«Невская ратуша» почти заполнена
Первая очередь делового квартала «Невская ратуша», расположенного рядом со Смольным, заполнена арендаторами на 93%. За последние два месяца в комплексе было арендовано 9,2 тыс. кв. м. В том числе 7 тыс. кв. м заняло Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ «ВиПС»), совладельцем которого является экс-глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Первая очередь «Невской ратуши» была открыта в марте 2014 года. Она состоит из двух бизнес-центров площадью около 68 тыс. кв. м и здания для городской администрации площадью 106 тыс. кв. м, которое обещают достроить до конца этого года.
Один из бизнес-центров первой очереди (площадью 40 тыс. кв. м) уже арендовали с правом выкупа структуры банка ВТБ. А помещения во втором здании площадью 28 тыс. кв. м с лета 2012 года предлагаются арендаторам на свободном рынке. Но до последнего времени комплекс обживался медленно. На момент открытия первой очереди «Невской ратуши» в ней было арендовано только 25% площадей. А минувшей зимой заполняемость достигла 33%.
Эксперты говорили, что основная причина медленного заполнения проекта – в экономическом кризисе и общем спаде деловой активности в городе. «Кроме того, запрашиваемые собственником арендные ставки были на 20-30% выше рынка. Сейчас он скорректировал предложение, что оживило арендную кампанию», – говорит директор отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко. Директор по продажам «Невской ратуши» Юлия Серебрякова утверждает, что ставки при этом не снижались. «Они составляют 1500-1800 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от состояния помещения на старте. Но реализация проекта под ключ под требования будущего арендатора проходит без включения наших затрат в стоимость аренды», – отметила она.
Две большие сделки
В результате за последние два месяца проект смог привлечь двух крупных арендаторов, что обеспечило ему заполняемость на уровне 93%. В мае 1,5 тыс. кв. м в «Невской ратуше» арендовал российский производитель лекарств – компания «Герофарм». Комментируя эту сделку, ее представитель заявлял, что в «Невской ратуше» разместится штаб-квартира фирмы. «Мы искали помещение в новом здании с открытыми планировками и хорошими видовыми характеристиками», – пояснили в «Герофарме».
А на прошлой неделе девелопер «Невской ратуши», компания «ВТБ Девелопмент», заявил о заключении договора аренды на 7 тыс. кв. м с КБ «ВиПС». Ведущая российская проектная компания, четверть которой принадлежит экс-главе Комитета по строительству Вячеславу Семененко, заняла четыре этажа «Невской ратуши». «До сих пор подразделения КБ располагались в нескольких бизнес-центрах. Мы решили их объединить для оптимизации рабочего процесса. Новый офис помимо очевидного удобства для функционирования бизнеса будет работать на престиж компании, подчеркивая масштаб и успешность деятельности. По нашим подсчетам, в результате переезда эффективность бизнес-процессов увеличится на треть», – говорит управляющий партнер ОАО «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко. Переезд намечен на начало осени. Сейчас, по словам Юлии Серебряковой, идет отделка офисных пространств под ключ.
Проект с историей
Проект «Невская ратуша» стартовал в 2007 году. Он задумывался как символ прозрачности городской власти. Его доминанта – прозрачная резиденция администрации Смольный-2, где под одной крышей будут собраны комитеты администрации, разбросанные сегодня по всему городу. Инициатором проекта выступила компания «ВТБ-Девелопмент», которую в тот момент возглавлял сын экс-губернатора Петербурга Сергей Матвиенко.
По условиям соглашения, которое заключили Смольный и инвестор проекта – ОАО «Банк ВТБ», девелопер должен построить на 6,1 га в Дегтярном пер. административно-деловой квартал из девяти зданий общей площадью 370 тыс. кв. м. А город обязался выкупить по себестоимости 106 тыс. кв. м в здании для размещения там администрации. Ожидалось, что первый транш из казны Петербурга в размере 2 млрд рублей за помещения для чиновников девелопер получит в текущем году. Но при корректировке бюджета эта статья из расходной части исключена. Тем не менее переезд комитетов Смольного в новое здание намечен на конец текущего года.
Полностью проект завершится в 2018 году. Его общая стоимость – 32 млрд рублей, из которых уже вложено более 10 млрд рублей. Для строительства второй очереди «Невской ратуши» (еще три бизнес-центра и гостиница) девелопер в настоящее время ищет соинвестора.
Согласование графиков ввода в эксплуатацию с Кадастровой палатой и взвешенный подход к выбору кадастрового инженера – таковы основные механизмы ускорения постановки на кадастровый учет многоквартирных домов (МКД), по мнению Даниила Пильдеса, директора филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу.
Об этом он заявил на круглом столе «Изменения в порядке взаимодействия органов государственной власти с застройщиками по вопросам ввода и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Еще до вступления в силу в октябре прошлого года положений 250-ФЗ ("О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости") Кадастровая палата Санкт-Петербурга совместно с саморегулируемой организацией кадастровых инженеров проводила семинары для профессионального сообщества. Кадастровых инженеров призывали донести до застройщиков необходимость как можно более детально планировать получение разрешения на ввод, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество в МКД с учетом особой социальной значимости этого направления работы. «Считаем, что без помощи кадастровых инженеров нам до застройщиков не досчитаться: они недостаточно полно понимают новации законодателя. И количество постановок на кадастровый учет многоквартирных домов в Санкт-Петербурге катастрофически мало относительно вводимого объема», - заявил Даниил Пильдес.
Он также подчеркнул необходимость тщательного отбора кадастрового инженера для выполнения таких работ. «Вы должны понимать свои риски, прежде всего финансовые. При выявлении хотя бы одного основания для приостановки постановки на кадастровый учет на доработку возвращается весь пакет документов по МКД», - напомнил Даниил Пильдес. Оптимальным вариантом руководитель Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу видит диалог напрямую с застройщиком и выбранным им кадастровым инженером. «Ресурсы Кадастровой палаты безусловно ограничены, и мы должны вместе с застройщиком пройти по этому пути, чтобы понимать, когда и какие документы он будет предоставлять для постановки своего МКД на кадастровый учет. Мы никоим образом не давим на застройщиков, но должен быть элемент совместного планирования», - заявил Даниил Пильдес. Несколько таких случаев, по его словам, в практике Кадастровой палаты уже было.
Разумеется, ничто не мешает застройщикам подать документы для постановки объекта на кадастровый учет через многофункциональный центр (сейчас таких МФЦ, по словам Сергея Никитина, заместителя руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе действует более 30, а в ближайшее время добавится еще 19). Эти документы поступят в Кадастровую палату и будут обработаны в порядке очередности. С учетом продолжительности самой процедуры постановки на кадастровый учет это означает существенное увеличение сроков.
Даниил Пильдес схематично описал новый порядок работы с заявлениями о постановке на кадастровый учет. В случае МКД к одному заявлению прилагается примерно 1,5 тыс. технических планов на все помещения в МКД, и обработка документов на 75% - результат ручного труда. «Работа начинается с отдела ввода данных, причем особенности электронной системы таковы, что с одним заявлением может работать только один специалист. Ввод документов занимает несколько дней, и уже на этом этапе специалист Кадастровой палаты готовит проект решения о постановке на учет по каждому объекту либо о приостановлении, если будет выявлено хотя бы одно основание. Далее весь пакет документов переходит в отдел кадастрового учета, где работать с ним также может только один специалист», - прокомментировал Даниил Пильдес. Он выразил опасения, что в нынешнем году Кадастровую палату «накроет волна 2013 года», к которой добавятся МКД, введенные в эксплуатацию в течение 2014 года. «По нашим представлениям, за 2014 года в органы кадастрового учета должны быть поданы пакеты документов на 100-120 многоквартирных домов – объектов нового строительства, - это 80-90 тыс. объектов», - прокомментировал Даниил Пильдес.
Со своей стороны, Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, предложил помощь и застройщикам, и кадастровым инженерам в устранении трудностей, возникающих в связи с необходимостью постановки на учет многоквартирных домов. «Если возникают вопросы при подготовке документов, если необходимо оценить квалификацию кадастрового инженера, положения заключаемого с ним договора, вы всегда можете обратиться к нам в СРО», - сказал он. Алексей Лебедев обратил также внимание застройщиков на то, что зона ответственности кадастрового инженера завершается в момент не передачи пакета документов в Кадастровую палату, а получения кадастрового паспорта на объект.
Принято считать, что территории, находящиеся вблизи водоемов и рек в Петербурге, автоматически могут претендовать на статус премиальных. Однако пока Канонерский остров остается одной из самых депрессивных территорий города. О том, как она станет развиваться, в среде аналитиков нет единого мнения.
В конце прошлого года на пятом форуме «Будущий Петербург» были рассмотрены несколько концепций развития Канонерского острова. Победителем стал проект «Канонерский морской парк», который разработала группа студентов под руководством архитектора Сергея Падалко. Концепция предполагает создание на Канонерском острове морского парка и благоустроенных пляжей со стоянками для плавучих домов-дебаркадеров, которые могут стать жильем для туристов, яхтсменов, маневренным жилым фондом для работников верфей и просто романтиков моря. Нет никаких гарантий, что концепция будет реализована, однако устроители конкурса затевали его, чтобы привлечь внимание властей к проблеме этой территории.
Территория Канонерского острова является депрессивной за счет большого числа промышленных объектов, плохой транспортной доступности и ветхого/аварийного жилого фонда. Несомненно, данная зона требует изменений, что повлечет за собой крупные финансовые вложения как города, так и частных лиц.
Елена Кравец, ведущий специалист отдела жилой недвижимости Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, говорит: «Плюсом Канонерского острова, на мой взгляд, является его расположение в акватории Финского залива. Это означает, что здесь есть видовые характеристики. На территории острова находится много промышленных предприятий, а удаленность от метро и плохая транспортная доступность на сегодняшний день не добавляют ему привлекательности. Учитывая эти минусы, стоимость жилья на вторичном рынке здесь несколько ниже, чем, например, в соседнем Нарвском округе (Нарвском муниципальном округе) и составляет 65-75 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она.
По мнению госпожи Кравец, со строительством центрального участка ЗСД, который пройдет на эстакаде над островом, у «Канонерки» появятся перспективы.
Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, добавляет: «Идея создания Морского парка может оказаться удачной лишь в случае ее комплексного исполнения, включающего в себя развитие транспортной инфраструктуры острова и прилегающих территорий Кировского района, улучшение жилищных условий или переселение людей в новое жилье за пределами острова. На реализацию подобного проекта может потребоваться от 6 до 12 лет, так как проект будет заключаться не только в создании парковой зоны и каких-либо коммерческих объектов, но и в строительстве нового жилья, а также рекультивации промышленных земель».
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк» Mirland Development Corporation, считает, что Канонерский остров – заманчивое пятно для девелопера. «При больших финансовых вложениях остров мог бы стать привлекательным районом Петербурга. К его плюсам, безусловно, стоит отнести близость к центру, протяженный пляж, уединенность, ощущение «города в городе». На таких waterfront-территориях, которые формируют вид города с Невы, можно строить районы и кварталы, при этом с нетривиальной архитектурой. Главный минус «Канонерки» – неудобная транспортная связь с городом и плохо развитая инфраструктура», – говорит госпожа Жалеева. По ее словам, как и на многих промышленных территориях, есть проблемы с собственниками земли и высокие административные барьеры.
Справка:
Долгое время попасть на Канонерский остров можно было только водным транспортом, однако в 1983 году его связал с Петербургом туннель, построенный открытым способом. Еще несколько лет остров оставался закрытым для посещения; сейчас проезд на него свободный. Население острова составляет около 5 тыс. человек.
Канонерский остров расположен к западу от Морского порта. Среди наиболее крупных предприятий острова можно выделить Канонерский судоремонтный завод, Балтийскую таможню, а также Центральную станцию аэрации Водоканала, расположенную на искусственно намытом острове Белый в непосредственной близости от Канонерского острова. Среди промышленно-портовых зон несколько участков застроены жильем. Стоит отметить, что до недавнего времени дома нумеровались просто: Канонерский остров, 1, 2 и т. д., только в 2009 году на острове появился еще один адрес – Путиловская набережная.