Апартаменты гонят из конюшен
Совет по сохранению культурного наследия отказал «Плаза лотус групп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей в согласовании проекта приспособления Конюшенного ведомства под апарт-отель. Инвестору будет предложено либо пересмотреть концепцию преобразования галерей памятника в гостиничные номера, либо отказаться от проекта вовсе.
Проект сохранения и приспособления под современное использование исторического комплекса XVIII-ХIХ веков «Конюшенное ведомство» Совет по культурному наследию, по сути дела, рассматривал впервые. Федеральный памятник группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной. Впоследствии инвестор в обход совета получил полный пакет разрешительной документации. По неофициальной версии, провести проект мимо совета власти города пообещали в обмен на то, что девелопер будет активно сотрудничать с градозащитным сообществом. И инвестор честно сотрудничал – в апреле 2014 года компанией была организована экскурсия на объект для заинтересованных лиц – ведомство посетили депутат Борис Вишневский, заместитель председателя петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов и другие. Однако увиденное экспертов не удовлетворило.
Поднять этот вопрос градозащитникам удалось лишь летом 2014 года, когда «дочка» «Плаза лотус групп», «Оранж-Девелопмент» приступила к сносу внутридворовых флигелей (на данный момент, по данным ВООПиК, полностью снесен восточный флигель и частично западный – прим. ред.) На заседании совета вопрос о приостановке сноса и вынесении проекта на рассмотрение прозвучал «с голоса», а КГИОП как мог старался не придавать делу огласку. Тем не менее комитету пришлось собрать рабочую группу, дабы детально разобраться с рабочей документацией и реальным состоянием объекта.
Рабочая группа признала проект неудовлетворительным и не соответствующим критериям ценности и историко-градостроительному значению памятника, рассказал на минувшей неделе заместитель директора ОАО НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик.
Эксперты признали неуместным расширение оконных проемов корпуса вдоль Мойки и создание входов в корпуса со стороны внутреннего двора, также группа резко осудила снос внутридворовых флигелей, даже несмотря на отсутствие у них охранного статуса, недопустимым является и создание мансард. Забраковали эксперты и проект создания подземного пространства. По словам господина Мильчика, проект подземной парковки не обеспечивает безопасности исторических конструкций.
Однако камнем преткновения стал именно северный корпус здания, состоящий из двух залов имперских конюшен по 110 м каждый – так называемые Стасовские галереи. В планах инвестора было разбить эти галереи на отдельные гостиничные номера с помощью специальных перегородок. В рамках работы с рабочей группой инвестор пошел, как ему казалось, на компромисс – общее число апартаментов в комплексе по сравнению с первоначальным проектом сократилось с 70 до 59. Некоторые номера стали двух- и трехсекционными и не были разделены на этажи. Кроме того, по словам представителя инвестора, коробки, формирующие номера, при желании можно снять. «И если через 100-200 лет город решит вернуть памятник к его историческому виду, это будет легко сделать», – говорят в компании. Однако членов совета такой вариант не устроил.
«Инвестор говорит о 100-летнем сроке, это дольше, чем осталось нам с вами. Да и нашим детям предстоит никогда больше не увидеть пространство галерей бывших конюшен. Это означает уничтожение памятника в первоначальном виде», – заявил депутат Борис Вишневский. Депутат рассказал, что готов идти в суд, чтобы оспорить приказ Минкультуры, устанавливающий предметы охраны здания, и историко-культурную экспертизу.
«Более преступного проекта уничтожения интерьеров памятника я не видел», – добавил историк архитектуры Андрей Пунин. Члены совета раскритиковали и функционал здания. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, инвестор никак не обосновал создания в рамках проекта именно апартаментов, которые, в отличие от гостиничных номеров, можно оформить в собственность. Аргументы инвестора о том, что в теории город сможет выкупить помещения обратно по аналогии с программой реновации исторического центра, эксперты назвали несостоятельными.
«Даже если один собственник такого помещения отказывается от предложенного жилья, программа буксует», – напомнил господин Вишневский. По словам руководителя «Студии-44» Никиты Явейна, с раскрытием оконных проемов и мансардами еще можно смириться, но «функциональное назначение галерей – это криминал». По его словам, стоит задуматься о размещении в пространстве конюшен не апартаментов, а многофункционального пространства с торговой и культурной функцией.
Подводя итог, вице-губернатор Марат Оганесян посетовал, что решение вопроса осложняет полный пакет документации на руках у инвестора, намекнув на неудачные решения прежнего руководства КИСП и КГИОП. Однако чиновник пообещал, что Смольный однозначно учтет решение совета. Это означает, что проект, по факту, придется даже не дорабатывать, а переделывать.
Как пояснил господин Оганесян, инвестору будет предложено отказаться от строительства апартаментов в интерьерах галерей ведомства. «Если же инвестор примет решение отказаться от проекта совсем, тогда нам надо будет идти на возврат средств. К сожалению для себя, потому что это проблема для города, который должен будет понести серьезные затраты на консервацию», – сказал Марат Оганесян. По его словам, в Смольном до сих пор не посчитали, в какую сумму обойдутся мероприятия по сохранению памятника, но одни лишь противоаварийные работы по фундаменту обойдутся в «сотни миллионов рублей».
В свою очередь, генеральный директор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков заявил, что компания возьмет паузу на поиск оптимального решения, но от гостиничной функции отказываться не собирается. По его словам, с 2010 года на предпроектные работы и укрепление фундамента храма, входящего в комплекс Конюшенного ведомства, инвестор затратил 592 млн рублей. Обязательства компании перед городом составляют 2 млрд рублей, часть этой суммы инвестор должен отдать деньгами, часть – работами.
ЦИФРА:
1 млрд рублей будут стоить работы по консервации Конюшенного ведомства, по расчетам инвестора.
Оптово-розничная торговля сельскохозяйственными продуктами на специализированных рынках остается одной из самых непрозрачных сфер экономики. Однако в последние годы появляются проекты, призванные сделать этот сегмент более близким к европейскому формату торговли.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга, в городе действуют 18 розничных сельскохозяйственных рынков. Помимо этого есть несколько крупных оптовых баз, которые и определяют «правила игры» на рынке сельхозпродукции в Петербурге. Крупнейшей такой точкой является в настоящий момент овощебаза на Софийской ул. «Структура собственности в России редко бывает абсолютно прозрачной, и данный сегмент не является исключением», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Перспективы развития этого сегмента рынка связаны с инициативой городских властей. Комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка подготовлено около 12 участков для официального размещения рынков. Однако даже на тех участках, где инвестор уже определен, развитие происходит медленно. Очевидно, что пока еще структура географии размещения розничных рынков в Петербурге определяется наследием советского периода. В давно сложившихся районах такие рынки присутствуют, хотя и имела место волна их преобразования как под сетевую торговлю, так и под неторговые функции.
Самый известный из анонсированных в городе проектов – строительство оптового продуктового рынка по образцу парижского рынка Rungis. Проект реализуется по инициативе компании «С-Фрут Альянс» под управлением компании «Сателлит Девелопмент» на участке площадью 96,4 га между КАД и аэропортом Пулково (в промзоне «Предпортовая-3») – там будет реализован проект логистического центра сельскохозяйственной продукции «Агрополис». Он будет ориентирован в первую очередь на оптовых покупателей: ретейлеров, рестораторов, а также на крупные и средние гипермаркеты. В «Агрополисе» будет представлена как отечественная, так и импортная продукция. Помимо складских и торговых помещений в рамках проекта планируется создать выставочный центр. Первая очередь комплекса будет включать в себя несколько корпусов общей площадью примерно 50 тыс. кв. м. Для каждой группы товаров – овощи/фрукты, мясо, рыба, цветы – будет свой собственный корпус. Покупатели смогут увидеть товары в специальном выставочном центре. Как заявляют в «Сателлит Девелопмент», «реализация проекта начнется в ближайшее время», хотя первоначально планировалось ввести комплекс уже в конце этого года.
«Идея проекта достаточно любопытна и перспективна. Хотя остаются вопросы о том, хватит ли мощностей областных предприятий для загрузки столь крупного проекта, какова будет доля импорта на этом рынке и как будут взаимодействовать новые проекты с уже существующей, сложившейся структурой рынка оптовой торговли. Поэтому о сроках окупаемости проекта говорить пока сложно», – рассуждает господин Фадеев.
Еще один из проектов, которые сегодня близки к завершению, реализуется на территории Петербурга – это строительство сельскохозяйственного рынка премиум-класса в Приморском районе, рядом с жилым комплексом «Юбилейный квартал» – объект расположен северо-восточнее дома № 43 по Комендантскому пр.
Как рассказал Евгений Гришечкин, генеральный директор ООО «Комендантский», которое реализует проект, площадь комплекса составит 1,5 тыс. кв. м, инвестиции в проект он оценил в 120 млн рублей. По его словам, сейчас комплекс готов на 70%, и ввести в строй проект планируется к октябрю 2014 года. «Мы планируем сдавать площади комплекса в аренду, – пояснил господин Гришечкин. – Сегодня уже есть 18 арендаторов будущего комплекса».
«В Приморском районе рынков мало, именно там расположены многие из подготовленных комитетом участков под перспективное развитие», – отмечает господин Фадеев.
Мнение:
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer:
– Думаю, что в том или ином виде рынки будут всегда, поскольку в крупных торговых сетях овощи-фрукты продаются в несколько недозрелом виде для большей их сохранности, а рынки удовлетворяют потребность в качественном и штучном товаре. Частично эта потребность удовлетворяется специализированными продовольственными сетями типа «Глобус гурмэ», но цены там не для всех приемлемы. Рынки же занимают промежуточную нишу качественного и не очень дорогого товара или не очень качественного и очень дешевого товара.
О2 Development запускает собственное производство железобетонных изделий в Ленинградской области стоимостью 200 млн рублей. Весь объем продукции завода пойдет на строительство двух жилых комплексов застройщика.
Участок в Кировске под новое производство компания О2 Development в апреле взяла в долгосрочную аренду с правом выкупа у ОАО «Трест «Севэнергострой». На участке площадью 33,8 тыс. кв. метров к тому моменту уже находилось промышленное здание, которое было переоборудовано под линию по производству ЖБИ. Как рассказали в компании, в настоящий момент проводится закупка оборудования; проводятся работы по модернизации производственных площадей и реконструкции административного здания. Инвестиции в запуск производственной площадки составили 200 млн рублей. Первую продукцию девелопер обещает выпустить в III квартале 2014 года. Плановая мощность завода составляет 36 тыс. куб. метров в год.
В компании добавили, что единственным потребителем как минимум на 2-3 года станет сам девелопер, в частности проекты ЖК «Силы природы» на 350 тыс. кв. метров и ЖК «Моя стихия» площадью 63 тыс. кв. метров. Дело в том, что основная номенклатура продукции, которая будет выпускаться предприятием ― это плиты перекрытия и колонны, которые будут применяться в рамках запатентованной технологии строительства, основными конструктивными элементами которой являются именно эти железобетонные изделия. Речь идет о технологии монтажа плит перекрытия сборного безригельного каркаса КУБ-3V. Соглашение об исключительном праве использования этой перспективной технологии О2 Development в 2012 году заключила с разработчиком и патентообладателем российской компанией «Система-Строй». А значит использовать эту продукцию на рынке другие игроки не вправе. В компании добавили, что в дальнейшем экономия от использования собственной продукции составит 15-20% по сравнению с рыночной стоимостью.
По мнению экспертов, совмещать девелопмент и производство – это тупиковый путь развития бизнеса.
«Что касается внутреннего потребления, то опасность для компании заключается в том, что девелопмент и производство – это разные бизнесы со своими собственными темпами и загрузкой. Строителям нужно, чтобы материал был на площадке, а производству надо ритмично работать, чтобы быть постоянно загруженным. Только тогда у него будет нормальная рентабельность и экономические показатели. И в случае с не самой крупной компанией O2 Development эти темпы вполне могут разойтись – без достаточного строительного объема, без новых проектов, производство станет убыточным. В целом собственное производство - не самый правильный путь для застройщика», - уверен руководитель направления исследований промышленных рынков компании «Решение» Виталий Калашник.
С ним согласен заместитель генерального директора ЗАО «Проммонолит» Михаил Бизяев: «Вряд ли в нынешних условиях выгодно создавать свои собственные производства. Когда строитель под реализацию какого-то проекта закладывает инвестиции в отдельное производство, это скажется на стоимости проекта». Кроме того, по мнению эксперта, развитие собственных линий сегодня излишне – рынок ЖБИ в городе и области находится на подъеме и этой продукции сегодня в избытке. «Собственное производство не гарантирует цену ниже рыночной», - заявил Михаил Бизяев.