ФСК «Лидер» приживается в Буграх
Подмосковный девелопер ФСК «Лидер» выходит на рынок Петербурга и Ленобласти. Холдинг вложит 7 млрд рублей в строительство 112 тыс. кв. м жилья комфорт-класса в Буграх и в течение пяти лет хочет войти в тройку крупнейших застройщиков агломерации.
О планах по выходу на рынок Петербурга и области рассказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, участок в 10 га в поселке Бугры во Всеволожском районе Ленобласти компания приобрела у компании «Евроинвест». Сумму сделки топ-менеджер назвать отказался. Для реализации проекта еще в январе 2014 года было зарегистрировано ООО «ФСК «Лидер Северо-Запад». По данным отчетности, 80% компании принадлежит офшору – «Систем Трейнинг энд Девелопмент Лтд» и 20% - «Овермарш Лимитед».
Строительство пяти многосекционных 12-этажных домов комфорт-класса площадью более 200 тыс. кв. м (из них площадь квартир – 112 тыс. кв.м) будет вестись в четыре очереди. Возведение ЖК «Светлановский» начнется в первом квартале 2015 года, а полностью объект будет введен в эксплуатацию введен к IV кварталу 2018 года. Проект предполагает также возведение детского сада и 4-уровневого паркинга на 465 мест. Проект предполагает 4 тыс. кв. м «встроек», которые компания будет сдавать в аренду.
Объем инвестиций в проект в компании оценили в 7 млрд рублей. Как рассказал господин Воронин, компания принципиально не пользуется банковскими кредитами, рассчитывая только на собственные свободные средства.
Отметим, что застройщик без лишнего стеснения заявил о планах уже через пять лет потеснить местных игроков рынка и войти в тройку крупнейших застройщиков Петербурга и области. Для этого компания планирует вводить не менее 100 тыс. кв. м. жилья в агломерации. Чем обоснованы эти планы неясно – чтобы держать такой темп, у компании уже сейчас должен быть внушительный пул земельных участков. Однако от ответа о пополнении земельного банка представители компании уклоняются говоря о 4-5 «интересных» земельных участках. Впрочем, к Ленинградской области господин Воронин уже охладел – по его словам, интересных локаций в области для компании уже нет и будущие объекты стоит ждать в городской черте. При том, что редевелопмент промышленных зон компанию не интересует и компания движется только путем реализации проектов КОТ, то вариантов у ФСК «Лидер» не так уж и много. Президент холдинга уверен в том, что покупка земли не станет непреодолимым препятствием. «Что касается земли, то сейчас это рынок покупателя. Те пятна, которые еще недавно стоили под миллиард рублей, сейчас стоят до 200 млн рублей, - рассказал управленец. - В Москве мы еженедельно смотрим по 40-50 участков, а в Питере ситуация и того лучше». Отметим, что ранее компания активно интересовалась территорией завода «Самсон», но сейчас от этих планов застройщик отказался. «За участок попросили неадекватные деньги», - объяснил господин Воронов.
Прорываться на рынок Северо-Запада, по задумке компании, на первых порах поможет необычайно низкая стоимость «квадрата». Так, квартиры студии и однокомнатные квартиры (которых в жилом комплексе будет большая часть) будут стоить от 1,3 млн рублей и 1,9 млн рублей соответственно (квартиры сдаются с предчистовой отделкой). На фоне соседствующих объектов Setl City, ЦДС и «Лидер-групп» предложение выглядит как демпинг.
В свою очередь генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин ценовое предложение диверсией не считает: «Это не демпинг, а уникальное предложение для клиента, связанное с выходом компании на рынок, в будущем, я уверен, цены
вырастут и достигнут соответствующего рынку значения». При этом в лучших рекламных традициях представители компании заявляют, что «квартиры кончатся очень быстро».
По данным господина Пашина, в этой локации сегодня работают 22 девелопера, в стадии реализации находится 30 жилых комплексов, которые занимают собой долю в 13,5% объема предложения по городу и области. В 2014 году в этой зоне продано более 20 тыс. кв. м жилья - в два раза больше чем в 2013 году. По словам эксперта, преимуществами объекта станет хорошая локация, доступность метро, близость к кольцевой дороге.
Справка:
ФСК Лидер – многопрофильный холдинг, объединяющий компании различных областей строительной отрасли - производство и поставки строительных и отделочных материалов, генподрядную организацию, агентство недвижимости, управляющую компанию. На данный момент в портфеле собственных девелоперских проектов ФСК Лидер - 13 проектов жилой недвижимости. Среди них: проекты в Москве и Московской области, жилые комплексы в Геленджике и Калуге. В 2014 году компания ввела более 524 тыс. кв. м жилья. Оборот в прошлом году составил 62 млрд рублей.
Губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание рабочей группы, образованной застройщиками. Как рассказывают участники встречи, она прошла в конструктивном диалоге. Но конкретных решений принято не было. Они ожидаются от дальнейших встреч.
Напомним, решение организовать рабочую группу из представителей крупнейших застройщиков при губернаторе было принято в самом начале мая, когда после активной критики губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание с застройщиками. На него были приглашены не все представители строительной отрасли, а лишь избранные - присутствовали представители группы «Эталон», «ЮИТ Лентек», группы ЛСР, «Ленстройтреста», «СПб Реновация», группы ЦДС, Setl Group. На нем было решено организовать рабочую группу, которая должна была собраться 1 июня.
Группа собралась в почти полном составе. Как рассказал генеральный директор ЗАО «Ленстротрест» Александр Лелин, участвовавший в совещании, рассматривалось три наиболее важных вопроса – строительство социальной инфраструктуры, участие строителей в обсуждении поправок в ПЗЗ и Генплан Петербурга и просьба к Росреестру разрешить открыть на территории Петербурга отдельный офис для работы с застройщиками.
Все просьбы, по словам участников встречи, были поддержаны губернатором. Правда, по первому вопросу ограничились констатацией существующих трех схем работы с социальной инфраструктурой. Во-первых, инвестор будет готовить документацию для участка, а город, в свою очередь, обеспечивать его инженерными сетями и строить социальный объект. Второй вариант – школы и детские сады будут возводиться по механизму государственно-частного партнерства. И, наконец, третий - инвестор строит объект за счет собственных средств, после чего город выкупает его по себестоимости. Как рассказали участники встречи, Георгия Полтавченко более всего устроила схема передачи городу инженерно-подготовленного инвестором участка для последующего строительства социального объекта за счет городского бюджета. Губернатор поручил вице-губернатору Игорю Метельскому провести совещание с участием Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по образованию и Комитета по здравоохранению для координации адресных инвестиционных программ с планами застройщиков.
Кроме того, застройщикам удалось договориться об участии представителей бизнеса в подготовке поправок к градостроительному законодательству. «Мы договорились о том, что представители строительного сообщества будут участвовать в подготовке, разработке и внесении изменений в Генеральный план, ПЗЗ и региональные нормативы градостроительного проектирования», - рассказал вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Последний вопрос, который подняли строители – подпись губернатора в обращении к Росреестру РФ с просьбой разрешить петербургскому управлению открыть отдельный филиал, который бы работал исключительно с застройщиками. «Несмотря на все попытки властей навести порядок в Росреестре, договора регистрируются очень медленно. А это в первую очередь бьет по законопослушным застройщикам, которые работают по 214-ФЗ. Мы не можем принимать от покупателей деньги, пока договор не будет учтен в Росреестре. А на это уходит месяц-два», - сетуют участники рынка.
Как говорят участники рынка, потепление, которое возникло в отношениях между властью и строительным комплексом, неизбежно. «Сейчас бюджет теряет нефтегазовые доходы, которые нужно чем-то компенсировать. Если и дальше прессовать застройщиков, то они могут побежать в Ленобласть, где сейчас сменилось руководство и строительный комплекс курируют вполне понятные и вменяемые люди. Да, маржа там меньше, но лучше это, чем просто сидеть на проекте и ничего не получать», - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «И властям, и застройщикам понятно, что диалог необходим, дальше продолжаться так не может. Но и говорить, что все вопросы сняты, пока рано. Сделаны только первые шаги. Посмотрим на реальные дела», - предлагает Александр Погодин, заместитель генерального директора петербургского направления ГК «Пионер».
Генеральный директор ООО «Строй Металл» Андрей Хлыбов рассказал, почему создание строительных профсоюзов выгодно не только самим рабочим, но и предпринимателям.
Попробуйте провести среди директоров строительных организаций опрос на тему «какие основные препятствия для развития строительной отрасли в России», и вы получите следующие ответы:
1) Разгильдяйство. И, как следствие, постоянная необходимость всех контролировать.
2) Отсутствие квалифицированных кадров.
3) Низкий уровень доверия между участниками строительного рынка.
4) Невыгодные расценки по госконтрактам.
Смею утверждать, что профсоюз очень бы помог в разрешении этих трудностей. Каким образом? Рассмотрим обозначенные проблемы по порядку:
Проблема первая. Разгильдяйство
Отсутствие трудовой дисциплины - это самая большая проблема для строительного бизнеса. Сотрудники слабо осознают ответственность за свою работу, трудятся, что называется, «из-под палки». И именно независимая профсоюзная организация может, действуя в среде рабочих, навести порядок. Ведь, по сути, профсоюз - это сами рабочие, и им придется самим себя контролировать. Им придется выполнять свои обязательства.
С другой стороны, профсоюз заставит выполнять свои обязательства и бизнесменов. В итоге, мы получим понятные и прозрачные правила игры: если выполняешь свои обязательства, я выполняю свои. Вторичная выгода от такого соглашения - в том, что нечестным или неэффективным участникам рынка придется уйти. И это касается не только строительных организаций, но и, в частности, любого рабочего. Никто не станет терпеть человека, из-за которого остальные могут быть оштрафованы.
Проблема вторая. Отсутствие квалифицированных кадров
Среди прорабов и других линейных ИТР распространенно мнение, что в строительстве только 10-15% профессиональных рабочих, остальные - просто случайные люди, которым нужны деньги. Если бы профсоюзная организация была распространена повсеместно, например, как в странах Европы, то бизнес получил бы надежного партнера по подбору любого количества рабочих любых строительных специальностей. Профсоюзная организация могла бы дать исчерпывающую информацию о том, какая квалификация у рабочего, где он раньше работал, сколько людей и в течении какого времени можно поставить на объект. Более того, профсоюз взял бы на себя ответственность за поведение рабочих на площадке. Рабочие, в свою очередь, получили бы гарантии, что их не смогут банально «кинуть», что они будут работать по официальному договору со строительной компанией, а не с посредником. И, конечно, всем посредникам придется уйти со строительного рынка.
Проблема третья. Низкий уровень доверия
Почему так трудно найти хорошую квалифицированную бригаду? Во-первых, их мало по определению. Во-вторых, такие бригады работают с одними и теми же строительными компаниями, они боятся что иначе их обманут, ведь в большинстве случаев так и происходит. Профсоюз – это, пожалуй, самое простое и понятное решение этой проблемы. Достаточно создать «черный список» работодателей, и этим людям придется уйти из строительства.
Кто-то может возразить, что иногда рабочим не выплачиваются деньги по объективным причинам, например, в ситуации, когда заказчик остановил финансирование. Если задолженности перед рабочими действительно обусловлены объективными факторами, юристы профсоюза помогут отсудить у заказчика заработанные деньги. Им это будет сделать проще - они представляют интересы рабочих, и суд будет на их стороне.
Проблема четвертая. Низкие расценки по госконтрактам
Со времени ввода электронных торгов, доходность контрактов по госзаказу значительно снизилась. Причина в демпинге. При этом бремя заниженной цены ложится именно на рабочие бригады. Если бы профсоюз определил минимальную расценку по видам работ и добился повышения ТЕРов (территориальных единичных расценок — ред.). Компании перестали бы брать на себя повышенные риски и занижать стоимость строительства. Кроме того, в силах профсоюза было бы поднять стоимость
Итого
В России возникла ситуация, когда появление строительного профсоюза стало выгодным всем: и государству, и бизнесу, и самим рабочим. Разумеется, бизнесменам придется вести с ним непростые переговоры. Возможно, слабым и неэффективным компаниям придется с рынка уйти. Однако и профсоюз будет вынужден взять на себя ответственность по управлению внутри рабочей среды.
Как показывает опыт развитых стран, влияние профсоюзов на трудовые отношения постоянно возрастает, поэтому предпринимателям выгодно начать конструктивный диалог с профсоюзными организациями. Это приведет к росту конкурентоспособности российского бизнеса.