Панорамная высота регламента
В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.
На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.
– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.
– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.
– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.
С конца ноября юристы, представляющие интересы профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга, не приходят на судебные заседания по вопросам уплотнительной застройки.Граждане далеко не всегда протестуют против нового строительства, исключая те случаи, когда выступления против уплотнительной застройки несут на себе отпечаток корыстного интереса. Поводов для протеста может быть три. Во-первых, если строительство ведется на территории зеленых зон общего пользования, перечень которых в Санкт-Петербурге до сих пор не составлен. По действующему Генеральному плану спорные зоны относятся к категории рекреационных. Однако застройщикам удается убедить чиновников и получить пятно под застройку в этих зонах. Во-вторых, если жилые здания возводятся на территориях, по Генплану зарезервированных для строительства объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов и т.д. Жилья все равно не хватает; не хватает и детских садов, и школ. В-третьих, если строительное пятно выделяется без проекта межевания, и новое здание займет территорию, расположенную в плотно застроенном квартале.
Однако исполнительная власть ускорять судебный процесс не стремится. Пока нам известно о пяти случаях неявки юристов на заседания суда. Так, 22 ноября ответчики не пришли на суд по вопросу строительства жилого дома в 53-м квартале Приморского района. Такая же ситуация произошла 28 ноября в Куйбышевском суде. 30 ноября рассматривался вопрос о строительстве дома в Центральном районе, на Старорусской улице. Там в качестве заинтересованных лиц должны были присутствовать представители городского правительства, Комитета по строительству, КГА, Комитета по земельным ресурсам, КУГИ и КГИОП. Специалисты по праву из пяти комитетов, будто сговорившись, не явились в суд. Юристы, представляющие интересы строительного комитета и КГА, не смогли присутствовать на рассмотрении дела о новом строительстве во дворе жилого дома на улице Турку, д. 11/1, и на суде о признании незаконным постановления правительства, разрешающего проектирование и строительство многофункционального комплекса в зеленой зоне по улице Турку, соответственно, 5 и 6 декабря.
На Востоке говорят: одно и то же происшествие, повторившееся дважды, - совпадение, а трижды - система.
Евгений Баклагин, член Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург», который ведет дела, связанные с нарушениями в сфере градостроения, дает свое объяснение происходящему. «В течение последних месяцев отменено несколько постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве: на Заневском проспекте, где застройщиком являлась фирма ЛЭК; на Старорусской улице, д. 2 (застройщик - Национальная инвестиционно-строительная компания); на улице Турку, д. 24 (застройщик - фирма «Чесма-инвест»), и др. Насколько я понимаю, правительство Санкт-Петербурга, столкнувшись с тем, что весы судебной системы в очередной раз качнулись в пользу жителей, взяло тайм-аут», - говорит юрист. Он считает, что, возможно, разрабатывается тактика, которая позволит более эффективно противостоять гражданам в судах. И в связи с этим юристы комитетов перестали являться на судебные заседания. Формальные причины неявки - отпуска и болезни сотрудников юридических служб. И если болезнь не предскажешь, то график отпусков согласовать с датами проведения судебных заседаний можно. В крайнем случае, ушедшего в отпуск юриста можно заменить. Такие прецеденты были.
Один из лидеров Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик поддерживает мнение адвоката Баклагина. Кроме того, он не исключает, что «власти тянут время до принятия нового закона об общественных слушаниях. Этот законопроект, который администрация сейчас продвигает в Законодательном собрании, сокращает возможности граждан и общественных организаций выступать против уплотнительной застройки. Хотя трудно поверить, что новый документ может каким-либо образом повлиять на решения судов по уже начатым делам - как известно, закон обратной силы не имеет».
С другой стороны, затягивание судебного разбирательства, по его мнению, на руку строительным компаниям. «Если строительство уже начато, то чем дольше длится суд, тем больше можно успеть построить. Если здание подросло уже до второго этажа, то никакое решение суда не заставит построенное разобрать», - комментирует г-н Соловейчик.
В случае решения суда в пользу администрации подтверждается законность постановлений. Граждане получают возможность подать иск в вышестоящую судебную инстанцию, вплоть до Европейского суда по правам человека в Страсбурге, а застройщики - уверенность в том, что строительство будет завершено. Если же суд отменит постановление правительства, в городе станет одним очагом социальной напряженности меньше.
Как правило, и истцы, и ответчики заинтересованы в скорейшем разрешении конфликта. Но в данном случае одна из сторон умело скрывает свой интерес.
Вместе с тем, как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству, в этом году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах рассмотрено и находится в производстве 174 дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. По всем названным делам интересы городского правительства представляет именно комитет.
По сравнению с прошлым годом количество судебных дел не уменьшилось. Только в этом году в комитет было передано 63 новых судебных дела по оспариванию постановлений правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве. В 2005 году выиграно 61 дело, проиграно одно дело в суде общей юрисдикции, по двум делам решения не вступили в законную силу и будут обжалованы правительством Санкт-Петербурга.
Как сообщил начальник юридического отдела Комитета по строительству Александр Меденцев, «в ноябре - начале декабря этого года ряд судебных заседаний, на которых рассматривались заявления граждан об отмене постановлений о проектировании и строительстве, были отложены в связи с занятостью представителей правительства Санкт-Петербурга в других судебных процессах. При этом из 53 судебных дел, назначенных в этот период времени, только девять были отложены. Поэтому, на мой взгляд, разговоры о том, что это становится тенденцией или делается преднамеренно, не имеют оснований. Наши сотрудники отсутствовали на судебных процессах по объективным причинам, и мы никогда не откладываем дела с целью затормозить судебный процесс».
Вероника Шеменева
Проблему последних лет - срыв сроков по подключениям новых объектов строительства - можно будет считать решенной летом 2006 года. Об этом заявил приехавший в Санкт-Петербург на минувшей неделе глава РАО «ЕЭС России» Анатолий Чубайс.Эта громкая фраза, к которой застройщики не знают, как и относиться - с радостью или с осторожным скептицизмом, - прозвучала после совещания губернатора Валентины Матвиенко с Анатолием Чубайсом. Совещание прошло в закрытом режиме, это и понятно: разговор был жестким и, видимо, нелицеприятным.
Разговор был жестким
«Жесткий» разговор по ситуации с подключением к энергообъектам Валентина Матвиенко пообещала провести с энергетиками, выступая на III Съезде строителей. С трибуны возмущенная градоначальница заявила, что намерена «копать и докопаться», куда же подевались перечисленные в адрес Ленэнерго 3,5 млрд рублей за подключение к энергообъектам. Для этого и был призван к разговору Анатолий Чубайс - последняя инстанция в энергетике. Разговор состоялся. Выяснили или нет, куда подевались названные суммы, неизвестно, поскольку журналистов на совещание не пустили, а в комментариях с обеих сторон звучал здоровый оптимизм.
По итогам совещания в Смольном председатель правления РАО ЕЭС и губернатор города на Неве заявили, что сроки присоединения новых зданий и сооружений к энергоисточникам будут определены 15 декабря. На этот день назначено специальное совещание у г-на Чубайса. До этого срока будет проведена ревизия всех заключенных договоров с целью определения их значимости. Как нам стало известно, все договоры предполагается разделить на три группы: «пожарные», принятие решений по которым не терпит никаких отлагательств, договоры «второй очереди» и остальные. По некоторым данным, поступившим от источника в энергокомпании, за период с 2001 года по присоединениям было заключено 9,5 тыс. договоров. Из них 4700 договоров закрыты, по ним все работы выполнены. По срокам выполнения «есть задержки» по 610 договорам. Источник также отметил, что причины, по которым возникают подобные задержки, «в большинстве своем объективны».
«Никакие текущие проблемы не могут быть основанием для отказа от собственных обязательств», - заявил Анатолий Чубайс. По его словам, «инвентаризация» будет доложена на специальном совещании 15 декабря, «на котором поставим точку над i и по каждому из проектов дадим четкие обязательства по срокам присоединения. Я надеюсь, что к лету по большинству проектов мы сможем удержать срок».
Анатолий Чубайс дал жесткие указания и принял решение по обязательному выполнению обязательств Ленэнерго по присоединению потребителей, плату за которое вносят застройщики и бюджет города, - поддержала главу РАО ЕЭС Валентина Матвиенко. - Это самая острая проблема, что Ленэнерго не успевает выполнять обязательства по присоединению потребителей, и это может привести к срыву ввода ряда готовых объектов, в том числе социальных и жилья».
Губернатор также сообщила, что 25 ноября было подписано соглашение с председателем правления ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (ОАО «ФСК ЕЭС») Андреем Рапопортом. В рамках этого соглашения на ремонт и реконструкцию электросетевого хозяйства Санкт-Петербурга в течение ближайших 2 лет, с 2006 по 2008 год, будет выделено 22 млрд рублей. Анатолий Чубайс подтвердил информацию о том, что РАО ЕЭС через свою дочернюю компанию ТГК-1 планирует принять участие в развитии теплоэнергетического комплекса Санкт-Петербурга, в том числе в зоне теплоэнергоснабжения ТЭЦ-14 и в центральных районах города.
Санкт-Петербург не заметили
Почему же сложилась подобная ситуация с исполнением договоров по подключениям? Главный энергетик страны сообщил, что «корень вопроса - это не замеченное нами развитие Санкт-Петербурга. Рост экономики и социальной сферы сегодня привел к исчерпанию энергосистемы города. И такая ситуация есть еще в некоторых регионах страны, тоже динамично развивающихся». «Поэтому нам необходимо изменение сути и стратегии развития энергетики. Не только в Петербурге, но и в других ключевых регионах страны. Главное в этом изменении - резкая интенсификация инвестиционного процесса, для чего необходимо существенно увеличивать объемы вложений в новое строительство мощностей, существенно увеличивать объемы строительства в сетевое строительство, в замену устаревшего оборудования. Все это должно быть уложено в единую схему», - отметил председатель правления РАО.
А ранее и представители РАО, и Ленэнерго говорили о том, что одна из причин отставания - нехватка средств. Заметим: более 10 лет в Санкт-Петербурге не строились высоковольтные подстанции. Когда же встал вопрос об энергоснабжении проекта века, «Балтийской жемчужины», на помощь пришли частные инвесторы, которые и взяли на себя строительство Юго-Западной ТЭЦ с объемом финансовых вложений, ни много ни мало, $500 млн. Ленэнерго к этому проекту не присоединялось и не заявляло, что хочет в нем поучаствовать.
Разделились и увидели
Отметим, что до вышеназванного совещания в среде участников инвестиционно-строительного комплекса ходило много разговоров о ситуации в энергосистеме города. До реструктуризации петербургской энергетической компании говорилось, в частности, о том, что петербургским энергетикам «не до этого», они заняты разделением компании. 1 октября все случилось: энергокомпания разделилась на четыре составляющих. После реорганизации за сохранившей бренд «Ленэнерго» компанией остались функции передачи электрической энергии по сетям и присоединения к ним новых потребителей. Ранее возглавлявший ОАО «Ленэнерго» руководитель Андрей Лихачев стал генеральным директором ТГК-1, а Ленэнерго возглавил Владимир Семенов, пришедший на эту должность из северо-западной глубинки - ОАО «Карелэнерго».
После 1 октября, когда вроде бы все вопросы с разделением энергокомпании были завершены, ведь разделение продолжалось довольно долго, почти полтора года, стали говорить о том, что господин Семенов, получивший в наследство Ленэнерго, немного изумился, посмотрев разделительный баланс компаний. Некоторые источники даже тихонько поговаривали о том, что Ленэнерго «сидит на картотеке». Владимир Семенов, энергетик с огромным стажем и не в первом поколении, видимо, неслучайно появился в городе на Неве. Пока новый руководитель энергокомпании от встречи с прессой уклоняется и никаких комментариев ни по какому поводу не дает. Со времени его появления в Ленэнерго в компании проходит внутренняя ревизия, в том числе и договоров по подключению к энергосетям.
За пару недель до знаковой встречи губернатора Валентины Матвиенко и Анатолия Чубайса всплыла информация о том, что г-н Семенов намерен приостановить систему присоединений к энергообъектам, утвержденную администрацией в середине 2004 года, и вернуться к старой схеме - выдаче технических условий для строительства.
Предполагалось даже вернуть застройщикам средства, которые они заплатили за инфраструктуру авансовыми платежами, поскольку выполнить условия договоров по срокам компания не в состоянии. Обо всем этом энергетические руководители стоически молчали, а информация просачивалась и подтачивала и без того непростые отношения с застройщиками.
На принятие подобного политического решения никак не мог пойти глава РАО Анатолий Чубайс - ведь еще в прошлом году, когда были введены новые правила, было заявлено, что модернизированная система взаимоотношений между энергетиками и застройщиками в Петербурге станет пилотным проектом, который предполагалось распространить на всю страну, так как новая система позволяла получать неплохие средства, которые можно вкладывать в развитие энергетики, строительство новых сетей. Приостановка или даже отмена такой системы поставила бы под угрозу строительство вообще, потому что мощностей не хватает, и на какие-то средства возводить их надо. Необходимо также ремонтировать и реконструировать существующие мощности.
Беспокойное наследство
Справедливости ради добавим, что хозяйство, которое досталось в наследство от советских времен нынешнему руководителю ТГК 1 и бывшему главе Ленэнерго Андрею Лихачеву, было если не в полной разрухе, то на ее грани. Петербург, в частности, является первенцем централизованного теплоснабжения в России, и на многих объектах эксплуатируется старое, изношенное оборудование. Что касается состояния оборудования на ТЭЦ Ленэнерго, то 70 процентов его эксплуатируется около 30 лет, что практически соответствует сроку полезной работы.
Тогдашнее руководство Ленэнерго сумело выправить ситуацию, компания заработала в новом режиме, с новым менеджментом, стало хоть что-то строиться, что-то реконструироваться. Вместе с тем строители уже научились обходиться без услуг энергетиков, они готовы строить за свой счет и делают это. В частности, для энергоснабжения своих объектов застройщики используют автономные дизельные станции. Это, естественно, ведет к удорожанию строительства и, как следствие, к увеличению стоимости квадратного метра жилья, поскольку авансовые платежи за подключение к энергоснабжению никто не отменял. А его стоимость достаточно велика и составляет, по различным оценкам, от $20 до $200 за квадратный метр в зависимости от района. В общем же объеме плата за присоединение составляет от $500 до $1 тыс. за 1 кВт.
Из обещанных 22 млрд рублей на ремонт старых и строительство новых подстанций в ближайшие 2 года 12 млрд выделит «подставивший плечо» глава ФСК Андрей Рапопорт, 6 млрд придется выделить городу. Если в этой финансовой ситуации Ленэнерго выбывает из игры, то программа по строительству головных источников энергоснабжения может считаться закрытой.
Пока же в неоткровенных комментариях чиновников и энергетиках звучит одна фраза о том, что «существующая система присоединений точно не будет остановлена, и все обязательства перед потребителями будут выполнены, и как раньше, так и сегодня у компании для этого есть все возможности».
Остается дождаться 15 декабря и еще того, чтобы развитие Санкт-Петербурга все же заметили.
Наталья Бабаджанян