Спасение за счет государства
В начале недели стало известно, что по итогам совещания у президента РФ Владимира Путина было принято решение предоставить ОАО «Россети» 32 млрд рублей через облигации федерального займа (ОФЗ). Деньги пойдут на докапитализацию ОАО «Ленэнерго». Эксперты говорят, что в ситуации с многомиллиардными долгами электросетевой компании эта сумма – капля в море.
О том, что решение о докапитализации ОАО «Ленэнерго» через ОФЗ в размере 32 млрд было принято на совещании у президента РФ, в начале неделе со ссылкой на свои источники говорили все ведущие деловые СМИ. Но официальных комментариев ни Минэнерго РФ, ни Россети по поводу реализации данной схемы пока не дают.
В Комитете по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга отметили, что никаких официальных указаний по итогам совещания у президента РФ в ведомство не поступало. «Решение вопроса с Ленэнерго перешло на более высокий уровень. Мы ждем предписаний от федеральных властей», – отметили в комитете.
Как говорят источники, знакомые с ситуацией, процедура докапитализации ОФЗ предполагает как минимум два этапа. Вначале состоится допэмиссия акций госкомпании Россети, а затем будет проведена допэмиссия Ленэнерго, которую выкупят Россети.
«Идея с докапитализацией ОАО «Ленэнерго» за счет федерального займа вполне реальна, но 32 млрд рублей – это недостаточная сумма. Для того чтобы сегодня «подпитать» электросетевую компанию, по нашим подсчетам, нужно около 100-150 млрд рублей. Не думаю, что меньший объем средств даст какой-то разительный спасительный эффект», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин, эксперт Совета Федерации РФ по вопросам реализации реформ в сфере энергетики.
Альтернативой принятому решению являлось предложение главы «Роснефти» Игоря Сечина в тандеме с председателем правления «Интер РАО» Борисом Ковальчуком, суть которого сводилась к докапитализации ОАО «Ленэнерго» за счет «Роснефтегаза» через сложную схему допэмиссии акций другой структуры Россетей – ОАО «Московская объединенная электросетевая компания».
Вынужденное объединение
Также на совещании у президента РФ Россети пролоббировали решение об объединении на базе Ленэнерго других крупных электросетевых компаний Петербурга – ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» (СПбЭС), 100% акций которого принадлежит Петербургу, и ОАО «Петродворцовая электросеть» (ПЭС). Такое объединение, как неоднократно заявляли в Россетях, в первую очередь пойдет на благо потребителям. Наличие многих компаний приводит к дополнительным затратам, а состояние энергетической системы тем временем лучше не становится.
После такого объединения доля Петербурга в пакете Ленэнерго вырастет с сегодняшних 18,1% до блокирующего пакета акций.
Однако аналитики и участники электросетевого рынка до последнего скептично относились к объединению на базе Ленэнерго, имеющей многомиллиардные долги, других крупных игроков рынка. Основной посыл против такого слияния в том, что оно противоречит реформе энергетического комплекса России и ведет к монополизации рынка. Могут слиться проблемы нескольких компаний, но потребителю легче не станет.
Андрей Сизов, генеральный директор АО «Санкт-Петербургские электрические сети», неоднократно публично заявлял, что любая консолидация должна происходить на базе эффективной и экономически устойчивой организации, а у Ленэнерго многомиллиардные долги. Кроме того, по его словам, объединяться нужно на понятных условиях. Надо понимать, кто будет остальными акционерами, как город будет реализовывать свое право на управление, какая у него будет доля и т. д.
Со своей стороны, Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК, также уверен, что в нынешних экономических условиях объединение крупных электросетевых компаний абсурдно. «Я всегда выступал и буду продолжать выступать против этой идеи. Нельзя решать проблемы Ленэнерго за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленинградской области. Думаю, что Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом», – прокомментировал Вадим Малык данную тему в интервью газете «Строительный Еженедельник» (см. № 22 (659) от 15 июня 2015 года).
Владислав Озорин, уверен, что довести долю города в Ленэнерго до уровня блокирующего пакета – хорошая мысль. «Но я считаю, что на первом этапе надо, чтобы ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» сделали своим филиалом ОАО «Петродворцовая сеть». А затем провести объединение на платформе Ленэнерго, чтобы блокирующий пакет акций остался за Петербургом. А ЛОЭСК трогать не стоит. Объединение более мелких электросетевых компаний в Ленинградской области должно происходить вокруг ЛОЭСК, а не наоборот», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин.
Добавим, что по оценкам аналитиков чистые активы СПбЭС на конец 2014 года составляли 20 млрд рублей. Данные по ПЭС отсутсвуют.
Тарифные корректировки
На совещании у президента РФ также было принято решение по поводу установления для Ленэнерго экономически обоснованного тарифа. В итоге индексация сетевых тарифов будет перенесена с 1 июля на 1 января.
Ранее правительство Петербурга выполнило требование Федеральной службы по тарифам о повышении ставок на передачу электрической энергии по городу, и с 1 мая действующий двухставочный тариф (отдельно оплачивается передача электричества по сетям и потери при доставке тока) вырос на 5%.
Но еще в марте текущего года Василий Никонов, генеральный директор компании Ленэнерго, заявил, что из-за тарифно-балансовых решений, которые принимал Смольный начиная с 2011 года, энергокомпания недополучила 20 млрд рублей. В связи с этим Ленэнерго собрало пакет данных, подтверждающих выпадающие доходы, и направило их в ФСТ, которая встала на сторону электросетевой компании. В итоге удовлетворения этой жалобы с 1 июля 2015 года рост тарифов можетсоставить от 21 до 28%.
Владислав Озорин рассказал, что в настоящее время на рассмотрении ФАС находится обращение Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга с просьбой отмены утвержденного ФСТ решения о росте тарифов на электроэнергию с 1 июля.
Справка
Согласно данным отчета ОАО «Ленэнерго» по РСБУ за I квартал 2015 года, чистый долг организации вырос на 61,2% и по состоянию на 31 марта составил 41,935 млрд рублей. Чистый убыток компании по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 1,3 млрд рублей, увеличившись в четыре раза. Выручка Ленэнерго за январь-март 2015 года выросла на 3,6%, или до 10,97 млрд рублей. Главным образом на увеличение этого показателя повлиял рост выручки от оказания услуг по технологическому присоединению (на 417 млн рублей или 79,1%).
При этом объем присоединяемой мощности Ленэнерго относительно I квартала 2014 года вырос на 19 МВт, или на 33%. Выручка от услуг по передаче электроэнергии, наоборот, уменьшилась на 11 млн рублей (–0,1%), что обусловлено снижением объемов передачи электроэнергии в связи с более высокой температурой наружного воздуха в I квартале 2015 года.
Малый бизнес присматривается к «коммерческой ипотеке», которая может стать альтернативой аренде помещений. Но жесткие условия кредитования пока по плечу не всем предпринимателям.
Ипотека на коммерческую недвижимость, или коммерческая ипотека – это банковский кредит на приобретение нежилого помещения под офис, магазин или склад, а также выкуп арендуемых у КУГИ помещений в собственность. Такую ипотеку берут физические и юридические лица, чаще субъекты малого и среднего бизнеса. Дают ее не более 10% всех российских банков, имеющих ипотечные программы (в Петербурге коммерческую ипотеку предлагают около 20 банков). Основные игроки сегмента – Сбербанк, ВТБ, DeltaCredit, Балтинвестбанк, «Уралсиб». «Объем таких кредитов сейчас составляет около 200 млрд рублей, что выше докризисных уровней приблизительно на 10-20%», – утверждает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Банки неоднозначно оценивают коммерческую ипотеку. Одни видят в ней повышенные риски, так как бизнес заемщика не всегда построен по прозрачным схемам. «В России многие фирмы имеют бухгалтерские нарушения, поэтому коммерческая ипотека накладывает определенные сложности на расходное обслуживание помещения», – говорит руководитель брокерского отдела АН «Бекар» Антонина Соловьева. Еще одна сложность, по ее словам, заключается в том, что при обращении в банк за коммерческой ипотекой проводится анализ кредитоспособности предприятия и оценка финансового состояния, которая предполагает рассмотрение большого количества документов. «Поэтому зачастую физическое лицо (учредитель компании) оформляет коммерческую недвижимость на себя», – рассказывает она. Другие банки считают, что ипотечное кредитование нежилых помещений менее рискованное, так как коммерческая недвижимость в отличие от квартир приносит заемщику прибыль. «В целом банки относятся к коммерческой ипотеке как к весьма эффективному средству, гарантирующему им возврат выдаваемых кредитов. Хотя окончательное решение банка зависит от многих факторов, включая ликвидность объекта и юридическую чистоту прав на него», – утверждает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.
Ставки и залоги
Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается, как правило, под ее же залог (в значительно меньшей доле – под залог ценных бумаг и товаров в обороте). Коммерческая ипотека имеет более короткие сроки погашения кредита (от 3 до 20 лет) по сравнению с ипотекой жилой недвижимости, но достаточно высокие процентные ставки (от 12,5 до 26%). Также заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% (иногда до 30%) от стоимости недвижимости. По словам директора управления продаж корпоративным клиентам Северо-Западного банка Сбербанка России Людмилы Козяк, сумма кредита не превышает 80% цены приобретаемого объекта недвижимости. «При этом у клиента должен быть положительный баланс и минимум год работы на рынке. Поручительство собственников бизнеса обязательно на всю сумму кредита. Если покупается готовый объект недвижимости, он будет являться единственным обеспечением по кредиту. А если речь идет о покупке «незавершенки», нужно будет иное имущественное обеспечение до конца строительства», – перечисляет она.
Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от приобретаемого помещения: чем более ликвидное и доходное помещение, тем ниже могут быть ставки по кредиту. Самыми ликвидными являются офисные и торговые помещения, чуть менее ликвидны склады – здесь многое зависит от их месторасположения.
Поскольку ипотека нежилых помещений возможна только на основании договора об ипотеке, такую недвижимость необходимо сначала приобрести, и только потом закладывать. Это положение закона усложняет кредитование нежилой недвижимости. «При такой схеме покупатель должен заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, заключить договор ипотеки, зарегистрировать и его, и только после этого продавец сможет получить деньги», – говорят эксперты компании «Уником». Надо заметить, что срок регистрации таких договоров может достигать 30 дней, следовательно, продавец вынужден будет ждать своих денег два месяца. Такая ситуация часто не устраивает продавцов, поэтому к сделке в таком случае привлекается специалист по ипотеке – ипотечный брокер, который ускоряет процесс.
Ипотека выгодней аренды
Несмотря на все сложности, эксперты считают, что у коммерческой ипотеки – большое будущее, поскольку выкупать помещения зачастую удобнее, чем арендовать. «Размер выплат по коммерческой ипотеке с длительным сроком кредитования часто бывает ниже, чем арендные платежи за аналогичное помещение», – поясняет начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона «Абсолют Банка» Виталий Демидов. С коллегой согласна управляющая Санкт-Петербургским филиалом ОАО «РосДорБанк» Зоя Дильдина: «Рынок коммерческой ипотеки достаточно привлекателен для бизнеса, поскольку в долгосрочной перспективе платить аренду просто невыгодно». Но судя по работе программы «малой приватизации» в Петербурге (программа выкупа малым бизнесом арендуемых помещений в собственность), которая действует с 2009 года, условия коммерческой ипотеки пока устраивают не всех. По данным Фонда имущества Петербурга, в рамках программы малой приватизации городские предприниматели-арендаторы выкупили в собственность 1660 помещений общей площадью более 196,5 тыс. кв. м. «Это составляет менее 10% от общего числа помещений в Петербурге, которые арендуют «малыши», – констатирует председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков.
Мнение
Яна Боровицкая, председатель экспертного совета Петербургского союза предпринимателей:
– Чтобы выкуп пошел активней, нужно нормальное ипотечное кредитование – на уровне 4-6% годовых, а не 15-20%, как сейчас. Кроме того, сегодня все структуры рынка недвижимости более ориентированы на реализацию приоритетной национальной программы «Доступное жилье», а бизнес отброшен на второй план. Если ситуация не изменится, нежилая ипотека так и останется «неживой».
Никита Кулаков.
Городские власти, желая улучшить качество дорожного ремонта, каждый год повышают планку требований к компаниям – победителям конкурсов. Это должно ограничить рынок от фирм-однодневок и оставить на нем только высококвалифицированных игроков. Дорожные строители согласны с тем, что требования к ним необходимо повышать, но требуют увеличения обязательств заказчика и контроля за поставщиками строительных материалов.
При этом глава КРТИ не исключает, что в следующем году и это число подрядчиков сократится. «Многие не выдержат тех требований, которые мы ставим подрядчикам по качеству работ», – полагает господин Мурашов, добавляя, что ужесточение требований направлено на повышение качества работ и допуск к госконтракту только профессиональных дорожников, а не на сужение рынка.
По словам Бориса Мурашова, уже на втором этапе текущего ремонта в 2011 году подрядчики по требованию города увеличили срок гарантии, предоставляемой на свою работу, с 5 до 6 лет. «Мы, конечно, понимаем, что подрядчики рискуют, потому что рассчитать поток автомобилей и, соответственно, нагрузку на дороги на 6 лет сейчас невозможно. Но в этом мы видим разделение ответственности. Дорожные строители считают, что новые технологии, используемые ими, позволяют гарантировать 6-летний нормативный износ верхнего слоя асфальтобетона», – поясняет глава КРТИ. По его словам, это приучает подрядчиков устранять дефекты на той стадии, когда они еще минимальны и незначительны, а значит, исправить их дешевле.
Требования комитета к наличию у подрядчиков дорожного ремонта техники, позволяющей создавать 3D-модели, Юрий Агафонов, глава Ассоциации предприятий дорожного комплекса, считает оправданными, однако прогнозирует, что не все городские компании смогут позволить себе приобрести это дорогостоящее оборудование.