инвесторов", - подчеркнул Алексей Мешков.
Он также сообщил, что интерес к региональному ЖКХ уже проявляют "достаточно серьезные европейские, канадские банки", но без полного пакета документов они в Ленобласть не придут.