Административно-строительный диалог
За последние два года строительная отрасль Петербурга получила от власти четкие и прозрачные правила игры на рынке, чем ранее похвастаться в Смольном не могли. Это не могло не сказаться как на темпах ввода жилья в городе, так и на ликвидации «больных точек» - расселении аварийных домов.
Собственно, для простых горожан проблема улучшения жилищных условий стоит по-прежнему остро. В нашем городе направление контроля качества строительства при реализации государственных жилищных программ курирует Региональное отделение Общероссийского народного фронта. Его задача стоит в том, чтобы обеспечить эффективную реализацию и контроль за исполнением «майских» указов Президента РФ, где, в частности, определены основные направления формирования жилищной политики.
Эксперты ОНФ следят за состоянием жилого фонда города и периодически выезжают на самые сложные объекты. «Жилищное строительство – одно из самых активных направлений инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, наши усилия направлены на достижение баланса между интересами инвесторов и жителей города», - констатирует член регионального штаба Общероссийского Народного Фронта (ОНФ) в Петербурге, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
Его слова подтверждаются и официальной статистикой: реконструировать старого жилья в Северной столице за последние два года стали существенно больше. Если в 2013 году капремонту подверглось четыре объекта на 77 квартир, то в 2014-м: уже пять - на 165 квартир. А за первые пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию после реконструкции три дома на 427 квартир.
Впрочем, без ложки дегтя в таком остром вопросе как состояние старого фонда, конечно, не обойтись. По мнению Павла Созинова, расселение аварийного жилья зачастую идет очень медленно, а варианты, которые предлагаются жильцам для переселения, зачастую совершенно их не устраивают. Обеспокоенность вызывают и медленные темпы развития промышленного строительства.
Но при той кадровой чехарде, которая сопровождает строительный блок в последнее время, трудно было бы ожидать успехов на всех фронтах. Такие трудозатратные и острые проблемы следует решать вдумчиво и последовательно, не требуя результат «здесь и сейчас». Что, к сожалению, далеко не всегда понимают высокопоставленные представители городской власти.
Удвоенные темпы
Что касается нового строительства, то и здесь цифры впечатляющие. В 2013 году было возведено 989 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн. кв. м, а в 2014-м – уже 1864 на 3,3 млн. кв. м. Да и в году нынешнем темпы строители не снижают, хотя вывод новых объектов на рынок, конечно, снизился.
Здесь стоит отметить, что возводят городские девелоперы теперь не только дома, но и социальные объекты. А небольшие застройщики, которые самостоятельно построить детские сады или школы не могут, участвуют в развитии инфраструктуры финансово, в соответствии с размером своей новостройки. Таким образом, нынешняя ситуация в отрасли коренным образом отличается от той, которая сложилась в период «строительного бума» конца «нулевых». Когда девелоперы об удобствах будущих жильцов думали редко, во главу угла ставя продажи и максимальную рентабельность.
Впрочем, четкие правила игры сложились в отрасли совсем недавно. Еще три-четыре года назад строительный бизнес жаловался, что не понимает, что и в каком количестве им строить. Подчас проще было сделать взнос «рублем», однако, величина таких взносов постоянно менялась и было совершенно неясно, каким образом и кто ее высчитывает. Апофеозом кризиса стал период с 2012 по первую половину 2013 года, когда в Смольном практически заморозили утверждение новых проектов планировок.
В августе того же 2013 года главой комитета по строительству стал Михаил Демиденко и ситуация потихоньку начала выправляться. Главной его заслугой сами застройщики считают умение не давить начальственным авторитетом, а умение выстраивать диалог со всеми игроками. В то же время, не идя на поводу у лоббистов.
«Главной заслугой Михаила Демиденко я считаю формирование комфортной городской среды в части обеспечения территорий новой застройки объектами социальной инфраструктуры. Хочется отметить его постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», - говорит заместитель генерального директора компании Normann Надежда Сеппенен.
С ней согласен и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Трошенков. «Последние два года взаимодействие с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. Во многом благодаря работе Михаила Демиденко удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», - считает он.
По словам генерального директора компании «Полис Групп» Ивана Романова, сейчас застройщики особенно ценят гибкость и готовность к диалогу, которую демонстрируют чиновники и глава комитета в частности. «Нельзя не отметить, что реализуется масштабная программа реновации застроенных кварталов, успешно решается социально значимая проблема недостроев и обманутых дольщиков: благодаря усилиям специалистов комитета многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец получили свои квартиры. Это, безусловно, заслуга властей», - подчеркивает он.
Разумеется, не все в отрасли так гладко, есть и глобальные проблемы, решить которые трудно даже за десятилетие. Однако то, что город живет, развивается и активно строится даже на фоне политических и экономических катаклизмов – это, в первую очередь, заслуга профессионалов. Которые, к счастью, есть не только в бизнес-структурах, но и во власти.
В канун Нового года губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подвел итоги первого полугодия своей работы в качестве главы региона и обозначил ближайшие перспективы.
О команде
- Многим казалось, что после назначения меня губернатором больших подвижек и изменений, в том числе в команде, не произойдет. Но, наверное, самое главное, если оценивать уходящий период, - то, что мне, прежде всего, как губернатору хватило смелости, чтобы по-новому посмотреть на Ленинградскую область. Моя новая оценка Ленинградской области привела, в том числе, и к формированию новой команды. Часть людей быстро и эффективно влилась в команду и достаточно успешно работает. Часть членов команды до сих пор раскачиваются, и я это признаю. Это касается и вице-губернаторов, и председателей комитетов. Сразу хочу сказать, что незаменимых и неприкасаемых в команде нет. Я делал акцент на профессионализме, на качестве, в том числе работоспособности, самоотдаче в работе, умении работать в команде, слышать своих коллег, принимать другие мнения и в то же время отстаивать свою позицию.
Процесс формирования команды еще не завершен. Думаю, было бы смело заявить, что за такой короткий период мы уже 100% решили все кадровые вопросы Ленинградской области. Думаю, одно из самых главных дел новой команды - то, что мы признали: в успешной Ленинградской области, которая по большинству макроэкономических, социальных показателей находится среди лидеров РФ, есть проблемы, о которых мы достаточно активно и смело говорим. И первая проблема - проблема неравномерности развития территорий.
О роли муниципальных районов
- До 2013 года мы имели взаимоотношения и социальные, и финансовые с муниципальными образованиями первого уровня. Мы считаем, что в данном случае размываем вертикаль управления. У нас очень сложный механизм управления, потому что мы распыляемся на сотни функций, в том числе контроль за принятыми решениями, и снижаем роль в управлении наших муниципальных районов. Сегодня мы ее повышаем. И даже финансирование и поддержка муниципальных образований первого уровня будет идти только через бюджетные счета районов.
О дифференциации инвестиций
- Мы сегодня определились, что делим инвесторов на несколько категорий. В пригородной высокоразвитой зоне нам не нужны рискованные инвестиции и инвестиции, связанные со сложной экологией. Эти инвестиции, крупные в том числе, пойдут в дальние районы, которые сегодня имеют обширную территорию, но низкую плотность населения. В пределах же 30 км от Санкт-Петербурга мы будем располагать инвестиции, которые, прежде всего, будут направлены на высокие технологии и создание высокооплачиваемых рабочих мест. Это сделано только с одной целью: чтобы население оставалось работать на предприятиях, которые мы в этой зоне будем создавать.
О бюджете
- Мы признали, что, к сожалению, успешность Ленинградской области впрямую не связана с уровнем жизни и успешностью тех людей, которые живут на ее территории. Поэтому бюджет, который мы уже утвердили на 2013 год, бюджет, который мы планируем на ближайшие 3 года, будет социально ориентированным. Как бы ни было нам тяжело, мы для себя это определили. Прежде всего, бюджет будет направлен на повышение уровня жизни населения Ленинградской области. Первый серьезный шаг - мы одними из первых в РФ взяли на себя безусловное исполнение указа президента и послания президента по повышению заработной платы работников бюджетной сферы.
Второй шаг - мы сделали социально ориентированной нашу адресную программу. Мы хотим взять на себя повышенные обязательства в течение 2 лет построить не менее 30 детских садов и не менее 12 школ в Ленинградской области и предложили инвесторам, строителям абсолютно справедливые условия. Мы готовы у них выкупать построенные детские сады, школы, поликлиники при условии регистрации предприятий, строительных организаций в Ленинградской области и уплаты налогов в областной бюджет.
О жилье
- Мы хотим серьезно изменить ситуацию по обеспечению жильем наших граждан. Для этого мы очень много сделали. Я приведу только одну цифру. По программе "Социальное развитие села" жилищные сертификаты в 2012 году получили 289 жителей Ленинградской области. Сегодня учителя, работающие в сельской местности, могут рассчитывать на получение благоустроенного жилья в течение 3 лет. Врачи, приходящие на работу в сельскую местность, а в отдаленных районах Ленинградской области - даже в города, будут обеспечиваться жильем в течение 2 лет.
Мы активно начали работать с федеральным центром по реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья. Уже достигнута договоренность о том, что будем страховать весь муниципальный и государственный жилой фонд. Сегодня в очереди на получение жилья стоят сотни людей, в том числе малообеспеченных граждан, лишившихся жилья в результате пожара. Если бы мы раньше приняли эту программу, мы получали бы страховое возмещение и за счет него решали бы проблему этих семей с получением нового жилья.
О сельском хозяйстве
- Для нас сегодня остается одной из самых ключевых отраслей сельское хозяйство. Мы тоже пошли на переоценку своего отношения к нему, в том числе из-за решения о вступлении России в ВТО. Мы на 40% увеличиваем финансирование сельского хозяйства по целому ряду программ. В течение 2013 года мы планируем уйти от долгосрочных целевых и ведомственных программ к финансированию по государственным программам. И первая такая программа, которую мы уже рассмотрели на заседании правительства Ленинградской области, - программа поддержки агропромышленного комплекса.
О взаимоотношениях с Санкт-Петербургом
- Сегодня мы признали, что для нас главный партнер не какой-то конкретный инвестор, не какое-то конкретное предприятие или бизнес, а Санкт-Петербург. Мы собрали Координационный совет для решения тех вопросов, которые накопились в последние годы во взаимоотношениях города и области. Это сделано именно с целью снять вопросы, которые мешают нормальному развитию города, нормальной жизни населения города и Ленинградской области.
О вечных ценностях
- Жители области - семья в Ленинградской области - остаются для нас приоритетом. Мы приняли решение о прямой материальной поддержке многодетных семей. Каждый третий ребенок в семье будет иметь ежемесячную поддержку в размере 6 тыс. рублей, плюс годовая поддержка - 100 тыс. рублей - будет выплачиваться семье. Мы абсолютно приветствуем тезис президента о том, что нормой для российской семьи должны стать трое детей.
Мы не зря объявили следующий год Годом духовной культуры. Мы хотим возродить простые человеческие ценности – такие как семья, уважение к старшим, уважением к матерям, неравнодушное отношение к детям, а самое главное - уважение к своей истории, к своей земле.
О землепользовании
- Вы знаете, что сегодня по законам РФ право распоряжения неразграниченными землями (а сегодня таких земель большинство в Ленобласти) передано муниципалитетам. К сожалению, не все работники муниципалитетов понимают, что их решения должны подвергаться оценке со стороны не только самих муниципалитетов, но и контрольных органов. Мной было принято решение о приостановке оформления земельных участков лесного фонда под культурно-оздоровительныецели и участков на землях сельхозназначения и лесного фонда - под разработку карьеров.
Мы проанализировали ситуацию. Итогом явилось рассмотрение целого ряда острых общественно значимых вопросов, в том числе на экологическом совете губернатора Ленинградской области. По целому ряду таких договоров сегодня мы проводим дополнительные проверки, и у нас уже есть обращения в суды по их расторжению. В то же время мы понимаем, что экономика, бизнес в Ленинградской области должны развиваться. Поэтому сегодня принято решение об оформлении земельных участков под добычу полезных ископаемых, но через серьезный юридический анализ документов. Мы будем оформлять земельные участки под культурно-оздоровительные цели, но с двумя ограничениями. Пока мы не будем оформлять такие земельные участки, в том числе на землях лесного фонда, в 30-километровой зоне вокруг Санкт-Петербурга и на берегах озер и рек. Это не значит, что ранее оформления были незаконны. Это значит, что мы должны выработать новый порядок и определить конкретные обязательства арендаторов по использованию земель в водоохранной зоне. Сегодня, к сожалению, в законах РФ это четко не прописано. Отсюда возникают причалы, ограничения доступа и многое другое.
О развитии бизнеса
- Чтобы инвестор приходил к нам, мы должны в первую очередь создать абсолютно прозрачные, понятные правила взаимоотношений между властью и инвестором. Для этого мы тоже сделали несколько шагов.
Первое - я очень благодарен здесь депутатам Законодательного собрания - мы совместно разработали, и депутаты приняли закон о поддержке инвестиционной деятельности на территории Ленобласти. Это закон прямого действия, абсолютно прозрачный, который не требует ни согласительных процедур, ни обратного возмещения средств за счет областного бюджета. Это прямые льготы, и сегодня большинство инвесторов их приветствует.
Второе - мы заканчиваем разработку "дорожной карты инвестора Ленинградской области". Она нужна, чтобы сопроводить инвестора от прихода на территорию до получения результата его инвестропекта. В том числе чтобы выстроить взаимоотношения с муниципальными образованиями. У нас иногда возникали непростые ситуации, когда инвестор за счет бюджета Ленинградской области получал льготы, а потом приходил в муниципальное образование, где его, извините за выражение, "ошкуривали": "Купите томограф, отремонтируйте школу" и т. д.
Я не раз заявлял: бизнес должен работать честно, открыто и платить налоги. А вопросы развития социальной сферы должна решать власть, и чем больше будет у нас налогов, тем больше у нас будет возможностей.
Следующий шаг - мы впервые начнем прямое инвестирование за счет областного бюджета территорий для подготовки инженерных коммуникаций, сетей под инвесторов. Чтобы инвестор понимал, что, придя в Ленинградскую область, он сразу получит технические возможности для начала реализации своего проекта: техусловия по энергетике,подъездные пути и многое другое.
О точках экономического роста
- В ближайшие годы точкой роста для Ленинградской области останется Усть-Луга. Мы выделяем 4 тыс. га для создания там промышленной предпортовой зоны, где будет несколько кластеров. В том числе химический кластер, машиностроительный, кластер, связанный с переработкой сельхозпродукции, и т. д.
Мы сегодня определились, что будем помогать развиваться сразу нескольким площадкам. Это Горелово, площадки в Тосненском, Всеволожском, Волховском районах, Волосово. 500 млн рублей, в том числе прямых государственных инвестиций, выделено на создание инвестплощадки в Пикалево.
Мы рассчитываем получить в Ленобласти в ближайшее время несколько новых предприятий, связанных с автомобилестроением. Это не только производство автомобилей. Но и кластер по производству автокомпонентов. Это задача, которую ставит и президент РФ: менее 70% комплектующих должны производиться внутри страны.
Мы хотим развивать совместно с Санкт-Петербургом фармкластер: решением правительства РФ Ленинградская область определена как экспериментальная площадка по его развитию. Мы также хотим активно развивать те предприятия, которые связаны с высокими технологиями. В ближайшее время рассматриваем одной из точек роста размещение предприятий высоких технологий, в том числе ядерных – это, конечно же, площадка ПИЯФа в Гатчине.
Наша главная задача - сохранить нынешний объем инвестиций. При этом мы понимаем, что значительная доля инвестиций (примерно 40%) будет вкладываться в транспортную инфраструктуру - строительство железных, автомобильных дорог, трубопроводов. Для Ленинградской области транспортная инфраструктура остается одним из ведущих инвестиционных направлений.
Смольный готовит новые нормативы обеспечения жилья социальной инфраструктурой "без ущерба для прибыли"застройщиков. Они позволят повысить эффективность таких объектов с помощью коммерческого использования и привлечения частных управляющих компаний, рассказал во вторник, 18 декабря, на Рождественском саммите советник губернатора Петербурга Вячеслав Семененко.
"Девелоперы должны выступать как управляющие компании по развитию территории, – заявил господин Семененко. – Я имею в виду социальную инфраструктуру в частном варианте. Объекты спорта, здравоохранения, детсады могут являться бизнесом. Например, днем в спортивных комплексах занимаются физкультурой дети из соседних школ, а вечером ходят платные клиенты".
Кроме того, правительство совместно с градостроительными институтами разрабатывает "компенсационные меры", учитывающие возможность размещения встроенных детских садов, сочетания функций, например школ и спортивных объектов, а также снижения нормативов: в Петербурге каждая школа должна быть обеспечена бассейнами, тогда как в Москве – каждая пятая, объяснил Вячеслав Семененко. По его словам, гораздо эффективнее было бы строить меньше бассейнов, но увеличивать плотность их использования.
"Я практически закончил обобщение этого материала, – добавил господин Семененко. – Сейчас готовится совещание у губернатора на тему того, каким образом можно совмещать социальную функцию и коммерческие объекты".
На критику застройщиков, что операторов, способных управлять детсадами численностью около 1 тыс. человек, на рынке нет, и что в Европе социальная ответственность бизнеса ограничивается честной и своевременной уплатой налогов, Вячеслав Семененко безапелляционно ответил: операторы спортивных, медицинских и социальных объектов есть, а на Европу ориентироваться не нужно – там рынок жилья уже сбалансирован.
"Если мы будем строить за свой счет детский сад, школу, больницу, дорогу, а потом сами же их эксплуатировать, то остается только создать собственное отделение полиции, огородить участок забором и объявить о присоединении к Финляндии", – вызвав всеобщее одобрение, заявил управляющий директор УК "Теорема" Игорь Водопьянов.
"Главное, чтобы новые правила игры (обязательство застройщиков возводить социальную инфраструктуру – прим. ред.) были установлены нормативным актом, – более лояльно оценил инициативу властей Александр Вахмистров. – Без него будет сложно убедить финансистов выдать кредит на объект, который в дальнейшем нужно подарить. Но такого акта, скорее всего, не будет".Остальным девелоперам осталось просто критиковать власть. "В августе было заявлено несколько десятков инициатив, из них только 3-4 получили развитие в реальных законопроектах, – говорил о реализации «дорожной карты» в строительстве генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. – Государство движется существенно медленнее, чем хотело, и по дороге меняет декларации, как в случае с соцкультбытом – в "дорожной карте "говорилось о совместном его финансировании".
Инициатива по внесению поправок в Генеральный план также, по мнению застройщиков, бессмысленна. "Внесение изменений в Генплан никакой роли не играет – все равно де-факто есть запрет на будущее строительство, – констатировал господин Возиянов. – При прошлой администрации все законы территориального планирования работали, но сейчас мы живем в другую эпоху, возникает приоритет индивидуальных решений над законодательством. Поэтому внесение изменений в законодательство теряет свою актуальность".
Большинство из 1,5 тыс. предложенных поправок в Генплан носят технический характер – уточняют размещение головных источников энергии, развитие улично-дорожной сети, согласился Александр Вахмистров. "Их можно принимать, можно не принимать; если принять, Генплан станет более правильным, но если нет – все равно дороги построят, – выразил уверенность он. – Если город не может расставить приоритеты социально-экономического развития, не имеет смысла заниматься корректировкой Генплана".
Без определения стратегии и приоритетов развития невозможно развивать и исторический центр, продолжил дискуссию вице-президент, управляющий директор ОАО "Банк ВТБ" Александр Ольховский. "Шаги должны идти от общей концепции того, что собой представляет Санкт-Петербург, от стратегического мастер-плана города к определению места в нем исторического центра и составления концепции его развития, и только затем к конкурсам на отдельно взятые территории", – предложил он.
Тем не менее, со слов самих же застройщиков, несмотря на все прозвучавшие оценки, советы и критику, они вряд ли будут услышаны городскими властями.
Фотоотчет с Рождественского саммита смотрите на сайте www.asninfo.ru.
Мнение:
Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ОАО "Банк ВТБ":
– Считается, что спрос на жилье в Москве и Петербурге настолько высок, а девелоперы зарабатывают настолько много, что и подход может быть иной по сравнению с другими регионами – застройщики должны взять на себя часть социальной нагрузки. Отчасти это правда, но хочется, чтобы власть приходила к решениям через взаимопонимание с застройщиками, тогда как сейчас они звучат ультимативно.