Панорамная высота регламента


13.02.2007 18:33

В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.

На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.

– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.

– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.

– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.

– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.





18.07.2005 18:37

Окончательная отмена лицензирования строительной отрасли не перекрыла потока страшилок, которыми часто пугают общественность. Их авторы не хотят потерять насиженные и хорошо оплачиваемые рабочие места.


Напомним, что на днях президент Владимир Путин подписал федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», согласно которому с 1 января 2007 года лицензирование строительства отменяется. Таким образом, поставлена точка в продолжительных, порой, горячих и нелицеприятных дискуссиях о роли государства, в том числе в этом сегменте российской экономики: государство решило самоустраниться от регулирования строительной сферы, что, в общем-то, выглядит вполне логичным в рамках установки Президента РФ о дебюрократизации экономики и снижения объемов коррупции. Несмотря на это, защитники института лицензирования не успокоились.

Лукавство экспертов
По словам председателя лицензионной комиссии Росстроя Анатолия Попова, после отмены лицензирования резко снизится уровень «квалификации кадров, качества и безопасности строительства и последующей эксплуатации зданий и сооружений, рост налоговых преступлений». Более того, как считает чиновник, повысится риск катастроф, подобных обрушению крыши московского «Трансвааль-Парка».

«Я считаю, что сегодня отменять лицензирование строительной деятельности нецелесообразно, – заявил директор филиала Федерального лицензионного центра (ФЛЦ) по Санкт-Петербургу Юрий Ефремов. – На данный момент это единственный механизм, реально регулирующий эту сферу».

Но и это еще не все. По мнению некоторых экспертов, институт лицензирования является «действенным инструментом оперативного решения проблем незаконного строительства, оздоровления рынка строительных услуг, повышения профессионализма проектировщиков и строителей».

Однако думается, все эти субъекты рынка немного лукавят. Понятно же, что и аварии на стройках, и ошибки в проектировании допускаются и сегодня, причем не какими-то абстрактными лицами, а лицензированными строительными компаниями и проектировщиками. Ну, а громкие заявления о том, что лицензирование способно оздоровить рынок и повысить профессионализм его участников, вероятно, следует отнести к категории желаемых результатов. Недаром же сами строители непрестанно твердят о кадровом тупике и дефиците профессионалов. Поэтому наличие лицензии – это отнюдь не охранная грамота от ошибок в работе, а своего рода входной билет на строительный рынок, который (как и полагается билету) при желании может приобрести любой желающий.

Необходим переходный период
В сети Интернет можно найти множество компаний, предлагающих вполне конкретные услуги. Например, на сайте одной из московских юридических компаний указано, что ее опыт позволяет «получать строительные лицензии на выполнение работ любой сложности, в том числе для выполнения работ для объектов первого уровня ответственности и в сложных геолого-климатических условиях, с минимальным количеством документации». Более того, «в продаже имеются готовые фирмы с полученными лицензиями Госстроя РФ сроком на три и пяти лет».

Как уверяет заместитель главы Минэкономразвития Андрей Шаронов, лицензирование строительства имело своим следствием лишь «подкормку» тысяч чиновников. «Только в Росстрое выдачей строительных лицензий занимаются две тысячи человек, – поясняет он. – Но теперь они лишаются этого «удовольствия».

В Санкт- Петербурге на сегодня выдано несколько тысяч лицензий, при этом все прекрасно понимают, что реально работающих строительных компаний всего несколько сотен. А где остальные?… Местонахождение остальных фирм местные лицензионные органы с завидным упорством пытаются установить – найдут ли (?!) и какие последуют репрессии. Пока петербургский филиал ФЛЦ не смог аннулировать у нарушителей ни одной лицензии.

Кроме устранения бюрократической и коррупционной составляющих отмена лицензирования, по оценкам Андрея Шаронова, снизит затраты строителей на проведение различных экспертиз и исследовательских работ, что приведет к «снижению себестоимости их продукции». Но это возможно лишь в будущем. Сейчас же надо как можно быстрее разработать и внедрить технические регламенты в строительной сфере.

Между тем, как считают эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», необходим переходный период, в течение которого будут сформированы новые условия для участников строительного рынка. «Очевидно, что часть функций института лицензирования будет передана саморегулируемых организациям, – поясняют эксперты. – Но, к сожалению, закон о создании таких организаций Госдумой так пока и не принят».
Игорь Черевко, Петр Горбунов



Все только начинается
О целесообразности и нецелесообразности отмены лицензирования строительной сферы твердят постоянно. Первый тезис поддерживает в основном либеральная часть российского правительства, Госдумы, прогрессивные представители строительного сообщества и некоторые другие эксперты. О нецелесообразности рассуждают чиновники Росстроя, лицензионщики и специалисты, ошибочно полагающие, что лицензирование – единственный механизм, реально регулирующий работу строительной отрасли.

Как бы там ни было, все эти разговоры, безусловно, важны. Но только в ходе подготовительных мероприятий – на круглых столах, конференциях, выступлениях в СМИ, позднее – при рассмотрении законопроекта в Госдуме или его утверждении уже в качестве закона в Совете Федерации. Однако когда правовой документ преодолел натуральные и искусственные преграды и завизирован первым лицом государства, нужно, как нам думается, не впадать в размышления о целесообразности, необходимо задаться другим вопросом – а что дальше?

А дальше ничего страшного, надеемся, не произойдет. Во-первых, лицензии будут выдаваться до конца 2006 года. Во-вторых, хочется верить, что будут-таки разработаны необходимые техрегламенты для строительства, о которых справедливо говорят в Росстрое. В-третьих, напрасно некоторые господа пугают общественность: дескать, после отмены лицензирования начнутся повальные аварии на стройках. В этой связи напомним, что никто не упразднял Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Напротив, она усиливается и набирает обороты.

Наконец, последнее. Надеемся, что осенью Госдума все же примет закон о саморегулируемых организациях (СРО), которым предполагается передать значительную часть функций по регулированию строительного рынка.

В нашем регионе о своем желании стать СРО заявляли не раз два профессиональных общественных объединения – Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и «Союзпетрострой». Как они будут себя вести в ходе создания СРО и нужны ли петербургскому рынку две саморегулируемые организации, станет понятно, вероятно, лишь в следующем году. Но одно можно сказать уже сейчас: в условиях существования явных и скрытых противоречий между обеими авторитетными общественными структурами процесс дебюрократизации, либерализации строительного рынка, процесс создания «прозрачных», цивилизованных правил и норм поведения на этом рынке может принять весьма причудливые формы.
Андрей Теплоухов





11.07.2005 19:21

Более полугода прошло с момента принятия пакета законов, призванных сформировать в стране рынок доступного жилья. Положительный результат, пожалуй, только один: авторы «жилищного пакета» публично признали свои ошибки и готовы лоббировать внесение необходимых поправок.


Федеральные законы о создании рынка доступного жилья, как заметил один из экспертов, это «очень большие глыбы и расковырять их за три-четыре месяца невозможно – таких примеров в истории страны еще не было». И это правда. В последние полтора-два месяца в Москве и в Санкт-Петербурге состоялось в общей сложности около десятка мероприятий в той или степени связанных с «доступным жильем». Но «расковырять» законы, действительно, пока не получается. Например, поправки к печально известному закону №214 о долевом строительстве «зависли» в Госдуме и теперь уже очевидно, что их рассмотрение перенесли на осень, хотя изначально это планировалось сделать до конца весенней сессии. Вот и состоявшееся на минувшей неделе в Совете Федерации заседание временной Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья выявило лишь одни проблемы.

Пять основных трудностей
Как заявила вице-спикер Совета Федерации Светлана Орлова, к сегодняшнему моменту «не произошло ожидавшегося в этом году падения цен на жилье на 20-30 процентов». Любопытно, а кто давал такие прогнозы, уж не те ли 500 экспертов (!), которые якобы были привлечены в ходе разработки законов? И почему, собственно, цены, скажем, на строящееся жилье должны так существенно снизиться, если себестоимость строительства (по различным причинам) постоянно растет.

Несмотря на это, Светлана Орлова надеется на позитивное развитие, правда для этого нужно решить несколько основных проблем. Во-первых, сегодня очень высокие ставки ипотечного кредитования, которые, по мнению сенатора, «могут быть значительно снижены за счет уменьшения банковских рисков». Правовые основы таких гарантий существуют: в «жилищном пакете» есть положение, которое расширяет возможности судебного обращения на жилье – предмет ипотеки – в случае невозвращения ипотечного кредита. Однако есть трудности с созданием в регионах маневренных фондов, куда будут переселять неплательщиков.

Во-вторых, реализация жилищных законов невозможна без реализации идентификации предмета ипотеки. Как сообщил глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин, единой системы кадастра недвижимости ни в методическом, ни в организационном плане в регионах не существует. А без этого рассчитывать на полноценное развитие ипотеки нельзя. Законопроект о государственном кадастровом учете объектов недвижимости находится лишь в стадии согласования с Правительством РФ. По словам Михаила Мишустина, когда его примут, это даст толчок  к развитию ипотеки.

В-третьих, «невозможно строить ипотечные системы без необходимых экономических условий и надлежащих инфраструктур». В-четвертых, «самые совершенные формы жилищного кредитования бесполезны, если недостаточны объемы жилищного строительства». Здесь г-жа Орлова справедливо говорит, в частности, о слабом интересе банков к финансированию строительства жилья, о вышеупомянутом законе о дольщиках, о монополизме в сфере производства стройматериалов. Наконец, последний пункт «проблемного» списка вице-спикера гласит, что «без реформы жилищно-коммунального хозяйства невозможно формирование рынка доступного жилья».

Работа над ошибками
Как рассказал генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, участвовавший в работе комиссии Совета Федерации, ничего сенсационного в Москве на прошлой неделе не прозвучало – в рамках заседания попросту подвели некоторые итоги. «К созданию рынка доступного жилья мы не приблизились, – говорит г-н Викторов. – Мы только выявили промахи, пробелы, которые были допущены в большой спешке и в большом объеме».

По убеждению Михаила Викторова, по истечении полугода авторы «жилищного пакета» публично «признают свои ошибки и это уже эффект». Более того, разработчики законов готовы эти ошибки исправить, хотя еще несколько месяцев назад они были категорически против каких-либо поправок в принципе.

Сейчас сенаторы предлагают сформировать рабочую группу в рамках Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, которая проведет ревизию законов и подготовит окончательные версии поправок. В свою очередь, депутаты Госдумы намерены сформировать собственную  рабочую группу с аналогичными целями. Примечательно, что одна такая группа существует (или уже существовала), но, видимо, ко двору не пришлась. Вообще, отношения Правительства РФ, Госдумы и Совета Федерации напоминают потуги лебедя, рака и щуки. У высоких чинов также нет единства.

Особую и, вероятно, решающую роль в этом вопросе призван сыграть президент страны. На днях Владимир Путин должен подписать указ о создании Национального совета по формированию рынка доступного жилья. Как сообщил вице-спикер Госдумы Георгий Боос, этому органу будут даны широкие полномочия. Решения совета будут обязательными для государственных ведомств.

Произойдет ли после этого качественный прорыв – большой вопрос. Тем не менее, есть надежда, что на петербургском уровне возможные негативные последствия удастся если уж не избежать вовсе, то хотя бы смягчить. На прошлой неделе губернатор Валентина Матвиенко поддержала предложения строителей по улучшению инвестиционного климата в городе и дальнейшему развитию строительного рынка. Она даже пообещала пройти собственными ногами все кабинеты и сделать все, что в ее силах.
Андрей Теплоухов