Ресторанный демонтаж
Городской Центр повышения эффективности использования госимущества с открытием нового сезона активизировал борьбу с незаконными ресторанными террасами в Петербурге. В 2014 году из-за отсутствия договора аренды с городом было освобождено 160 земельных участков, с начала 2015 года – уже 81.
СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с началом сезона активизировало рейды по демонтажу незаконных летних террас, примыкающих к ресторанам. В частности, по итогам последнего рейда от 25 мая на сайте учреждения появилось требование убрать террасу ресторана Tse Fung на ул. Рубинштейна, 13, пристройку к ресторану «Тимьян» на Московском пр., 207, а также террасу у кафе на Московском пр., 216.
Как говорят в центре, терраса является законной и не подлежит демонтажу, если на земельный участок, на котором она находится, заключен договор аренды с Комитетом имущественных отношений Петербурга. Если же веранда занимает территорию без правоустанавливающих документов, то она подлежит демонтажу в любом случае. В центре подчеркнули, что всегда уведомляют владельцев незаконных построек о нарушениях, потому у бизнеса есть возможность демонтировать террасу самостоятельно.
Но если этого не случится, то сотрудники центра приступят к ее ликвидации собственными силами. «Владельцам заведений, отказавшимся демонтировать террасы в добровольном порядке, придется платить не только штраф и выплаты за использование участка, но и компенсировать расходы бюджета на принудительный снос», – комментируют в учреждении. В 2014 году, например, было освобождено 160 таких участков, с начала 2015 года – 81.
Эксперты говорят, что проводимая городом политика по летним кафе – это палка о двух концах. С одной стороны, беспорядочное скопление временных конструкций создает неудобства жителям и гостям города, особенно в историческом центре Петербурга. Поэтому город выступает за их снос.
А с другой стороны, отсутствие открытой террасы в летний период существенно сказывается на выручке кафе и ресторанов. Поэтому владельцы заведений вынуждены предлагать горожанам альтернативный отдых на открытом воздухе.
В свою очередь, представитель ресторанного бизнеса на условиях анонимности рассказал «Строительному Еженедельнику», что из-за бюрократических проволочек получить разрешительную документацию на размещение летней террасы сложно и долго. «Многие рестораны вначале открывают террасу, а потом в течение двух-трех месяцев ходят по кабинетам Центра повышения эффективности использования госимущества за разрешительной документацией. Более того, сделать это можно лишь в специально отведенные часы дважды в неделю», – сетует собеседник.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», говорит, что собственники ресторанов чаще всего оказываются обороняющейся стороной в судебных процессах, когда с них пытаются взыскать плату за фактическое использование земельного участка. Либо пытаются оспорить постановления о привлечении к административной ответственности в виде штрафа.
«Если ресторатор самовольно использует прилежащий земельный участок, с него может быть взыскан штраф от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка или от 100 до 200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не была определена. Если была занята часть земельного участка, штраф будет исчисляться пропорционально этой части. Кроме штрафа ресторатор будет вынужден оплатить период самовольного пользования участком и расходы на демонтаж террасы, если он не разберет ее самостоятельно», – прокомментировал Андрей Кулаков.
Среди наиболее громких дел, которое дошло до Высшего арбитражного суда, – запрет на работу летнего кафе собственникам «Магазина купцов Елисеевых» на Малой Садовой ул. Среди причин – нарушение архитектурно-художественного регламента исторического центра.
Сегодня у строительной компании не так много путей, чтобы заставить общественность говорить о своем проекте. Собственно, есть три основных пути, по крайней мере для жилого дома, хоть как-то выделиться: при помощи архитектуры, концепции здания или его высотности. С последней в Петербурге у девелоперов особенно не ладится, – отмечают эксперты.
Средняя этажность современного жилищного строительства Санкт-Петербурга составляет 16-20 этажей. Часто в крупных жилых комплексах, которые возводятся в спальных районах, проектируется доминанта в 25-30 и выше этажей. Более высокие здания в жилищном строительстве проектируются пока редко. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» говорит, что причин тому несколько. Во-первых, градостроительные регламенты жестко контролируют высотность строений, особенно в проектах, расположенных в историческом центре или в районах, приближенных к главным историческим доминантам города. Во-вторых, сложившаяся среднеэтажная окружающая застройка не позволяет гармонично вписывать высотные здания в архитектуру квартала.
Плохую службу девелоперам сослужил и проект «Охта-центра» во времена его противостояния с градозащитной общественностью. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, отмечает, что слово «небоскреб» в Петербурге относится к разряду тех, что произносить не стоит – сразу возникает настолько широкий общественный резонанс, что девелоперу может стоить немалых усилий утихомирить разбушевавшуюся общественность. «И это не удивительно, ведь наш город занесен в список мирового культурного наследия ЮНЕСКО именно за удивительные невские панорамы, которые являются уникальной архитектурной доминантой Петербурга. Чтобы сберечь наши уникальные виды, в городе существует высотный регламент», – говорит госпожа Конвей.
«Да и потенциальные покупатели неоднозначно реагируют на небоскребы. Граждане старше 40 лет без энтузиазма воспринимают приобретение квартиры выше 14 этажа из соображений безопасности и из-за не слишком высокого уровня доверия к качеству установленного лифтового оборудования. Но определенные плюсы в жилье на высоких этажах все же есть – хорошие видовые характеристики, более низкий уровень воздействия уличного шума, более чистый воздух.
И, несмотря на формирующуюся сегодня тенденцию к проектированию малоэтажной и среднеэтажной застройки, высотки все равно будут востребованы на городских территориях ввиду высокого спроса на жилье в мегаполисе и сложившегося дефицита участков под застройку в рамках городских кварталов», – рассуждает Арсений Васильев.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», добавляет: «Приобретая земельный участок, застройщик может заранее просчитать, сколько недвижимости он построит на той или иной территории. При этом, опытный девелопер всегда учитывает покупательский спрос: объекты с невысокой и средней этажностью наиболее популярны у покупателей недвижимости, особенно в сегментах комфорт- и бизнес-классов. Такие жилые комплексы считаются наиболее привлекательными, так как за счет меньшей высотности и меньшего количества квартир в доме можно создать более уютную, спокойную атмосферу для проживания. Большинство покупателей предпочитают квартиры не выше 10 этажа. Только 10% клиентов целенаправленно выбирают последние этажи».
Елизавета Конвей добавляет, что на такой высоте может ощущаться нехватка кислорода. «К тому же, небоскреб может раскачиваться от петербургского ветра – не каждому это понравится. Кроме того, существующая система пожаротушения пока еще мало рассчитана на такие небоскребы», – перечисляет другие минусы госпожа Конвей.
Впрочем, господин Ефремов полагает, что при правильном позиционировании объекта проблем с продажами квартир на 30-х этажах можно было бы избежать. «Действительно, есть клиенты, которые психологически не готовы жить «наверху», однако значительная часть покупателей была бы рада квартире на высоких этажах с хорошим видом и панорамным остеклением», – уверен он.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая с ним солидарна: «О предпочтениях покупателей свидетельствует то, что в обычных домах верхние этажи как правило стоят дороже, чем средние и нижние. Условно: чем выше этаж, тем дороже продаваемое жилье. В принципе, людей, выбирающих квартиры на верхних этажах, ничего не пугает – ни возможность поломок лифтов, ни прочие риски».
Справка:
Жилые небоскребы Петербурга
Существующие:
1. «Доминанта» (на пересечении ул. Типанова и пр. Космонавтов; 100 м, 27 этажей).
2. «Поэма у трех озер» (объект принадлежал к числу долгостроев, находится на пр. Энгельса; 100 м, 27 этажей).
3. «Гуси-лебеди» (пересечение ул. Оптиков и ул. Яхтенной; 20-27 этажей).
4. В конце 2012 г. был построен первый дом, который может быть отнесен к классу именно небоскребов: жилой комплекс «Князь Александр Невский» – 35 этажей. Высота жилой части здания составляет 105 м, а вместе с куполом и шпилем – 124 м.
Строящиеся:
1. «Северная долина» (пос. Парголово; до 27 этажей).
2. «Южная акватория» (Красносельский район; 20-26 этажей).
3. «Муринский посад» (пос. Мурино, ст. м. Девяткино; 16-27 этажей).
4. «Петергофская Венеция» (Петергоф; до 35 этажей).
Петербургский рынок архитектурного проектирования сегодня считается развитым – спрос на подобные услуги покрыт с лихвой. Однако к лидерам рынка относятся всего 5-7 компаний.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев считает, что весь рынок можно поделить на четыре категории компаний. Первая категория – широко известные компании, которые берутся только за громкие проекты; вторая – компании среднего уровня, которые менее разборчивы в выборе заказчика; третья – технические компании, которые выпускают качественную проектную документацию, но не имеют архитектурных амбиций; и, наконец, небольшие молодые креативные компании. «К лидерам рынка относятся компании первой категории, число которых не превышает 5-7 по городу. Стоит отметить, что разработка уникального проекта элит-класса вне зависимости от сегмента недвижимости будет всегда сложнее и дороже, чем разработка типового проекта. Основными проблемами рынка архитектурных проектов является общее снижение инвестиционной активности, а также отсутствие серьезных проектов и крупных инвесторов», – рассуждает господин Андреев.
На рынке архитектурного проектирования объектов коммерческой и жилой недвижимости работает достаточно много компаний, преимущественно это местные мастерские, но также есть и филиалы зарубежных компаний. Основной объем рынка принадлежит местным компаниям.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, с коллегой из Becar насчет лидеров не согласен: «Явных лидеров на текущий момент нет. Отчасти потому что этот рынок достаточно закрытый. Условно говоря, не все застройщики открывают своих проектировщиков. Очень много некачественных малоизвестных компаний на рынке».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая в споре о лидерах пытается найти золотую середину: «Лидеры в каждом сегменте проектируемых объектов (с точки зрения их функционального назначения) отличаются. Могут быть и различные критерии для определения лидеров. Например, среди архитекторов имеются лидеры по проектируемым метрам. Есть архитекторы – лидеры по PR. Встречаются и лидеры, условно говоря, по собственно архитектуре. Так, если удается строить больше в центре города, то там бывает чаще востребована интересная архитектура, и этим проектировщикам благодаря имеющемуся уже опыту больше доверяют заказчики. Есть архитекторы, которым не везет с заказчиками, урезающими их бюджеты, и поэтому они просто не могут ничего интересного реализовать. Естественно, этим проектировщикам тяжело доказывать, что они способны, в принципе, сделать качественную архитектуру. А есть архитекторы, которым везет с заказчиками, не экономящими чрезмерно на каких-то фасадных элементах – дома оказываются более красивыми, привлекают внимание и сразу вызывают интерес к проектировщику. Причем в некоторых случаях заказчик просто не понимает, какие элементы стоят дорого, не может отсеять дорогие и ненужные решения и, таким образом, реализует амбиции архитектора, строя задорого объект. Это ситуация, когда архитекторам везет благодаря недостаточной квалификации заказчиков».
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», добавляет: «Строительный трест» сотрудничает с несколькими крупными организациями: «СМ-Проект», «М4», «Пирамида», «ИТР», «Темп Проект», «ЛенНИИПроект» и др. Кроме того, в сегменте загородного домостроения мы сотрудничаем с зарубежными архитектурными студиями, в частности со студией ARS Projekt из Эстонии».
Мнение:
Дмитрий Стош, генеральный директор A-Architects (ГК «AAG»):
– Архитектурный и строительный рынок сегодня, к сожалению, сталкивается с проблемой дефицита кадров. Очень сложно найти действительно высококвалифицированных и грамотных архитекторов, которых не нужно обучать и выращивать у себя в компании.