Апартаменты гонят из конюшен
Совет по сохранению культурного наследия отказал «Плаза лотус групп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей в согласовании проекта приспособления Конюшенного ведомства под апарт-отель. Инвестору будет предложено либо пересмотреть концепцию преобразования галерей памятника в гостиничные номера, либо отказаться от проекта вовсе.
Проект сохранения и приспособления под современное использование исторического комплекса XVIII-ХIХ веков «Конюшенное ведомство» Совет по культурному наследию, по сути дела, рассматривал впервые. Федеральный памятник группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной. Впоследствии инвестор в обход совета получил полный пакет разрешительной документации. По неофициальной версии, провести проект мимо совета власти города пообещали в обмен на то, что девелопер будет активно сотрудничать с градозащитным сообществом. И инвестор честно сотрудничал – в апреле 2014 года компанией была организована экскурсия на объект для заинтересованных лиц – ведомство посетили депутат Борис Вишневский, заместитель председателя петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов и другие. Однако увиденное экспертов не удовлетворило.
Поднять этот вопрос градозащитникам удалось лишь летом 2014 года, когда «дочка» «Плаза лотус групп», «Оранж-Девелопмент» приступила к сносу внутридворовых флигелей (на данный момент, по данным ВООПиК, полностью снесен восточный флигель и частично западный – прим. ред.) На заседании совета вопрос о приостановке сноса и вынесении проекта на рассмотрение прозвучал «с голоса», а КГИОП как мог старался не придавать делу огласку. Тем не менее комитету пришлось собрать рабочую группу, дабы детально разобраться с рабочей документацией и реальным состоянием объекта.
Рабочая группа признала проект неудовлетворительным и не соответствующим критериям ценности и историко-градостроительному значению памятника, рассказал на минувшей неделе заместитель директора ОАО НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик.
Эксперты признали неуместным расширение оконных проемов корпуса вдоль Мойки и создание входов в корпуса со стороны внутреннего двора, также группа резко осудила снос внутридворовых флигелей, даже несмотря на отсутствие у них охранного статуса, недопустимым является и создание мансард. Забраковали эксперты и проект создания подземного пространства. По словам господина Мильчика, проект подземной парковки не обеспечивает безопасности исторических конструкций.
Однако камнем преткновения стал именно северный корпус здания, состоящий из двух залов имперских конюшен по 110 м каждый – так называемые Стасовские галереи. В планах инвестора было разбить эти галереи на отдельные гостиничные номера с помощью специальных перегородок. В рамках работы с рабочей группой инвестор пошел, как ему казалось, на компромисс – общее число апартаментов в комплексе по сравнению с первоначальным проектом сократилось с 70 до 59. Некоторые номера стали двух- и трехсекционными и не были разделены на этажи. Кроме того, по словам представителя инвестора, коробки, формирующие номера, при желании можно снять. «И если через 100-200 лет город решит вернуть памятник к его историческому виду, это будет легко сделать», – говорят в компании. Однако членов совета такой вариант не устроил.
«Инвестор говорит о 100-летнем сроке, это дольше, чем осталось нам с вами. Да и нашим детям предстоит никогда больше не увидеть пространство галерей бывших конюшен. Это означает уничтожение памятника в первоначальном виде», – заявил депутат Борис Вишневский. Депутат рассказал, что готов идти в суд, чтобы оспорить приказ Минкультуры, устанавливающий предметы охраны здания, и историко-культурную экспертизу.
«Более преступного проекта уничтожения интерьеров памятника я не видел», – добавил историк архитектуры Андрей Пунин. Члены совета раскритиковали и функционал здания. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, инвестор никак не обосновал создания в рамках проекта именно апартаментов, которые, в отличие от гостиничных номеров, можно оформить в собственность. Аргументы инвестора о том, что в теории город сможет выкупить помещения обратно по аналогии с программой реновации исторического центра, эксперты назвали несостоятельными.
«Даже если один собственник такого помещения отказывается от предложенного жилья, программа буксует», – напомнил господин Вишневский. По словам руководителя «Студии-44» Никиты Явейна, с раскрытием оконных проемов и мансардами еще можно смириться, но «функциональное назначение галерей – это криминал». По его словам, стоит задуматься о размещении в пространстве конюшен не апартаментов, а многофункционального пространства с торговой и культурной функцией.
Подводя итог, вице-губернатор Марат Оганесян посетовал, что решение вопроса осложняет полный пакет документации на руках у инвестора, намекнув на неудачные решения прежнего руководства КИСП и КГИОП. Однако чиновник пообещал, что Смольный однозначно учтет решение совета. Это означает, что проект, по факту, придется даже не дорабатывать, а переделывать.
Как пояснил господин Оганесян, инвестору будет предложено отказаться от строительства апартаментов в интерьерах галерей ведомства. «Если же инвестор примет решение отказаться от проекта совсем, тогда нам надо будет идти на возврат средств. К сожалению для себя, потому что это проблема для города, который должен будет понести серьезные затраты на консервацию», – сказал Марат Оганесян. По его словам, в Смольном до сих пор не посчитали, в какую сумму обойдутся мероприятия по сохранению памятника, но одни лишь противоаварийные работы по фундаменту обойдутся в «сотни миллионов рублей».
В свою очередь, генеральный директор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков заявил, что компания возьмет паузу на поиск оптимального решения, но от гостиничной функции отказываться не собирается. По его словам, с 2010 года на предпроектные работы и укрепление фундамента храма, входящего в комплекс Конюшенного ведомства, инвестор затратил 592 млн рублей. Обязательства компании перед городом составляют 2 млрд рублей, часть этой суммы инвестор должен отдать деньгами, часть – работами.
ЦИФРА:
1 млрд рублей будут стоить работы по консервации Конюшенного ведомства, по расчетам инвестора.
Программа реновации центра города в очередной раз заставила экспертов вернуться к спору о том, что для покупателя предпочтительнее - новое жилье или все-таки "антиквариат". Эксперты говорят, что у жилья с историей всегда будут покупатели и они будут готовы доплачивать за него.
Вообще-то придумывать легенды для лучшей продажи недвижимости - маркетинговый шаг, более присущий рынку Москвы, нежели Петербурга. И связано это с тем, как ни парадоксально, что в столице домов с историческим прошлым намного меньше, чем в Петербурге.
"Относительно невысокое внимание к легендам домов в Северной столице связано с тем, что таких домов в Петербурге на самом деле намного больше, чем в Москве. Это практически весь исторический центр города, который сохранился даже лучше, чем во многих европейских столицах, не говоря уже о Москве. Правда, связаны петербургские "домовые" легенды в основном с дореволюционной историей, а в Москве, наоборот, с более поздней историей. И это тоже немаловажный фактор для потенциальных покупателей жилья - так сложилось, что более "свежие" легенды привлекают больше внимания", – рассуждает Богдан Зыков, эксперт ФГ БКС.
Он уверен, что следует учитывать и то, что многие петербургские дома с историей в советский период перестраивались, радикально менялись фасады и интерьеры. И все это автоматически снижало ценность исторических фактов, связанных с этими зданиями. Порой о таких фактах знают только краеведы.
"Рынок недвижимости Петербурга нечасто предлагает жилье в "домах-легендах" еще и потому, что квартир в исторической части города в принципе продается мало. И как правило, цена на такое жилье высока и без легенд. Допускаю, что легенда может быть хорошим маркетинговым элементом при продаже жилья. Однако принципиально на стоимости квадратных метров наличие или отсутствие таких легенд не сказывается (если, конечно, на них не строится вся рыночная концепция продвижения дома, но такое встречается очень редко)", – размышляет господин Зыков.
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, согласна с такой точкой зрения: "В Петербурге число домов с "именем" в значительной мере превышает количество подобных объектов в столице. Практический каждый второй, если не первый дом в исторической части города обладает той или иной легендой. Отчасти именно из-за этого ее наличие не выделяет объект из числа других, потому не выражается в деньгах. В то время как в Москве подобные жилые объекты – товар штучный и исчезающий. Едва ли наличие легенды способно увеличить стоимость квартиры в Петербурге, но она может очень помочь в продаже, если потенциальный покупатель относится у разряду тех, кто ищет жилье в историческом здании. Такой разряд покупателей существует, и на сегодняшний день для них есть достаточное количество подходящих объектов".
А вот Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, считает, что история может приносить ощутимую выгоду: "Доплата" за историю обычно составляет порядка 20% к стоимости аналогичной квартиры в здании без яркого прошлого. Однако домов с историей в Петербурге гораздо больше, чем спрос на них, в отличие от Москвы, где "метут все". Проблема в том, что, во-первых, богатых людей в нашем городе значительно меньше. Во-вторых, люди с семьями подчас предпочитают приобрести квартиру не в центре города, где не совсем благополучная экология и есть проблемы с транспортом и иногда с безопасностью из-за неоднородности социальной среды, а, например, на Крестовском острове. Это своего рода компромисс между историей и комфортом".
Кстати
Почти каждое здание может похвастаться своей легендой, неповторимым архитектурным стилем, новаторскими для своего времени инженерными и архитектурными решениями или именитыми жильцами. Есть Петербург литературный, который населяют герои Пушкина, Гоголя, Достоевского. Есть Петербург исторический – город, в котором жили великие люди и вершились великие дела. При продаже квартир в подобных домах потенциальному покупателю обязательно расскажут о том, кто в этом доме жил, кто его построил, сопроводив рассказ легендой, если таковая имеется. Например, дом №64 по Гороховой улице называется "дом Распутина", или в народе "дом Гришки Распутина", там снимал квартиру Григорий Распутин. Квартиру прозвали "звездной палатой". Или "дом-сказка" на Английском пр., 21, названный так из-за своей необычной и яркой архитектуры. В этом доме жила Анна Павлова. В войну дом сгорел, и причудливый фасад восстанавливать не стали, но название живо до сих пор. Знаменит дом старухи-процентщицы на наб. канала Грибоедова, 104.
Следует отметить, что имиджевый потенциал легенды не безграничен, даже самая богатая на события история дома не компенсирует плохое состояние здания, отсутствие ремонта в подъезде.
В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) проходит процедура выборов президента этой саморегулируемой организации. Кандидат в президенты Сергей Петров рассказал представителям СРО, почему и как необходимо реформировать НОСТРОЙ.
Как заявил Сергей Петров, он глубоко уважает нынешнего президента НОСТРОЙ Ефима Басина. «Это человек, который очень много сделал для развития и строительной отрасли, и саморегулирования в нашей стране», - подчеркнул Сергей Петров. В то же время он отметил: если некоторые существенные проблемы не решить сейчас, они могут иметь разрушительные последствия для саморегулирования как института.
Представляя свою программу действий в случае избрания президентом НОСТРОЙ, кандидат неоднократно подчеркнул: никакая идея не будет претворена в жизнь в отсутствие финансирования. Численность аппарата Национального объединения строителей должна быть уменьшена.Акцент деятельности аппарата должен сместиться в округа. «На местах мы должны формировать целевые программы развития, получать под них финансирование от НОСТРОЙ и создавать аппараты координаторов на местах со штатными сотрудниками. Это будет более эффективно и менее затратно для наших строителей. НОСТРОЙ должен быть органом, который будет делать квинтэссенцию идей из регионов, обобщать их и выдавать в виде законодательных инициатив для формирования руководящих документов», - заявил Сергей Петров.
Идея сокращения численности руководящего состава НОСТРОЙ вызвала живую реакцию у представителей строительных СРО. Особенно с учетом одного из тезисов предвыборной программы, который гласит: ни президент, ни вице-президент, ни руководители аппарата Национального объединения строителей не должны параллельно занимать должности вбизнес-структурах и СРО. Сергей Петров заявил: изменения должны носить поступательный характер. До слома действующего механизма новый должен быть разработан и запущен. «Я категорический противник «рубки» направо и налево», - отметил кандидат.
Еще один важный тезис предвыборной программы - о 100% прозрачности бюджета. Его формирование должно быть абсолютно открытым. При этом, убежден Сергей Петров, не менее половины бюджета НОСТРОЙ должно оставаться в регионах.
Говоря о необходимости скорейшего реформирования Национального объединения строителей, кандидат напомнил об уже состоявшемся вступлении России в ВТО, следствием чего станет усиление конкуренции во всех отраслях. В том числе среди поставщиков строительных, отделочных материалов. «Хотим мы этого или нет, но нам нужно защищать своего производителя и свой рынок. Считаю, ничего плохого в этом нет», - прокомментировал ситуацию Сергей Петров. Особую важность в сегодняшнем контексте приобретают стандартизация, сертификация, регламентирующие процессы и механизмы. Стандарты, разрабатываемые НОСТРОЙ сегодня, сложны и неудобны в работе даже для строителей с солидным опытом. Между тем, как отметил член совета НОСТРОЙ Владимир Бланк, затраты на разработку документации составили почти 500 млн рублей.
«НОСТРОЙ должен стать настоящим защитником интересов, лоббистом строителей и саморегулируемых организаций», - подчеркнул Сергей Петров. В качестве приоритетных задач объединения он назвал участие в законотворчестве, техническом регулировании и подготовку кадров. Сергей Петров заявил также, что НОСТРОЙ «не должен вмешиваться в дела саморегулируемых организаций, чрезмерно их контролировать, не должен быть общественным министерством». Он констатировал: уйдя от столь критиковавшегося механизма лицензирования, национальная строительная отрасль сегодня рискует вновь вернуться на бюрократические рельсы. По словам Сергея Петрова, мнение совета НОСТРОЙ и координаторов, решения окружных конференций должны стать более весомыми. «На конференциях мы доказываем необходимость принятия тех или иных решений, но зачастую видим, что наши идеи остаются на уровне споров. А ведь это решения тех, кто работает «на земле», и они, конечно, должны учитываться», - заявил Петров.
Наиболее вопросом для аудитории стала позиция кандидата в отношении так называемых «коммерческих СРО». В ответ он напомнил, что понятие «коммерческое СРО» сегодня законодательно не прояснено: его определение отсутствует. Пока же огульные обвинения в коммерциализации деятельности некоторых СРО напоминают, скорее, охоту на ведьм и содержат негативный подтекст, т. к. этот тезис используется как средство недобросовестной конкурентной борьбы.
Прозвучал и вопрос о том, как будет сочетаться деятельность Сергея Петрова в качестве депутата Государственной Думы и президента Национального объединения строителей. По словам кандидата, конфликт интересов в этой ситуации исключен. Напротив: работа в НОСТРОЙ позволит точно знать, что требуется для успешного развития строительной отрасли, а работа в Госдуме даст возможности воплощать законодательные инициативы в жизнь.
Оценивая итоги встречи состроительными СРО, Сергей Петров признал, что прозвучали и вопросы с двойным подтекстом. Но поскольку у него есть твердая позиция по этим вопросам, выражаемая «прямо и четко», неприятных сюрпризов для него не было. «Я удовлетворен встречей с коллегами и благодарен тем СРО, которые выдвинули меня как кандидата на пост президента НОСТРОЙ», - резюмировал Сергей Петров.