«Блокадной» подстанции продлили жизнь
ГУП «Горэлектротранс» отозвал апелляцию по делу о «блокадной» подстанции на набережной Фонтанки. Градозащитники считают, что принятое муниципальным предприятием решение поможет им остановить строительство апарт-отеля, планируемое «Группой ЛСР» на данной площадке.
23 марта в Куйбышевском районом суде Петербурга прошел очередной процесс, решающий судьбу «блокадной» подстанции, расположенной на набережной Фонтанки, 3 А. В его рамках, собственник объекта - ГУП «Горэлектротранс», отказался от апелляции, поданной на ранее вынесенное судебное решение. Напомним, несколько месяцев назад представители Фемиды признали незаконность градостроительного плана, предусматривающего застройку данной площадки.
На месте подстанции, питавшей в годы военной блокады электричеством городские трамваи, и в настоящее время неработающей, «Группа ЛСР» планировала возвести шестиэтажный апарт-отель. Возможность строительства такого объекта появилась после того как компания в 2013 году заключила инвестиционный договор с «Горэлектротрансом». Однако реализовать проект девелопер так и не смог из-за протестов общественников, сумевших склонивших на свою сторону и многих чиновников Смольного. Отметим, что в мае 2014 года «блокадная» подстанция была признана выявленным объектом культурного наследия, что заморозило все работы на площадке. Генеральный директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров из-за срыва строительства потребовал от чиновников 400 млн рублей, как компенсацию уже понесенных затрат.
Градозащитники отказу ГУП «Горэлектротранс» от участия в судебной тяжбе обрадовались. Общественники считают, что теперь им будет легче оспорить разрешение на строительство гостиницы на месте подстанции. По словам координатора движения «Живой город» Юлии Минутиной, из мотировочной части судебного решения следует, что градплан данного участка был принят незаконно, а значит возведение на данной площадке любых объектов также незаконно.
Между тем, в самой «Группе ЛСР» придерживаются другого мнения. Как отмечают в пресс-службе компании, последнее решение суда градозащитниками истолковано неверно. Работы на площадке, подчеркивают сотрудники холдинга, не начинаются только из-за неопределенного статуса подстанции, как архитектурного объекта.
«Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП о внесении ее в реестр объектов культурного наследия. Однако 4 экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. В соответствии с данной экспертизой КГИОП будет принято решение и по подстанции на набережной Фонтанки», - сообщили в пресс-службе компании.
Стоит добавить, что чуть ранее глава «Группы ЛСР» » Александр Вахмистров отметил, что какое бы решение ни принял КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то компания откажется от строительства апарт-отеля, но будет настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта 400 млн рублей.
По мнению партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, очевидно, противостояние сторон продолжится в других разбирательствах. «С точки зрения процесса, отказ от апелляционной жалобы видится достаточно разумным шагом, так как при рассмотрении спора в апелляции итоговая резолютивная часть могла оказаться иной. Однако нельзя согласиться с логикой градозащитников, что констатация в мотивировочной части наличия нарушений делает данный правовой акт недействительным, так как гражданско-процессуальный кодекс РФ таких последствий не содержит», - отметил эксперт.
Мнение:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
-Остается только жалеть, что судебная и правоприменительная практика складывается таким образом, что градостроительный план расценивается как какой-то правопорождающий документ, хотя по смыслу Градостроительного кодекса - это просто выписка из градостроительных регламентов, которые содержатся в вышестоящих нормативных актах. Именно поэтому и возникают такие судебные споры, которые заканчиваются юридическими парадоксами.
Банк "ВТБ" с прошлой пятницы приостановил финансирование всех работ по реализации проекта "Набережная Европы". Об это на совещании с подрядчиками заявил вице-президент банка Александр Ольховский. Приостановка проекта, как говорят участники рынка, может быть связана с решением федеральный властей разместить на этом месте Верховный и Высший арбитражный судов (ВС и ВАС).
Как рассказали участники рынка, в конце прошлой недели ООО "Петербург Сити" (контролируется "ВТБ девелопмент"), которое является инвестором проекта строительства "Набережная Европы", уведомило контрагентов о приостановке финансирования. Подрядчикам разосланы письма, извещающие об остановке всех работ и приостановке оплаты всех счетов за выполняемые работы. Кроме того, в пятницу вице-президент ВТБ Александр Ольховский, который курирует в банке проект, провел совещание, на котором подтвердил эту информацию. Об этом рассказали несколько компаний, участвующих в реализации проекта. В "ВТБ девелопмент" эту информацию так же подтвердили, но отказались от дальнейших комментариев. Александр Ольховский пояснил, что пока речь идет о паузе в две-четыре недели, в течение которых ситуация прояснится. На остальных проектах "ВТБ девелопмент", по словам вице-президента ВТБ, это решение никак не скажется.
Проект "Набережная Европы", который предполагает реновацию территории площадью 10 га в Петроградском районе, между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова, один из самых больших, дорогих и долгих в Петербурге. Идея преобразования этого участка набережной существовала еще при мэре Анатолии Собчаке, но президент РФ Владимир Путин издал поручение "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы"" только в марте 2003 года. О намерении реконструировать набережную заявили две фирмы - "Русские инвестиции" и московская "КВ Инжиниринг". Специально под проект было создано ООО "Петербург-Сити". В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. В августе 2004 года к проекту подключилась корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", которая входит в группу ЛСР - она объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". В 2006 году произошла очередная смена инвестора, и владельцем проекта стал банк "ВТБ", который и стал управлять проектом через свою дочернюю компанию "ВТБ девелопмент", генеральным директором которой является Сергей Матвиенко, сын экс-губернатора Петербурга Валентины Матвиенко.
В данный момент с территории полностью выведен занимавший ее ГИПХ - для этого было профинансировано строительство административного здания на ул. Крыленко и реконструированы производственные, административные и лабораторные корпуса института в поселке Кузьмолово. Так, Федеральной службе безопасности переданы 8 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 2 тыс. кв. м - в различных городах Ленинградской области. Практически завершен снос бывших зданий ГИПХа. Сколько конкретно вложено в проект, в "ВТБ девелопмент" не говорят, но по оценкам Александра Ольховского - около 10 млрд руб.
Как стало известно, одной из причин, по которой проект приостановлен, стал интерес к этой территории со стороны федеральных властей. Идея разместить Верховный и Высший арбитражный суд на будущей набережной Европы, построив для них здания в 2013-2014 годах, принадлежит главе управделами президента Владимиру Кожину, однако конкретной договоренности с ВТБ на этот счет не достигнуто.
Примечательно, что структуры управделами президента проявляли интерес к набережной еще 10 лет назад, когда проект только начинал развитие. "ВТБ" сопротивляется такому развитию событий, поскольку не видит возможности реализовать предложенный управделами президента формат без кардинальной корректировки уже готового проекта.
Петербургский рынок ипотеки замедлил темпы роста. Если в прошлом году рынок прирастал в 2-3 раза ежеквартально, то в этом году рост планомерно замедляется. Так, в III квартале прирост по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил всего 51%. Однако банкиры не унывают и планируют к концу текущего года выдать в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
По данным "Санкт-Петербургского центра доступного жилья", в III квартале 2012 года в городе было выдано свыше 8,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 17,9 млрд рублей. По объему выданных кредитов прирост составил 51%, а по количеству - порядка 40%. В I квартале текущего года прирост составлял около 97%, а в прошлом году рынок вырос практически в 3 раза.
"Замедление темпов прироста можно объяснить высокой послекризисной активностью 2011 года. В прошлом году был реализован отложенный после кризиса спрос на покупку жилья. Таким образом, отправная точка 2012 года по сравнению с 2011-м выше, поэтому рост выглядит не так впечатляюще. Более того, в этом году на рынке появились новые игроки, вследствие чего произошло его перераспределение", - объясняет Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка.
В Петербурге за III квартал 2012 года Росбанком было выдано 143 кредита на общую сумму 417,1 млн рублей, что по сумме превышает аналогичный показатель 2011 года примерно в 1,5 раза, сообщает господин Главатских.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург", добавляет, что такая ситуация связана кроме того и с осторожностью и взвешенностью клиентов в своем подходе в принятии решения по получению займов. Госпожа Гориловская говорит, что Банк "Санкт-Петербург" по результатам III квартала выдал 787 ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. По сравнению с III кварталам 2011 года рост составил свыше 400%, отмечает она.
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, итоги III квартала оценивает положительно. За этот период банк выдал свыше 1,5 тыс. ипотечных займов на сумму порядка 3,07 млрд рублей. "Одним из основных позитивных факторов, повлиявших на результат, думаю, стал принципиальный отказ ВТБ24 от повышения ставок по ипотечным кредитам сразу вслед за другими участниками рынка. Из негативных факторов, которые продолжают сдерживать развитие рынка ипотечного кредитования в целом, можно отметить слишком долгий процесс регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге", - рассказывает господин Иоффе.
Индексация ставок
Эксперты рынка полагают, что ставки по ипотеке неминуемо будут расти в связи с недавним повышением Центробанком ставки рефинансирования и нестабильной ситуацией в мировой экономике. Так Сбербанк, лидер рынка ипотеки, уже дважды за последние несколько месяцев индексировал ставки. Остальные игроки осторожничают и говорят, что повышать ставки пока не намерены.
"В течение 2011 и первого полугодия 2012 года Росбанк не поднимал ставки по ипотечному кредитованию. В ближайшее время планов по увеличению ставок в нашем банке также нет", - отмечает Алексей Главатских.
"В последний раз ВТБ24 поднял базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в начале нынешнего года, одновременно с отменой комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Повышение в зависимости от кредитной программы составило 0,7-1%. Пока никакого решения о повышении базовых ставок по ипотечным кредитам у ВТБ24 нет, но исключать его мы не можем. Очень многое будет зависеть от того, как будет изменяться макроэкономическая ситуация в стране и мире в ближайшем будущем", - объясняет Михаил Иоффе.
Марина Гориловская также заверила, что банк повышения ставок не планирует, «но все будет зависеть от ситуации на рынке в целом».
Заманить условиями
Банки продолжают бороться за клиентов, разрабатывают новые программы и снижают требования к заемщикам.
"Банки, в том числе и ВТБ24, продолжили снижать требования к заемщикам. Так, наш банк запустил ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом без дополнительной страховки финансовых рисков заемщика, существенно снизил требования к степени готовности строящихся домов", - рассказывает господин Иоффе. При этом просроченная задолженность по ипотечному портфелю продолжает оставаться на низком уровне, отмечает он.
Алексей Главатских также отмечает тенденцию к послаблению требований к заемщикам (уменьшение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит). Например, совсем недавно в Росбанке стартовала программа "Ипотека по одному документу" для зарплатных клиентов, поясняет господин Главатских.
Оптимистичный прогноз
Всего за 9 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 25,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 45 млрд рублей. Банкиры оптимистично оценивают этот показатель и говорят, что в IV квартале объем выдачи увеличится на 15-20% по сравнению с III кварталом. Эксперты прогнозируют, что по итогам года суммарный объем выдачи увеличится в 1,5 раза.
"В июле и августе на рынке наблюдался традиционный летний спад активности, в сентябре был постепенный рост. В IV квартале ожидаемый рост составит 15-20% по сравнению с III кварталом. Что касается Росбанка, то по итогам года мы планируем увеличить объем выдач в 1,5-2 раза по сравнению с 2011 годом. В IV квартале ставим цель в 500-550 млн рублей", - говорит господин Главатских.
"По итогам 9 месяцев 2012 года мы выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 8,16 млрд рублей, тогда как по итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составил 3,49 млрд рублей.
Мы ожидаем в нынешнем году увеличения объемов выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в 1,5 раза. При этом в наших планах по итогам года выдать ипотечных кредитов на 12 млрд рублей, в 2 раза больше, чем в 2011 году", - прогнозирует Михаил Иоффе.
Мнение:
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
- Вполне понятно, что темпы роста рынка ипотеки по сравнению с прошлым годом снизились. Ведь в 2010 году рынок еще не успел восстановиться после кризиса 2008-2009 годов, а в 2011 году крайне большую роль в сфере ипотечного кредитования играл отложенный спрос.