Апартаменты гонят из конюшен
Совет по сохранению культурного наследия отказал «Плаза лотус групп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей в согласовании проекта приспособления Конюшенного ведомства под апарт-отель. Инвестору будет предложено либо пересмотреть концепцию преобразования галерей памятника в гостиничные номера, либо отказаться от проекта вовсе.
Проект сохранения и приспособления под современное использование исторического комплекса XVIII-ХIХ веков «Конюшенное ведомство» Совет по культурному наследию, по сути дела, рассматривал впервые. Федеральный памятник группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной. Впоследствии инвестор в обход совета получил полный пакет разрешительной документации. По неофициальной версии, провести проект мимо совета власти города пообещали в обмен на то, что девелопер будет активно сотрудничать с градозащитным сообществом. И инвестор честно сотрудничал – в апреле 2014 года компанией была организована экскурсия на объект для заинтересованных лиц – ведомство посетили депутат Борис Вишневский, заместитель председателя петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов и другие. Однако увиденное экспертов не удовлетворило.
Поднять этот вопрос градозащитникам удалось лишь летом 2014 года, когда «дочка» «Плаза лотус групп», «Оранж-Девелопмент» приступила к сносу внутридворовых флигелей (на данный момент, по данным ВООПиК, полностью снесен восточный флигель и частично западный – прим. ред.) На заседании совета вопрос о приостановке сноса и вынесении проекта на рассмотрение прозвучал «с голоса», а КГИОП как мог старался не придавать делу огласку. Тем не менее комитету пришлось собрать рабочую группу, дабы детально разобраться с рабочей документацией и реальным состоянием объекта.
Рабочая группа признала проект неудовлетворительным и не соответствующим критериям ценности и историко-градостроительному значению памятника, рассказал на минувшей неделе заместитель директора ОАО НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик.
Эксперты признали неуместным расширение оконных проемов корпуса вдоль Мойки и создание входов в корпуса со стороны внутреннего двора, также группа резко осудила снос внутридворовых флигелей, даже несмотря на отсутствие у них охранного статуса, недопустимым является и создание мансард. Забраковали эксперты и проект создания подземного пространства. По словам господина Мильчика, проект подземной парковки не обеспечивает безопасности исторических конструкций.
Однако камнем преткновения стал именно северный корпус здания, состоящий из двух залов имперских конюшен по 110 м каждый – так называемые Стасовские галереи. В планах инвестора было разбить эти галереи на отдельные гостиничные номера с помощью специальных перегородок. В рамках работы с рабочей группой инвестор пошел, как ему казалось, на компромисс – общее число апартаментов в комплексе по сравнению с первоначальным проектом сократилось с 70 до 59. Некоторые номера стали двух- и трехсекционными и не были разделены на этажи. Кроме того, по словам представителя инвестора, коробки, формирующие номера, при желании можно снять. «И если через 100-200 лет город решит вернуть памятник к его историческому виду, это будет легко сделать», – говорят в компании. Однако членов совета такой вариант не устроил.
«Инвестор говорит о 100-летнем сроке, это дольше, чем осталось нам с вами. Да и нашим детям предстоит никогда больше не увидеть пространство галерей бывших конюшен. Это означает уничтожение памятника в первоначальном виде», – заявил депутат Борис Вишневский. Депутат рассказал, что готов идти в суд, чтобы оспорить приказ Минкультуры, устанавливающий предметы охраны здания, и историко-культурную экспертизу.
«Более преступного проекта уничтожения интерьеров памятника я не видел», – добавил историк архитектуры Андрей Пунин. Члены совета раскритиковали и функционал здания. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, инвестор никак не обосновал создания в рамках проекта именно апартаментов, которые, в отличие от гостиничных номеров, можно оформить в собственность. Аргументы инвестора о том, что в теории город сможет выкупить помещения обратно по аналогии с программой реновации исторического центра, эксперты назвали несостоятельными.
«Даже если один собственник такого помещения отказывается от предложенного жилья, программа буксует», – напомнил господин Вишневский. По словам руководителя «Студии-44» Никиты Явейна, с раскрытием оконных проемов и мансардами еще можно смириться, но «функциональное назначение галерей – это криминал». По его словам, стоит задуматься о размещении в пространстве конюшен не апартаментов, а многофункционального пространства с торговой и культурной функцией.
Подводя итог, вице-губернатор Марат Оганесян посетовал, что решение вопроса осложняет полный пакет документации на руках у инвестора, намекнув на неудачные решения прежнего руководства КИСП и КГИОП. Однако чиновник пообещал, что Смольный однозначно учтет решение совета. Это означает, что проект, по факту, придется даже не дорабатывать, а переделывать.
Как пояснил господин Оганесян, инвестору будет предложено отказаться от строительства апартаментов в интерьерах галерей ведомства. «Если же инвестор примет решение отказаться от проекта совсем, тогда нам надо будет идти на возврат средств. К сожалению для себя, потому что это проблема для города, который должен будет понести серьезные затраты на консервацию», – сказал Марат Оганесян. По его словам, в Смольном до сих пор не посчитали, в какую сумму обойдутся мероприятия по сохранению памятника, но одни лишь противоаварийные работы по фундаменту обойдутся в «сотни миллионов рублей».
В свою очередь, генеральный директор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков заявил, что компания возьмет паузу на поиск оптимального решения, но от гостиничной функции отказываться не собирается. По его словам, с 2010 года на предпроектные работы и укрепление фундамента храма, входящего в комплекс Конюшенного ведомства, инвестор затратил 592 млн рублей. Обязательства компании перед городом составляют 2 млрд рублей, часть этой суммы инвестор должен отдать деньгами, часть – работами.
ЦИФРА:
1 млрд рублей будут стоить работы по консервации Конюшенного ведомства, по расчетам инвестора.
Губернатор Петербурга пригрозила генподрядчику и проектировщику стадиона на Крестовском острове экономическими санкциями за очередной срыв сроков. Так, сроки передачи подрядчику рабочей документации по созданию крыши перенеслись на две недели, а должны были быть переданы еще в конце мая.
На прошедшем выездном совещании по вопросам проектирования и строительства нового футбольного стадиона в западной части Крестовского острова Валентина Матвиенко заявила журналистам, что недовольна ходом и темпом работ. «Хватит срывать сроки – накорректировались уже», – отчитала она своих подчиненных, отметив, что понимает объективные трудности и считает правильным, что вносятся коррективы, снижающие стоимость проекта.
Глава города подчеркнула, что у нее есть ряд серьезных претензий к генеральному подрядчику – ЗАО «Инжтрансстрой» – и проектировщику – ГУП МНИИП «Моспроект-4». Если сроки и дальше будут переноситься, то градоначальница пообещала наказать виновных внушительными штрафами.
По словам Виктора Лешковича, директора департамента проектирования и строительства стадиона Фонда капитального строительства и реконструкции Комитета по строительству Петербурга, бетонное основание футбольного стадиона будет готово к сентябрю текущего года. Тогда же планируется начать работы по монтажу кровли.
Губернатор в ответ сказала, что необходимо максимально эффективно использовать летний период, работать в несколько смен и увеличить штат. «Основная задача сейчас – правильно организовать процесс строительства, чтобы к августу предоставить фронт работ для монтажа кровли», – подчеркнула она. На работы по крыше потребуется еще год, поэтому отодвигать сроки – значит сорвать дату сдачи объекта. Отметим, что крыша у стадиона будет раздвижной, что позволит закрывать поле при плохой погоде, а сам газон будет выдвигаться на просушку за пределы арены.
Валентина Матвиенко подтвердила, что проблемы со строительством этого масштабного объекта есть и связаны они в первую очередь с отсутствием опыта реализации подобных проектов на территории России и недостаточным количеством профессионалов, способных управлять строительством таких сложных объектов.
К тому же в 2009 году работы были приостановлены в связи с новыми требованиями к стадиону со стороны пожарных и ФИФА (Международной федерации футбольных организаций), ведь новая аренда готовится стать в том числе и площадкой для проведения полуфинальных матчей чемпионата мира по футболу 2018 года.
Изменилась конфигурация трибун и планировка подтрибунных помещений – они были приведены в соответствии с требованиями ФИФА, предъявляемыми к стадионам такого уровня. Появились холлы и свободные пространства, места для размещения дополнительных кафе, баров на всех уровнях стадиона. Количество мест на трибунах увеличилось до 68 тысяч человек.
Пришлось полностью перепроектировать автоматизированные системы управления технологическими процессами, расчеты здания на ветровые и снеговые нагрузки, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, а также аппаратную и спутниковую станцию для вещания. Изменению подверглись и основные конструкции в части опор, спецсооружений и устройств для возведения раздвижной кровли.
Цифра
33 млрд рублей составляет стоимость строительства стадиона после нескольких корректировок
Справка:
Работы по возведению нового стадиона на Крестовском острове начались в 2007 году.
Изначально проект строительства предусматривал появление стадиона к 2009 году, но сроки ввода неоднократно переносились и изменялись одновременно со стоимостью объекта. Предполагалось, что строительство новой арены обойдется городу в 6,7 млрд рублей, но в январе текущего года вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что стоимость возведения новой арены увеличилась до 33 млрд рублей, а сдача объекта в эксплуатацию отложена на ноябрь 2012 года.
На сегодняшний день готовность объекта по бетону составляет 70%, а по конструкциям – 20%. По сообщению пресс-службы, работы на объекте ведутся круглосуточно, задействовано 30 единиц техники, а общая численность рабочих на площадке составляет 1313 человек.
Сегодня здесь продолжаются бетонные работы, монтаж специальных вспомогательных систем и устройств крыши, ведутся работы по возведению моста над выдвижным полем, на котором разместится часть трибун для болельщиков, идет реконструкция двух исторических павильонов.
Окончание всех работ и открытие стадиона намечено на ноябрь 2012 года.
Автор: Алена Филипова
Кризис сопровождался массовой заморозкой строителями своих объектов. В некоторые моменты без движения стояло около трети строящихся домов. Сейчас, как говорят эксперты, проблемных объектов осталось не более десятка. И власти в «ручном режиме» размораживают оставшиеся дома.
Размороженная цена
Мнения экспертов относительно размороженных объектов разделились. Значительная часть участников рынка убеждена, что простой никак не сказался ни на ценах, ни качестве возводимых домов. Так, по словам Александра Лелина, генерального директора «Ленстройтреста», никаких особых цен на объекты, строительство которых приостанавливалось в кризис, а изначальные сроки сдачи сдвигались, нет. «Во время кризиса, когда покупатели квартир в таких домах осознали, что его строительство затягивается, а они долго ждать не хотят или не могут, получили возможность либо расторгнуть свои договоры, либо (и этим воспользовалось большинство) переехать в другие дома высокой степени готовности от того же застройщика. Когда же приостановленные стройки возобновились в нормальном темпе, цена на непроданные на тот момент квартиры определилась уровнем среднерыночных цен на объекты с аналогичными характеристиками», – вспоминает господин Лелин. С ним согласен Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City: «Так называемая заморозка большинства проектов проводилась на нулевой стадии готовности. Проекты на стадии строительства не замораживались, а помешать завершить проект в высокой степени готовности могли финансовые проблемы самой компании, а не общая экономическая ситуация. После возобновления проекты, реализация которых была отложена в кризис, ведут себя точно так же, как и другие проекты на рынке. Возможно, на момент планирования проекта перед кризисом ожидания инвесторов были больше, но изменилась и себестоимость строительства, и ситуация на рынке. Многие замороженные проекты прошли серьезную доработку и только выиграли от этого». Более того, при покупке жилья в таких домах никаких дополнительных рисков нет, говорит Александр Лелин. «Если у компании есть все действующие разрешительные документы, то он ничем не отличается по степени риска от любых других объектов. Однако стоит отметить, что это утверждение верно с поправкой на такой аспект, как надежность застройщика», – уверен эксперт.
С застройщиками не соглашается Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». «Ситуация на замороженных стройках чаще всего значительно отличается от проектов, строящихся в графике», – говорит он. По мнению Ильи Логинова, ситуация от одной размороженной стройки к другой разная, но, как правило, такие проекты стоят существенно ниже среднерыночных цен в этом районе на тех же этапах строительства.
В «ручном режиме»
По оценке Павла Андреева, руководителя компании ЛЭК, в кризис в Петербурге было порядка 70 остановленных проектов. Восстановление спроса в 2010 году и активизировавшийся параллельно с этим денежный поток оживил большую часть заморозки. В 2011 году из кризиса начинают выходить проекты, которые размораживают в том числе власти – в «ручном режиме». Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена», напротив, убежден, что цены у размороженных строек в основном завышенные, если оценивать их с точки зрения возникающих рисков и состояния построенного. «Заморозка стойки ведет к ухудшению качеств возведенной части дома, особенно при резких перепадах температур, при передаче объекта новым инвесторам повышается риск двойной продажи помещений и риск новых остановок. Поэтому как покупатели, так и инвесторы относятся к входу в такие проекты с осторожностью», – отмечает господин Гниденко.
Посткризисный 2010 год ознаменовался либо быстрым подключением «живых» застройщиков к «мертвым» проектам, либо перекупкой активными девелоперами прав на замороженные объекты, поясняет Павел Андреев. По первой схеме застройщик, пришедший на проект, завершает строительство, получая за это право на оставшиеся не проданными квадратные метры. Но юридически право собственности на участок и все обязательства по договору с городом остаются у прежнего застройщика. «Белый рыцарь», спасающий рынок, работает по подрядному договору, а оплата происходит по бартеру.
Тем не менее надежда на успешную реализацию проекта есть, если на размороженную стройку пришли деньги, считает Илья Логинов: «Чаще всего это происходит вместе со сменой застройщика или инвестора. Если это сильная известная компания, проблем с продажами, как правило, не возникает. Стройка оживает, и цены быстро возвращаются к среднерыночным. Таких случаев за последнее время немало». Причем, по мнению эксперта, если стройка стояла 1-2 года с незакрытым «контуром», то последствия не катастрофичны. Несущие способности конструкций за это время не ухудшатся. Кроме того, застройщик в обязательном порядке проведет экспертизу фундаментов и стен и усилит их при необходимости. «Однако материал стен и перекрытий за время простоя наберет влагу, которую тяжело будет высушить полностью. Как следствие, жильцы могут получить грибок на стенах через некоторое время после ремонта», – предостерегает господин Логинов.
Мнение:
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости»:
– Частыми спутниками размороженных строек являются бартерные сделки. Причина в том, что продавать квартиры на такой стройке тяжело даже со значительными дисконтами, так как нет доверия. Вот и приходится раздавать квартиры подрядчикам. Те, в свою очередь, ставят цены один ниже другого, так как каждый хочет продать свои квартиры, даже потеряв в прибыли. В конце концов застройщик вынужден еще больше снижать цены. Ситуация усугубляется. В итоге возникает как минимум 20-30%-я разница в ценах на аналогичные проекты в окружении.
Автор: Николай Волков