В духе прогрессивного консерватизма
На минувшей неделе Георгий Полтавченко отчитался перед парламентариями об итогах городского развития за 2014 год. По обыкновению, ссылаясь на трудные времена и цитируя классиков, градоначальник пообещал дать льготы промышленности, чаще просить денег у федералов и прижать девелоперов к ногтю.
«Под жестким давлением западных санкций, с учетом потрясений на нефтяном и валютном рынках город показал результат наилучший из возможных», – с самого начала градоначальник пытался настроить народных избранников на оптимистичный лад. Он выборочно предъявил ряд индикаторов: к концу 2014 года город существенно сократил государственный долг до 3,7% от общего объема доходов, оборот организаций в обрабатывающей промышленности по итогам 2014-го увеличился на 7,3%, реальные доходы населения выросли на 2,9%. При этом господин Полтавченко забыл посчитать растущие расходы горожан в условиях 13,3% инфляции – это один из самых высоких показателей по России. В 2014 году рост ВРП составил 1,5%. При этом в 2013 году он был 3,2%, а в 2015 году, по прогнозу самого же Смольного, в лучшем случае будет нулевым.
Особое внимание губернатор уделил запросу партии ЛДПР по поводу падения промпроизводства. По итогам 2014 года, согласно данным Петростата, снижение составило 8,2%, за первые два месяца 2015 года – 9,3%. По словам градоначальника, виноват в этом ввод Саяно-Шушенской ГЭС (в городе спад производства турбин), а также «уход в минус» автокластера и производства табака и пива. Впрочем, Петростату в Смольном не доверяют. Для проверки статистики власти создали специальную комиссию во главе с академиком Абелом Аганбегяном. Комиссия выяснила, что реально работающие петербургские предприятия сократили объемы производства примерно на 3%. Все могло быть намного хуже, уверен губернатор, в ходе предыдущего кризиса ИПП города потерял более 20%.
Праздник для «промки»
Много говорилось и о преодолении кризиса. Губернатор напомнил основные положения антикризисного плана – это «налоговые каникулы» для вновь зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, мораторий на повышение платы за использование городской земли, отмена торгового сбора, продление сроков инвестдоговоров для 80 инвестпроектов и др. Самый большой пакет преференций получит петербургская промышленность. Смольный подготовит свой собственный список стратегически важных отраслей и предприятий, которые получат особую поддержку. У отраслей будут приниматься в расчет стратегический статус, признанный либо на федеральном уровне, либо Стратегией-2030, способность производить добавленную стоимость, а также перспективы по импортозамещению и экспорту.
Предприятие должно иметь заметную долю в бюджете города – не менее 0,1% от общей суммы зачисленных поступлений, среднесписочную занятость не менее 500 человек, среднюю зарплату не меньше номинальной начисленной среднемесячной по Санкт-Петербургу за 2014 год, и более 1 млрд рублей инвестиций в основной капитал за последние три года. При этом Смольный поможет ЦКБ «Рубин», Крыловскому научному центру и Ижорским заводам войти в перечень системообразующих предприятий Минэкономразвития и получить федеральные деньги.
Но на благосклонность Смольного смогут рассчитывать не все. «Худшее, что сейчас может сделать город, – вновь начать одобрять все, чего изволит инвестор, и нахватать обязательств по строительству инженерных сетей и дорог еще на два годовых бюджета», – сказал губернатор, не скрывая экивоков в адрес городских застройщиков.
Он открыто заявил, что «простых» проектов уже не будет, и призвал девелоперов задуматься о разумной кооперации с городом в тех или иных формах государственно-частного партнерства либо искать новых партнеров и объединять усилия для комплексного развития территорий. В пример застройщикам он привел проект города-спутника Южный, проект Морского порта и портовой зоны «Бронка». Теперь, по-видимому, строителям жилья придется сразу договариваться с промышленниками, ретейлерами и дорожниками.
Экономика аскезы
Оказалось, что осознать суть проводимых им реформ господин Полтавченко, политик со стажем, смог только в 2014 году, работая над Стратегией-2030. Свою политическую деятельность он охарактеризовал термином русского религиозного философа Николая Бердяева – «прогрессивный консерватизм». По словам губернатора, стратегия «обращена к нашим истокам, к первым верфям Петра, к памяти об изобретателях радио и телевидения, к блокадной трудовой вахте и танкам «КВ».
С другой стороны, стратегия содержит творческое начало, «обращение к грядущему, к неведомой дали». При этом глава города уверен, что прогрессивным консерватором в глубине души является каждый настоящий петербуржец. Именно имманентный консерватизм, как оказалось, заставлял губернатора «завернуть» крупные городские проекты времен Валентины Матвиенко. «Если бы в 2011 году поддержал дорогостоящие и неочевидно выгодные для города и горожан проекты, то мы бы остались с «недостроем», неподъемными выплатами и потеряли доверие инвесторов», – считает губернатор. А вот на прогрессивное развитие потребуется больше федеральных средств, для этого город, ранее «выезжавший» за счет собственных резервов, будет активнее участвовать в федеральных программах.
«Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Но именно он и делает величайшую ошибку», – попытался предупредить все критические отклики губернатор, процитировав еще одного русского философа Ивана Ильина.
Мнение:
Александр Кобринский, депутат ЗакСа:
– Мы опять услышали противоречивый отчет, напоминающий партсобрания советского времени. Нам говорят, что в экономике все хорошо, но промышленность падает, а инфляция растет. Когда чиновники сами себе урезают зарплаты, значит, все настолько плохо. Нам говорят, что 1,6 млрд рублей выделено за закупку медпрепаратов, но по факту скоро в больницах пациентов заставят покупать все за свой счет. Мы говорим о консерватизме, о внимании к традиции, но губернатор в отчете даже не счел нужным рассказать о программе сохранения и развития исторического центра.
Пенсионные фонды в качестве инвестиционного инструмента имеют потенциал для развития на строительном рынке Санкт-Петербурга. Но аналитики уверены, что в ближайшей перспективе вопрос с мертвой точки не сдвинется.
Как утверждают эксперты, для изменения ситуации в первую очередь надо обеспечить безрисковость проектов недвижимости на законодательном уровне, а также усовершенствовать систему налогообложения инвестиционных вложений из пенсионных фондов. Пока же подвижек в этой области нет, что, безусловно, затягивает общий процесс развития.
Между тем на Западе пенсионные фонды намного охотнее инвестируют в рынок недвижимости в общем и в строительство в частности, так как опыта в этой сфере у западных коллег больше. Так, некоторые иностранные фонды проявляют интерес и к российскому рынку недвижимости, не ограничиваясь низкорискованными вложениями в Европе или Америке. Российская же модель по-прежнему неповоротлива по сравнению с западной.
Как объяснил Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр», в настоящее время с учетом всех ограничений, установленных законодателем, на строительный рынок инвестиции из пенсионных фондов попасть практически не могут. Единственная возможность – это инвестирование в ипотечные бумаги. Потенциал же инвестирования в строительство велик, но в настоящее время необходимы изменения в законодательстве. «Законодатель позволяет инвестировать средства пенсионных фондов в различные финансовые инструменты. Однако государственный пенсионный фонд и негосударственные пенсионные фонды обладают разными по объему возможностями для инвестирования. Так, государственный пенсионный фонд может включить в свой инвестиционный портфель такие активы, как государственные ценные бумаги, облигации российских эмитентов, гарантированные государством, денежные средства в рублях и иностранной валюте на счетах в кредитных организациях. Негосударственные фонды имеют больший набор активов, которые они могут включать в свой инвестиционный портфель. К ним относятся, например, государственные ценные бумаги, муниципальные облигации, акции российских эмитентов и др. Важно понимать, что инвестиционная деятельность пенсионными фондами осуществляется с помощью управляющих компаний», – говорит господин Агабабаев.
Для строительного рынка, безусловно, привлекательны любые инвестиции. Особенность инвестиций, осуществляемых из средств пенсионных фондов, заключается в том, что данные денежные средства могут быть вложены только в низкорискованные активы. Строительство нельзя отнести к низкорикованным активам. К преимуществам можно отнести лишь то, что средства пенсионных фондов постоянно пополняются, и, следовательно, это может увеличивать объем инвестиций.
По словам Ольги Украдыженко, консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, только частные добровольные пенсионные взносы могут быть инвестированы в недвижимость. Более того, из них только 10% резервов могут быть инвестированы напрямую и 70% – через закрытые паевые инвестиционные фонды. На практике же из данных 80% реально инвестируются не более 15%. «Пенсионные фонды могут вкладывать свои средства в наименее рискованные активы, поэтому их больше интересуют готовые объекты. Однако у нас пока ограниченное количество качественных активов со стабильным арендным потоком, которые бы отвечали этим требованиям, а также ожидаемой доходности пенсионных фондов. По нашим оценкам, в развитых странах доля пенсионных денег также составляет не более 15% от общего объема инвестиций в недвижимость», – отмечает госпожа Украдыженко.
«Пенсионным фондам нужны долгосрочные активы и проекты для вложений. Для таких целей как раз подходят строительные объекты. Однако даже при расширении возможностей пенсионных фондов в части вложений в строительство важно создать все необходимые контролирующие инструменты, чтобы избежать злоупотреблений как со стороны самих фондов, так и со стороны заинтересованных в их инвестициях строительных компаний», – резюмирует Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ SOLUM.
Механизм для решения социальных вопросов
Инвестирование средств пенсионных фондов в строительные проекты может помочь решить проблему социального жилья. Например, Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству, за счет привлечения средств банков с государственным участием и пенсионных фондов предлагает строить доходные дома. «При возведении социального жилья для нужд бюджетников я предлагаю использовать систему жилищно-строительных кооперативов. Пока этот механизм в основном применяют застройщики. Тем не менее его стоит активно использовать и при возведении жилья для социальных нужд», – считает глава Комитета по строительству.
Между тем пенсионные фонды к строительству доходных домов неравнодушны уже давно. Правда, речь идет о западных инвесторах. Так, первопроходцем выступил финский инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Компания пришла в Россию еще в 2007 году, выкупив часть квартир в доме на Коломяжском проспекте, 15, тогда только возводимом «Строительным трестом». Поэтому до реальной сдачи квартир в аренду дело дошло лишь в конце 2009 года. В настоящий момент фонд является владельцем двух подъездов дома на Коломяжском пр., 15 (276 квартир). По мнению члена совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанена, которое он озвучивал еще при запуске проекта, российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными.
Следующим по проторенной дорожке пошел финский пенсионный фонд SATO, который вышел на петербургский рынок в 2008 году, инвестировав 45 млн EUR в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разных стадиях готовности, этим жильем после завершения строительства компания будет управлять). В марте позапрошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на ул. Графтио и 5 элитных квартир на Морском пр. (Каменный остров).
Средства пенсионного фонда России также могут поддержать и ипотеку. Эти деньги при посредничестве банковских структур уже использовались для стимулирования жилищных займов. В системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ. Еще в 2009 году Правительство России распорядилось выделить 250 млрд рублей из Пенсионного фонда РФ на поддержание ипотечного кредитования. На эту сумму коммерческие банки могут рефинансировать выданные ипотечные кредиты через Внешэкономбанк, который управляет пенсионными деньгами.
Мнение
Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр»:
– Для изменения ситуации и получения реальных инвестиций из пенсионных фондов в строительство нам необходимо помимо изменения законодательства улучшить и сам по себе инвестиционный климат. Строительный рынок в России настолько нестабилен и рискован, что рассчитывать на какие-либо гарантированные прибыли от вложений в него невозможно. Таким образом, необходим целый комплекс мер как со стороны законодателя, так и со стороны игроков строительного рынка. Однако, по моему мнению, дать полную свободу для вложений в строительство с точки зрения закона возможно лишь в случае стабилизации на рынке строительства и никак иначе. А пока имеющиеся ограничения спасают граждан от возможности потерять свои накопления, которые могли бы быть вложены в столь нестабильный сегмент рынка.
Справка
Крупные покупки недвижимости, осуществленные российскими пенсионными фондами в Москве: БЦ «Домников» стоимостью около 230 млн USD (НПФ «Благосостояние), БЦ Marr Plaza стоимостью 130 млн USD (НПФ «Норильский никель»).
Светлана Семенович
В Комитете по строительству Санкт-Петербурга прошло обсуждение регионального методического документа «Рекомендации по обеспечению энергетической эффективности жилых и общественных зданий». Этот инструмент, позволяющий обеспечить эффективное применение технологий энергосбережения и повышения энергетической эффективности, был разработан по заказу комитета КБ ВиПС и группой экспертов.
К обсуждению были приглашены как представители ведущих проектных организаций, так и строительных компаний и девелоперского сообщества. Это чрезвычайно важный этап в разработке РМД – важно не только продемонстрировать сам инструмент, но и на этапе его общественного обсуждения получить и учесть замечания от теоретиков и практиков энергетического и строительного комплексов.
«Сегодня ведётся множество дискуссий на тему энергоэффективности, однако, не могу сказать, что до сих пор была наработана практика. Документ, который мы разработали, это наша попытка перейти к конкретным действиям, дать проектировщикам и строителям реальный механизм и инструмент. Никаких сомнений, в том, что за энергоэффективными домами будущее» - комментирует председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Документ разработан в соответствии с действующими федеральными законами №261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Также разработчики руководствовались постановлением Правительства Санкт-Петербурга №930 «Региональная программа Санкт-Петербурга в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности».
Санкт-Петербург является одним из первых субъектов Российской Федерации, реализующих на практике собственную региональную программу в области энергосбережения и повышения энергоэффективности.
РМД «Энергоэффективность» - это первый в России документ, который обеспечил комплексный подход к проблеме энергосбережения, включающий в себя выбор оптимальных архитектурных, конструктивных и инженерных решений, позволяющих создать энергоэффективное здание.
РМД устанавливают нормативы потребления зданиями энергии на отопление и вентиляцию, а также требования к уровню тепловой защиты жилых и общественных зданий. Они направлены на экономию всех видов потребляемой энергии, создание максимально комфортного микроклимата в помещениях и обеспечение долговечности конструкций зданий и сооружений.
Кроме того, в документе даны рекомендации по порядку проведения энергетических обследований зданий. В соответствии с международными системами стандартизации и сертификации определены методические основы сертификации и маркировки энергетической эффективности проектируемых и эксплуатируемых сооружений.
Разработанный документ интересен тем, что не задает жестких требований к применяемым материалам и конструкциям, при этом жестко определяя требования к энергопотреблению здания. Разработанные нормативы позволяют единообразно и однозначно рассчитать показатели энергозатрат проектируемого или реконструируемого здания.
В рамках дискуссии представители Гильдии управляющих и девелоперов выразили готовность подготовить комплекс предложений по документу от девелоперского сообщества. Было решено направить документ в ГУД после внесения в него правок от экспертной группы.
После утверждения рекомендации станут обязательными для применения на территории Санкт-Петербурга при проектировании новых, реконструируемых, капитально ремонтируемых жилых домов (многоквартирных и одноквартирных) и зданий общественного назначения, работы по которым финансируются за счет средств бюджета. Это позволит достичь значительной экономии при повышении класса энергетической эффективности здания.
При реализации программы энергоэффективности открываются возможности для рыночного стимулирования отечественных высокотехнологичных производителей, экономятся значительные средства, которые можно направить на реализацию ключевых социальных и экономических программ, позволяющих обеспечить создание достойных и комфортных условий жизни в стране.