Высокоморальный девелопмент
Смольный и крупнейшие застройщики Петербурга подписали соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке. Сами бизнесмены назвали документ «этическим кодексом» девелопера. Строители клянутся работать строго по закону, взамен же власти могут предложить только ужесточение контроля за их деятельностью.
Соглашение, разработанное НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и ССОО, было анонсировано еще в середине февраля, месяц бурно обсуждалось в профессиональной среде и наконец было подписано 19 марта в рамках 21-й Международной строительной выставки «ИнтерСтройЭкспо». Торжественно поклялись работать добросовестно 10 компаний: ЗАО «Строительный Трест», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК «Пионер», ГК «Эталон», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «ЦДС», холдинг RBI, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ООО «Сэтл Сити» и ООО «УК «КВС».
Честно и прозрачно
Среди основных требований, которые будут предъявляться к участнику соглашения, – наличие всех необходимых документов на земельные участки, на которых ведется строительство: свидетельства о праве собственности, инвестдоговоры и договоры аренды. Проектная документация должна иметь положительное заключение экспертизы, а строительство, как и привлечение средств дольщиков, должно вестись после получения разрешения. В соответствии с требованиями 214-ФЗ должна быть опубликована проектная декларация, договоры должны проходить государственную регистрацию, а полученные от дольщиков средства направляться целевым образом на строительство объектов.
Ставившие подпись руководители компаний со сцены хором твердили о важности документа, о позитивном влиянии таких соглашений на рынок, о прозрачности бизнеса и профессиональной этике честной работы. Однако в кулуарах «топы» признавались, что их компании не являются целевой группой данного соглашения. «Компании, которые подписали соглашение, и так работают по указанным правилам. Более того, внутренняя дисциплина каждой из компаний даже выше, чем требует документ», – говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. По словам генерального директора и председателя правления Группы ЛСР Александра Вахмистрова, работать по закону при наличии разрешительной документации должны все строители. «Но мы, по сути, всегда так и работали. Документ носит открытый характер, и если кто-то из застройщиков подпишет соглашение и начнет работать по «кривым» схемам – это сразу будет видно. Строителям придется отказаться от излюбленных хитростей, – говорит Александр Вахмистров. – Группе ЛСР нечего исправлять, но и льготы вроде продления сроков инвестсоглашений к нам не относятся, даже обидно». Некоторые застройщики рассказали, что соглашение позволит им оградить себя от неблагонадежных компаний, поскольку от «мошеннических схем» страдает весь рынок. Однако со стороны это больше похоже на борьбу за определенный объем спроса.
Между кнутом и пряником
Разрабатывая документ, НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» собрало массивный пакет предложений от бизнеса по господдержке рынка. В частности, застройщики просят повысить доступность кредитов под строительные проекты, снизить налоговую нагрузку для застройщиков, обеспечить отсрочку уплаты инфраструктурных платежей при реализации проектов КОТ, которые, по словам вице-президента объединения Алексея Белоусова, составляют на сегодняшний день десятки миллиардов рублей. Еще одной просьбой частного сектора стала модернизация механизма работы с социальной инфраструктурой в рамках жилых проектов. Как рассказал господин Белоусов, объединение попросило Смольный не секвестрировать расходы на строительство детсадов и школ, потому что «в этом случае эти расходы неминуемо лягут на плечи застройщиков». Кроме того, властям предложили пересмотреть схему финансирования строительства таких объектов – они могут строиться по схеме ГЧП, софинансироваться из городского бюджета частично и т. д.
Впрочем, какие из этих просьб и предложений найдут отклик в Смольном, пока непонятно – присутствующие на подписании члены городской администрации тему льгот и преференций предпочли обойти стороной, вскользь сославшись на программу антикризисных мер. Вице-губернатор Марат Оганесян построил свою риторику в русле не поощрения, а наказания. Он признал, что в конце года рынок столкнулся с рядом серьезных проблем: дорогие кредиты, рост стоимости стройматериалов, обвал ипотеки. Эти факторы, по его словам, вернули рынок к «серым» схемам продажи недвижимости, которые влекут за собой социальную напряженность и новых обманутых дольщиков. «Именно поэтому Комитет по строительству – такое решение уже принято – ужесточит требования к застройщикам, дабы не допустить возможных проблем. Мы будем вести пристальное наблюдение на объектах компаний, подписавших документ, и еще пристальнее будем смотреть за не подписавшими», – заявил вице-губернатор.
Мнение:
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Подписание соглашения – совместная инициатива правительства города и строительного сообщества. Очевидно, что бизнес в нем заинтересован в большей степени, и важно, что в разработке текста представители отрасли принимали самое активное участие. Не секрет, что по сравнению с 1990-ми годами рынок стал гораздо более цивилизованный, упорядоченный, в хорошем смысле зарегулированный. Рынок сегодня очень капиталоемкий и нуждается в дополнительном управлении. И это соглашение – не что иное как очередная стадия регулирования отрасли. Градостроительные нормы и правила, то есть техническая сторона вопроса, стала бизнесу более-менее понятна, а вот правил поведения застройщиков на рынке до сих пор не было. Это соглашение – своеобразный этический кодекс участников рынка, который позволяет на этот рынок не проникать тем организациям, которые нацелены на сиюминутное извлечение прибыли.
Петербургский парламент 12 ноября утвердил состав нового городского правительства. Кандидатуры в вице-губернаторы были известны заранее, и каких-то сенсаций с «темной лошадкой» от Георгия Полтавченко на прошлой неделе в ЗакСе не произошло.
В команду переизбранного на новый срок градоначальника вошли шесть действующих заместителей: Александр Говорунов, Марат Оганесян, Михаил Мокрецов, Игорь Дивинский, Ольга Казанская и Олег Марков, а также два новых: Игорь Албин (Слюняев) и Владимир Кириллов.
За «старыми» вице-губернаторами останутся почти все те же их полномочия. Новичку Игорю Албину, ранее руководившему расформированным Министерством регионального развития РФ, доверят ЖКХ и энергетику, а также транспорт, охрану окружающей среды и занятость населения. Второй новый вице-губернатор Владимир Кириллов, бывший глава Росприроднадзора, займется культурой и образованием. Таким образом, Игорь Албин займет место не попавшего в новую команду Владимира Лавленцева, Владимир Кириллов – Василия Кичеджи.
По словам Георгия Полтавченко, представлявшего парламенту кандидатов в вице-губернаторы, в выборе подчиненных в новую команду он ориентировался на их профессионализм, порядочность и умение работать в большом коллективе. Градоначальник добавил, что кардинальных изменений среди руководителей комитетов правительства и глав районов города в ближайшее время не будет, хотя они не исключены в будущем.
Перед процедурой самого голосования потенциальным вице-губернаторам необходимо было ответить на вопросы парламентариев. Правда, из-за постоянных сбоев аудиосистемы не всегда их могли услышать. Отключался микрофон и у самих кандидатов в команду Георгия Полтавченко.
Чаще всего прерывался звук при выступлении Марата Оганесяна. Из того, что все же попало в эфир, можно было понять, что строительный вице-губернатор в ближайшее время плотнее займется проблемами Васильевского острова и останется куратором КРТИ. А вот КГИОП будет подчиняться непосредственно губернатору.
Также державший ответ перед депутатами Игорь Албин пообещал сделать тарифы на ЖКХ менее обременительными и разобраться в ситуации по строительству мусороперерабатывающего завода в Левашово. Чуть позже парламентарии отметили, что, несмотря на достаточно красивые и объемные речи, ничего конкретного и по существу господин Албин в своем представлении им не сказал.
Стоит добавить, что в день утверждения вице-губернаторов депутатов подводили не только микрофоны, но и сама система голосования. Она смогла заработать только с третьего раза. Само же голосование было тайным и отдельно по каждой из кандидатур. По его итогам все предложенные кандидаты в вице-губернаторы были утверждены, правда, с разным количеством голосов «за». Из «старичков» меньше всего голосов «за» было отдано за Михаила Мокрецова и Олега Маркова (по 31 голосу из 50), Марата Оганесяна поддержали 36 депутатов, за нового члена команды Игоря Албина проголосовали 37 человек, за Владимира Кириллова – 35.
Категоричное «нет» всему составу правительства высказали только представители «Яблока». По словам Бориса Вишневского, их фракция, таким образом, не может согласиться с позицией экономического курса губернатора. «Кроме того, мы не понимаем, почему никому не объясняется, по каким причинам тот или иной высокопоставленный представитель городской администрации освобождается от должности. Ведь речь идет не о назначении личных помощников, секретарей губернатора, а о назначении людей на политические должности. От их решений будет зависеть то, как будут жить петербуржцы», – отметил депутат.
Представитель «Гражданской платформы» Максим Резник сравнил утверждение вице-губернаторов с фразой «мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус». И добавил, что Законодательное собрание Петербурга в очередной раз не хочет пользоваться своими контрольными полномочиями.
Депутаты Госдумы предлагают увеличить с трех до семи лет срок владения жильем для его безналоговой продажи. Предполагается, что за счет новшества налоговые бюджеты пополнятся несколькими миллиардами рублей, а рынок продаж жилой недвижимости сократит количество спекулянтов.
На прошлой неделе на рассмотрение в Госдуму были внесены поправки в Налоговый кодекс и закон «О налоговом маневре». Согласно им при продаже жилья освободиться от выплаты налогов граждане смогут только после семи лет владения недвижимостью. В настоящее время налоговая поблажка начинает действовать после владения недвижимостью в течение трех лет. До истечения данного срока продать без налогов недвижимость можно при ее стоимости до 1 млн рублей.
Инициатор нововведений, председатель Комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров, отмечает, что увеличивать срок действия налоговой нагрузки будут регионы. Также они смогут и снижать этот срок. За счет сбора налога, считает депутат, местные бюджеты смогут пополниться несколькими миллиардами рублей.
В законопроекте господина Макарова также прописывается, что при продаже недвижимости менее чем за 70% от кадастровой стоимости налог придется платить исходя именно из этой величины. По данному положению регионы также смогут уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую стоимость объекта вплоть до нуля.
По мнению экспертов, законодательная инициатива вполне может быть одобрена остальными депутатами, так как регионам не хватает налоговых средств. И вероятнее всего, понижать в сторону уменьшения начало срока действия налоговой льготы субъекты Федерации не будут. Поступления от налогообложения земли и недвижимости могут быть одним из ключевых источников наполнения местных бюджетов, что позволит снизить их зависимость от региональных и федеральных поступлений, уверены специалисты.
Как отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, одновременно поправки ориентированы на снижение спекулятивной составляющей на рынке жилья. «Для активных инвесторов, тиражирующих модель покупки объектов на начальной стадии и последующей перепродаже после завершения реализации с маржой 15-20%, нагрузка может существенно увеличиться, так как издержки для спекулятивных сделок существенно возрастут. Однако сокращение инвестиционных покупок и возвращение инвестиционной недвижимости в рыночный оборот может позитивно отразиться на ценовой конъюнктуре за счет расширения предложения», – полагает эксперт.
Директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов добавляет, что данная депутатская инициатива также направлена на уравнение способов оценки недвижимости и расчета налога с продажи недвижимого имущества. «Законопроект предусматривает введение иной базы налогообложения: не ПИБовской, а кадастровой.
В результате размер налога с продажи квартир вырастет в 3-4 раза. Однако на рынке это не сильно отразится: сделки были, есть и будут. Инициатива в целом направлена на повышение налогооблагаемой базы. Отмечу, что согласен с предложением освободить от уплаты НДФЛ собственников, владеющих недвижимостью более семи лет. Такой срок подтверждает, что человек приобрел квартиру не в спекулятивных целях, а для собственного проживания», – резюмирует специалист.