Спасение за счет государства
В начале недели стало известно, что по итогам совещания у президента РФ Владимира Путина было принято решение предоставить ОАО «Россети» 32 млрд рублей через облигации федерального займа (ОФЗ). Деньги пойдут на докапитализацию ОАО «Ленэнерго». Эксперты говорят, что в ситуации с многомиллиардными долгами электросетевой компании эта сумма – капля в море.
О том, что решение о докапитализации ОАО «Ленэнерго» через ОФЗ в размере 32 млрд было принято на совещании у президента РФ, в начале неделе со ссылкой на свои источники говорили все ведущие деловые СМИ. Но официальных комментариев ни Минэнерго РФ, ни Россети по поводу реализации данной схемы пока не дают.
В Комитете по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга отметили, что никаких официальных указаний по итогам совещания у президента РФ в ведомство не поступало. «Решение вопроса с Ленэнерго перешло на более высокий уровень. Мы ждем предписаний от федеральных властей», – отметили в комитете.
Как говорят источники, знакомые с ситуацией, процедура докапитализации ОФЗ предполагает как минимум два этапа. Вначале состоится допэмиссия акций госкомпании Россети, а затем будет проведена допэмиссия Ленэнерго, которую выкупят Россети.
«Идея с докапитализацией ОАО «Ленэнерго» за счет федерального займа вполне реальна, но 32 млрд рублей – это недостаточная сумма. Для того чтобы сегодня «подпитать» электросетевую компанию, по нашим подсчетам, нужно около 100-150 млрд рублей. Не думаю, что меньший объем средств даст какой-то разительный спасительный эффект», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин, эксперт Совета Федерации РФ по вопросам реализации реформ в сфере энергетики.
Альтернативой принятому решению являлось предложение главы «Роснефти» Игоря Сечина в тандеме с председателем правления «Интер РАО» Борисом Ковальчуком, суть которого сводилась к докапитализации ОАО «Ленэнерго» за счет «Роснефтегаза» через сложную схему допэмиссии акций другой структуры Россетей – ОАО «Московская объединенная электросетевая компания».
Вынужденное объединение
Также на совещании у президента РФ Россети пролоббировали решение об объединении на базе Ленэнерго других крупных электросетевых компаний Петербурга – ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» (СПбЭС), 100% акций которого принадлежит Петербургу, и ОАО «Петродворцовая электросеть» (ПЭС). Такое объединение, как неоднократно заявляли в Россетях, в первую очередь пойдет на благо потребителям. Наличие многих компаний приводит к дополнительным затратам, а состояние энергетической системы тем временем лучше не становится.
После такого объединения доля Петербурга в пакете Ленэнерго вырастет с сегодняшних 18,1% до блокирующего пакета акций.
Однако аналитики и участники электросетевого рынка до последнего скептично относились к объединению на базе Ленэнерго, имеющей многомиллиардные долги, других крупных игроков рынка. Основной посыл против такого слияния в том, что оно противоречит реформе энергетического комплекса России и ведет к монополизации рынка. Могут слиться проблемы нескольких компаний, но потребителю легче не станет.
Андрей Сизов, генеральный директор АО «Санкт-Петербургские электрические сети», неоднократно публично заявлял, что любая консолидация должна происходить на базе эффективной и экономически устойчивой организации, а у Ленэнерго многомиллиардные долги. Кроме того, по его словам, объединяться нужно на понятных условиях. Надо понимать, кто будет остальными акционерами, как город будет реализовывать свое право на управление, какая у него будет доля и т. д.
Со своей стороны, Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК, также уверен, что в нынешних экономических условиях объединение крупных электросетевых компаний абсурдно. «Я всегда выступал и буду продолжать выступать против этой идеи. Нельзя решать проблемы Ленэнерго за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленинградской области. Думаю, что Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом», – прокомментировал Вадим Малык данную тему в интервью газете «Строительный Еженедельник» (см. № 22 (659) от 15 июня 2015 года).
Владислав Озорин, уверен, что довести долю города в Ленэнерго до уровня блокирующего пакета – хорошая мысль. «Но я считаю, что на первом этапе надо, чтобы ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» сделали своим филиалом ОАО «Петродворцовая сеть». А затем провести объединение на платформе Ленэнерго, чтобы блокирующий пакет акций остался за Петербургом. А ЛОЭСК трогать не стоит. Объединение более мелких электросетевых компаний в Ленинградской области должно происходить вокруг ЛОЭСК, а не наоборот», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин.
Добавим, что по оценкам аналитиков чистые активы СПбЭС на конец 2014 года составляли 20 млрд рублей. Данные по ПЭС отсутсвуют.
Тарифные корректировки
На совещании у президента РФ также было принято решение по поводу установления для Ленэнерго экономически обоснованного тарифа. В итоге индексация сетевых тарифов будет перенесена с 1 июля на 1 января.
Ранее правительство Петербурга выполнило требование Федеральной службы по тарифам о повышении ставок на передачу электрической энергии по городу, и с 1 мая действующий двухставочный тариф (отдельно оплачивается передача электричества по сетям и потери при доставке тока) вырос на 5%.
Но еще в марте текущего года Василий Никонов, генеральный директор компании Ленэнерго, заявил, что из-за тарифно-балансовых решений, которые принимал Смольный начиная с 2011 года, энергокомпания недополучила 20 млрд рублей. В связи с этим Ленэнерго собрало пакет данных, подтверждающих выпадающие доходы, и направило их в ФСТ, которая встала на сторону электросетевой компании. В итоге удовлетворения этой жалобы с 1 июля 2015 года рост тарифов можетсоставить от 21 до 28%.
Владислав Озорин рассказал, что в настоящее время на рассмотрении ФАС находится обращение Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга с просьбой отмены утвержденного ФСТ решения о росте тарифов на электроэнергию с 1 июля.
Справка
Согласно данным отчета ОАО «Ленэнерго» по РСБУ за I квартал 2015 года, чистый долг организации вырос на 61,2% и по состоянию на 31 марта составил 41,935 млрд рублей. Чистый убыток компании по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 1,3 млрд рублей, увеличившись в четыре раза. Выручка Ленэнерго за январь-март 2015 года выросла на 3,6%, или до 10,97 млрд рублей. Главным образом на увеличение этого показателя повлиял рост выручки от оказания услуг по технологическому присоединению (на 417 млн рублей или 79,1%).
При этом объем присоединяемой мощности Ленэнерго относительно I квартала 2014 года вырос на 19 МВт, или на 33%. Выручка от услуг по передаче электроэнергии, наоборот, уменьшилась на 11 млн рублей (–0,1%), что обусловлено снижением объемов передачи электроэнергии в связи с более высокой температурой наружного воздуха в I квартале 2015 года.
Фонд имущества Санкт-Петербурга на 30% снизил аукционную стоимость здания гостиницы «Астория» и назначил новую дату торгов. Третья попытка продать историческое здание пройдет в октябре, а стартовая цена теперь составляет 1,5 млрд рублей без НДС.
Первый аукцион по продаже «Астории» (здание гостиницы на 210 номеров площадью 17 тыс. кв. м с участком в
Но, как говорят эксперты, и по такой цене найти покупателя будет крайне сложно. Основным препятствием продажи уникального памятника архитектуры и одного из брендов Петербурга эксперты называют охранные обременения, а также обязательства по сдаче его в аренду. Здание до 2046 года арендует ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» (контрольный пакет принадлежит британскому Rocco Forte & Family) по фиксированной арендной ставке, которая пересматривается 1 раз в 5 лет. Сейчас она составляет 3,45 млн рублей в месяц.
Договор аренды снижает цену
«1,5 млрд рублей – это была бы рыночная цена объекта, если бы не договор аренды до 2046 года с фиксированной ставкой», – считает Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По его мнению, собственник объекта мог бы рассчитывать на 5 млн USD годового дохода (по договору аренды или управления) от Rocco Forte & Family. Причем деньги у арендатора, как считает эксперт, есть. «С учетом хорошей заполняемости отеля до 70%, популярности ресторанов и дополнительных сервисов валовый доход оператора может достигать 15-18 млн USD в год. Так что сейчас собственник объекта получает арендные платежи в два раза ниже возможных», – говорит Александр Волошин. По словам участников рынка, пока у оператора есть прямая заинтересованность оставаться только арендатором объекта до 2046 года. Но в случае возможного расторжения или изменения условия контракта Rocco Forte & Family нельзя исключать из возможных покупателей объекта, так как у них есть объекты в собственности в других странах.
Символичный характер
По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, снижение цены носит символический характер. «Цена все равно остается запредельно высокой и вряд ли вызовет сколько-нибудь большой интерес у потенциальных покупателей. Предположения относительно оптимальной стоимости у нас есть, поскольку мы выполняли его оценку. При продаже возможны два варианта, и чаще всего на практике происходит по следующему сценарию: здание, обремененное долгосрочным договором аренды, приобретается самим арендатором. Если приходит «сторонний» покупатель, то есть две альтернативы: получать арендный доход по действующему договору аренды либо пытаться каким-либо образом этот договор аренды расторгнуть», – уверен эксперт.
Ранее о необходимости переоценки «Астории» говорили представители ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория», которое проявляет интерес к его приобретению. По их мнению, стартовая цена на «Асторию» не соответствует рыночной стоимости объекта. Напомним, что в прошлом году «Астория» при первичной оценке была оценена в 1,5 млрд рублей. Однако власти Санкт-Петербурга, обсудив различные аспекты продажи здания, пришли к решению о повышении его цены. Часть депутатов петербургского ЗакСа вообще предложили отказаться от продажи «Астории», указав, что сдавать здание в аренду будет выгоднее. Однако власти города, стремясь покрыть дефицит бюджета Санкт-Петербурга «сейчас, а не с рассрочкой», приняли решение приватизировать гостиницу.
Цифра
3,45 млн руб. в месяц сегодня составляет фиксированная плата для арендатора здания гостиницы «Астория» – ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория»
Автор: Владимир Волков
Масштабная программа по реновации 22 кварталов застройки домами первых массовых серий вступила в новую стадию – на прошлой неделе были проведены общественные слушания с жителями расселяемых кварталов.
В течение четырех последующих рабочих дней администрации районов будут собирать письменные замечания заинтересованных граждан, после чего сводный протокол представят в правительство Санкт-Петербурга.
Самыми первыми к обсуждению предстоящего переселения приступили жильцы квартала «Нарвская застава». Компания «СПб Реновация» представила жителям Кировского района проект планировки и проект межевания территории, ограниченной Промышленной ул. проспектом Стачек, ул. Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. Несмотря на то что слушания проводились в рабочий день, зал был полон желающими высказать свое мнение. Больше всего жителей волновали сроки расселения территории, планировка будущих квартир, социальная и транспортная инфраструктуры, а также законодательная подноготная проекта.
Как рассказал директор проекта ООО «СПб Реновация» Владимир Ефремов, согласование КГИОП, необходимое для проведения общественных слушаний, компания получила, а объекты послевоенной застройки не являются памятниками. «Охраняются не сами дома, а их планировочная структура, наша цель – построить такое жилье, которое понравится всем. Дома будут соответствовать стандартам качества. Квартиры сдадим с сантехникой и полной отделкой с пятью вариантами на выбор потенциальных жильцов. Полностью заменим квартальные инженерные сети, построим социально-бытовую инфраструктуру. Новые дома будут возводиться по монолитной технологии с учетом всех современных требований, в том числе особое внимание будет уделено вопросам энергоэффективности. В результате чего общая экономия на коммунальных расходах составит порядка 30%», – заверил жителей Владимир Ефремов.
Архитектор французской компании AS. Architecture Studio, которая подготовила проект, Лоран Марк Фишер заявил, что все квартиры будут иметь превосходную звукоизоляцию, что позволит избежать конфликтов с соседями. «Мне представилась возможность работать с самобытным кварталом, где малоэтажная застройка переплетается с высотными зданиями, промышленные помещения граничат с торговыми зонами. В этой разнородности есть своя прелесть, часть малоэтажных немецких коттеджей как символ времени, безусловно, нужно сохранить. Но большинство зданий морально устарели, с них сыплется штукатурка, они опасны для жизни жителей», – уточнил Лоран Марк Фишер. Также он отметил, что концепция строительства разработана с учетом сохранения архитектурного наследия. Так, за счет инвестора предполагается реконструировать школу на проспекте Стачек, созданную по проекту архитектора Александра Никольского, баню «Гигант», здание профилактория, Серафимовского городка.
По задумке архитектора, ул. Губина станет пешеходной аллеей и соединит два парка – Екатерингоф и усадьбу Дашковой. В центре квартала, на ул. Оборонной, появятся площадь и прогулочный сквер, кафе, магазины, фитнес-центр. Главной торговой зоной будет являться ул. Трефолева.
По данным Евгения Воробьева, разработчика проекта планировки «Института территориального развития», общая площадь квартала в настоящее время составляет 338,5 тыс. кв. м. Под снос пойдет 161 жилой дом из 200 или 124 тыс. кв. м. На их месте предполагается выстроить более 430 тыс. кв. м нового жилья – это более 8200 квартир. Максимальная высотность новых домов составит предположительно 13 этажей, однако помимо 9-13-этажных высоток проектом предусмотрены и 2-этажные особняки, а также 4-6-этажные здания. Хотя ПЗЗ в ряде случаев позволяют возводить здания в два раза выше. Примерно 42% территории планируется отвести под озеленение. По планам «СПб Реновация», к 2019 году население квартала должно увеличиться почти вдвое – с 10 до 18,5 тыс. человек. При этом на территории квартала появится три детских сада на 140 мест каждый и начальная школа на 200 мест. Также планируется строительство подземного паркинга на 4655 машино-мест, часть машин разместятся на стоянках по внешнему периметру квартала. Как уверяет инвестор, автотранспорту будет закрыт въезд во дворы, что создаст дополнительные удобства жителям.
По словам директора проекта компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, расселение квартала пройдет в пять очередей. Строительство будет вестись «волновым» способом. Сначала будет построено жилье на пустом участке, куда планируется переселить жильцов зданий, запланированных под снос. Сохраняемые дома пройдут комплексную реставрацию. Пилотные дома «Нарвской заставы» на свободных участках на ул. Белоусова и Трефолева появятся предположительно в 2012 году. Полностью программа реновации застроенных территорий завершится к 2019 году. «По программе жители разделены на две категории: собственники и наниматели социального жилья. Ответственность за расселение первой группы лежит на нас. За граждан, проживающих по договорам социального найма, отвечает администрация. По закону мы не можем предоставить собственнику квартиру меньшей площади, чем он занимал. Даже напротив, из-за того что предусмотреть все варианты метража невозможно, жильцы останутся в плюсе на
На все согласны
Общественные слушания по реновации квартала 18 восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, Софийской, Турку и Пражской Фрунзенского района, прошли в спокойном режиме. По итогам мероприятия все недопонимания были сняты, в результате жители практически полностью поддержали программу реновации в своем районе.
Как рассказал директор проекта компании «СПб Реновация» Евгений Буянов, в процессе расселения будут участвовать 27 домов – это 5300 квартир, которые подвергнутся сносу. На месте демонтированных зданий по тому же «веерному» принципу будет построено 32 новых здания, а также садик на 220 мест, второе дошкольное учреждение на 220 мест будет реконструировано. Что касается парковок, то их планируется разместить как под землей, так и по периметру квартала. Общая потребность в машино-местах составляет 9745 штук. В целом территория реновации будет обеспечена новыми социальными и коммерческими объектами. Через весь квартал пройдет широкая и рекреационная зона. Строительство первых домов начнется в 2012 году, полностью реновация завершится к 2019 году. Численность жителей в квартале после расселения должна вырасти почти вдвое – до 10 тысяч человек.
«Наш проект подразумевает применение самых современных инженерных технологий, таких как принудительная вытяжка, рекуперация тепла, диспетчеризация оборудования. Предполагается строительство собственных котельных. Применение тепло- и энергосберегающих технологий существенно снизит объем коммунальных платежей, могу ответственно заявить: квартплата снизится на 30%. Не будет, например, потерь при транспортировке тепла, а люди сами смогут контролировать и регулировать комфортную температуру в своей квартире. Для удобства жителей металлические двери на входе в парадные заменим современными стеклянными входными группами, дома оборудуем бесшумными лифтами, в квартиры будут встроены системами воздухо- и водоочистки. Для маломобильных категорий граждан будут предусмотрены пандусы, а также другие облегчающие жизнь приспособления. Например, стол будет опускаться до необходимой высоты, такие инновации давно опробованы за границей», – подытожил Евгений Буянов.
Кен Роррисон, английский архитектор студии Henley Halebrown Rorrison Architecths, отметил, что проект предусматривает парки, современные велодорожки, озеленение прилегающей территории, оригинальные скамейки, фонари, а также подсвеченные фасады. «Жители Фрунзенского района узнают, что такое настоящий ландшафтный дизайн, увидят, как можно жить в уюте и комфорте. Мы даже оставим участки для занятия садоводством», – порадовал жильцов Кен Роррисон.
Справка
Аукцион по продаже права реновации 22 кварталов в разных районах города, застроенных хрущевками, состоялся в конце 2009 года. Победителем по всем лотам стало ООО «СПб Реновация», которое заплатило за все
Ярослава Задорина