На кризисных оборотах
Громкие геополитические события, высокая волатильность курса валют, низкая цена за «бочку» - все эти явления, которые в комплексе принято называть «экономическим кризисом» уже сказались на рынке недвижимости Петербурга. Участники рынка прогнозируют снижение спроса на 30%, а то и вовсе – в полтора раза. Крупнейшие игроки не собираются отказываться от заявленных планов по строительству жилья, но новые проекты в ближайшем будущем ждать не стоит.
Этот кризис отличается от тех, что были в 1998 и 2008 годах, это наш «родной» кризис, за который нам некого винить, считает президент ЗАО «Терра Нова» Лев Пукшанский. «Я считаю, что равновесие в рамках рыночной экономики в принципе невозможно, а кризис – это просто чуть большее смещение этого равновесие, когда рынок товаров, труда и денег выбивается из колеи и ищет новый путь. В этом процессе потеряют свои позиции только те игроки, которые не были готовы к кризису, если заняли неправильны позиции, если не смогут сломать свои стереотипы и предложить рынку новый продукт», - считает эксперт.
С локальным характером кризиса не согласен генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. По его словам, Россия оказалась втянута в крупнейший со времен Карибского кризиса геополитический конфликт, а также в спекуляции на нефтяном рынке – это внешние причины, на которые страна повлиять не в силах. «Вообще кризис – это хорошо. В ходе кризиса 2008 года мы должны были стать другой страной, понять, что таких прибылей как в 2000-х больше не будет и научиться быть более гибкими, научить диверсифицировать бизнес. Но мы выскочили из того кризиса слишком рано, так и не сделав для себя выводов. Нынешний кризис будет долгим и болезненным, но он изменит всех нас в лучшую сторону», - уверен господин Барков.
Лукавство застройщиков
Общаясь с прессой, крупные застройщики, сохраняя хорошую мину, не склонны признавать провал на городском рынке недвижимости. «Если обратится к июню 2014 года – то после весеннего роста тоже были разговоры о спаде на рынке. Но жизнь показала что недвижимость – это по-прежнему самый привлекательный актив, на который есть большой базовый спрос, - рассказывает коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» Денис Бабаков. - В декабре 2014 года мы только и слышали, что ипотека кончится, но она есть! Спрос тоже есть, конечно, не столь ажиотажный, но характерный для января – у людей длинные каникулы и покупательская активность традиционно снижается». По словам эксперта, рынок сейчас ищет оптимальный баланс спроса и предложения. При этом оснований для снижения цен на недвижимость в компании не видят, ровно как и повышать цены сейчас не представляется возможным.
Столь же оптимистичен был и генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков: «Подготовка к кризису, как и сам кризис – пока только на словах, на деле же рынок, скорее, стабилизировался». Топ-менеджер рассказал, что рынок Петербурга не должен испытать провал в спросе благодаря ощутимой миграции населения из регионов, а также девальвации рубля – граждане, которые ранее рассматривали для себя покупку недвижимости за рубежом, по всей видимости, предпочтут приобрести ее в Петербурге.
Впрочем, позитивный прогноз разделяют не все участники рынка. «Картина высказываний девелоперов в кулуарных беседах и в прессе сильно разнится. В приватных беседах все хвастаются размером выручки, а в прессе жалуются на падение спроса», - поделился наблюдением генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. На деле же инвесторы не могут получить проектное финансирование и не могут поставить перед собой четкие горизонты планирования бизнеса. С другой стороны и потребитель не уверен в завтрашнем дне – его покупательская способность сокращается и ипотека будет буксовать даже при возвращении к ключевой ставке в 10%. По мнению господина Лернера, спрос снизится в 1,5 раза и закончит падение в районе базового спроса, прироста спроса и сверхприбылей строителям можно не ждать. «Сохранят свои позиции только качественные проекты с хорошей локацией, а вот у проектов-миллионников, куда девелоперы старались запихнуть максимальное количество «квадратов» без оглядки на инфраструктуру, будут проблемы», - признает эксперт.
Схожей позиции придерживается и руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Мы как раз рассчитываем на объем базового спроса и уверены, что наш покупатель никуда не денется. Он может отложить покупку, скажем, на полгода, но обязательно вернется». Реальным риском для эконом-класса, по мнению господина Буслова, является недоступность ипотечных кредитов. Рост ставок сократит объем спроса минимум на 30%. «Новых проектов, на мой взгляд, будет по-минимуму, но заявленного жилья хватит на два года продаж», - говорит эксперт. При этом уже в ближайшее время произойдет смещение целевой клиентуры в сегментах недвижимости. Те, кто ранее планировал покупку жилья комфорт-класса, станут рассматривать для себя эконом, а клиентам бизнес-класса придется довольствоваться «комфортом».
Рост кризисных тенденций в области торговли активами подтверждает и руководитель департамента по продаже частных активов Российского аукционного дома Дмитрий Альтбрегин. По его словам, накануне РАД впервые рассматривал предложение по продаже жилого «недостроя» и таких предложений будет все больше. Кроме того, собственники участков уже не надеются получать с победителей аукционов живые деньги и вынуждены соглашаться на взаимозачеты квадратными метрами. «У нас остались собственники, которые настаивают на старых ценах, которые, зачастую, указаны в долларах, но конъюнктура спроса такова, что им приходится «двигаться» в своих требованиях», - говори господин Альтбрегин.
Вместе с тем, от заявленных проектов застройщики не отказываются. «Ни один из наших проектов мы останавливать не собираемся», - заявил Денис Бабаков. Актуальность своих планов подтверждают в «Ханса СПб Девелопмент» и в «Главстрой-СПб». По словам Льва Пукшанского, в южной части намыва на Васильевском острове сейчас идет активное строительство, к своим проектам приступила ГК «Лидер Групп» и ООО «Вымпел». В свою очередь турки Renaissance Construction готовятся намыть кусок для строительства 580 тыс. кв. м. жилья а также приобрели участок для строительства крупного ТРК.
Иностранцы и штампы
Неоднозначно складывается ситуация с притоком иностранных инвестиций в российскую недвижимость. С одной стороны, колебания курса валют привели к тому, что петербургская недвижимость может достаться иностранцам чуть ли не даром. «У нас была сделка по «Леонтьевскому мысу» на покупку недвижимости на 130 млн рублей – это уникальный случай для петербургского рынка, - рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Покупатель живет в Европе, сбережения у него в евро, и в декабре оказалось, что недвижимость обойдется ему почти в два раза дешевле».
С другой стороны, существующий информационный фон приводит к появлению большого количества стереотипов о России в головах иностранцев, говорит Игорь Оноков. «Европейцы также как и мы активно ищут поле для инвестиций. Они прекрасно понимают инвестиционный потенциал России, но они очень подвержены тому, что говорят по телевизору, поэтому иностранных покупателей у нас пока очень мало», - говорит руководитель «Леонтьевского мыса».
Сейчас в России работает несколько категорий иностранных компаний, отмечает Олег Барков. Одни в панике продают активы и бегут из страны. Есть иностранные инвесторы, которые уже вложили деньги в землю и активы и сейчас «дергаются» - то ли бежать, то ли идти вперед. Есть инвесторы с нервами покрепче – те будут развивать бизнес по принципу «лишь бы не было войны».
Кроме того, по прогнозам экспертов, в условиях кризиса расцветет еще одно рыночное поветрие, которое господин Барков назвал «бизнесом на крови» или инвестиционными флибустьерами. Это циничные капиталисты, обладающие определенным количеством свободных денег, которые будут скупать земельные участки, перекупать банкротящиеся предприятия, влезать в непрофильное для себя жилищное строительство, то есть извлекать максимальную прибыль на волне снижения стоимости активов. «Сейчас самый выгодный рынок для таких пиратов – это Украина, но у нас тоже есть чем поживиться», - говорит господин Барков.
Кризис проредит рынок
Наступивший год станет большим испытанием для девелоперов любого масштаба – от локальных застройщиков до межрегиональных холдингов, говорят эксперты. «С мнением, что кризис «вымоет» с рынка мелкий и средний строительный бизнес, а останутся только большие компании, я не согласен, - комментирует Марк Лернер. – Сейчас будет иметь значение не размер, а грамотная стратегия развития и финансовая дисциплина». По словам Льва Пукшанского, кризис ударит прежде всего по тем закредитованным компаниям, которые вели неосмотрительную политику экспансии. В качестве примера он приводит такие компании как «Строймонтаж», «М-Индустрия», а из свежих примеров – проблемы ГК «Город». «Если посмотреть на итоги прошлого кризиса, то поднялись именно средние компании, мелкие застройщики, достроив объекты, тихо ушли с рынка, а вот как раз крупные застройщики добавили головной боли всем вокруг», - говорит господин Пукшанский.
ГУ МВД возбудило уголовное дело по итогам деятельности Комитета по энергетике и инженерному обеспечению. По предварительной оценке госорганов, ущерб государству в результате прокладки 600 км некондиционных труб составил около 3 млрд рублей.
Утром в четверг 29 ноября ГУ МВД провело 30 обысков в городских и коммерческих организациях, а также квартирах фигурантов дела. Было задержано около 10 человек, включая председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Владислава Петрова. В его квартире изъяты 18 млн рублей, 100 тыс. USD и 100 тыс. EUR.
«Для этого из Москвы прибыло около 200 оперативных сотрудников, а также следователей центрального аппарата МВД. Их поддерживали бойцы СОБР, - сообщил официальный представитель МВД полковник Андрей Пилипчук. - В результате пресечена деятельность преступной группы, которая подозревается в хищении около 3 млрд рублей из бюджета города. Возбуждено уголовное дело по статье мошенничество в особо крупных размерах». Также в результате операции обнаружено большое количество денежных средств, свидетельства о собственности на квартиры в элитных районах Санкт-Петербурга, загородную недвижимость и земельные участки, сообщает МВД.
Расследование деятельности городского комитета началось по инициативе губернатора Георгия Полтавченко. Об этом заявил пресс-секретарь губернатора Андрей Кибитов. По его словам, глава города поручил следственным органам провести проверку выделения бюджетных средств на ремонт теплосетей за последние два года. «В результате проверки оказалось, что значительное количество прорывов труб происходило в местах, где недавно был произведен ремонт, а по многим адресам подрядчиками использовались расходные материалы заниженных технических характеристик», - рассказал господин Кибитов.
Первые обыски в КЭИО прошли еще в сентябре, во время отпуска Владислава Петрова. Тогда в комитете объяснили их стандартной проверкой. Затем в течение осени органы произвели обследование уложенных трубопроводов, в том числе на Киришской улице в Калининском районе и улице Коммуны в Красногвардейском. Видео выемки магистральных труб на этих улицах размещено на сайте МВД и в сети YouTube. В итоге, следствием было установлено, что подобным образом было проложено около 600 км труб, не соответствующих ГОСТу.
Коррупционная схема включала поставку и монтаж труб, с использованием поддельных сертификатов качества заводов-производителей, сообщает МВД. Задокументированы факты участия в данной схеме ООО «Петроком», которое выполнило подрядные работы по реконструкции магистральных тепловых сетей из разбракованных и перемаркированных труб. ГКУ «Управление заказчика» приняло указанные работы и перечислило ООО «Петроком» в полном объеме денежные средства, которые затем были обналичены и присвоены организаторами противоправной деятельности. По выявленным фактам возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество в особо крупных размерах».
Как стало известно позже, Владислав Петров и его заместители были опрошены как свидетели, а нескольких фигурантов дела в ночь на 30 ноября увезли для предъявления обвинения в Москву.
В комитете по энергетике от комментариев отказались. Пресс-служба вице-губернатора Сергея Козырева, курирующего ЖКХ, на звонки не отвечает. Однако еще в сентябре он честно заявлял, что город к зиме не готов: «Будут тысячи отключений, в том числе магистральных труб».
Официально, судя по задекларированным доходам, за 2011 год господин Петров заработал 1,48 млн рублей, его супруга – 300 тыс. рублей, а в их пользовании находится 3 квартиры, 3 дачи, земельный участок и KIA Sportage.
В пятницу, отвечая на вопросы журналистов после совещания на Юго-Западной ТЭЦ, Георгий Полтавченко все же отметил: «Петров, на мой взгляд, очень сильный председатель, в энергетике он разбирается весьма неплохо. За время, что он работал при мне, я оцениваю его деятельность в целом положительно, но это не значит, что все держится на одном человеке. По словам губернатора, «отряд не заметит потери бойца». «Если напишет заявление об уходе - это его право», - добавил глава города. В сентябре во время отпуска господина Петрова обязанности главы комитета исполнял его заместитель Павел Дьяков.
В октябре Георгием Полтавченко была инициирована еще одна проверка - Жилищного комитета на предмет выполненных в 2010-2011 годах работ по капитальному ремонту чердаков и крыш. Тогда также было заявлено о возбуждении уголовного дела, а после изучения изъятой в ходе обысков документации было обещано «дать правовую оценку действиям должностных лиц ГУ «Жилищные агентства районов» и жилищного комитета Санкт-Петербурга».
Новый председатель городского комитета по строительству Андрей Артеев провел первый публичный объезд строящихся объектов недвижимости. В ходе плановой проверки он посетил новый больничный комплекс Боткинской инфекционной больницы на Пискаревском проспекте, а также проблемную стройку жилого дома в Красногвардейском районе, Полюстрово, квартал 30, застройщиком которого является "Строительная компания "Импульс".
Новым северным корпусом Боткинской больницы на 600 коек Андрей Артеев остался доволен. Проектирование и строительство объекта началось в 2007 году, официальный срок завершения работ - сентябрь 2013 года, и подрядчик ЗАО "РосСтройИнвест" в эти сроки укладывается: уже ведется внутренняя отделка помещений больницы, благоустройство и озеленение территорий отложено до весны 2013 года.
Стоимость работ оценивается примерно 10,8 млрд рублей. Общая площадь участка составляет 7,27 га, площадь зданий составляет 111 856,3 кв. м. По проекту больница уже разделена на две функциональные зоны: первая предназначена для пациентов, проходящих амбулаторное лечение, администрации и персонала, вторая - инфекционная, где и будет проводиться прием больных.
Кроме того, в учреждении планируется ввести систему штрих-кодирования результатов лабораторного исследования, которая будет содержать в себе информацию по каждому больному. По словам генерального директора "РосСтройИнвест" Андрея Полевого, данная мера станет одним из важных шагов к переходу на полное кодирование медицинских карт пациентов в России.
В ближайшее время жителей Петербурга и Ленобласти ждет открытие аналогичного медицинского центра и на юге города.
В ходе осмотра большей части помещений нового корпуса главный врач Боткинской инфекционной больницы Владимир Яковлев пояснил: "Что касается проекта на Юге, он немного отличается, но это все равно будут больницы-близнецы. Это сделано для того, чтобы часть населения с севера города поступала в этот корпус, а с юга - во вторую больницу. Чтобы люди не теряли время в пробках. Проект южного корпуса уже обсуждается и согласовывается с руководством Боткинской инфекционной больницы. Как только будет готов северный корпус, в него переведут примерно половину пациентов из ныне существующего здания в центре. Наиболее аварийные корпуса обязательно закроются с началом работы северного комплекса".
Господин Артеев дал немногословную, но тем не менее положительную оценку строящемуся объекту и не стал в присутствии журналистов указывать на мелкие недостатки, которые, по его мнению, будут непременно учтены застройщиком.
Менее приятной была встреча на втором объекте, который по плану должны были посетить представители Комитета по строительству. Работы по жилому дому строительной компании "Импульс" должны были начаться с 2004 года. Дважды сроки строительства продлевались со штрафами, однако, и с учетом последних продлений компания-застройщик не смогла оформить исходно-разрешительную документацию по проекту. Строительство шло тяжело, и сроки сдачи переносились несколько раз, в конце концов в мае 2012 года по распоряжению Комитета по строительству конечной датой было обозначено 30 декабря 2012 года. Но все-таки в конце ноября этого года в готовность дома к концу следующего месяца верится с трудом.
В данном случае на положительную оценку своей работы компания-застройщик и не рассчитывала, в итоге получил только очередные штрафные санкции в размере 8 млн рублей, а также выговор от нового председателя и приглашение на встречу.