«Эталон» упал вдвое
ГК «Эталон» первым из петербургских девелоперов объявила операционные результаты за I квартал 2015 года. В среднем все показатели застройщика упали по сравнению с I кварталом 2014 года в два раза. Несмотря на падение, в компании не теряют оптимизма. Другие участники рынка говорят о схожих результатах работы.
Так, по данным официального сообщения компании, число новых контрактов в I квартале 2015 года снизилось на 55% и составило 1028, в то время как I квартале 2014 года их число составляло 2752. В I квартале текущего года по новым контрактам компанией было продано 46,99 тыс. кв. м недвижимости, что на 57% меньше показателя I квартала 2014 года, когда девелопер продал 147 тыс. кв. м недвижимости.
Всего по новым контрактам в I квартале 2015 года компания получила 3,8 млн рублей, что ниже показателя аналогичного периода 2014 года на 58%, когда девелопер получил 13,3 млн рублей по новым контрактам. Поступления денежных средств в ГК «Эталон» составили 6 млрд рублей за I квартал 2015 года, что на 34% меньше аналогичного периода 2014 года, который составил 9 млрд рублей согласно неаудированным операционным результатам на основе управленческой отчетности компании.
«Операционные результаты ГК «Эталон» в I квартале 2015 года полностью соответствуют нашим ожиданиям и рассматриваются нами как удовлетворительные. На спрос в I квартале повлияло охлаждение после очень активного IV квартала 2014 года, когда покупатели ускорили принятие решений о покупке квартир, желая зафиксировать цены в рублях и оформить ипотеку до повышения процентных ставок», – отмечает главный исполнительный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов.
Об аналогичных показателях заявил и генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. По его словам, у компании также объемы продаж в I квартале 2015 года упали в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Эксперты говорят, что результат ожидаем – снижение произошло по всем показателям соразмерное (и по продажам в квартирах, и 1 кв. м, и по выручке), почти на 60% по сравнению с I кварталом 2014 года. «Снижение спроса на строящуюся жилую недвижимость прогнозировалось еще в конце 2014 года, когда стало очевидно, что ажиотажный спрос в IV квартале «перетянет» на себя часть ожидаемого спроса I квартала», – считает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. С ней согласен Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. «Сокращение общего поступления средств можно объяснить отличиями рыночной конъюнктуры – год назад в I квартале был нетипичный всплеск покупательной активности вызванный внешними факторами, а последний по времени всплеск активности пришелся на предыдущий, IV квартал 2014 года. Снижение доли «новых продаж» можно объяснить активным развитием схем с рассрочками, которые в I квартале стали заметно выгоднее во многих случаях по сравнению с использованием подорожавшей ипотеки», – уверен он.
Кроме того, высокая ставка по ипотеке, державшаяся весь I квартал, «отсекла» спрос со стороны тех, кто хотел бы воспользоваться ипотечным кредитованием, но уже не успел взять кредит по низкой ставке. «Этот прогноз подтверждается указанным снижением доли ипотечных покупок в структуре продаж ГК «Эталон» (с 17% в I квартале 2014 года до 11%). К этим обстоятельствам добавилась общая неуверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне, ощущение нестабильности экономической ситуации, что дополнительно повлияло на снижение спроса», – уточняет Любава Пряникова.
Несмотря на негативные итоги, девелоперы не впадают в пессимизм. «Ситуация в марте 2015 года по сравнению с январем-февралем 2015-го стабилизируется и улучшается. Покупатели предпочитают сейчас вкладывать деньги в проекты менее рискованные. В этом году нужно приложить больше усилий к продаже, так как в связи с быстро меняющейся ситуацией на рынке клиенты менее решительны, дольше принимают решение, занимают выжидательную позицию. Некоторые покупатели планировали расширение жизненного пространства, то есть реализацию имеющихся «метров» с последующим приобретением новых; теперь с продажей «своего» никто не торопится», – полагает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1. «Продажи жилья значительно упали по сравнению с прошлым годом, но пока остаются на приемлемом уровне», – подтверждает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Позитив видят и в «Эталоне». «К концу I квартала и в апреле мы отмечали ускорение продаж и ожидаем дополнительную динамику в результате запуска в продажу во II-IV кварталах этого года новых объектов. Мы намеренно приняли решение не запускать продажи в новых проектах в нестабильных внешних условиях, которые преобладали в I квартале, но по мере стабилизации ситуации мы утвердили график запуска продаж на 2015 год, который предусматривает предложение рынку более 800 тыс. кв. м реализуемой площади. Это должно обеспечить хороший импульс для новых продаж в будущем», – заявляет Антон Евдокимов.
Мнение
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Конечно, количество сделок уменьшилось по сравнению с концом прошлого года, но они зафиксировались на уровне и чуть выше лета – начала осени прошлого года, что мы считаем вполне приемлемым развитием событий для начала года.
Смольный пообещал сделать 2015 год годом решения инфраструктурных проблем одного из крупнейших городских жилых массивов – ЖК «Северная долина». Сегодня из-за отсутствия детских садов, школ и поликлиники местные жители окрестили этот микрорайон «социальным гетто». В течение года здесь завершится строительство двух социальных объектов, откроют двери новый детсад и школа, будет построено три участка улично-дорожной сети.
Инфраструктурные проблемы строящегося с 2009 года проекта-миллионника обсуждались на выездном совещании под руководством вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна. Чиновники осматривали объекты, которые город по традиции освоения бюджета выкупил «на ленточке» - в последние дни декабря. Два объекта обошлись городу в более чем 1 млрд рублей. Речь идет о детском саде на 190 мест (администрация района жаждет вместить в типовой проект 220 детей) на улице Михаила Дудина, 23 корпус 2 и школа №482 на 975 учащихся на улице Федора Абрамова, 6, лит А площадью 19,7 тыс. кв. м. ДДОУ правительство города пообещало открыть до 1 июня 2015 года, школа распахнет свои двери 1 сентября 2015 года.
Сам осмотр проходил в привычном для этого формата режиме – чиновники возглавляли суетливую процессию из журналистов, сотрудников компании и хмурых охранников. Толпа резво передвигалась по свежеокрашенным помещениям, пока не остановилась перед панорамным окном, из которого был виден заснеженный каркас еще одной строящейся школы на 975 мест.
Здесь вице-губернатор Марат Оганесян решил выразить генеральному директору ООО «Главстрой-СПб» Дмитрию Трошенкову свое недовольство по поводу задержки со сдачей детсада и школы. Дело в том, что строительство инспектируемых социальных объектов «Главстрой-СПб» завершил в сентябре 2014 года, то есть временной лаг оформления объекта составит почти год.
По словам вице-губернатора, мероприятия по размещению технического задания на закупку оборудования, поиск кадров, как правило, занимают не менее полугода, а значит, строящиеся школы должны сдаваться «под ключ» к маю или раньше (именно такие сроки – май 2016 года, он поставил для костяка строящейся школы за окном).
В то же время, как заявил «АСН-Инфо» господин Трошенков, задачи сдать школу №482 в мае 2014 года перед ним никто не ставил, но строительство новой школы он пообещал ускорить. Сейчас она готова на 40-50%.
Точка кипения
В рамках общения с журналистами Марат Оганесян согласился с тем, что ситуация с социальной инфраструктурой в «Северной долине» до последнего момента была критическая. Сегодня в ЖК «Северная долина» проживает около 25 тыс. человек. Введены в эксплуатацию шесть очередей строительства общей площадью один млн кв. м. И до сих пор на весь комплекс приходился только один детский сад на 190 мест на улице Михаила Дудина, 25, открытый в 2012 году.
В 2014 году жители сначала выходили на пикеты и собрания, с целью обратить внимание властей на инфраструктурный дефицит, а потом и вовсе написали письмо президенту. Впрочем, дело уже пошло на лад. Помимо детсада и школы, в интерьерах которой шла беседа, в 2015 году в микрорайоне, по заверениям вице-губернатора завершится строительство еще двух детсадов.
Таким образом, к 2016 году в «Северной долине» будет действовать четыре детских сада и две школы. Это немало, но до заявленных в проекте планировки территории 13 детсадов и 10 школ еще далеко. Тем более, что застройщик, по словам господина Трошенкова, не собирается урезать объемы ввода жилья (250-300 тыс. кв. м ежегодно), а значит, дисбаланс обеспечения новых очередей социальными объектами может стать темой для нового выездного совещания.
В целом, по городу ситуация с социальной инфраструктурой остается «стабильной». По информации Марата Оганесяна, со школами у города проблем нет, а вот очередь в детские сады сохраняется. Для этого город наращивает объемы строительства ДДОУ.
В 2013 году город ввел шесть новых детских садов, в 2014 году – 13, а в 2015 году чиновники обещают ввести 22 детских сада. «Есть сложности с Центральным и Адмиралтейским районами, где нет пятен под застройку. Нам надо идти по пути реконструкции социальных объектов, такие объекты уже включены в АИП на 2015 год», - сказал господин Оганесян. В целом, по Адресной инвестиционной программе в 2015 году город планирует ввести 71 объект. В 2014 году в программе значилось 30 объектов, однако строителям удалось ввести 50 объектов – Смольный подтянул «хвосты» с 2013 года.
Выкуп и дарение
Увеличил город и объем выкупа социальных объектов. По словам присутствовавшей на совещании замглавы КУГИ Нино Лордкипанидзе, в 2015 году на приобретение социальных объектов КУГИ выделено около 3,5 млрд рублей, в настоящий момент формируется полный адресный перечень объектов, пока в этом перечне 15 объектов.
Хотя этот список пока на 5 позиций меньше чем в 2014 году (20 объектов), объем финансирования был существенно увеличен (в 2014 году на выкуп было выделено 1,8 млрд рублей).
В частности, в 2015 году город планирует приобрести детский оздоровительный комплекс «Балтика», где планируется разместить реабилитационный центр для инвалидов, ряд детских садов и школ. Кроме того, в 2015 году город планирует заключить не менее 50 соглашений (сейчас в работе 15 соглашений) на безвозмездную передачу в адрес города социальных объектов или участков под их строительство. Среди заключивших договор с городом – ЗАО «Северный город», ООО «Управляющая компания «ПетроКомИнвест», ООО «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» и т.д.
Въезд в долину
Активно будет развиваться и улично-дорожная сеть. Так, в сентябре 2014 года в микрорайне было сдано три участка – это четырехполосный километровый отрезок улицы Федора Абрамова (от улицы Михаила Дудина до ул. Заречной), 370 метровый участок по улице Николая Рубцова (от улицы Валерия Гаврилина до Федора Абрамова) и 480 метров улицы Валерия Гаврилина (от ул. Заречной до ул. Николая Рубцова). Однако до сих пор эти участки не оформлены в городскую собственность, это значит, что город не может обслуживать эти зоны и пустить по улицам общественный транспорт.
По заверениям Марата Оганесяна, передача участков на баланс города произойдет в течение месяца. А в 2015 году планируется простроить еще три участка улично-дорожной сети. Так, будет построен 800-метровый участок улицы Федора Абрамова, сделана пробивка улицы Николя Рубцова к проспекту Энгельса, а также продолжение улицы Валерия Гаврилина вдоль 19 квартала.
В 2014 году в Петербурге было введено 3,26 млн кв. м жилья. Это почти на 700 тыс. кв. м больше, чем было введено годом ранее, и самый большой показатель по вводу за последние 7-8 лет. В следующем году, как полагают аналитики, рынок ждет резкий провал.
Как сообщила пресс-служба городского Комитета по строительству, в 2014 году в городе было построено 206 домов на 52 930 квартир общей площадью 2 921 656,8 кв. м; реконструировано пять зданий на 165 квартир общей площадью 15 696,7 кв. м; введено 1653 индивидуальных дома общей площадью 324 405,4 кв. м.
Лидером по вводу жилья в прошедшем году стал Невский район, в котором было построено 519 213,3 кв. м (24 дома на 10 897 квартир). На втором месте – Приморский район, где введено в эксплуатацию 398 672,8 кв. м жилья (167 домов на 6632 квартиры). Третье место занял Пушкинский район, в котором было построено 397 742,6 кв. м (485 домов на 6354 квартиры).
За декабрь 2014 года в городе было построено 535 жилых домов на 11 353 квартиры, что составило 644 791 кв. м. На первом месте по количеству возведенных квадратных метров в декабре оказался Невский район. Там построено 193 930,8 кв. м – это девять домов на 3842 квартиры. Вторую строчку занимает Выборгский район, где было построено 164 335,7 кв. м, что составляет 80 домов на 3299 квартиры. И на третьем месте – Калининский район с вводом четырех домов на 1265 квартир общей площадью 56 715,1 кв. м.
В Ленобласти официальной статистики по вводу пока нет, однако источник в администрации региона сообщил, что в 2014 году было введено более 1,5 млн кв. м жилья.
Крупные девелоперы подвели предварительные итоги ввода в 2014 году. Так, ГК «Эталон» ввела в эксплуатацию 580 тыс. кв. м реализуемой площади.
Главный исполнительный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов отметил: «Мы достигли целевого показателя, объявленного ранее инвестиционному сообществу, а также установили новый рекорд компании по объему сдачи площадей за год, превысив на 24% результат 2013 года (468 тыс. кв. м)». Он отметил, что ГК «Эталон» входит в 2015 год с диверсифицированным портфелем проектов в двух регионах России с наиболее платежеспособным спросом.
Группа ЛСР в начале 2014 года прогнозировала ввод около 750 тыс. кв. м жилья на всей территории присутствия. Пока официальные данные по вводу компанией не озвучивались, однако неофициально в компании говорят, что план был выполнен и даже перевыполнен.
По словам представителей пресс-службы «Главстрой-СПб», в 2014 году «Главстрой-СПб» ввел в эксплуатацию 492,132 тыс. кв. м – пятую и шестую очереди строительства ЖК «Северная долина», первые очереди ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360». В 2013 году компания сдала в эксплуатацию 182 тыс. кв. м.
В пресс-службе холдинга Setl Group говорят, что компаниями холдинга Setl Group на территории Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Калининграда и Калининградской области было введено в эксплуатацию более 580 тыс. кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. В планах компании на 2015 год – завершение строительства объектов общей площадью около 500 тыс. кв. м.
Руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС» Сергей Терентьев сообщил: «В 2014 году ГК «ЦДС» ввела в эксплуатацию 144,5 тыс. кв. м. Такой относительно небольшой метраж обусловлен формальным переносом сроков ввода ряда объектов на начало 2015 года. Отсутствие кредитной нагрузки позволяет нам чувствовать себя комфортно в сложившейся ситуации, поэтому наша компания продолжит работу над заявленными проектами в запланированном объеме и темпе, в 2015 году будут и новые проекты».
Впрочем, в приватных беседах с журналистами руководители стройфирм не так оптимистичны. Топ-менеджер одной из крупнейших строительных компаний города сообщил, что ожидает падение строительных объемов в два раза. Он связывает это с ожиданиями по заморозке программ ипотечного кредитования. «Просто сократятся возможности населения по приобретению жилья», – пояснил он.