Смольный возвращается к «целевке»
Смольный планирует вернуть себе право предоставлять стратегическим инвесторам землю, минуя процедуру торгов. Для этого Комитет по строительству вынес на суд ЗакСа поправки в городской закон 282-43.
Депутаты предложенные поправки раскритиковали – помимо чисто юридических огрехов в законопроекте прослеживается целый ряд коррупциогенных факторов, считают парламентарии.
Формально вносимые изменения в городской закон № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» призваны привести местное законодательство в соответствие с новой редакцией Земельного кодекса (ЗК), вступающей в силу с 1 марта 2015 года, сообщил председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко, представляя проект закона комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам. «Ничего нового в законе нет, мы просто адаптируем местное законодательство к обновлению федеральной нормы», – сказал чиновник. Однако по факту новый Земельный кодекс вернет Смольному право внеконкурсной раздачи земли крупному бизнесу.
Напомним, эта практика была узаконена еще при Валентине Матвиенко в 2004 году, но уже в 2013 году эта норма была отменена по решению арбитражного суда как нарушающая антимонопольное законодательство. Больше года статус городского стратегического инвестора носил исключительно имиджевый характер, хотя власти и обещали полноценную административную поддержку.
Помимо закрытого перечня оснований для предоставления земельных участков для строительства без торгов (прямой указ президента, предоставление земли дольщикам для достройки проблемных объектов, размещение инженерных объектов, исполнение международных обязательств и т. д.) ЗК делегировал регионам самим определять критерии для внеконкурсного предоставления земли. Смольный выработал следующие критерии: отныне участки без конкурса будут предоставляться для размещения социально-культурных объектов (соцобслуживание, здравоохранение, культура, спорт, правопорядок), коммунально-бытовых объектов, а также реализации «масштабных инвестиционных проектов».
Как заявили представители комитета, в Петербурге масштабными будут признаваться стратегические инвестпроекты, а также проекты, реализуемые по схеме государственно-частного партнерства. Требования для признания объекта стратегическим остаются прежними: объем инвестиций в 3 млрд рублей для инфраструктурных проектов и 15 млрд рублей для иных. В итоге, как рассказал господин Демиденко, благодаря возвращению права целевого предоставления земли Смольный надеется привлечь дополнительные инвестиции именно в социальную и культурную сферу. «А главная цель этого документа – понятные правила игры для инвесторов», – отметил чиновник.
Однако народные избранники разглядели в обновленном законе другие посылы и скрытые мотивы городского правительства. Юридическое управление ЗакСа обнаружило в проекте закона сразу четыре очевидных коррупциогенных фактора, рассказал председатель комиссии Сергей Никешин. Закон сосредотачивает все права по управлению городским имущественным комплексом в руках исполнительной власти, говорят депутаты. «Законопроектом предусмотрено слишком много «свободы рук» для чиновников. Но чем меньше этой свободы, тем меньше возможностей для коррупции», – уверен «яблочник» Борис Вишневский.
По его словам, законодательная власть полностью исключена из процесса распоряжения городской собственностью. Согласно тексту закона, основанием для предоставления земли целевым назначением будет распоряжение губернатора, а не постановление правительства. Cогласно Уставу Петербурга таких полномочий у губернатора нет.
Эксперт комиссии Александр Карпов вообще признался, что не смог разобраться в столь сыром и путаном законе. «Закон практически нечитаем.
В нем неправильно определены термины, дублируются статьи, он ссылается сам на себя», – рассказал эксперт. Кроме того, в законе прописано, что решение о предоставлении зданий и земли принимается по инициативе органов исполнительной власти или инвестора, без отсылок к главным городским документам – Стратегии-2030, к актуализированному Генплану. Также в законе никак не прописана необходимость учета обременений.
Но несмотря на все претензии, комиссия приняла решение рекомендовать документ к принятию в первом чтении. После этого к написанию комплексной поправки к закону приступит рабочая группа из депутатов и чиновников. Корректировка проекта займет не менее трех недель, и к 25 февраля законопроект могут принять во втором и третьем чтениях.
Справка:
Новая редакция Земельного кодекса формально лишила Смольный возможности предоставлять целевым назначением здания для реконструкции под коммерческую недвижимость. Например, выделять исторические дома под размещение гостиниц и бизнес-центров. Дело в том, что в ЗК внесена норма, согласно которой здания и сооружения предоставляются под реконструкцию только при наличии обоснований предоставления инвестору земельного участка под объектом. А земля, как было сказано выше, предоставляется городом только под соцкультбыт и масштабные проекты. Впрочем, готового решения, как избежать появления SPA-салонов и хостелов в библиотеках, у Смольного нет.
«Профессиональная разработка концепции редевелопмента промышленной территории предполагает сопровождение проекта от первоначальной идеи – концепции – вплоть до согласования проекта в администрации города», – уверен Дмитрий Владимирович Миронов, генеральный директор компании «Питер Девелопмент».
По статистике, 40% территории Санкт-Петербурга занимают заводы и фабрики, большая часть которых давно утратила свою промышленную функцию. Комплексный редевелопмент таких площадей позволяет возвести новые жилые и общественно-деловые кварталы путем вывода промышленных предприятий из центра города.
До недавнего времени владельцы промышленных предприятий рассматривали редевелопмент исключительно как способ преобразования административных зданий в офисные центры классов D, С или В или как возможность сдать складские и производственные помещения в аренду.
В последние годы рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за
Только в центральных районах города за счет редевелопмента на более чем 200 промышленных площадках могут быть построены миллионы квадратных метров современного жилья и офисных зданий.
В целом же в Санкт-Петербурге насчитывается 48 промышленных зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га, на которых расположено более 700 промышленных предприятий.
Рост цен приводит многих собственников – клиентов компании «Питер Девелопмент» к идее кардинальной реконструкции промышленных территорий. Этот процесс обеспечивает появление на месте старых предприятий новых жилых зданий и современных бизнес-центров.
Основные задачи, которые предстоит решать собственнику, решившемуся на редевелопмент, не сводятся только к определению стоимости земельного участка. Владелец предприятия должен грамотно оценить потенциал территории, выбрать направление ее развития, сделав проект привлекательным активом, а владение недвижимостью – максимально прибыльным бизнесом. Эти и другие вопросы традиционно решаются в процессе разработки концепции застройки территории.
Компетентный подход к этому вопросу позволяет собственнику заблаговременно оценить потенциал активов, в частности понять, что может быть использовано на территории предприятия, а что снесено и застроено новыми объектами. В контексте того, что заводы и фабрики нередко являются памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП, без помощи профессионалов разработать и согласовать проект будет весьма затруднительно.
В рамках разработки концепции застройки также решается вопрос направления развития территории: будет ли на его месте создаваться жилой массив или общественно-деловая зона. Кроме того, на основании архитектурных и финансовых расчетов определяется наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории.
Профессионально подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны. Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта дает возможность оценить реальную рентабельность проекта и привлечь инвесторов.
Компания «Питер Девелопмент» с 2007 года занимается разработкой концепций застройки по редевелопменту территорий. Опытные консультанты, проектировщики, специалисты по согласованию и экономисты обеспечивают профессиональную разработку концепции редевелопмента и сопровождение проекта при его согласовании.
Лакокрасочная компания Jotun подписала договор на приобретение земельного участка в 9га в Индустриальном парке «Фёдоровское» для строительства своего нового завода в России.
Стоимость инвестиций составит порядка 50 млн долларов США. Ввод фабрики в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2013 года. Проектная производительность составляет 15 млн литров жидких красок и 3 тыс. тонн порошковых покрытий в год. Сейчас компания ежегодно продает в России 6 млн литров жидких красок. Товар импортируется из Великобритании и Чехии. Мощностей новой фабрики, по словам Свайна Столпестада, вице-президента «Йотун» по развитию бизнеса и стратегии, хватит чтобы увеличить производительность фабрики вдвое. В планах компании работать и на экспорт.
Компания «Йотун» в России работает с 1992 года. Крупнейшими заказчиками её продукции среди российских компаний являются ОАО «Газпром», ОАО «ЛУКОЙЛ», ОАО «НК «Роснефть», ОАО «РЖД». Производство ведется по четырем основным направлениям: защитные покрытия для нефтегазовой промышленности и инфраструктуры, производство красок, используемых в судостроении, красок, используемых в строительстве и архитектуре, а так же декоративных красок.
Начало проектно-изыскательных работ в МО «Фёдоровское сельское поселение» намечено на осень 2011 года. В данный момент компания строит ещё 3 фабрики в Бразилии, Китае и Норвегии. Всего «Йотун» располагает 38 производственных предприятий по всему миру. Головной офис компании находится в Норвегии в городе Сандефьорд.
Фабрика в «Фёдоровском» создаст 100 новых рабочих мест, но в случае необходимости их количество будет увеличено до 150. На церемонии подписания меморандума о сотрудничестве Родион Ким, глава МО «Фёдоровское сельское поселение» отметил: «Мы одними из первых согласовали генеральный план развития территорий на этот год. За текущий год в поселении открылось 12 средних предприятий с численностью работающих от 50 до 70 человек. Для населения в 3,5 тыс. человек это очень неплохо. И мы делаем все возможное, чтобы привлечь инвесторов. Для привлечения инвесторов мы снизим ставку на земельный налог. Сейчас она составляет 1,5%».
Вице-губернатор-председатель Комитета экономического развития Ленинградской области Григорий Двас поблагодарил руководство норвежской компании за выбор участка в Ленинградской области: «Мы рады, что для строительства своей фабрики компания «Йотун» выбрала земельный участок в Индустриальном парке «Федоровское». Надеемся, что это решение привлечет других инвесторов, заинтересованных в производственных площадках, на которых уже идет строительство необходимых инженерных сетей. Не должно быть никаких сомнений в благополучной реализации проекта».
Норвежская компания не обошла стороной и вопрос охраны окружающей среды. Свайн Столпестад заверил, что фабрика будет полностью соблюдать местные нормативы и требования законодательства. В тех случаях, когда нормативы компании «Йотун» окажутся выше, работа будет вестись с использованием норвежских стандартов.
В 2010 году суммарный доход «Йотун» от продаж составил 70 млрд долларов США.