ФСК «Лидер» приживается в Буграх
Подмосковный девелопер ФСК «Лидер» выходит на рынок Петербурга и Ленобласти. Холдинг вложит 7 млрд рублей в строительство 112 тыс. кв. м жилья комфорт-класса в Буграх и в течение пяти лет хочет войти в тройку крупнейших застройщиков агломерации.
О планах по выходу на рынок Петербурга и области рассказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, участок в 10 га в поселке Бугры во Всеволожском районе Ленобласти компания приобрела у компании «Евроинвест». Сумму сделки топ-менеджер назвать отказался. Для реализации проекта еще в январе 2014 года было зарегистрировано ООО «ФСК «Лидер Северо-Запад». По данным отчетности, 80% компании принадлежит офшору – «Систем Трейнинг энд Девелопмент Лтд» и 20% - «Овермарш Лимитед».
Строительство пяти многосекционных 12-этажных домов комфорт-класса площадью более 200 тыс. кв. м (из них площадь квартир – 112 тыс. кв.м) будет вестись в четыре очереди. Возведение ЖК «Светлановский» начнется в первом квартале 2015 года, а полностью объект будет введен в эксплуатацию введен к IV кварталу 2018 года. Проект предполагает также возведение детского сада и 4-уровневого паркинга на 465 мест. Проект предполагает 4 тыс. кв. м «встроек», которые компания будет сдавать в аренду.
Объем инвестиций в проект в компании оценили в 7 млрд рублей. Как рассказал господин Воронин, компания принципиально не пользуется банковскими кредитами, рассчитывая только на собственные свободные средства.
Отметим, что застройщик без лишнего стеснения заявил о планах уже через пять лет потеснить местных игроков рынка и войти в тройку крупнейших застройщиков Петербурга и области. Для этого компания планирует вводить не менее 100 тыс. кв. м. жилья в агломерации. Чем обоснованы эти планы неясно – чтобы держать такой темп, у компании уже сейчас должен быть внушительный пул земельных участков. Однако от ответа о пополнении земельного банка представители компании уклоняются говоря о 4-5 «интересных» земельных участках. Впрочем, к Ленинградской области господин Воронин уже охладел – по его словам, интересных локаций в области для компании уже нет и будущие объекты стоит ждать в городской черте. При том, что редевелопмент промышленных зон компанию не интересует и компания движется только путем реализации проектов КОТ, то вариантов у ФСК «Лидер» не так уж и много. Президент холдинга уверен в том, что покупка земли не станет непреодолимым препятствием. «Что касается земли, то сейчас это рынок покупателя. Те пятна, которые еще недавно стоили под миллиард рублей, сейчас стоят до 200 млн рублей, - рассказал управленец. - В Москве мы еженедельно смотрим по 40-50 участков, а в Питере ситуация и того лучше». Отметим, что ранее компания активно интересовалась территорией завода «Самсон», но сейчас от этих планов застройщик отказался. «За участок попросили неадекватные деньги», - объяснил господин Воронов.
Прорываться на рынок Северо-Запада, по задумке компании, на первых порах поможет необычайно низкая стоимость «квадрата». Так, квартиры студии и однокомнатные квартиры (которых в жилом комплексе будет большая часть) будут стоить от 1,3 млн рублей и 1,9 млн рублей соответственно (квартиры сдаются с предчистовой отделкой). На фоне соседствующих объектов Setl City, ЦДС и «Лидер-групп» предложение выглядит как демпинг.
В свою очередь генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин ценовое предложение диверсией не считает: «Это не демпинг, а уникальное предложение для клиента, связанное с выходом компании на рынок, в будущем, я уверен, цены
вырастут и достигнут соответствующего рынку значения». При этом в лучших рекламных традициях представители компании заявляют, что «квартиры кончатся очень быстро».
По данным господина Пашина, в этой локации сегодня работают 22 девелопера, в стадии реализации находится 30 жилых комплексов, которые занимают собой долю в 13,5% объема предложения по городу и области. В 2014 году в этой зоне продано более 20 тыс. кв. м жилья - в два раза больше чем в 2013 году. По словам эксперта, преимуществами объекта станет хорошая локация, доступность метро, близость к кольцевой дороге.
Справка:
ФСК Лидер – многопрофильный холдинг, объединяющий компании различных областей строительной отрасли - производство и поставки строительных и отделочных материалов, генподрядную организацию, агентство недвижимости, управляющую компанию. На данный момент в портфеле собственных девелоперских проектов ФСК Лидер - 13 проектов жилой недвижимости. Среди них: проекты в Москве и Московской области, жилые комплексы в Геленджике и Калуге. В 2014 году компания ввела более 524 тыс. кв. м жилья. Оборот в прошлом году составил 62 млрд рублей.
На минувшей неделе состоялся IV Съезд строителей Северо-Запада.
29 мая IV Съезд строителей Северо-Запада собрал в стенах Константиновского дворца делегатов от всех 11 субъектов округа. Организаторами съезда выступили АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» и НП «Национальный центр развития саморегулирования «Специальный ресурс».
Открывая пленарное заседание, председатель Координационного совета по развитию строительной отрасли округа Александр Вахмистров напомнил о проблемах, тормозящих развитие строительного комплекса СЗФО. Одним из главных способов увеличения темпов жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан является своевременная ликвидация аварийного жилого фонда, отметил он. Площадь аварийного жилого фонда по СЗФО сегодня составляет 2,3 млн кв. м. За последний год снижение этого показателя по округу составило около 2,5%. При этом статистика, по словам господина Вахмистрова, не отражает реального положения дел – по результатам проверок аппарата полпредства было установлено, что процесс выявления аварийного фонда намеренно тормозится органами исполнительной власти регионов.
Аренда поможет
Преодолеть эту проблему можно было бы с помощью развития института арендного жилья. В теории, развитие арендного жилого фонда позволит не только полностью удовлетворить спрос граждан на жилье и обеспечить переход к качественно иному уровню жилищных условий, но и обеспечить экономически целесообразную внутрирегиональную миграцию населения. Однако, по словам Александра Вахмистрова, сегодня отсутствуют федеральные нормативные акты, которые бы обеспечивали решение задач по формированию такого фонда. Тормозят развитие стройкомплекса и многочисленные административные барьеры в строительстве, в особенности связанные с получением земельных участков и вопросами обеспечения их инфраструктурой. Сложности есть в деле финансирования капитального строительства, прежде всего недоступность финансовых ресурсов для малого и среднего бизнеса. Имеет место несогласованность правовых и финансовых отношений как между органами власти и бизнесом, так и между различными субъектами рынка.
Год назад был подписан посвященный вопросу жилищной политики Указ Президента РФ № 600, напомнил господин Вахмистров. Согласно указу к 2030 году объем вводимого жилья в России должен увеличиться вдвое. Но увеличить темпы жилищного строительства сегодня мешает ряд объективных факторов. Во-первых, недостаточный уровень обеспеченности отрасли строительными материалами. И если на сегодня Северо-Запад не испытывает дефицита основных видов продукции, то для количественного скачка существующих производственных мощностей недостаточно. Вторая и, по словам председателя совета, основная для стройкомплекса проблема – низкий уровень производительности труда. Сегодня Россия по этому показателю отстает от США в 5 раз, от Швеции – в 3 раза. Этот вопрос включает в себя и инновации в промышленности, и обеспечение отрасли квалифицированными кадрами, и повышение уровня механизации труда.
Неустойчивой, по словам господина Вахмистрова, является и общая ситуация на рынке жилищного строительства. По итогам 2012 года в СЗФО отметилось снижение объема ввода жилья примерно на 6%. Значение этого показателя по округу во многом определило «проседание» строительного сектора Санкт-Петербурга. При этом показатели I квартала 2013 года выше аналогичных в 2012 году. «Мы не предвидим падения темпов ввода жилья в ближайшие годы, но оснований для роста жилищного строительства в округе тоже нет», – отметил господин Вахмистров.
Неподъемные нормы
Исходя из всего вышеперечисленного, председатель совета заявил, что контрольные показатели Минрегиона по вводу жилья, существующие для каждого региона, должны быть пересмотрены исходя из реальных планов строительства в регионах, с учетом возможностей ввода жилья на основе всех форм финансирования, а также фактической потребности в улучшении жилищных условий различных категорий граждан. Сегодня свою работу строители и органы власти должны строить не только из технических возможностей построить эти объемы жилья, но и, в первую очередь, смотреть на возможности покупательского спроса в регионах. Активная покупательская способность в течение последних трех лет стала результатом отложенного спроса на фоне преодоления последствий мирового финансового кризиса. Сегодня же, когда отложенный спрос иссякает, механизм жилищного строительства, связанный с покупательской способностью населения, крайне неустойчив.
Против пересмотра контрольных показателей выступил заместитель министра регионального развития Сергей Вахруков. Он подтвердил, что большинство субъектов действительно просят Минрегион РФ изменить цифры по ежегодному вводу жилья в сторону уменьшения, мотивируя тем, что рынок насыщен, а спрос недостаточен, и увеличивать объемы жилищного строительства бессмысленно. Вместе с тем статистика показывает, что по итогам прошлого года почти половину введенного в стране жилья составляет ИЖС. И региональные власти никакого отношения к этому строительству не имеют. «Нам нужно стремиться к росту многоквартирного строительства, реализовывать комплексное освоение территорий. Да, в некоторых регионах нет того уровня платежеспособного спроса, но это не значит, что нужно сокращать объемы жилищного строительства. Да, есть проблемы с высокими ставками, есть проблемы с выделением земли, но эти вопросы нужно решать, а не пытаться корректировать показатели министерств», – заключил господин Вахруков.
Основные надежды федеральный центр возлагает на «дорожную карту», которая призвана улучшить предпринимательский климат в строительстве. Среди комплекса мер – реформа технического и сметного нормативного регулирования, введение негосударственной экспертизы проектов, переход к уведомительному порядку согласования, снижение административных барьеров. В то же время, как заявил выступавший следом заместитель председателя Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Александр Некрасов, на сегодняшний день выполнен только 1 из 20 пунктов «дорожной карты». Сегодня у органов власти нет понимания этих механизмов и нет желания идти навстречу. Дорожная карта встречает сопротивление в министерствах», – отметил он.
Холостые инициативы
Как признаются представители регионов, перспективы реализации жилищной политики, особенно в удаленных от окружного центра районах, выглядят не радужно. Действующие формы государственной поддержки регионов оказываются малоэффективными, поскольку рыночная стоимость жилья значительно превышает объемы госдотаций, добавил министр строительства Республики Карелия Александр Ефимов. По его словам, банковские продукты, несмотря на их многообразие, являются малодоступными для большинства граждан. «В итоге мы имеем четкие цели и задачи, оформленные в виде «дорожных карт», имеем ответственность за решение этих задач, но у нас нет самого главного – финансовых ресурсов для их реализации. При этом стоимость «квадрата», установленная для республики, значительно ниже рыночной. В результате крупный бизнес отказывается от реализации муниципального заказа», – говорит министр.
При этом у фонда некоммерческой аренды в регионах пока нет никаких перспектив, отмечают региональных минстроях. По словам министра строительства и ЖКХ Архангельской области Игоря Войстратенко, доходы граждан не позволяют покупать жилье, ипотеку могут взять только 20% населения региона. Для этого нужно развивать арендное жилье, но этот бизнес для строителей является низкорентабельным. «Как заинтересовать бизнес? Нужно бесплатно предоставлять землю и добавить к этому льготы. Оказывать финансовую поддержку на оплату техприсоедениния», – уверен министр. Однако до сих пор не прояснен механизм финансового взаимодействия власти и бизнеса – непонятно, на каких условиях государство может поддерживать комплексные проекты.
Генеральными информационными партнерами IV Съезда строитей Северо-Запада выступили газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
МНЕНИЕ:
Сергей Зимин, помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Я доложу полномочному представителю президента о том, что IV Съезд строителей состоялся. Уверен, что это мероприятие станет хорошей традицией и будет проводиться ежегодно. Это хорошая возможность обсудить основные проблемы и попытаться скоординировать экономическую политику регионов, выстроить межрегиональный диалог, найти точки соприкосновения. На съезде мы приняли резолюцию, которая еще будет дорабатываться и впоследствии будет уложена в конкретные проекты нормативно-правовых актов, а затем внесена на рассмотрение российского правительства.
Все проекты, которые существуют в городе на данный момент, разрабатываются в интересах застройщиков, при этом во многих случаях никак не учитываются потребности жителей.
Городские архитекторы и проектировщики уже много лет говорят о том, что плотность застройки в Петербурге стала удушающей, а концепция создания однообразных спальных районов с панельными домами и вовсе устарела. Все эти явления связаны с отсутствием единой градостроительной политики в городе, считают эксперты.
«Есть ощущение, что нет какой-либо идеологии в разрешительной сфере. Мы не понимаем, что мы строим и зачем мы строим. Взять, к примеру, ул. Савушкина – прекрасный район, прекрасное место. Вот его весь застроили, и теперь создается впечатление, что никто из проектировщиков даже не задумывается об архитектурной составляющей, потому что застроен он совершенно хаотично», – сокрушается директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов. По его мнению, сама отрасль городского проектирования находится на грани вымирания.
С ним согласен директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград» Павел Никонов. «Говорить о новых или вообще о каких-либо подходах к градопроектированию сегодня бессмысленно, так как в последние 20 лет у нас произошла утрата самой отрасли «градостроительное проектирование». Существующее российское градостроительное законодательство в силу своей предельной размытости трактуется ныне как угодно, а именно применительно к той конкретной задаче, которую решает застройщик», – считает он.
В такой ситуации о каких-либо новых тенденциях в городском проектировании говорить не приходится, сетуют специалисты.
«Все разговоры о новых технологиях в градостроительном проектировании, скорее, используются в качестве рекламного хода. Наши нормы не соответствуют европейским, и это не позволяет нам проектировать и строить такие же интересные проекты, как за границей. Новые проекты обусловлены в основном экономическими запросами, нежели эстетическими», – отмечает заместитель директора проектно-строительной компании ЗАО «Урбантек» Станислав Петандер.
«Говорить о новых тенденциях в проектировании не приходится. Сейчас все проектируется по принципу «здесь присыплем, там достроим», – отмечает, в свою очередь, Рафаэль Даянов.
По словам Павла Никонова, в Комитете по градостроительству и архитектуре с 2005 года без перерыва разрабатывается положение о подготовке проектов планировки и проектов межевания, однако до сих пор эта работа не имеет результата.
«Причина тому, однозначно, отсутствие четкого представления о целях и задачах разработки указанной проектной документации. Нет его и в российском законодательстве. Например, важное, но ставшее уже просто модным понятие «устойчивое развитие» в Градостроительном кодексе интерпретируется исключительно с экологической точки зрения, но любой профессионал из «старой гвардии» проектировщиков знает, что жителям города нужно обеспечить не только биологическое, экологическое благополучие. Устойчивость в том, чтобы сегодняшние проектные решения не перекрывали возможности развития смежных территорий», – считает господин Никонов.
Из-за отсутствия ясной градостроительной политики в Петербурге появляются так называемые градостроительные тупики. К ним, в частности, относится проект строительства многоквартирного дома для сотрудников Конституционного суда на Липовой аллее, который сделал невозможным сооружение необходимой городу мостовой переправы через железнодорожные пути на прилегающей территории, отмечает Павел Никонов. К «тупикам» специалист также относит случаи строительства многоквартирных домов на местах, отведенных (в ранее разработанных схемах застройки) под детские сады.
«В итоге – полный коллапс с местами в детских садах. Или же строительство на пустыре опять-таки многоквартирного жилого дома, при том что на соседних территориях ситуация с парковкой автомобилей уже вышла за пределы критической. А правильнее было бы запроектировать на пустыре многоэтажный гараж. Все это непрофессионально, а в каких-то случаях и просто нечестно», – уверен господин Никонов.
В основном градостроительным проектированием в Петербурге занимаются государственные учреждения, а также небольшое количество частных компаний, отмечает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина.
«Среди компаний, занимающихся городским проектированием, можно выделить в первую очередь ЗАО «Петербургский НИПИград», который является лидером рынка, также на рынке Петербурга присутствуют такие крупные компании, как «Урбантэк» и ассоциация компаний «Град», – уточняет госпожа Пичугина.
Говоря о перспективах развития рынка, аналитик «Инвесткафе» отмечает, что для частных проектировщиков существуют определенные риски в части конкуренции с крупными застройщиками.
«Учитывая то, что объемы строительства и реконструкции в Петербурге растут, то и объемы заказов будут расти, будет расти и рынок. Ограничителем тут будет выступать то, что у крупных компаний, которые обладают большим земельным банком и в перспективе будут строить больше всего, есть свои отделы, занимающиеся планированием, и у них нет нужды пользоваться услугами сторонних организаций», – отмечает аналитик.
Павел Никонов, директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград»:
– Для возрождения отрасли необходимо разработать четкие задачи городского проектирования. Прежде всего нужно осознанно, конкретно, а не общими фразами сформулировать задачи градопроектирования на всех его уровнях, четко сформулировать понятия этой деятельности. Например, понятие «город как объект проектирования» отсутствует в градостроительном законодательстве, а для Петербурга крайне важно разобраться в нем. Это значит также разработать разумную методику проектирования.