«Невская ратуша» почти заполнена
Первая очередь делового квартала «Невская ратуша», расположенного рядом со Смольным, заполнена арендаторами на 93%. За последние два месяца в комплексе было арендовано 9,2 тыс. кв. м. В том числе 7 тыс. кв. м заняло Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ «ВиПС»), совладельцем которого является экс-глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Первая очередь «Невской ратуши» была открыта в марте 2014 года. Она состоит из двух бизнес-центров площадью около 68 тыс. кв. м и здания для городской администрации площадью 106 тыс. кв. м, которое обещают достроить до конца этого года.
Один из бизнес-центров первой очереди (площадью 40 тыс. кв. м) уже арендовали с правом выкупа структуры банка ВТБ. А помещения во втором здании площадью 28 тыс. кв. м с лета 2012 года предлагаются арендаторам на свободном рынке. Но до последнего времени комплекс обживался медленно. На момент открытия первой очереди «Невской ратуши» в ней было арендовано только 25% площадей. А минувшей зимой заполняемость достигла 33%.
Эксперты говорили, что основная причина медленного заполнения проекта – в экономическом кризисе и общем спаде деловой активности в городе. «Кроме того, запрашиваемые собственником арендные ставки были на 20-30% выше рынка. Сейчас он скорректировал предложение, что оживило арендную кампанию», – говорит директор отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко. Директор по продажам «Невской ратуши» Юлия Серебрякова утверждает, что ставки при этом не снижались. «Они составляют 1500-1800 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от состояния помещения на старте. Но реализация проекта под ключ под требования будущего арендатора проходит без включения наших затрат в стоимость аренды», – отметила она.
Две большие сделки
В результате за последние два месяца проект смог привлечь двух крупных арендаторов, что обеспечило ему заполняемость на уровне 93%. В мае 1,5 тыс. кв. м в «Невской ратуше» арендовал российский производитель лекарств – компания «Герофарм». Комментируя эту сделку, ее представитель заявлял, что в «Невской ратуше» разместится штаб-квартира фирмы. «Мы искали помещение в новом здании с открытыми планировками и хорошими видовыми характеристиками», – пояснили в «Герофарме».
А на прошлой неделе девелопер «Невской ратуши», компания «ВТБ Девелопмент», заявил о заключении договора аренды на 7 тыс. кв. м с КБ «ВиПС». Ведущая российская проектная компания, четверть которой принадлежит экс-главе Комитета по строительству Вячеславу Семененко, заняла четыре этажа «Невской ратуши». «До сих пор подразделения КБ располагались в нескольких бизнес-центрах. Мы решили их объединить для оптимизации рабочего процесса. Новый офис помимо очевидного удобства для функционирования бизнеса будет работать на престиж компании, подчеркивая масштаб и успешность деятельности. По нашим подсчетам, в результате переезда эффективность бизнес-процессов увеличится на треть», – говорит управляющий партнер ОАО «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко. Переезд намечен на начало осени. Сейчас, по словам Юлии Серебряковой, идет отделка офисных пространств под ключ.
Проект с историей
Проект «Невская ратуша» стартовал в 2007 году. Он задумывался как символ прозрачности городской власти. Его доминанта – прозрачная резиденция администрации Смольный-2, где под одной крышей будут собраны комитеты администрации, разбросанные сегодня по всему городу. Инициатором проекта выступила компания «ВТБ-Девелопмент», которую в тот момент возглавлял сын экс-губернатора Петербурга Сергей Матвиенко.
По условиям соглашения, которое заключили Смольный и инвестор проекта – ОАО «Банк ВТБ», девелопер должен построить на 6,1 га в Дегтярном пер. административно-деловой квартал из девяти зданий общей площадью 370 тыс. кв. м. А город обязался выкупить по себестоимости 106 тыс. кв. м в здании для размещения там администрации. Ожидалось, что первый транш из казны Петербурга в размере 2 млрд рублей за помещения для чиновников девелопер получит в текущем году. Но при корректировке бюджета эта статья из расходной части исключена. Тем не менее переезд комитетов Смольного в новое здание намечен на конец текущего года.
Полностью проект завершится в 2018 году. Его общая стоимость – 32 млрд рублей, из которых уже вложено более 10 млрд рублей. Для строительства второй очереди «Невской ратуши» (еще три бизнес-центра и гостиница) девелопер в настоящее время ищет соинвестора.
ГУП «Горэлектротранс» отозвал апелляцию по делу о «блокадной» подстанции на набережной Фонтанки. Градозащитники считают, что принятое муниципальным предприятием решение поможет им остановить строительство апарт-отеля, планируемое «Группой ЛСР» на данной площадке.
23 марта в Куйбышевском районом суде Петербурга прошел очередной процесс, решающий судьбу «блокадной» подстанции, расположенной на набережной Фонтанки, 3 А. В его рамках, собственник объекта - ГУП «Горэлектротранс», отказался от апелляции, поданной на ранее вынесенное судебное решение. Напомним, несколько месяцев назад представители Фемиды признали незаконность градостроительного плана, предусматривающего застройку данной площадки.
На месте подстанции, питавшей в годы военной блокады электричеством городские трамваи, и в настоящее время неработающей, «Группа ЛСР» планировала возвести шестиэтажный апарт-отель. Возможность строительства такого объекта появилась после того как компания в 2013 году заключила инвестиционный договор с «Горэлектротрансом». Однако реализовать проект девелопер так и не смог из-за протестов общественников, сумевших склонивших на свою сторону и многих чиновников Смольного. Отметим, что в мае 2014 года «блокадная» подстанция была признана выявленным объектом культурного наследия, что заморозило все работы на площадке. Генеральный директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров из-за срыва строительства потребовал от чиновников 400 млн рублей, как компенсацию уже понесенных затрат.
Градозащитники отказу ГУП «Горэлектротранс» от участия в судебной тяжбе обрадовались. Общественники считают, что теперь им будет легче оспорить разрешение на строительство гостиницы на месте подстанции. По словам координатора движения «Живой город» Юлии Минутиной, из мотировочной части судебного решения следует, что градплан данного участка был принят незаконно, а значит возведение на данной площадке любых объектов также незаконно.
Между тем, в самой «Группе ЛСР» придерживаются другого мнения. Как отмечают в пресс-службе компании, последнее решение суда градозащитниками истолковано неверно. Работы на площадке, подчеркивают сотрудники холдинга, не начинаются только из-за неопределенного статуса подстанции, как архитектурного объекта.
«Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП о внесении ее в реестр объектов культурного наследия. Однако 4 экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. В соответствии с данной экспертизой КГИОП будет принято решение и по подстанции на набережной Фонтанки», - сообщили в пресс-службе компании.
Стоит добавить, что чуть ранее глава «Группы ЛСР» » Александр Вахмистров отметил, что какое бы решение ни принял КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то компания откажется от строительства апарт-отеля, но будет настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта 400 млн рублей.
По мнению партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, очевидно, противостояние сторон продолжится в других разбирательствах. «С точки зрения процесса, отказ от апелляционной жалобы видится достаточно разумным шагом, так как при рассмотрении спора в апелляции итоговая резолютивная часть могла оказаться иной. Однако нельзя согласиться с логикой градозащитников, что констатация в мотивировочной части наличия нарушений делает данный правовой акт недействительным, так как гражданско-процессуальный кодекс РФ таких последствий не содержит», - отметил эксперт.
Мнение:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
-Остается только жалеть, что судебная и правоприменительная практика складывается таким образом, что градостроительный план расценивается как какой-то правопорождающий документ, хотя по смыслу Градостроительного кодекса - это просто выписка из градостроительных регламентов, которые содержатся в вышестоящих нормативных актах. Именно поэтому и возникают такие судебные споры, которые заканчиваются юридическими парадоксами.
Смольный и крупнейшие застройщики Петербурга подписали соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке. Сами бизнесмены назвали документ «этическим кодексом» девелопера. Строители клянутся работать строго по закону, взамен же власти могут предложить только ужесточение контроля за их деятельностью.
Соглашение, разработанное НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и ССОО, было анонсировано еще в середине февраля, месяц бурно обсуждалось в профессиональной среде и наконец было подписано 19 марта в рамках 21-й Международной строительной выставки «ИнтерСтройЭкспо». Торжественно поклялись работать добросовестно 10 компаний: ЗАО «Строительный Трест», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК «Пионер», ГК «Эталон», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «ЦДС», холдинг RBI, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ООО «Сэтл Сити» и ООО «УК «КВС».
Честно и прозрачно
Среди основных требований, которые будут предъявляться к участнику соглашения, – наличие всех необходимых документов на земельные участки, на которых ведется строительство: свидетельства о праве собственности, инвестдоговоры и договоры аренды. Проектная документация должна иметь положительное заключение экспертизы, а строительство, как и привлечение средств дольщиков, должно вестись после получения разрешения. В соответствии с требованиями 214-ФЗ должна быть опубликована проектная декларация, договоры должны проходить государственную регистрацию, а полученные от дольщиков средства направляться целевым образом на строительство объектов.
Ставившие подпись руководители компаний со сцены хором твердили о важности документа, о позитивном влиянии таких соглашений на рынок, о прозрачности бизнеса и профессиональной этике честной работы. Однако в кулуарах «топы» признавались, что их компании не являются целевой группой данного соглашения. «Компании, которые подписали соглашение, и так работают по указанным правилам. Более того, внутренняя дисциплина каждой из компаний даже выше, чем требует документ», – говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. По словам генерального директора и председателя правления Группы ЛСР Александра Вахмистрова, работать по закону при наличии разрешительной документации должны все строители. «Но мы, по сути, всегда так и работали. Документ носит открытый характер, и если кто-то из застройщиков подпишет соглашение и начнет работать по «кривым» схемам – это сразу будет видно. Строителям придется отказаться от излюбленных хитростей, – говорит Александр Вахмистров. – Группе ЛСР нечего исправлять, но и льготы вроде продления сроков инвестсоглашений к нам не относятся, даже обидно». Некоторые застройщики рассказали, что соглашение позволит им оградить себя от неблагонадежных компаний, поскольку от «мошеннических схем» страдает весь рынок. Однако со стороны это больше похоже на борьбу за определенный объем спроса.
Между кнутом и пряником
Разрабатывая документ, НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» собрало массивный пакет предложений от бизнеса по господдержке рынка. В частности, застройщики просят повысить доступность кредитов под строительные проекты, снизить налоговую нагрузку для застройщиков, обеспечить отсрочку уплаты инфраструктурных платежей при реализации проектов КОТ, которые, по словам вице-президента объединения Алексея Белоусова, составляют на сегодняшний день десятки миллиардов рублей. Еще одной просьбой частного сектора стала модернизация механизма работы с социальной инфраструктурой в рамках жилых проектов. Как рассказал господин Белоусов, объединение попросило Смольный не секвестрировать расходы на строительство детсадов и школ, потому что «в этом случае эти расходы неминуемо лягут на плечи застройщиков». Кроме того, властям предложили пересмотреть схему финансирования строительства таких объектов – они могут строиться по схеме ГЧП, софинансироваться из городского бюджета частично и т. д.
Впрочем, какие из этих просьб и предложений найдут отклик в Смольном, пока непонятно – присутствующие на подписании члены городской администрации тему льгот и преференций предпочли обойти стороной, вскользь сославшись на программу антикризисных мер. Вице-губернатор Марат Оганесян построил свою риторику в русле не поощрения, а наказания. Он признал, что в конце года рынок столкнулся с рядом серьезных проблем: дорогие кредиты, рост стоимости стройматериалов, обвал ипотеки. Эти факторы, по его словам, вернули рынок к «серым» схемам продажи недвижимости, которые влекут за собой социальную напряженность и новых обманутых дольщиков. «Именно поэтому Комитет по строительству – такое решение уже принято – ужесточит требования к застройщикам, дабы не допустить возможных проблем. Мы будем вести пристальное наблюдение на объектах компаний, подписавших документ, и еще пристальнее будем смотреть за не подписавшими», – заявил вице-губернатор.
Мнение:
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Подписание соглашения – совместная инициатива правительства города и строительного сообщества. Очевидно, что бизнес в нем заинтересован в большей степени, и важно, что в разработке текста представители отрасли принимали самое активное участие. Не секрет, что по сравнению с 1990-ми годами рынок стал гораздо более цивилизованный, упорядоченный, в хорошем смысле зарегулированный. Рынок сегодня очень капиталоемкий и нуждается в дополнительном управлении. И это соглашение – не что иное как очередная стадия регулирования отрасли. Градостроительные нормы и правила, то есть техническая сторона вопроса, стала бизнесу более-менее понятна, а вот правил поведения застройщиков на рынке до сих пор не было. Это соглашение – своеобразный этический кодекс участников рынка, который позволяет на этот рынок не проникать тем организациям, которые нацелены на сиюминутное извлечение прибыли.