На кризисных оборотах
Громкие геополитические события, высокая волатильность курса валют, низкая цена за «бочку» - все эти явления, которые в комплексе принято называть «экономическим кризисом» уже сказались на рынке недвижимости Петербурга. Участники рынка прогнозируют снижение спроса на 30%, а то и вовсе – в полтора раза. Крупнейшие игроки не собираются отказываться от заявленных планов по строительству жилья, но новые проекты в ближайшем будущем ждать не стоит.
Этот кризис отличается от тех, что были в 1998 и 2008 годах, это наш «родной» кризис, за который нам некого винить, считает президент ЗАО «Терра Нова» Лев Пукшанский. «Я считаю, что равновесие в рамках рыночной экономики в принципе невозможно, а кризис – это просто чуть большее смещение этого равновесие, когда рынок товаров, труда и денег выбивается из колеи и ищет новый путь. В этом процессе потеряют свои позиции только те игроки, которые не были готовы к кризису, если заняли неправильны позиции, если не смогут сломать свои стереотипы и предложить рынку новый продукт», - считает эксперт.
С локальным характером кризиса не согласен генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. По его словам, Россия оказалась втянута в крупнейший со времен Карибского кризиса геополитический конфликт, а также в спекуляции на нефтяном рынке – это внешние причины, на которые страна повлиять не в силах. «Вообще кризис – это хорошо. В ходе кризиса 2008 года мы должны были стать другой страной, понять, что таких прибылей как в 2000-х больше не будет и научиться быть более гибкими, научить диверсифицировать бизнес. Но мы выскочили из того кризиса слишком рано, так и не сделав для себя выводов. Нынешний кризис будет долгим и болезненным, но он изменит всех нас в лучшую сторону», - уверен господин Барков.
Лукавство застройщиков
Общаясь с прессой, крупные застройщики, сохраняя хорошую мину, не склонны признавать провал на городском рынке недвижимости. «Если обратится к июню 2014 года – то после весеннего роста тоже были разговоры о спаде на рынке. Но жизнь показала что недвижимость – это по-прежнему самый привлекательный актив, на который есть большой базовый спрос, - рассказывает коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» Денис Бабаков. - В декабре 2014 года мы только и слышали, что ипотека кончится, но она есть! Спрос тоже есть, конечно, не столь ажиотажный, но характерный для января – у людей длинные каникулы и покупательская активность традиционно снижается». По словам эксперта, рынок сейчас ищет оптимальный баланс спроса и предложения. При этом оснований для снижения цен на недвижимость в компании не видят, ровно как и повышать цены сейчас не представляется возможным.
Столь же оптимистичен был и генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков: «Подготовка к кризису, как и сам кризис – пока только на словах, на деле же рынок, скорее, стабилизировался». Топ-менеджер рассказал, что рынок Петербурга не должен испытать провал в спросе благодаря ощутимой миграции населения из регионов, а также девальвации рубля – граждане, которые ранее рассматривали для себя покупку недвижимости за рубежом, по всей видимости, предпочтут приобрести ее в Петербурге.
Впрочем, позитивный прогноз разделяют не все участники рынка. «Картина высказываний девелоперов в кулуарных беседах и в прессе сильно разнится. В приватных беседах все хвастаются размером выручки, а в прессе жалуются на падение спроса», - поделился наблюдением генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. На деле же инвесторы не могут получить проектное финансирование и не могут поставить перед собой четкие горизонты планирования бизнеса. С другой стороны и потребитель не уверен в завтрашнем дне – его покупательская способность сокращается и ипотека будет буксовать даже при возвращении к ключевой ставке в 10%. По мнению господина Лернера, спрос снизится в 1,5 раза и закончит падение в районе базового спроса, прироста спроса и сверхприбылей строителям можно не ждать. «Сохранят свои позиции только качественные проекты с хорошей локацией, а вот у проектов-миллионников, куда девелоперы старались запихнуть максимальное количество «квадратов» без оглядки на инфраструктуру, будут проблемы», - признает эксперт.
Схожей позиции придерживается и руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Мы как раз рассчитываем на объем базового спроса и уверены, что наш покупатель никуда не денется. Он может отложить покупку, скажем, на полгода, но обязательно вернется». Реальным риском для эконом-класса, по мнению господина Буслова, является недоступность ипотечных кредитов. Рост ставок сократит объем спроса минимум на 30%. «Новых проектов, на мой взгляд, будет по-минимуму, но заявленного жилья хватит на два года продаж», - говорит эксперт. При этом уже в ближайшее время произойдет смещение целевой клиентуры в сегментах недвижимости. Те, кто ранее планировал покупку жилья комфорт-класса, станут рассматривать для себя эконом, а клиентам бизнес-класса придется довольствоваться «комфортом».
Рост кризисных тенденций в области торговли активами подтверждает и руководитель департамента по продаже частных активов Российского аукционного дома Дмитрий Альтбрегин. По его словам, накануне РАД впервые рассматривал предложение по продаже жилого «недостроя» и таких предложений будет все больше. Кроме того, собственники участков уже не надеются получать с победителей аукционов живые деньги и вынуждены соглашаться на взаимозачеты квадратными метрами. «У нас остались собственники, которые настаивают на старых ценах, которые, зачастую, указаны в долларах, но конъюнктура спроса такова, что им приходится «двигаться» в своих требованиях», - говори господин Альтбрегин.
Вместе с тем, от заявленных проектов застройщики не отказываются. «Ни один из наших проектов мы останавливать не собираемся», - заявил Денис Бабаков. Актуальность своих планов подтверждают в «Ханса СПб Девелопмент» и в «Главстрой-СПб». По словам Льва Пукшанского, в южной части намыва на Васильевском острове сейчас идет активное строительство, к своим проектам приступила ГК «Лидер Групп» и ООО «Вымпел». В свою очередь турки Renaissance Construction готовятся намыть кусок для строительства 580 тыс. кв. м. жилья а также приобрели участок для строительства крупного ТРК.
Иностранцы и штампы
Неоднозначно складывается ситуация с притоком иностранных инвестиций в российскую недвижимость. С одной стороны, колебания курса валют привели к тому, что петербургская недвижимость может достаться иностранцам чуть ли не даром. «У нас была сделка по «Леонтьевскому мысу» на покупку недвижимости на 130 млн рублей – это уникальный случай для петербургского рынка, - рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Покупатель живет в Европе, сбережения у него в евро, и в декабре оказалось, что недвижимость обойдется ему почти в два раза дешевле».
С другой стороны, существующий информационный фон приводит к появлению большого количества стереотипов о России в головах иностранцев, говорит Игорь Оноков. «Европейцы также как и мы активно ищут поле для инвестиций. Они прекрасно понимают инвестиционный потенциал России, но они очень подвержены тому, что говорят по телевизору, поэтому иностранных покупателей у нас пока очень мало», - говорит руководитель «Леонтьевского мыса».
Сейчас в России работает несколько категорий иностранных компаний, отмечает Олег Барков. Одни в панике продают активы и бегут из страны. Есть иностранные инвесторы, которые уже вложили деньги в землю и активы и сейчас «дергаются» - то ли бежать, то ли идти вперед. Есть инвесторы с нервами покрепче – те будут развивать бизнес по принципу «лишь бы не было войны».
Кроме того, по прогнозам экспертов, в условиях кризиса расцветет еще одно рыночное поветрие, которое господин Барков назвал «бизнесом на крови» или инвестиционными флибустьерами. Это циничные капиталисты, обладающие определенным количеством свободных денег, которые будут скупать земельные участки, перекупать банкротящиеся предприятия, влезать в непрофильное для себя жилищное строительство, то есть извлекать максимальную прибыль на волне снижения стоимости активов. «Сейчас самый выгодный рынок для таких пиратов – это Украина, но у нас тоже есть чем поживиться», - говорит господин Барков.
Кризис проредит рынок
Наступивший год станет большим испытанием для девелоперов любого масштаба – от локальных застройщиков до межрегиональных холдингов, говорят эксперты. «С мнением, что кризис «вымоет» с рынка мелкий и средний строительный бизнес, а останутся только большие компании, я не согласен, - комментирует Марк Лернер. – Сейчас будет иметь значение не размер, а грамотная стратегия развития и финансовая дисциплина». По словам Льва Пукшанского, кризис ударит прежде всего по тем закредитованным компаниям, которые вели неосмотрительную политику экспансии. В качестве примера он приводит такие компании как «Строймонтаж», «М-Индустрия», а из свежих примеров – проблемы ГК «Город». «Если посмотреть на итоги прошлого кризиса, то поднялись именно средние компании, мелкие застройщики, достроив объекты, тихо ушли с рынка, а вот как раз крупные застройщики добавили головной боли всем вокруг», - говорит господин Пукшанский.
ООО «Санаторий «Дюны», основным владельцем которого является мажоритарий Группы ЛСР Андрей Молчанов, приобрело в Сестрорецке за 750 млн рублей здание санатория «Дюны», а также участок, на котором он расположен. Аналитики считают цену адекватной рыночным реалиям и говорят, что компания может потратить на реконструкцию и модернизацию объекта еще около 5-10 млн USD.
По словам генерального директора санатория «Дюны» Андрея Трапезникова, в 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и участков в Сестрорецке. «В рамках федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Санаторий «Дюны» получило право преимущественного выкупа зданий и земельных участков, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет. Сделка проводилась по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – сообщил он.
По данным ООО «Санаторий «Дюны», общая стоимость имущества оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – в 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей.
«При том что по законодательству КУГИ обязан был в течение трех месяцев принять решение о реализации ООО «Санаторий «Дюны» своего права, он затянул сроки, и, несмотря на то что заявка была подана компанией в апреле 2014 года, положительное решение КУГИ принял только в октябре 2014 года, с нарушением сроков. ООО «Санаторий «Дюны» стало правообладателем этой территории с целью создания рекреационной зоны. На днях между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» было заключено два договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. Первый договор предполагает выкуп здания общей площадью 14,4 тыс. кв. м и земельного участка площадью 376,8 тыс. кв. м. Во втором, идентичном договоре речь идет о выкупе здания общей площадью 1,3 тыс. кв. м и земельного участка площадью 5 тыс. кв. м. В планах руководства компании – сохранение функционального назначения этой территории. В перспективе не исключена модернизация санатория под современный медицинский оздоровительный комплекс. Рассматривается возможность размещения на участке дополнительной инфраструктуры для зимнего отдыха, но при этом рекреационная функция этой территории будет сохранена, так же как и природный ландшафт», – подчеркнул господин Трапезников.
По данным «Строительного Еженедельника», совладельцами ООО «Санаторий «Дюны» выступают Андрей Молчанов и ЗАО «НПО Реконструкция» в долях 75 и 25% соответственно. ЗАО «НПО Реконструкция», в свою очередь, владеют граждане России.
По словам генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, строительная компания не имеет никакого отношения к данному проекту. «Это отдельный проект Андрея Молчанова», – пояснил господин Вахмистров. При этом он заверил, что на территории санатория «Дюны» никакой жилой застройки не планируется, там останется именно санаторий, но, возможно, будут пристроены какие-то дополнительные корпуса к оздоровительному комплексу.
По данным КУГИ, здание и участок находятся в зоне Р-3, то есть в зоне объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg, утверждает, что санатории, дома отдыха и курортные отели – это довольно специфические объекты. «Для того чтобы они были прибыльными, требуется профессиональная управляющая компания в области гостиничного бизнеса, которая наладит эффективный операционный менеджмент. ЛСР как девелоперская компания никогда не была замечена в этом сегменте. Поэтому я на 99% уверен, что на этом месте будет вестись коттеджная или апартаментная застройка», – высказывается господин Пашков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», полагает, что с учетом вероятных обременений, прежде всего в части ограничения функционального использования участка, стоимость сделки представляется в целом вполне соответствующей текущим рыночным уровням. «По примерным оценкам, объем инвестиций в реконструкцию и модернизацию объекта может составить еще около 5-10 млн USD», – констатирует он.
Каждый рубль, вложенный в строительство высокоскоростных магистралей, дает 1,5 рубля вложений в другие отрасли промышленности. На международном форуме «Строительство, инновации и партнерство. Открытый диалог», прошедшем 16-17 октября в Сочи, обсуждали перспективы развития сети скоростного и высокоскоростного движения в России.
Генеральным партнером форума выступило ОАО "Российские железные дороги". Организатором - продюсерский центр "Событие". В форуме приняли участие более 320 представителей крупнейших отечественных и зарубежных компаний.
Обеспечить прирост
Сегодня для собственного развития проекты РЖД используют 19 отраслей отечественной промышленности. По мнению президента ОАО «РЖД» Владимира Якунина, реализация перспективных стратегических проектов способна обеспечить дополнительный прирост к 2020 году ВВП РФ не менее чем на 1,1-2,5% и стать драйвером роста экономики. «В то же время без развития инфраструктуры предельный экономический рост не сможет превысить 3% в год», - считает Владимир Якунин.
К таким стратегическим проектам, например, относится модернизация Транссиба, реконструкция участка железной дороги Междуреченск-Тайшет, реконструкция участка М.Горький-Котельниково-Тихорецкая-Крымская с обходом Краснодарского узла и другие. В целом же в текущем году объем инвестиционного бюджета «РЖД» составляет 393,1 млрд рублей.
Одним из мегапроектов, на который делается ставка, президент ОАО «РДЖ» называет Трансевроазиатский пояс развития. «Использование не просто транзитного потенциала как дорожки по которой можно провести товары, а как основы для нового экономического рывка в сторону нового экономического и технологического уклада, в сторону нового общества является очевидным проектом будущего», - уверен Владимир Якунин. Не менее глобальный проект - развитие скоростной доставки контейнерных грузов из Китая в Европу и обратно.
По словам заместителя министра транспорта РФ Алексея Цыденова, привлечение частного инвестора остается крайне важным элементом для развития железнодорожного строительства. Он отметил, что в правительстве работают над тем, чтобы сделать проекты в области инфраструктуры более понятными для инвесторов. В частности, разработан законопрект о внесении изменений в ФЗ «Об особенностях управления имуществом ОАО РЖД». Он предусматривает возможность снятия ограничений на вновь создаваемую инфраструктуру. Это позволит с большей эффективностью привлекать частные инвестиции в строительство инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.
Магистрали без документов
В рамках деловой программы Форума состоялся круглый стол «Реализация проектов ВСМ», посвященный развитию высокоскоростного движения в России.
Строительство выделенных магистралей, рассчитанных на движение поездов со скоростью до 400 км/ч должно стать важным шагом в развитии сети скоростного и высокоскоростного движения в России.
«Каждый рубль, вложенный в ВСМ, дает 1,5 рубля вложений в другие отрасли промышленности, - заявил в ходе круглого стола первый вице-президент ОАО «РЖД» и генеральный директор ОАО «Скоростные магистрали» Александр Мишарин. - За счет т.н. «агломерационного эффекта» в первое десятилетие эксплуатации ВСМ государство получает совокупный прирост ВВП в размере более 11 трлн. руб., что, в свою очередь дает более 3 трлн руб. бюджетных доходов. По сравнению с этими цифрами , проект стоимостью в 1 трлн руб, уже не выглядит слишком значительно. Государство на каждый вложенный рубль получает десять».
В 2013 году соответствии с поручением правительства РФ по заказу ОАО «РЖД» было разработано обоснование инвестиций строительства высокоскоростных магистралей Москва – Казань – Екатеринбург и Москва – Ростов-на-Дону – Адлер, проходящих по территории 17 субъектов РФ. Ранее было подготовлено обоснование инвестиций для строительства ВСМ-1 магистрали Москва – Тверь – Санкт-Петербург.
«Для создания доказательной базы развития высокоскоростного движения поездов по выделенным линиям со скоростями до 400 км/час нами было разработано обоснование инвестиций на строительство ВСМ-1 Москва – Санкт-Петербург. Кроме того, были разработаны первые в РФ специальные технические условия для проектирования, строительства и эксплуатации высокоскоростной пассажирской железнодорожной магистрали Москва – Санкт-Петербург», – подчеркнул генеральный директор ОАО «Росжелдорпроект» Андрей Волков.
Первым этапом организации скоростного движения в России станет строительство выделенной магистрали Москва-Казань с перспективой продления до Екатеринбурга.
Как рассказала на круглом столе заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Елена Сиэрра, строительство скоростной железной дороги станет первым подобным российским проектом для Минстроя. Магистраль планируют построить к 2030 году. Скорость движения поездов на дороге будет достигать до 400 километров в час, время в пути от Москвы до Екатеринбурга составит не больше восьми часов. К проекту уже проявил интерес китайский бизнес. Подписан соответствующий меморандум о намерениях. Китайские партнеры рассматривают проект как часть создания коммуникаций между Пекином и Москвой.
При этом сегодня России нет нормативно-технических документов для высокоскоростных железнодорожных магистралей. «Разработка СТУ - это вынужденная мера при реализации подобного рода проектов, но Минстрой России будет создавать нормативно-техническую базу для их строительства в будущем , - отметила Елена Сиэрра. - Сейчас на рассмотрение в Минстрой России отправлено15 специальных технических условий (СТУ). В ближайшее время для их утверждения будет создана рабочая группа, в состав которой войдут специалисты РЖД».
В регионы прилетят «ласточки»
В рамках Форума также активно обсуждалась проблема пригородных перевозок. Так, из-за убыточности с начала текущего года ОАО «РЖД» отменены более 480 пригородных поездов. В том числе в Ленинградской области – 35 поездов, в Калининградской области – 29 поездов, в Свердловской области – 26 поездов, в Новгородской области – 20 поездов, в Тверской области – 14 поездов, в Ростовской области – 12 поездов и т.д.
В сентябре текущего года «РЖД» отменила 13 поездов "Ласточка" в Краснодарском крае. Они курсировали по маршрутам Сочи - аэропорт и обратно, а также по маршруту Сочи -Олимпийский парк . За этот период накопившиеся убытки ОАО "РЖД" в результате регулирования тарифов составили более 1 млрд рублей.
Как рассказал президент компании Владимир Якунин, в большинстве регионов власти не компенсируют убытки от пригородных перевозок. «Это системная проблема. Именно поэтому мы сейчас ведем переговоры с губернаторами. Существуют пути ее решения, например, есть четкая позиция Минтранса РФ о том, что необходимо компенсировать убытки, возникающие от осуществления пригородных перевозок», - пояснил Владимир Якунин.
Кроме того, ОАО «РЖД» предлагает регионам реструктурировать накопившуюся задолженность. «У нас накопились условные долги (которые не оформлены за предыдущий период). Мы предложили губернаторам рассмотреть вопрос о реструктуризации этих долгов, на какой угодно период, для того, чтобы освободить свой бюджет, потому что есть еще бюджетная дисциплина, - рассказал Якунин. - Сейчас ведется работа по модернизации расчета тарифов для пригородных поездов. Я надеюсь, что у нас есть перспектива для решения этих проблем».
Так, нынешним летом правительством Ленинградской области и ОАО «РЖД» было достигнуто соглашение о корректировке тарифов на проезд в пригородных поездах, а также об оптимизации маршрутов на ряде направлений, где есть альтернативные виды транспорта. В ближайшее время электропоезда Северо-Западной дирекции скоростного сообщения «Ласточка» должны быть введены в эксплуатацию на участке Санкт-Петербург – Выборг. Они заменят курсирующие сейчас на данном маршруте пригородные электропоезда. До Выборга «Ласточка» будет доходить за 1 час 15 минут. В проект графика на маршруте Санкт-Петербург – Выборг закладываются четыре пары «Ласточек».
В более отдаленной перспективе рассматривается возможность запуска «Ласточек» и на маршрутах Великий Новгород – Петрозаводск, Москва – Крюково и Москва – Тверь.