На кризисных оборотах
Громкие геополитические события, высокая волатильность курса валют, низкая цена за «бочку» - все эти явления, которые в комплексе принято называть «экономическим кризисом» уже сказались на рынке недвижимости Петербурга. Участники рынка прогнозируют снижение спроса на 30%, а то и вовсе – в полтора раза. Крупнейшие игроки не собираются отказываться от заявленных планов по строительству жилья, но новые проекты в ближайшем будущем ждать не стоит.
Этот кризис отличается от тех, что были в 1998 и 2008 годах, это наш «родной» кризис, за который нам некого винить, считает президент ЗАО «Терра Нова» Лев Пукшанский. «Я считаю, что равновесие в рамках рыночной экономики в принципе невозможно, а кризис – это просто чуть большее смещение этого равновесие, когда рынок товаров, труда и денег выбивается из колеи и ищет новый путь. В этом процессе потеряют свои позиции только те игроки, которые не были готовы к кризису, если заняли неправильны позиции, если не смогут сломать свои стереотипы и предложить рынку новый продукт», - считает эксперт.
С локальным характером кризиса не согласен генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. По его словам, Россия оказалась втянута в крупнейший со времен Карибского кризиса геополитический конфликт, а также в спекуляции на нефтяном рынке – это внешние причины, на которые страна повлиять не в силах. «Вообще кризис – это хорошо. В ходе кризиса 2008 года мы должны были стать другой страной, понять, что таких прибылей как в 2000-х больше не будет и научиться быть более гибкими, научить диверсифицировать бизнес. Но мы выскочили из того кризиса слишком рано, так и не сделав для себя выводов. Нынешний кризис будет долгим и болезненным, но он изменит всех нас в лучшую сторону», - уверен господин Барков.
Лукавство застройщиков
Общаясь с прессой, крупные застройщики, сохраняя хорошую мину, не склонны признавать провал на городском рынке недвижимости. «Если обратится к июню 2014 года – то после весеннего роста тоже были разговоры о спаде на рынке. Но жизнь показала что недвижимость – это по-прежнему самый привлекательный актив, на который есть большой базовый спрос, - рассказывает коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» Денис Бабаков. - В декабре 2014 года мы только и слышали, что ипотека кончится, но она есть! Спрос тоже есть, конечно, не столь ажиотажный, но характерный для января – у людей длинные каникулы и покупательская активность традиционно снижается». По словам эксперта, рынок сейчас ищет оптимальный баланс спроса и предложения. При этом оснований для снижения цен на недвижимость в компании не видят, ровно как и повышать цены сейчас не представляется возможным.
Столь же оптимистичен был и генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков: «Подготовка к кризису, как и сам кризис – пока только на словах, на деле же рынок, скорее, стабилизировался». Топ-менеджер рассказал, что рынок Петербурга не должен испытать провал в спросе благодаря ощутимой миграции населения из регионов, а также девальвации рубля – граждане, которые ранее рассматривали для себя покупку недвижимости за рубежом, по всей видимости, предпочтут приобрести ее в Петербурге.
Впрочем, позитивный прогноз разделяют не все участники рынка. «Картина высказываний девелоперов в кулуарных беседах и в прессе сильно разнится. В приватных беседах все хвастаются размером выручки, а в прессе жалуются на падение спроса», - поделился наблюдением генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. На деле же инвесторы не могут получить проектное финансирование и не могут поставить перед собой четкие горизонты планирования бизнеса. С другой стороны и потребитель не уверен в завтрашнем дне – его покупательская способность сокращается и ипотека будет буксовать даже при возвращении к ключевой ставке в 10%. По мнению господина Лернера, спрос снизится в 1,5 раза и закончит падение в районе базового спроса, прироста спроса и сверхприбылей строителям можно не ждать. «Сохранят свои позиции только качественные проекты с хорошей локацией, а вот у проектов-миллионников, куда девелоперы старались запихнуть максимальное количество «квадратов» без оглядки на инфраструктуру, будут проблемы», - признает эксперт.
Схожей позиции придерживается и руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Мы как раз рассчитываем на объем базового спроса и уверены, что наш покупатель никуда не денется. Он может отложить покупку, скажем, на полгода, но обязательно вернется». Реальным риском для эконом-класса, по мнению господина Буслова, является недоступность ипотечных кредитов. Рост ставок сократит объем спроса минимум на 30%. «Новых проектов, на мой взгляд, будет по-минимуму, но заявленного жилья хватит на два года продаж», - говорит эксперт. При этом уже в ближайшее время произойдет смещение целевой клиентуры в сегментах недвижимости. Те, кто ранее планировал покупку жилья комфорт-класса, станут рассматривать для себя эконом, а клиентам бизнес-класса придется довольствоваться «комфортом».
Рост кризисных тенденций в области торговли активами подтверждает и руководитель департамента по продаже частных активов Российского аукционного дома Дмитрий Альтбрегин. По его словам, накануне РАД впервые рассматривал предложение по продаже жилого «недостроя» и таких предложений будет все больше. Кроме того, собственники участков уже не надеются получать с победителей аукционов живые деньги и вынуждены соглашаться на взаимозачеты квадратными метрами. «У нас остались собственники, которые настаивают на старых ценах, которые, зачастую, указаны в долларах, но конъюнктура спроса такова, что им приходится «двигаться» в своих требованиях», - говори господин Альтбрегин.
Вместе с тем, от заявленных проектов застройщики не отказываются. «Ни один из наших проектов мы останавливать не собираемся», - заявил Денис Бабаков. Актуальность своих планов подтверждают в «Ханса СПб Девелопмент» и в «Главстрой-СПб». По словам Льва Пукшанского, в южной части намыва на Васильевском острове сейчас идет активное строительство, к своим проектам приступила ГК «Лидер Групп» и ООО «Вымпел». В свою очередь турки Renaissance Construction готовятся намыть кусок для строительства 580 тыс. кв. м. жилья а также приобрели участок для строительства крупного ТРК.
Иностранцы и штампы
Неоднозначно складывается ситуация с притоком иностранных инвестиций в российскую недвижимость. С одной стороны, колебания курса валют привели к тому, что петербургская недвижимость может достаться иностранцам чуть ли не даром. «У нас была сделка по «Леонтьевскому мысу» на покупку недвижимости на 130 млн рублей – это уникальный случай для петербургского рынка, - рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Покупатель живет в Европе, сбережения у него в евро, и в декабре оказалось, что недвижимость обойдется ему почти в два раза дешевле».
С другой стороны, существующий информационный фон приводит к появлению большого количества стереотипов о России в головах иностранцев, говорит Игорь Оноков. «Европейцы также как и мы активно ищут поле для инвестиций. Они прекрасно понимают инвестиционный потенциал России, но они очень подвержены тому, что говорят по телевизору, поэтому иностранных покупателей у нас пока очень мало», - говорит руководитель «Леонтьевского мыса».
Сейчас в России работает несколько категорий иностранных компаний, отмечает Олег Барков. Одни в панике продают активы и бегут из страны. Есть иностранные инвесторы, которые уже вложили деньги в землю и активы и сейчас «дергаются» - то ли бежать, то ли идти вперед. Есть инвесторы с нервами покрепче – те будут развивать бизнес по принципу «лишь бы не было войны».
Кроме того, по прогнозам экспертов, в условиях кризиса расцветет еще одно рыночное поветрие, которое господин Барков назвал «бизнесом на крови» или инвестиционными флибустьерами. Это циничные капиталисты, обладающие определенным количеством свободных денег, которые будут скупать земельные участки, перекупать банкротящиеся предприятия, влезать в непрофильное для себя жилищное строительство, то есть извлекать максимальную прибыль на волне снижения стоимости активов. «Сейчас самый выгодный рынок для таких пиратов – это Украина, но у нас тоже есть чем поживиться», - говорит господин Барков.
Кризис проредит рынок
Наступивший год станет большим испытанием для девелоперов любого масштаба – от локальных застройщиков до межрегиональных холдингов, говорят эксперты. «С мнением, что кризис «вымоет» с рынка мелкий и средний строительный бизнес, а останутся только большие компании, я не согласен, - комментирует Марк Лернер. – Сейчас будет иметь значение не размер, а грамотная стратегия развития и финансовая дисциплина». По словам Льва Пукшанского, кризис ударит прежде всего по тем закредитованным компаниям, которые вели неосмотрительную политику экспансии. В качестве примера он приводит такие компании как «Строймонтаж», «М-Индустрия», а из свежих примеров – проблемы ГК «Город». «Если посмотреть на итоги прошлого кризиса, то поднялись именно средние компании, мелкие застройщики, достроив объекты, тихо ушли с рынка, а вот как раз крупные застройщики добавили головной боли всем вокруг», - говорит господин Пукшанский.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) выступает за регулярное инспектирование строительных объектов силами аварийных комиссаров. Инна Матюнина, руководитель комитета по страхованию при совете НОСТРОЙ, считает, что визиты аварийных комиссаров на стройки заставят застройщиков больше заботиться об охране труда и качестве работ.
Как рассказал на конференции «Развитие системы страхования в системе саморегулирования строительной отрасли» Михаил Викторов, руководитель аппарата НОСТРОЙ, создание системы инспектирования строек силами аварийных комиссаров могло бы стать одной из мер по защите компенсационных фондов саморегулируемых организаций от претензий лиц, понесших ущерб от деятельности строителей.
В страховании строительства аварийные комиссары должны сыграть несколько иную роль, нежели в автостраховании. Их главной задачей станет не урегулирование выплат при страховых случаях, а определение рисков на объектах перед заключением договора страхования строительных рисков и в течение срока действия страхового договора. «Строители будут бояться визита аварийного комиссара, и это заставит их лучше заботиться об охране труда и соблюдении всех мер безопасности. Если это будет реальная, а не фиктивная система инспектирования, ее создание даст огромный эффект», – полагает Ирина Матюнина.
Фонды нуждаются в защите
По мнению Михаила Викторова, другими мерами по защите компенсационных фондов могли бы стать размещение их на специальных банковских счетах с ограничениями по использованию, а также страхование компенсационных фондов.
Инна Матюнина считает полезным страхование сохранности средств компенсационных фондов на банковских депозитах, а вот предлагаемое некоторыми страховщиками коллективное страхование ответственности членов СРО, по ее мнению, отнимает у саморегулируемых организаций стимул контролировать качество работы своих членов. Существующий порядок компенсации ущерба, нанесенного застройщиками сторонним лицам при проведении строительных работ, предполагает выплаты в первую очередь страховыми компаниями, застраховавшими гражданскую ответственность строителей. Если ущерб превышает лимит ответственности по страховому договору и строительная компания не может покрыть его из собственных средств, пострадавшие лица имеют право обратиться за выплатой из компенсационного фонда СРО, членом которой является компания – виновник ущерба. Если же выплаты из компенсационного фонда будут затем возмещаться страховщиком, руководство СРО не будет заинтересовано в строгом контроле своих членов, считает Инна Матюнина.
Эту точку зрения поддерживает и Сергей Алпатов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов». «Субсидиарная ответственность членов СРО должна быть, чтобы саморегулируемые организации не принимали в свои ряды недобросовестных застройщиков», – настаивает он.
Однако страхование сохранности компенсационных фондов, по мнению Сергея Алпатова, должно существовать в том или ином виде. «Компенсационный фонд лежит мертвым грузом. Если механизм страхования разовьется, фонд можно будет использовать, например, для финансовых гарантий при участии членов СРО в крупных тендерах», – рассуждает он. «Сорок миллиардов рублей, накопленные в компенсационных фондах строительных СРО, не должны быть заморожены, они должны работать на благо строительной отрасли», – говорит также и Михаил Викторов.
Страховаться скопом
Между тем страховщики утверждают, что механизм коллективного страхования ответственности членов СРО не обязательно должен демотивировать руководителей строительных СРО при контроле работы участников своих объединений. «Демотивация устраняется наличием франшизы в размере лимитов ответственности по индивидуальным договорам страхования», – объясняет Андрей Свешников, директор департамента страхования строительного комплекса САО «Гефест». При такой схеме страхования выплаты ущерба пострадавшим лицам проводятся сначала по индивидуальному договору, а затем, в случае необходимости, по коллективному. СРО остается заинтересованным в том, чтобы его члены соблюдали меры безопасности, а также страховали свою ответственность на достаточно крупные суммы у надежных страховщиков, потому что в этом случае коллективное страхование обойдется дешевле.
Введение коллективного страхования ответственности членов СРО поддерживают и в ОСАО «Ингосстрах». Об этом рассказала на конференции заместитель директора петербургского филиала ОСАО «Ингосстрах» Галина Владельщикова.
Деньги оседают у страховщиков
Строители пока без особого энтузиазма относятся к новым видам страхования. Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выступая на конференции, иронично заметил, что пока практически все средства, собираемые по полисам страхования ответственности членов СРО, страховщики оставляют себе на развитие и другие не известные строителям цели.
Страховые компании подтверждают, что выплаты по подобным полисам пока ничтожно малы по сравнению со сборами. В «Гефесте» оценивают убыточность по этому виду страхования в Северо-Западном федеральном округе РФ примерно в 1%. Однако этот вид страхования еще слишком молод, в прошлом году сборы по нему выросли на 70%, но составили при этом всего 800 млн рублей. В «Ингосстрахе» объем данного рынка оценивают в 1,2 млрд рублей. Через 2-3 года, полагают в «Гефесте», убыточность страхования ответственности членов СРО достигнет 40% – уровня, который наблюдается сейчас в страховании гражданской ответственности строительных компаний.
Внедрение в России европейских стандартов строительства сегодня вызывает жаркие споры у участников. Камнем преткновения являются методики разработки технических норм и их применения в российских реалиях.
25 марта 2011 года в рамках Международного конгресса «Открытая Россия: партнерство для модернизации» состоялось заседание инвестиционно-строительного клуба «ЕвроСНиП или Eurocode». Организаторами мероприятия выступили Торгово-промышленная палата Российской Федерации и компания «АЭРгрупп». Темой дискуссии стало предстоящее внедрение в России европейских стандартов строительства. В ходе ожесточенного спора между противниками и сторонниками этого решения выяснилось, что принципиальные расхождения сторон касаются, в первую очередь, не конкретных технических норм, а методики их разработки и применения.
Кому должна принадлежать решающая роль при определении отраслевой политики – государству, национальным строительным объединениям или профессионалам-практикам? Может ли бизнес самостоятельно отвечать за безопасность своих строительных проектов? Именно эти вопросы стали ключевыми при обсуждении внедрения в России европейских стандартов в области строительства и актуализации ныне действующих в России Строительных норм и Правил (СНиПов).
История противостояния: кто за и против еврокодов?
На сегодняшний день российская строительная отрасль регулируется комплексом Строительных нормы и правил (СНиПов), которые были разработаны еще в Советском Союзе и доказали свою надежность и эффективность, в том числе в сложных климатических условиях крайнего севера. Однако средний возраст СНиПов составляет 20-25 лет. В них не учитываются многие современные материалы и инновации в проектировании. Соответственно, как считают многие эксперты, сегодня обязательное применение не актуализированных СНиПов катастрофически тормозит развитие российского строительного бизнеса.
Модернизировать строительную отрасль поможет переход на еврокоды – комплекс стандартов, разработанных европейской организацией по стандартизации. Такого мнения, в частности, придерживается Ассоциация Строителей России (АСР). Ее представители уверены, что европейские стандарты не требуют дополнительной адаптации под российские реалии. Их можно внедрить уже сегодня и использовать, как минимум, наравне со СНиПами для совместной реализации проектов с иностранными подрядчиками и инвесторами.
Главным оппонентом этой позиции выступает Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), которое настаивает на комплексном программном подходе к адаптации европейских норм и параллельной актуализации СНиПов. В результате, российская строительная отрасль должна получить своеобразный модернизированный ЕвроСНиП. Но сами разработчики признают: на актуализацию уйдут годы и потребуются масштабные финансовые затраты. По мнению АСР, эти бюрократические процедуры приведут к бессмысленной потере времени и усугубят отставание российской строительной отрасли от мирового уровня развития. Тем не менее, в 2010 году Министерство регионального развития одобрило рассчитанную на несколько лет «Программу гармонизации российской и европейской систем нормативных документов в строительстве», таким образом, поддержав позицию Национального объединения. И сегодня НОСТРОЙ принимает в реализации этой программы самое активное участие.
Строительная отрасль в тупике?
Возможность высказать свою позицию и привести аргументы в ее защиту обе стороны получили в ходе жесткой и откровенной дискуссии в Международного конгресса «Открытая Россия: партнерство для модернизации». В качестве модератора инвестиционно-строительного клуба «ЕвроСНиП или Eurocode» выступил вице-президент АСР и ССЖД Михаил Кайков. Он первым взял слово и напомнил собравшимся, что строительство является локомотивом российской экономики и включает более 50 различных отраслей. В 2002 году было принято решение о проведении в строительной сфере административной реформы, направленной на развитие саморегулирования и внедрение добровольного использования международных стандартов. Предполагалось, что эти меры помогут устранить экономические барьеры и сблизить строительные рынки Европы и России, предоставить европейским и российским компаниям новые возможности для развития, а также решить вопрос о единых стандартах в рамках Таможенного союза и ЕврАзЭС.
По мнению Михаила Кайкова, эти цели так и остались не реализованными, так как после принятия противоречащих первоначальным задачам законодательных актов была извращена сама суть реформы. Несмотря на то, что в 2010 году было разрешено добровольное применение в России международных стандартов, сегодня строительная отрасль не может реализовать эту возможность. Так как в том же 2010 году был принят «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
«Этот документ установил перечень национальных стандартов и сводов правил, которые должны применяться на обязательной основе, - подчеркнул г-н Кайков. – Это противоречит Новому модульному подходу в строительстве ЕС (Директива 89/106/ЕС) и решениям Комиссии при Президенте РФ от 20 января
Бизнес или государство – кто должен решать?
Сегодня в строительной отрасли сложилась ситуация, когда с одной стороны на самом высоком уровне провозглашается необходимость внедрения международных стандартов и гармонизация норм со странами ЕС, Таможенным союзом и ЕврАзЭС. А с другой стороны, многочисленные противоречия в российской нормативной базе не позволяют оперативно реализовать эти решения.
Старший научный сотрудник отдела административного законодательства и процесса Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Анастасия Калмыкова согласилась с тем, что до сих пор направление реформы строительного регулирование не определено. «Что касается содержательного наполнения стандартов, то мы как юристы, не можем однозначно оценить, что лучше для строительной отрасли по содержанию – продолжать развивать требования безопасности, закрепленные в СНиПах, или воспринять ту систему установления требований безопасности, которая принята в Европе? С содержательной точки зрения бизнес-сообщество должно однозначно и четко определиться, по какому пути оно хочет развиваться. И уже от этого должны выстраиваться наши законодательные инициативы», - высказала позицию своего ведомства г-жа Калмыкова.
Председатель Комитета по международным отношениям Национального Объединения Строителей (НОСТРОЙ), профессор кафедры технического регулирования МГСУ Азарий Лапидус категорически отверг тезис о том, что бизнес-сообщество само должно решить, по каким стандартам ему удобнее работать. «Именно у государства должна быть ведущая роль в этом вопросе, - подчеркнул профессор. – Возвращение обязательного применения СНиПов – это единственно правильное на данном этапе решение, которое даст сообществу нормально работать. Иначе окажется под угрозой безопасность строительства».
Проблема в национальных особенностях?
Заместитель Руководителя Аппарата Национального объединения СРО в строительстве (НОСТРОЙ), Первый Заместитель Председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Лариса Баринова заявила, что Михаил Кайков представляет позицию только одного профессионального объединения, которая вступает в противоречие с интересами других участников отрасли. По ее словам, НОСТРОЙ ведет параллельную работу по актуализации СНиПов и переводу еврокодов. «Еврокоды – это очень небольшая часть нормативных документов, которые фактически регулируют только механическую прочность. Все, что касается энергоэффективности, безопасности, климата, защиты от шума, экологии – это все не входит в еврокоды и должно регулироваться национальными приложениями. Как мы можем завтра перейти на еврокоды, если у нас еще не готовы национальные приложения?» - сформулировала свой взгляд на проблему г-жа Баринова.
Представитель Инициативного фонда «ЗЕБРА» Евгений Малинин в своем выступлении, напротив, настаивал на том, что именно потому, что еврокоды напрямую не связаны с национальными параметрами и климатическими особенностями, никаких препятствий для их внедрения не существует. Единственным назначением еврокодов является расширение рынка услуг проектирования, поэтому они могут применяться параллельно с действующими СНиПами. И главная проблема заключается в том, что у гос.экспертизы нет механизма для оценки проектов, сделанных по еврокодам. Именно это решение необходимо сегодня бизнесу.
«Ситуация со стандартами – это один из примеров неправильного функционирования всей отрасли, - поднял глобальную проблему Президент Координационного совета Ассоциации инженерных изысканий в строительстве Михаил Богданов. – Чиновники и национальные объединения не учитывают интересы практиков и мнения независимых экспертов. Все вопросы должны решаться с участием профессионалов. Пока мы этого не поймем, мы будем оставаться в состоянии тупика». В ответ на это заявление профессор кафедры технического регулирования МГСУ Азарий Лапидус уточнил, что профессионалы должны высказывать свое мнение на начальном этапе, а принятие конкретных решений – это задача государственных ведомств.
Как разрешить системные противоречия?
«В Европе стандарты разрабатывают те, кому эти стандарты нужны. Заинтересованная сторона – это тот, кто получает материальную выгоду от стандарта. Исследовательские институты не могут являться заинтересованными сторонами, поэтому за рубежом они не входят в технические комиссии, занимающиеся разработкой стандартов. Туда ходит бизнес, который с помощью стандартизирования создает для себя дополнительную ценность и выгоду», - заявил г-н Малинин. «Вы абсолютно неправильно трактуете суть обязательных стандартов. В них в первую очередь заинтересовано государство, потому что оно отвечает за жизнь своих граждан», - жестко возразил ему г-н Лапидус.
Одна из проблем гармонизации российских СНиПов и еврокодов связана именно с тем, что в их основе лежат принципиально отличающиеся механизмы управления экономикой. Михаил Кайков напомнил участникам дискуссии, что ГОСТы, которые являются базой современных СНиПов, создавались, когда единственным игроком на рынке строительства было государство, именно поэтому они по своей сути всегда были обязательны к исполнению. «Еврокоды – это рыночные документы, - подчеркнул эксперт. – Их добровольное применение в Европе обусловлено тем, что всю ответственность за риски при строительстве несут разработчики и исполнители. Они страхуют все риски и именно поэтому допускаются на рынок».
В России эта система на сегодняшний день не работает. И большая часть усилий государства направлена не на то, чтобы создать эффективную базу для повышения ответственности бизнеса, а на внедрение максимального количества обязательных для исполнения требований. С одной стороны, при низком доверии общества к представителям бизнеса максимальная регламентация строительства многим кажется единственным способом защитить конечного потребителя от появления многочисленных некачественных и опасных для жизни строительных объектов. С другой стороны, чем больше обязательных норма прописано в законодательстве, тем сложнее будет проходить процесс интеграции России в европейское пространство, а также в ВТО, где главной регулирующей силой является рынок. Поэтому профессиональному сообществу при участии всех заинтересованных стороны еще только предстоит найти ответ на вопрос, как согласовать национальные интересы и потребности строительной отрасли.