На кризисных оборотах
Громкие геополитические события, высокая волатильность курса валют, низкая цена за «бочку» - все эти явления, которые в комплексе принято называть «экономическим кризисом» уже сказались на рынке недвижимости Петербурга. Участники рынка прогнозируют снижение спроса на 30%, а то и вовсе – в полтора раза. Крупнейшие игроки не собираются отказываться от заявленных планов по строительству жилья, но новые проекты в ближайшем будущем ждать не стоит.
Этот кризис отличается от тех, что были в 1998 и 2008 годах, это наш «родной» кризис, за который нам некого винить, считает президент ЗАО «Терра Нова» Лев Пукшанский. «Я считаю, что равновесие в рамках рыночной экономики в принципе невозможно, а кризис – это просто чуть большее смещение этого равновесие, когда рынок товаров, труда и денег выбивается из колеи и ищет новый путь. В этом процессе потеряют свои позиции только те игроки, которые не были готовы к кризису, если заняли неправильны позиции, если не смогут сломать свои стереотипы и предложить рынку новый продукт», - считает эксперт.
С локальным характером кризиса не согласен генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. По его словам, Россия оказалась втянута в крупнейший со времен Карибского кризиса геополитический конфликт, а также в спекуляции на нефтяном рынке – это внешние причины, на которые страна повлиять не в силах. «Вообще кризис – это хорошо. В ходе кризиса 2008 года мы должны были стать другой страной, понять, что таких прибылей как в 2000-х больше не будет и научиться быть более гибкими, научить диверсифицировать бизнес. Но мы выскочили из того кризиса слишком рано, так и не сделав для себя выводов. Нынешний кризис будет долгим и болезненным, но он изменит всех нас в лучшую сторону», - уверен господин Барков.
Лукавство застройщиков
Общаясь с прессой, крупные застройщики, сохраняя хорошую мину, не склонны признавать провал на городском рынке недвижимости. «Если обратится к июню 2014 года – то после весеннего роста тоже были разговоры о спаде на рынке. Но жизнь показала что недвижимость – это по-прежнему самый привлекательный актив, на который есть большой базовый спрос, - рассказывает коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» Денис Бабаков. - В декабре 2014 года мы только и слышали, что ипотека кончится, но она есть! Спрос тоже есть, конечно, не столь ажиотажный, но характерный для января – у людей длинные каникулы и покупательская активность традиционно снижается». По словам эксперта, рынок сейчас ищет оптимальный баланс спроса и предложения. При этом оснований для снижения цен на недвижимость в компании не видят, ровно как и повышать цены сейчас не представляется возможным.
Столь же оптимистичен был и генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков: «Подготовка к кризису, как и сам кризис – пока только на словах, на деле же рынок, скорее, стабилизировался». Топ-менеджер рассказал, что рынок Петербурга не должен испытать провал в спросе благодаря ощутимой миграции населения из регионов, а также девальвации рубля – граждане, которые ранее рассматривали для себя покупку недвижимости за рубежом, по всей видимости, предпочтут приобрести ее в Петербурге.
Впрочем, позитивный прогноз разделяют не все участники рынка. «Картина высказываний девелоперов в кулуарных беседах и в прессе сильно разнится. В приватных беседах все хвастаются размером выручки, а в прессе жалуются на падение спроса», - поделился наблюдением генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. На деле же инвесторы не могут получить проектное финансирование и не могут поставить перед собой четкие горизонты планирования бизнеса. С другой стороны и потребитель не уверен в завтрашнем дне – его покупательская способность сокращается и ипотека будет буксовать даже при возвращении к ключевой ставке в 10%. По мнению господина Лернера, спрос снизится в 1,5 раза и закончит падение в районе базового спроса, прироста спроса и сверхприбылей строителям можно не ждать. «Сохранят свои позиции только качественные проекты с хорошей локацией, а вот у проектов-миллионников, куда девелоперы старались запихнуть максимальное количество «квадратов» без оглядки на инфраструктуру, будут проблемы», - признает эксперт.
Схожей позиции придерживается и руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Мы как раз рассчитываем на объем базового спроса и уверены, что наш покупатель никуда не денется. Он может отложить покупку, скажем, на полгода, но обязательно вернется». Реальным риском для эконом-класса, по мнению господина Буслова, является недоступность ипотечных кредитов. Рост ставок сократит объем спроса минимум на 30%. «Новых проектов, на мой взгляд, будет по-минимуму, но заявленного жилья хватит на два года продаж», - говорит эксперт. При этом уже в ближайшее время произойдет смещение целевой клиентуры в сегментах недвижимости. Те, кто ранее планировал покупку жилья комфорт-класса, станут рассматривать для себя эконом, а клиентам бизнес-класса придется довольствоваться «комфортом».
Рост кризисных тенденций в области торговли активами подтверждает и руководитель департамента по продаже частных активов Российского аукционного дома Дмитрий Альтбрегин. По его словам, накануне РАД впервые рассматривал предложение по продаже жилого «недостроя» и таких предложений будет все больше. Кроме того, собственники участков уже не надеются получать с победителей аукционов живые деньги и вынуждены соглашаться на взаимозачеты квадратными метрами. «У нас остались собственники, которые настаивают на старых ценах, которые, зачастую, указаны в долларах, но конъюнктура спроса такова, что им приходится «двигаться» в своих требованиях», - говори господин Альтбрегин.
Вместе с тем, от заявленных проектов застройщики не отказываются. «Ни один из наших проектов мы останавливать не собираемся», - заявил Денис Бабаков. Актуальность своих планов подтверждают в «Ханса СПб Девелопмент» и в «Главстрой-СПб». По словам Льва Пукшанского, в южной части намыва на Васильевском острове сейчас идет активное строительство, к своим проектам приступила ГК «Лидер Групп» и ООО «Вымпел». В свою очередь турки Renaissance Construction готовятся намыть кусок для строительства 580 тыс. кв. м. жилья а также приобрели участок для строительства крупного ТРК.
Иностранцы и штампы
Неоднозначно складывается ситуация с притоком иностранных инвестиций в российскую недвижимость. С одной стороны, колебания курса валют привели к тому, что петербургская недвижимость может достаться иностранцам чуть ли не даром. «У нас была сделка по «Леонтьевскому мысу» на покупку недвижимости на 130 млн рублей – это уникальный случай для петербургского рынка, - рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Покупатель живет в Европе, сбережения у него в евро, и в декабре оказалось, что недвижимость обойдется ему почти в два раза дешевле».
С другой стороны, существующий информационный фон приводит к появлению большого количества стереотипов о России в головах иностранцев, говорит Игорь Оноков. «Европейцы также как и мы активно ищут поле для инвестиций. Они прекрасно понимают инвестиционный потенциал России, но они очень подвержены тому, что говорят по телевизору, поэтому иностранных покупателей у нас пока очень мало», - говорит руководитель «Леонтьевского мыса».
Сейчас в России работает несколько категорий иностранных компаний, отмечает Олег Барков. Одни в панике продают активы и бегут из страны. Есть иностранные инвесторы, которые уже вложили деньги в землю и активы и сейчас «дергаются» - то ли бежать, то ли идти вперед. Есть инвесторы с нервами покрепче – те будут развивать бизнес по принципу «лишь бы не было войны».
Кроме того, по прогнозам экспертов, в условиях кризиса расцветет еще одно рыночное поветрие, которое господин Барков назвал «бизнесом на крови» или инвестиционными флибустьерами. Это циничные капиталисты, обладающие определенным количеством свободных денег, которые будут скупать земельные участки, перекупать банкротящиеся предприятия, влезать в непрофильное для себя жилищное строительство, то есть извлекать максимальную прибыль на волне снижения стоимости активов. «Сейчас самый выгодный рынок для таких пиратов – это Украина, но у нас тоже есть чем поживиться», - говорит господин Барков.
Кризис проредит рынок
Наступивший год станет большим испытанием для девелоперов любого масштаба – от локальных застройщиков до межрегиональных холдингов, говорят эксперты. «С мнением, что кризис «вымоет» с рынка мелкий и средний строительный бизнес, а останутся только большие компании, я не согласен, - комментирует Марк Лернер. – Сейчас будет иметь значение не размер, а грамотная стратегия развития и финансовая дисциплина». По словам Льва Пукшанского, кризис ударит прежде всего по тем закредитованным компаниям, которые вели неосмотрительную политику экспансии. В качестве примера он приводит такие компании как «Строймонтаж», «М-Индустрия», а из свежих примеров – проблемы ГК «Город». «Если посмотреть на итоги прошлого кризиса, то поднялись именно средние компании, мелкие застройщики, достроив объекты, тихо ушли с рынка, а вот как раз крупные застройщики добавили головной боли всем вокруг», - говорит господин Пукшанский.
(1).jpg)
Гражданский жилищный конгресс и XIX Ярмарка недвижимости не обманули ожиданий петербургских застройщиков и риэлторов. Холлы Ледового дворца и Петербургского СКК были заполнены потенциальными покупателями. После того, как слухи о «второй волне» кризиса развеялись, интерес граждан к недвижимости наконец проснулся.
Скользящее плато
По словам президента группы компаний «Адвекс» Александра Романенко, за сентябрь и начало октября 2009 г. количество сделок на городском рынке жилой недвижимости, возросло на 25%. Еще более воодушевляющие данные были представлены аналитиками «Бюллетеня недвижимости»: в III квартале количество проданных объектов превысило показатель I квартала почти в 2 раза. Даже скептики признают, что тенденция спада, сохранявшаяся вплоть до середины лета, переходит в плато: цена на недвижимость падает уже даже не на 0,5%, а на 0,2% в неделю.
Пробуждение интереса к покупке жилья – несомненное благо для рынка. Однако не все открытые сделки завершаются. Достигнутый в III квартале объем продаж на 70% меньше, чем в I квартале 2008 г. Кроме того, статистика часто не учитывает дисконтов, предоставляемых строительными компаниями. Так, в ходе Ярмарки 12 петербургских застройщиков приняли участие в акции «Скидка на 3 дня». На той же неделе о предоставлении скидки в размере 7% при покупке квартир в комплексе «Балтийская жемчужина» объявил Сбербанк.
Оценка реальной динамики цен на первичном и вторичном рынке недвижимости затруднена и распространенной ныне уловкой, применяемой застройщиками. По данным полномочного представителя РГР в СЗФО Павла Созинова, около 25% квартир в только что построенных домах оказывается в листинге вторичного рынка. Часть из них зарегистрирована на аффилированных лиц застройщика. Мотивы уловки просты: как свидетельствуют опросы Gallup и газеты «Мой район», интерес граждан к приобретению жилья в новостройках упал за период кризиса почти вдвое. А аналогичная квартира в листинге «вторички» уже как бы не новостройка. К тому же средние цены на вторичном рынке остаются на уровне 87 тысяч рублей в сегменте типового жилья, в то время как на первичном – не более 73 тысяч.
Плохая хорошая ипотека
Отложенный спрос, как свидетельствуют результаты того же опроса, остается высоким: от намерения приобрести жилье в 2009 г. отказались только 14,5% потенциальных покупателей. Однако при этом число клиентов, намеревавшихся приобрести жилье на собственные средства, сократилось всего на 7%, а доля граждан, рассчитывавших ранее на ипотеку – на 67,5%.
Представители трех крупных банков подробно рассказали о своих ипотечных программах. Судя по репликам с мест, восторга не вызывала ставка даже в 13,75% годовах, равно как и жесткое требование предоставление формы 2 НДФЛ для подтверждения доходов. Впрочем, Росбанк идет на поблажки, соглашаясь принимать вместо свидетельства о «белых» доходах поручительство работодателя, а от собственников бизнеса – управленческую отчетность.
Риэлторы не высказывали сомнений в перспективности ипотечного возрождения. Президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Д.Щегельский даже отметил, что граждане рады возобновлению ипотечных программ, тем более что их условия обещают смягчить.
В то же время П.Созинов отмечает, что спад на рынке жилья в российских городах прямо пропорционален размаху ипотеки в докризисный период. По его словам, Санкт-Петербургу повезло: в городе на условиях ипотеки совершалась лишь каждая пятая сделка. А в других областных центрах Северо-Запада, где эта доля достигала 40-60%, спад значительно более выражен, и более того, не имеет тенденции к прекращению. Застой на рынке также характерен для большинства крупных городов округа, за исключением промышленного Череповца.
Оптимистические прогнозы рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, впрочем, связываются в первую очередь с относительно благоприятной общей экономической ситуацией: в город возвращаются инвесторы, проектируются новые производственные кластеры. «Будет расти экономика – неизбежно будут расти и доходы граждан, и цены», - отмечает П.Созинов.
Действительно, вряд ли банки стали бы возвращаться к ипотеке, если бы ряды ее потенциальных клиентов не имели тенденции к росту. Это, впрочем, не дает ясного понимания последствий «второй волны» ипотечного бума: приведет ли это к расцвету банков и производства или к возникновению очередного пузыря.
Любопытно было в связи с этим послушать о том, что происходит в других странах. Рассказ А.Романенко о ситуации на жилищном рынке США никакого оптимизма не внушал. За океаном, по его словам, наступила «вторая волна» кризиса на ипотечном рынке: у многих клиентов истек 3-летний срок, в течение которого выплачивалась только задолженность по процентам. По его словам, в бывшем СССР наиболее точно воспроизвели американскую модель ипотеки в Латвии и Казахстане, где и последовал самый резкий обвал рынка.
Загадка отлива и прилива
Противоречия в оценках экспертов проявляются и при оценке актуального спроса на рынке недвижимости Петербурга. С одной стороны, разброс цен на недвижимость разного класса свидетельствует, по оценке гендиректора компании «Юринфо-Недвижимость» Николая Лаврова, о расслоении рынка: «хрущевки» больше не продаются по неадекватно завышенным ценам, как это было в период подъема. С другой, недвижимость комфорт-класса, рынок которого, по выражению А.Романенко, «еле жив», иногда снижается в цене до уровня типового жилья. И наконец, разброс цен предложения и продажи в разных районах настолько велик, что различия легко преодолевают границы классов.
Впрочем, аналитики «БН» отмечают определенную закономерность: в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах, где выше всего цены предложения, спрос на жилье минимален. По сравнению с ними Приморский, Выборгский и Калининский районы идут, можно сказать, нарасхват. В Московском районе этот процесс, как утверждается, уже дошел до логического завершения. По словам Д.Щегельского, 1-комнатную квартиру дешевле 2,4 млн. рублей здесь можно приобрести разве что на самой непрестижной окраине: все адреса с благоприятной локацией уже ушли с рынка.
С другой стороны, объем предложения пока не сокращается. Это Н.Лавров объясняет тем, что ряд застройщиков до поры «придерживали» построенные объекты, не выводя их на продажу в период активного ценового спада. Впрочем, имена этих олимпийски спокойных застройщиков не были названы.
Остаемся зимовать...
Данные «БН» о том, что на 99 строящихся объектов со сроком завершения в
Судя по непреходящему интересу риэлторов к государственным программам с гарантированным объемом сделок, по их призывам сотрудничать в заключении сделок, смирившись с необходимостью раздела комиссионных, равно как и по предлагаемым формам поощрения удачливых агентов (лишь бы не ушли в «левый» бизнес), они морально готовятся к продолжению застоя на рынке. По оценке П.Созинова, оживление на нем наступит не ранее зимы, а постепенного роста цен, как считает Н.Лавров, имеет смысл ожидать весной 2010 г.
Впрочем, А.Романенко оговаривается, что любые прогнозы можно строить лишь с оговоркой о том, что на общеэкономическом уровне не произойдет неких резких потрясений, например, девальвации рубля, падения цен на нефть и т.п.
Константин Черемных
.jpg)
Российские и западные банки начали избавляться от залогового имущества. Сегодня финансовые институты вынуждены пересматривать стоимость залогов, так как она уже не соответствует актуальным рыночным ценам.
Проблемы с оценкой залоговой недвижимости у банкиров начались еще год назад. В сентябре-ноябре 2008 года рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, стремительно начала падать. К лету понятие «справедливая цена» означало дисконт до 50%. Ожидание доходности покупателей и продавцов настолько разнились, что рынок недвижимости (особенно коммерческой) был на время парализован. Сегодня консультанты и аналитики рынка призывают девелоперов и банкиров выработать системный подход в работе с проблемными залоговыми активами.
Системный подход
С точки зрения оценщиков, проблемный актив – это, во-первых, недвижимость, которая может перейти в собственность банков, во-вторых, непрофильный актив, неэффективно используемый владельцем, а также активы, которые срочно необходимо продать собственнику в связи с тяжелым финансовым положением. «На рынке коммерческой недвижимости наибольшее количество проблемных активов насчитывается в сегментах складской и офисной недвижимости», – говорит Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St. Petersburg. По мнению эксперта, коррекция арендных ставок в течение года составила 30-40%. В пять-семь раз подешевели и земельные участки, которые зачастую выступали предметом залога.
По мнению Сергея Спасеннова, партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», признаками проблемного актива считаются полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации, несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению и разрешенному использованию, а также отсутствие документов, подтверждающих право собственности. «Проблемной недвижимость становится из-за недобросовестности заемщика, а также злоупотребления правом со стороны участника договора, то есть суды, аресты объекта и тому подобное», – уточняет эксперт.
Что касается банков, то они становятся собственниками активов поневоле. Крупные финансовые структуры могут самостоятельно управлять активами недвижимости и с выгодой для себя использовать логистические комплексы, гостиницы, бизнес-центры и предприятия. Однако у большинства банкиров нет соответствующих структур для управления непрофильными активами, и они постепенно начинают избавляться от них.
Кто же выступит покупателем залоговой недвижимости? По мнению Зоси Захаровой, руководителя отела проектов и аналитических исследований АРИН, небольшие объекты, заполненные арендаторами, могут приобретать как российские инвесторы, так и иностранные фонды, особенно если они ликвидны и располагаются в центре города.
На жилую недвижимость спрос есть, его формируют те, кто стабильно получает высокую зарплату или за годы экономического скачка вверх смог подкопить необходимую сумму.
Ипотека в ипотеку
Продажи ипотечных квартир перестают быть редким явлением. Банки активно начали продавать заложенное имущество и уверяют, что их цель не просто избавиться от кредита, продав жилье и вернув деньги, а найти другого платежеспособного заемщика. На многих сайтах банков заведена специальная страничка, где указан список залогового имущества. Объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок, будет не очень значительным. В условиях низкого рынка банку выгоднее реструктуризация кредита с установлением посильного заемщику графика погашения, чем продажа квартиры за бесценок с убытками для себя и заемщика.
«Сейчас на рынке, как на первичном, так и на вторичном, наблюдается спад, и, что бы там ни говорили застройщики, цены на квартиры снижаются. Насколько я знаю, в настоящий момент банки не планируют массово продавать залоговые квартиры. Продажа единичных объектов не повлияет ни на рынок, ни на цену», – считает Зося Захарова. Если они будут реализовываться по залоговой цене, то будут проданы моментально, но если речь пойдет о каком-то большом количестве объектов, то, естественно, это понизит спрос и цены на рынке. «Пока я не слышала ни от одного банка, что он собирается массово продавать залоговые квартиры, – уточняет эксперт. – У нас есть несколько контактов с банками, которые просят у нас просчитать эффективность продажи объектов или же эксплуатации этих объектов. Что касается квартир, то такие объекты у нас регулярно встречаются и по ним проходят сделки».
Комментарии
Зося Захарова, руководитель отела проектов и аналитических исследований АРИН:
– У банков в залоге находится довольно много земельных участков, недостроенных и готовых объектов коммерческой недвижимости. Каждый из этих объектов надо рассматривать индивидуально и принимать решение индивидуально. В данной экономической ситуации нет смысла реализовывать земельные участки и недостроенные коммерческие объекты, поскольку продать их можно только по очень низкой цене. Тем самым банк вряд ли сможет покрыть долг заемщика. Реализовать можно только наиболее ликвидные объекты – готовые объекты небольшой площади (до 1 тысячи квадратных метров), заполненные арендаторами. Их можно продать по сегодняшней кризисной цене. По остальным объектам банку можно посоветовать создавать аффилированные компании либо подразделения в своих структурах и заниматься управлением или привлекать на аутсорсинге другие девелоперские компании, доводя объекты до состояния готовности, заполнять арендаторами и уже после этого реализовывать на рынке.
Что касается земельных участков, то я не вижу сейчас рынка как такового. Поэтому выходить сейчас с предложениями, на мой взгляд, нецелесообразно и неэффективно, поскольку сейчас можно продать земельные участки только очень дешево. На мой взгляд, земельные участки надо оставлять в своем банке до того момента, пока рынок не пойдет вверх.
Виталий Демидов, управляющий филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге:
– Сегодня «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в сети Интернет и печатных СМИ, а также предлагает помощь партнеров банка (риэлторов, автосалонов). Кроме того, мы предлагаем программу под названием «Выгодная ипотека». По ее условиям процентная ставка формируется, ориентируясь на условия первоначального займа. При этом выгода для банка очевидна: вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, мы получаем добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора.
Наталья Бурковская