Петербургских очередников отправят в арендные дома
Власти Петербурга для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, разрабатывают программу социального найма жилья. Однако чиновники признаются, что смогут ее запустить, только когда в городе появятся арендные дома.
Смольный готовит поправки в региональное жилищное законодательство, согласно которым в городе появится программа социального найма жилья. Распространяться она будет на граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, которых в Петербурге около 150 тыс. человек.
По словам главы Жилищного комитета Валерия Шияна, на прошлой неделе выступившего на депутатских слушаниях о мерах, принимаемых для обеспечения доступности жилья, данная программа готовится на основе принятых федеральных законов. Сейчас городские власти согласовывают ее с другими подзаконными актами. Полностью документ будет готов к лету текущего года.
Чиновник подчеркивает, что по договору социального найма очередникам будут предложены квартиры в новых домах, в отдельных случаях – в домах, прошедших комплексный капремонт. Стоимость аренды такой недвижимости будет в три раза ниже рыночных значений. Заключить договор найма можно будет вне очереди. При всех таких коврижках арендаторам следует помнить, что квартиры они не смогут приватизировать, а также будут вычеркнуты из реестра очередников. Между тем от предложения аренды квартиры как альтернативы получения жилья в собственность граждане могут отказаться и продолжать ждать свои метры на стандартных основаниях.
Отметим, что в Петербурге с 2011 года действует закон о коммерческом найме жилья. По его условиям, город арендует недвижимость в частном фонде, а физлица являются субарендаторами. Граждане оплачивают аренду по льготной ставке, доплату арендодателю берут на себя власти. Однако коммерческий наем активно не работает из-за нехватки денежных средств. За три года действия закона арендаторами квартир смоги стать только около тысячи человек.
Глава Жилищного комитета надеется, что программа социального найма будет развиваться более активно, чем действующая коммерческая, так как имеет федеральную основу. Однако признается, что для ее запуска необходимы муниципальные арендные дома, куда должны заселяться люди. «К сожалению, темпы строительства новых домов в городе замедлились. Поэтому запустить такую программу в ближайшее время будет проблематично. Тем не менее предложение квартир в аренду – один из вариантов решения квартирного вопроса очередников», – считает Валерий Шиян.
Стоит добавить, что арендных домов в Петербурге действительно нет. Летом прошлого года о возможном проекте строительства арендного дома в Северной столице объявила московская ГК «Интеко». Партнером девелопера должно было стать АИЖК. Стартует строительство только в текущем году.
Как отмечают эксперты, коммерческим организациям невыгодно заниматься строительством арендных домов, если проект не масштабный и нет особых преференций государства. Дело в том, что выкупная цена квартир у государства более низкая, чем в прямых продажах недвижимости частным лицам. Также до конца не сформирована законодательная база, регулирующая работы над таким объектом.
Тенденция к перемещению крупных промышленных производств на окраины, освобождению территорий для многофункциональных общественно-деловых районов с каждым годом становится все более актуальной для Петербурга. По прогнозам аналитиков, половина промышленных территорий Петербурга может быть освоена в ближайшие 10-15 лет.
В то же время территория, примыкающая к центру Санкт-Петербурга, остается по преимуществу промышленной. По подсчетам аналитиков, 40% территории Петербурга занято индустриальными и хозяйственными объектами. Для сравнения, в большинстве европейских городов, которые удачно провели редевелопмент, этот показатель составляет 10-15%.
Поэтому вопрос реконструкции и благоустройства бывших промзон и неосвоенных участков за счет создания компактных деловых районов становится все более важным для города.
Девелоперы все настойчивее осваивают территории заводов и фабрик. Нехватка свободных земельных участков в центре Санкт-Петербурга делает застройку промышленных площадок одним из приоритетов работы как инвесторов, так и городских властей. Это позволит, с одной стороны, покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой – благоустроить депрессивные районы на периферии.
Ряд промышленных предприятий уже заявили о планах по выводу за черту города, например Адмиралтейские верфи, «Петмол», «Алмаз», «Силовые машины» и др. На месте «Прикладной химии» начнется реализация проекта «Набережная Европы». «Теорема» строит терминал класса А+ на участке, приобретенном у Обуховского завода. На месте обанкротившегося завода резиновых изделий «Красный треугольник» создается многофункциональный общественно-деловой центр. Территория бывшего завода «Электрик» застраивается коммерческой недвижимостью и т. д.
«Промышленные территории в Санкт-Петербурге имеют огромный потенциал. В первую очередь это рабочие места и налоговые отчисления в бюджет, это инвестиции. Очень привлекательно было бы создание промзоны в черте города в густонаселенном районе, – рассуждает PR-менеджер управляющей компании «Уткина Заводь Девелопмент» Ольга Баранова. – Однако это непростой вопрос. У города в этом смысле проблема в достаточном количестве территорий, у области – в отсутствии соответствующей инфрастуктуры».
По словам специалиста, в этом кластере существует несколько проблем. Одна из них – отсутствие хорошо подготовленной в инфраструктурном плане территории.
«Территория должна быть географически правильно расположена для устранения в дальнейшем проблемы дефицита аренды и покупателей. Соседствующие производства также должны совпадать по многим параметрам, таким как класс вредности, типы производства, его масштабы, – говорит эксперт. – Решение этих проблем я вижу в создании зон со строгим функциональным назначением, например пищевое производство или логистика и объединение усилий государства и девелоперов в создании таких условий. Сегодня уже существует и действует федеральные и областные программы, позволяющие рассчитать возможность совместного развития территорий вместе с органами власти и количество необходимых инвестиций», – говорит она.
Однако новых территорий в Санкт-Петербурге не появится, поэтому основные направления в этой сфере, по мнению Ольга Барановой, будут складываться следующим образом: перенос одних промышленных предприятий на земли Ленобласти, редевелопмент существующих промзон под коммерческую недвижимость и создание однофункционального, современного промышленного кластера на базе устаревшего.
Еще один аспект редевелопмента – экологический. Даже не самое вредное производство негативным образом сказывается на состоянии грунтов в промышленной зоне. Комплекс экологических мероприятий, которые необходимо провести перед профилированием территории, должен иметь обязательный характер.
Комплекс проблем, связанных с редевелопментом памятников промышленной архитектуры, не исчерпывается необходимостью согласования вопросов с КГА, в технологическом и экономическом смысле здания петровской эпохи, в которых нередко необходимо сохранять фасад, этажность, очень трудно перепрофилировать под современные бизнес-центры.
Тем не менее освоение промышленных территорий в центре города идет. Промышленные объекты подходят для очень многих видов использования – это могут быть складские комплексы, торговые центры, офисные здания. В отдельных случаях на месте бывших предприятий даже появляются жилые постройки. Один из ярких примеров – проект застройки Петровского острова, который предполагает строительство 750-850 тыс. кв. м недвижимости, в частности элитного жилья, торговых и офисных центров. Сегодня на всех предприятиях на Петровском острове производство закончено, с территории выведены заводы «Алмаз» и «Бавария». Общая площадь свободной для строительства территории –
Справка:
Площадь промышленных территорий Санкт-Петербурга – около 11 тыс. га. Крупные предприятия занимают до
Автор: Елена Велигжанина
«Профессиональная разработка концепции редевелопмента промышленной территории предполагает сопровождение проекта от первоначальной идеи – концепции – вплоть до согласования проекта в администрации города», – уверен Дмитрий Владимирович Миронов, генеральный директор компании «Питер Девелопмент».
По статистике, 40% территории Санкт-Петербурга занимают заводы и фабрики, большая часть которых давно утратила свою промышленную функцию. Комплексный редевелопмент таких площадей позволяет возвести новые жилые и общественно-деловые кварталы путем вывода промышленных предприятий из центра города.
До недавнего времени владельцы промышленных предприятий рассматривали редевелопмент исключительно как способ преобразования административных зданий в офисные центры классов D, С или В или как возможность сдать складские и производственные помещения в аренду.
В последние годы рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за
Только в центральных районах города за счет редевелопмента на более чем 200 промышленных площадках могут быть построены миллионы квадратных метров современного жилья и офисных зданий.
В целом же в Санкт-Петербурге насчитывается 48 промышленных зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га, на которых расположено более 700 промышленных предприятий.
Рост цен приводит многих собственников – клиентов компании «Питер Девелопмент» к идее кардинальной реконструкции промышленных территорий. Этот процесс обеспечивает появление на месте старых предприятий новых жилых зданий и современных бизнес-центров.
Основные задачи, которые предстоит решать собственнику, решившемуся на редевелопмент, не сводятся только к определению стоимости земельного участка. Владелец предприятия должен грамотно оценить потенциал территории, выбрать направление ее развития, сделав проект привлекательным активом, а владение недвижимостью – максимально прибыльным бизнесом. Эти и другие вопросы традиционно решаются в процессе разработки концепции застройки территории.
Компетентный подход к этому вопросу позволяет собственнику заблаговременно оценить потенциал активов, в частности понять, что может быть использовано на территории предприятия, а что снесено и застроено новыми объектами. В контексте того, что заводы и фабрики нередко являются памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП, без помощи профессионалов разработать и согласовать проект будет весьма затруднительно.
В рамках разработки концепции застройки также решается вопрос направления развития территории: будет ли на его месте создаваться жилой массив или общественно-деловая зона. Кроме того, на основании архитектурных и финансовых расчетов определяется наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории.
Профессионально подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны. Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта дает возможность оценить реальную рентабельность проекта и привлечь инвесторов.
Компания «Питер Девелопмент» с 2007 года занимается разработкой концепций застройки по редевелопменту территорий. Опытные консультанты, проектировщики, специалисты по согласованию и экономисты обеспечивают профессиональную разработку концепции редевелопмента и сопровождение проекта при его согласовании.