Панорамная высота регламента

13.02.2007 18:33

В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.

На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.

– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.

– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.

– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.

– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.


Санкт-Петербург. Рудименты «темных годов»
13.04.2005 16:34

Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.


Напомним, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. 
 
«Схема долевого строительства была придумана от безысходности: в ситуации полного правового вакуума, всеобщей нищеты, отсутствия кредитных схем, она помогла многим людям решить свои жилищные проблемы, и за это ее изобретателям честь и хвала», – говорит генеральный директор АН «Невский проспект» Александр Гиновкер. 

В то же время он считает, что эта система была далеко не идеальной. «Она напоминала рулетку: кому-то повезло, кому-то – не очень. Полностью лишились вложенных в строительство средств немногие. Но срыв сроков, низкое качество строительства и полная незащищенность покупателя перед строителями – это повсеместный факт. Немного найдется покупателей, не имеющих никаких претензий к застройщикам», – говорит Гиновкер. Он уверен, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости «долевка» больше не имеет перспективы, и она неизбежно должна рано или поздно «умереть».  

При этом директор «Невского простора» не согласен с тем, что альтернативы долевому строительству не существует. «Такие схемы есть. Уже заработала ипотека, стабильные, известные на рынке компании начали выпускать ценные бумаги, таким способом привлекая средства. С внедрением цивилизованных схем, используемых во всем мире, на рынке останутся наиболее стабильные и крупные компании», – говорит г-н Гиновкер. 

Ему вторит и директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. Он утверждает, что сегодня основной тенденцией городского первичного рынка стал резко возросший объем сделок с использованием кредитных средств. «Число клиентов, приобретающих квартиры в строящихся домах на средства банковских ипотечных кредитов, в нашей компании доходит до 50 процентов», – говорит г-н Гоголев.  

Юрист ЗАО «Адвекс-ТРАСТ» Татьяна Белкина признавая, что закон «О долевом строительстве» «стоит целиком и полностью на защите прав дольщика», в то же время считает это положительным фактом. «Раньше каждый застройщик разрабатывал свою форму договора, которая порой, не только нарушала права дольщика, но и противоречила действующему законодательству. Теперь же вводится единый вариант договора участия в долевом строительстве, в котором отражены все наиболее важные для сторон моменты»,  говорит она. Г-жа Белкина считает, что все это позволит сделать рынок долевого строительства более цивилизованным.  

В то же время риэлтеры не отрицают ряда негативных последствий нового закона как для застройщиков, так и для ситуации на рынке недвижимости в целом. Так, Эдуард Гоголев считает, что в России сегодня попросту нет базы для того, чтобы закон мог в полной мере исполняться, а его исполнение контролироваться. «Не созданы надзорные органы, не проработаны соответствующие процедуры. В любом случае, последствия от вступления в силу этого закона будут ощущаться где-то через полгода-год», – говорит г-н Гоголев. 

Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.

Так что оценка риэлтерами последствий вступления в действие закона «О долевом строительстве» все-таки неоднозначна. Правда, в их словах больше нет и следов «паники», что было характерно для второй половины прошлого года. Новым является то, что они возлагают весьма большие надежды на альтернативные кредитные схемы (которые раньше неоднократно критиковали, считая их делом далекого будущего), а о «долевке» теперь говорят не иначе, как о некоем «рудименте», доставшемся нам в наследство от периода «темных годов». Насколько оправдан их нынешний необычно спокойный подход к «долевой» проблеме покажет время. И рынок.
Игорь ЧЕРЕВКО

 
 


Санкт-Петербург. Зоны в законе
12.04.2005 15:14

Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».


Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обратилась в Санкт-Петербургский госуниверситет и Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ с просьбой подготовить и направить в Законодательное собрание экспертное заключение на проект зон охраны центральных районов Санкт-Петербурга в связи с уточнением границ территорий города, находящихся под охраной ЮНЕСКО.

Председатель Комиссии Михаил Амосов считает, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра: «К нам поступает много обращений граждан по поводу реализации в Петербурге ряда строительных проектов. В частности, есть просьба вмешаться в строительство на «пятне» около Пушкинского театра. В принципе, лично я не против него как факта, но когда видишь строительный проект, волосы встают дыбом».

Он пояснил, что в данный момент с Комитетом по градостроительству и архитектуре ведется совместная работа, чтобы к концу года был принят не только Генплан развития города, но и закон о правилах застройки, в котором следует «уточнить режимы строительства в городе и их строгость».

Депутат Алексей Ковалев считает, что границы охранных зон должны приниматься отдельным законом. По нормам нового Градостроительного кодекса РФ Генеральный план представительный орган власти может либо отклонить в целом, либо принять. Что же касается возможности рассмотрения проекта КГИОП в качестве отдельного закона, то такая возможность Градостроительным кодексом не запрещена. «Необходима детализация и корректировка того, что мы имеем сегодня. Границы охранных зон должны приниматься отдельным законом по той процедуре, которая была принята еще в Советском Союзе, с согласованием в органах государственной власти на федеральном уровне и с обсуждением в Высшем Совете по культурному наследию», – отметил Алексей Ковалев.

Критически воспринимает проект КГИОП депутат Андрей Черных: «Фактически из охранной зоны выпадает весь Петроградский район, который создает определенный облик Петербурга. Этот район – жемчужина города. Васильевский остров – выпадают интересные исторические места. В предлагаемой охранной зоне остался только берег большой Невы, Малая Нева выпадает фактически сразу за Стрелкой. Мы можем потерять красивейшую набережную. Не исключено, что Малая Нева выпала намерено для нового строительства, как это планируется делать на противоположном берегу. Что касается основных проспектов Санкт-Петербурга, то надо сохранить облик города, хотя бы фасадные виды».

Более практично подходит к этой проблеме депутат Владимир Гольман, президент «Союзпетростроя»: «Нужны правила игры, четко прописанные законом, который надо принимать вместе с Генеральным планом развития города. Строители должны четко знать, где можно и нельзя строить. Если эти границы будут обозначены в генеральном плане, а правила определены КГИОП, всем будет хорошо. Кроме того, нельзя жить в городе-музее. Таких городов в мире нет, и не может быть, так как города создаются для того, чтобы в них мог жить человек. Когда-то Петр I с помощью талантливых архитекторов мира создал Петербург, когда-то был создан Париж. Но парижане скоро почувствовали, что жить в городе стало невозможно, и они снесли 27 тыс. домов в центре французской столицы и построили современный город, который существует 150 лет. Сегодня мы подошли к той черте, когда в созданном Петром I и после него городе жить стало невозможно. Мы забились пробками, у нас нет магистральных проездов – КАД разгрузит центр города только на 10-12 процентов. Что делать дальше? Надо делать тоннели, возводить новые мосты, сносить доходные дома (эти старинные «хрущобы»), прорубать магистрали и делать нормальное движение в центре города».

Не возражают против проведения правовой экспертизы и в КГИОП. «Если депутаты решат, что охранные зоны надо утвердить отдельным законом, то мы не будем против», – заявила председатель Комитета Вера Дементьева.
По материалам «Строительного Еженедельника»