Землю в марте продадут тремя лотами
В марте Фонд имущества Петербурга выставит на торги право аренды на три участка под жилое строительство на Свирской ул., 44а. Суммарно на всех этих участках можно будет построить 56,2 тыс. кв. м жилья.
Но два лота будут с обременением – покупателю сначала необходимо будет возвести детский сад. Участники рынка говорят, что спрос на землю в Московском районе будет, но компаний, готовых платить живые деньги, не так много.
Земельные участки расположены в относительной близости от пересечения Свирской ул. с пр. Космонавтов. Продать их планируется тремя лотами. В первый вошло право строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, подземного гаража с обязательством построить объект дошкольного образования не менее чем на 140 мест. Стартовая цена лота – 229 млн рублей.
На втором участке также предполагается строительство жилого корпуса общей площадью 15 тыс. кв. м, гаража на 85 машино-мест и ДДУ на 140 мест. Здесь стартовая цена составит всего 17,1 млн рублей.
«По условиям инвестдоговора, сначала девелопер должен спроектировать, возвести и передать городу объект дошкольного образования. И только после выполнения социальных обязательств девелопер имеет право приступить к строительству жилого многоквартирного дома со встроенными помещениями», – рассказал Андрей Плотицын, руководитель управления инвестиционных проектов ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Последний лот почти без обременений – здесь можно будет построить жилой дом площадью 11,2 тыс. кв. м, в котором победитель будет обязан передать городу 11 квартир. Цена вопроса – 139,3 млн рублей.
Торги с обременением по строительству социнфраструктуры пройдут в городе не в первый раз.
Так, на прошлой неделе ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» продало на аукционе право аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома с обязательством построить и передать в собственность города детский сад на 220 мест в Невском районе Санкт-Петербурга. Победителем стала строительная компания «Темп», предложившая за лот 0,5 млрд рублей. «Таким образом, практика показывает, что участки под строительство жилья даже с социальной нагрузкой привлекательны для ряда девелоперов», – отмечает Мария Дворецкая, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.
Участники рынка говорят, что спрос на участки будет достаточно высок. Объекты расположены в востребованном среди покупателей жилья Московском районе. «В непосредственной близости находятся станции метро «Звездная» и «Купчино», рядом проходят основные городские магистрали и транспортные развязки.
Строительство любого жилого проекта не обходится без исполнения социальных обязательств застройщиками. Поэтому указанные условия продажи земельных участков не снизят интерес к ним девелоперов.
Однако свободными средствами для наращивания земельного банка сейчас располагают только крупные строительные компании (Setl City, «ЛСР-Недвижимость», ЛенСпецСМУ, RBI, «ЦДС» и т. д.), что сужает круг потенциальных инвесторов», – рассуждает Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar. С нею согласна Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
«Позволить себе приобретение участков, особенно с учетом обременения в виде необходимости построить и передать городу объекты инфраструктуры и квадратные метры, смогут только очень крупные компании, имеющие большой капитал. Поэтому не исключено, что значительная часть игроков рынка в условиях нынешней финансовой ситуации откажется от участия в торгах», – считает она.
"Петербургское агентство недвижимости" не спешит пускать в Дом Зингера городскую книготорговую сеть "Дом книги". Судя по стилю общения с властью, арендатор здания готовится к судебному процессу.
"Петербургское агентство недвижимости" (ПАН) - арендатор Дома Зингера на Невском проспекте, 28 - на прошлой неделе отказалось принять уведомление КУГИ о необходимости подготовить договор субаренды на помещение площадью 4,106 тыс. кв. м для городского Дома книги. Об этом сообщила директор ОАО "ТФ "Дом книги" Любовь Невская, которая лично отвозила бумаги.
ТФ "СПб Дом книги" принадлежит городу. В феврале этого года в компании введена процедура банкротства. Ее долг - 176 млн руб., в том числе долг ПАНу за поставку товара - 71,8 млн руб. В пресс-службе КУГИ информацию подтвердили, подчеркнув, что документы уже отправлены контрагенту по почте, а на подготовку договора субаренды ПАНу отводится один месяц.
"Мы просим компанию исполнить обязательства, которые прописаны в договоре долгосрочной аренды здания. Право города на эти помещения сохраняется в течение 35 лет", - утверждают в КУГИ.
Получить комментарии ПАНа по этому поводу не удалось. А представитель книжного магазина, который работает сейчас в Доме Зингера и контролируется ПАНом, попросила не раздувать вокруг происходящего истерику и не мешать работать.
Юристы говорят, что арендатор, требуя прислать документы по почте, просто тянет время и может выиграть несколько дней на обдумывание ситуации и консультации.
"Если арендатор действительно не собирается отдавать помещения в субаренду, а это прописано в договоре, город сможет действовать только через суд. Просьба прислать документы по почте может означать, что компания к этому готовится", - отмечает партнер юрфирмы "Дювернуа Лигал" Игорь Гущев.
История Дома книги началась еще в 1999 году. По решению губернатора Владимира Яковлева Дом Зингера был передан "Петербургскому агентству недвижимости" в долгосрочную аренду до 2047 года. Компания обязалась реконструировать здание и приспособить его для современного использования - создать в нем бизнес-центр. Обязательным условием было сохранение в здании книжной торговли. До 2003 года эти помещения занимал городской Дом книги. Но на время реконструкции, которая началась в 2003 году, книжный магазин переехал из Дома Зингера в помещения на Невском пр., 62. Там он просидел три года - до окончания реставрации, но после открытия для посетителей Дома Зингера выяснилось, что книгами там торгует компания, принадлежащая ПАНу (занимает 3 тыс. м2 из 8,7 тыс. м2, здания). Так что городская книжная сеть до 2008 года находилась в здании около Аничкова моста. Потом и этот магазин было решено закрыть, и городской Дом книги некоторое время существовал только в виде 11 своих филиалов в разных районах города.
В 2011 году ОАО "Торговая фирма "Санкт-Петербургский дом книги" оказалась под угрозой банкротства из-за долгов перед ООО "Северо-Западное книготорговое объединение" и ООО "Меркурий". В 2012 году все филиалы Дома книги закрылись.
Город забеспокоился. Председатель комитета по печати Александр Лобков заявил СМИ, что Смольный намерен подписать с инвестором соглашение о передаче 49% акций предприятия частному капиталу.
На прошлой неделе администрация Петербурга подписала с ООО "Дом книги", которое входит в ГК "Конрад" Вагифа Мамишева, соглашение о совместном развитии ОАО "ТФ "СПб Дом книги". Возвращение флагманского магазина сети в Дом Зингера - один из этапов оздоровления ее бизнеса. Инвестор планирует направить в развитие сети более 500 млн руб. собственных и заемных средств, чтобы реанимировать принадлежащие сети 10 магазинов в разных районах города, а потом создать еще 10 новых книготорговых точек.
Цифра
500 млн руб. планируется инвестировать в развитие ОАО "Торговая фирма "Санкт-Петербургский дом книги"
Подмосковные власти предлагают внести поправки в федеральное законодательство, позволяющие регионам ввести плату за перевод земель из одной категории в другую. Как говорят участники рынка, это позволит вывести эти сделки из серой зоны и сделать перевод участков более предсказуемым.
Как рассказал заместитель председателя правительства Московской области Дмитрий Куракин (экс-председатель КУГИ Санкт-Петербурга), переводить земли в другую категорию предлагается при наличии документации о будущем использовании. По его словам, если у девелопера есть полный набор строительной документации - схема территориального планирования, генплан, правила землепользования и застройки, то в этом случае решения об изменении категории земли приниматься будут. Размер пошлины за перевод земель из одной категории в другую, по мнению чиновников, должен составить 30% от новой кадастровой стоимости. К примеру, для Московской области это в среднем составить 350 руб. за кв. м.
"Сейчас при переводе земель в другую категорию мы ориентируем собственника на спекуляцию - при переводе он может получить десятки тысяч процентов дохода и все выгоды от перевода остаются у собственника. Мы считаем, что он должен поделиться", - цитирует Дмитрия Куракина ИТАР-ТАСС.
Соответствующий законопроект о законодательной инициативе планирует подготовить уже к осени. В какие сроки он может быть рассмотрен Госдумой РФ, не сообщается.
Участники рынка видят в этой инициативе и плюсы и минусы.
"На стоимость квадратного метра эта инициатива скажется не очень сильно. Дополнительные затраты при многоэтажном строительстве составят от 0,9 до 1,5 тыс. руб. При малоэтажном затраты, конечно, будут выше, но в любом случае не смертельны для застройщиков. Зато появится вполне законное основание для перевода земель. Лучше на законных основаниях заплатить деньги и поменять категорию. Чем сидеть с участком и не знать, что с ним делать", говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
По мнению экспертов, для Петербурга такое решение может сдвинуть процесс редевелопмента промышленных территорий.
"Сейчас многие проекты редевелопмента заморожены из-за не желания властей менять категории бывших промышленных земель – слишком сложная и непредсказуемая процедура подобного перевода. Поэтому вкладывать средства, чтобы начинать этот процесс с нуля, девелоперы не хотят. Если будет установлены официальные правила, пусть и возлагающие на девелопера дополнительные расходы, – полагаю это решит проблему. Что в свою очередь снизит остроту дефицита земельных участков под строительство жилья в Петербурге", полагает генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.
Так, по мнению экспертов, подобный закон позволит именно муниципалитетам, а не их чиновникам зарабатывать на сделках.
"В целом данный шаг оправдан и позволит вывести перевод земель из области "серых сделок". В результате оплата за перевод пойдет не в «карман» чиновников, а в бюджет муниципалитета", – считает Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Сейчас, по данным АРИН под промзонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли и только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.