Мигранты бегут от закона и рубля
Изменения миграционного законодательства, вступившие в силу с 1 января 2015 года, а также колебания валютного курса привели к резкому оттоку трудовых мигрантов из России. В ближайшем будущем страну могут покинуть от 20 до 30% иностранных работников.
С начала 2015 года в страну въехали более 270 тыс. иностранных граждан. Это на 70% меньше аналогичного показателя прошлого года. Об этом сообщили в пресс-службе Федеральной миграционной службы. В частности, существенно сократилось число приезжих из стран Средней Азии и стран СНГ. 23% из въехавших в миграционной карте указали работу как цель въезда в нашу страну.
В качестве одной из причин снижения трудового потока в ФМС называют ужесточение законодательства, регулирующего правила въезда и трудоустройства иностранных граждан на территории России. Так, с 1 января 2015 года для того, чтобы попасть в Россию, гражданам стран безвизового въезда придется предъявлять загранпаспорт. Раньше граждане этих стран могли попадать на территорию России по внутреннему паспорту или свидетельству о рождении. Исключение сделано для Беларуси и Киргизии.
Кроме того, с 1 января вступил в силу 357-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который заменил действующий ранее механизм миграционных квот на патентную систему. Напомним, квоты на мигрантов определяли максимальное количество иностранных граждан, которые имели право работать в регионе. Квоты утверждались ежегодно исходя из потребностей регионов в трудовых мигрантах. Так, в 2014 году в Петербурге было выдано разрешений на работу более чем для 136 тыс. работников из безвизовых стран.
С 2015 года количество привлекаемых мигрантов, по мысли законодателей, будет регулироваться не квотой, а непосредственно стоимостью патента. Эта сумма рассчитывается путем умножения базовой ставки, определяемой правительством РФ, на региональный коэффициент. «Если регион хочет, чтобы трудовых мигрантов было поменьше, он устанавливает высокий коэффициент, и наоборот», – рассказал начальник ФМС Константин Ромодановский. Петербургский коэффициент составил 1,9128. А в ноябре ЗакС Петербурга утвердил стоимость трудового патента в размере 3 тыс. рублей.
Отныне патент оформляется как для работы у физических, так и для работы у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. При въезде в Россию иностранцы должны целью визита указать работу. За патентом приехавшие на заработки должны обратиться не позднее 30 дней со дня въезда. Патент оформляется на срок от 1 до 12 месяцев, после этого патент можно переоформить, но только один раз – то есть через два года мигрантам придется покидать территорию России, а по возвращении пройти всю процедуру заново. Теперь в числе прочих документов для оформления патента иностранный гражданин должен подтвердить отсутствие судимости, предъявить полис добровольного медицинского страхования, документы, подтверждающие отсутствие заболевания наркоманией и инфекционных заболеваний и сертификат об отсутствии ВИЧ-инфекции, выданные медицинскими организациями, находящимися на территории Российской Федерации. Кроме того, граждане должны предъявить документ, подтверждающий владение русским языком, знание истории и основ законодательства РФ.
Сейчас в Петербурге действуют девять центров тестирования по русскому языку для мигрантов. Стоимость получения патента в Санкт-Петербурге в настоящий момент составляет около 25-30 тыс. рублей, рассказали в компании HeadHunter Северо-Запад. Государственная пошлина за получение патента составляет 3300 рублей, прохождение медицинской комиссии обойдется в сумму 8-10 тыс. рублей, для прохождения курсов по русскому языку придется заплатить порядка 3-5 тыс. рублей.
Ужесточение миграционного законодательства и увеличение требуемого пакета документов привело к массовому оттоку уже зарегистрированных на территории страны мигрантов, говорят эксперты. По данным ФМС, сейчас в России находится более 11,4 млн трудовых мигрантов, при этом разрешения на работу получили только 1,15 млн человек. «В настоящее время, по данным различных источников, покинуть Россию собираются от 20 до 30% трудовых мигрантов. Основные причины будущего оттока – это ослабление рубля и тест на знание русского языка, истории и российского законодательства для трудовых мигрантов», – рассказали в Комитете по межнациональным отношениям и реализации миграционной политики Смольного.
По мнению международного эксперта WorldSkills Russia Бориса Буданова, система патентов позволит эффективно проредить рынок труда Петербурга и позволит вывести из тени отношения работодателя с приезжими рабочими. «Раньше по системе квот работодатели могли использовать какие угодно теневые схемы привлечения рабочей силы и расплачиваться с мигрантами «по-черному». Система патентов заставит его платить «белую» зарплату, а на оклад неквалифицированных мигрантов никто брать не будет – возьмут местных», – говорит эксперт.
Итоги декабря 2009 г. свидетельствуют о том, что цены на жилую недвижимость в Петербурге стабилизируются. Впрочем, речь идет исключительно об эконом-классе, в котором сегодня сконцентрировался спрос. В других сегментах сохраняется застой продаж; конъюнктура заставляет пересматривать критерии «элиты» и «бизнеса».
Новое поколение на рынке
В протяжении всего 2009 г. много говорилось о реализации отложенного спроса. Звучали прогнозы о том, что он даст себя знать на рубеже 2009-2010 гг., провоцируя резкое повышение цен на новое жилье в связи с дефицитом ликвидного предложения.
Переход ценовой динамики из нисходящей в восходящую уже зимой предсказывали и в Москве, и в Петербурге, причем как застройщики, так и эксперты. В частности, в столице этой позиции придерживались МИАН и «Миэль», в Петербурге – «ЛенСпецСМУ» и «Петербургская недвижимость».
Противоположные взгляды озвучивал в Москве руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко, а в Петербурге – главный аналитик ИД «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев и представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов. По их оценке, для такого повышения цен нет оснований, поскольку истощение предложения – не факт, а видимость. В обоих мегаполисах накопилась значительная часть объектов недвижимости, не выведенных на рынок, притом не обязательно физически законсервированных: ряд девелоперов не приступали к продажам, ожидая лучшей конъюнктуры. В то же время снижение стоимости земли и стройматериалов создавал более благоприятные условия для запуска новых проектов.
В 2009 г. 70% продаж на первичном рынке приходилось на объекты высокой степени готовности. Покупатель, напуганный слухами о второй волне кризиса, опасался вкладывать деньги в объекты, не поднявшиеся «выше забора». Однако к концу года россияне психологически адаптировались к кризису, и уже в декабре проявились первые признаки доверия к проектам «нового поколения».
Так, в декабре компания Setl City вывела на рынок два жилых комплекса – «Токио» в Приморском районе и «Космос» на пр. Гагарина. Еще раньше холдинг RВI начал реализацию квартир в ЖК «Привилегия» на Васильевском острове. И продажи достаточно бодро пошли «на стадии котлована».
Это простимулировало компании к дальнейшей активизации. В 2010 г. Setl City намерена запустить еще 3 проекта. О таких же планах заявляет и RBI, заключивший договор о проектном кредитовании со Сбербанком. Обе компании отметили, что изыскивают на карте города новые перспективные пятна для приобретения под застройку. Аналогичные намерения высказывал в конце 2009 г. «Строительный трест». Осваивать новые территории готовятся компании «Группы ЛСР», «Главстрой-СПб», «ЮИТ Лентек». Наконец, только что созданное ООО «Реновация» имеет возможность приступить к застройке сразу нескольких пятен в кварталах на Ржевке и у Витебской железной дороги. В конце 2009 г. на рынок вышел проект NCC «Шведская крона». В то же время, в 2010 г. ожидается ввод ряда объектов «ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», «Темпа».
Таким образом, острого дефицита новых жилых объектов, который прогнозировался в 2009 г., не намечается. Первичный рынок будет пополняться постепенно и постоянно. Причем застройщики достаточно оперативно переформатировали проекты на самый востребованный на рынке сегмент эконом-класса.
Около ноля
Успех продаж в новых объектах позволил Setl City уже через месяц после их вывода на рынок повысить минимальные цены на 20 тысяч рублей за 1 кв.м. Ранее об этом же заявили «ЛЭК» и «ЮИТ-Лентек». В оценке средней стоимости жилья подорожание квартир в наиболее востребованных объектах компенсировали скидки, предоставляемые другими застройщиками. По данным «ПН», за декабрь 2009 г. в эконом-классе цены предложения снизились всего на 0,2 тысячи рублей за 1 кв. м.
Цены продаж в этом сегменте, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», колеблются в пределах плюс-минус 500 рублей. В эконом-классе можно говорить о достижении «дна», вопреки расчетам «справедливых цен», неоднократно озвученным на федеральном уровне.
Министерство здравоохранения решило предоставить своим чиновникам субсидии на покупку квартир в Петербурге исходя из цены 89,5 тысячи рублей за 1 кв.м. Таким образом, в дальнейшую негативную динамику не верят и сами федеральные власти. Это может только воодушевить застройщиков, отягощенных «замороженными» объектами, в себестоимость которых были вложены еще докризисные цены.
По сегодняшним осторожным оценкам «Петербургской недвижимости», если на мировых рынках не произойдет новых потрясений, цены на недвижимость в городе к концу 2010 г. повысятся на 5-10%. Наиболее уверенно такую динамику можно предсказывать для сектора эконом-класса, где в течение года сохранится рост спроса. За 2009 г. негативная динамика в эконом-классе, напротив, была наименьшей, составив 12,27%.
В бизнес-сегменте сохраняется застой. Тот же Setl City не намерен в 2010 г. приступать к реализации проекта «За гербом» в Петергофе. I очередь «Семи столиц» в Кудрово претерпела реконцепцию в пользу эконом-класса. На «Балтийской жемчужине», как считает О.Пашин, также целесообразно строить квартиры более скромного метража, чем в уже запущенной в продажу I очереди. RBI 60% своей программы строительства жилья до 2017 г. также ориентирует на эконом-класс.
Мороз и спрос
По оценке руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, спрос на городскую недвижимость эконом-класса возрос, в том числе, и за счет горожан, отказавшихся от приобретения загородных объектов. Общее число сделок в Петербурге сократилось в 2009 г. на 8-10%, а за городом – на 28%.
Многие потенциальные клиенты «загородки» в период кризиса предпочли жилье поближе к месту работы; сыграла роль также оценка дополнительных затрат на содержание участка и его инфраструктуры, что требует и времени, и физических усилий.
Те же петербуржцы, которые решили покупать жилье за городом, в декабре больше всего интересовались объектами ценового диапазона 750 тысяч – 1,3 млн. рублей. Ранее лидировал еще более дешевый сегмент. По мнению Л.Юшиной, свою психологическую роль сыграли морозы: если уж приобретать дачу, то теплую.
После Новогодних каникул интерес возобновился – придирчивый и дотошный – особенно в изучении документов. По наблюдению Л.Юшиной, участки ДНП сегодня отвергаются, а в поселках клиенты особо интересуются организацией благоустройства, строительства общей инфраструктуры, а также охраны. Наиболее востребованы объекты на ближайшей периферии Петербурга, цены на которые существенно снизились.
Самая дорогая загородная недвижимость на вторичном рынке – по-прежнему в престижных поселках Курортного района. По данным директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, за 2009 г. цены на землю в Комарово почти не снизились, что объясняется сочетанием крайне ограниченного предложения с достаточно активным спросом со стороны состоятельных покупателей.
На таком же расстоянии от города можно приобрести вполне уютный и благоустроенный дом по очень скромной цене. Этим пользуются некоторые семьи петербуржцев, готовые перебраться из города по причине стесненности городского жилья, отмечает исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова.
Непрестижная элита
Динамика на рынке элитной недвижимости меньше всего подвержена сезонным капризам. Заоконный пейзаж остается важным факторов. Ввиду крайне ограниченного предложения на Адмиралтейской и Мытнинской наб. некоторые клиенты удовлетворяются тихими уголками с видом на Мойку и канал Грибоедова.
Сейчас АН «Невский простор» работает с несколькими клиентами, которых интересуют именно такие объекты. В поисках подходящей квартиры риэлторы вместе с клиентом посетил внешне привлекательный старинный дом на канале. «Там в одной квартире оказалось 6 жильцов, у каждого по комнате. Оказалось, что ни один из них не слыхал о городской программе расселения коммуналок. Узнав, все они тут же заинтересовались, но мы поняли, что не сможем им помочь», - рассказывает А.Гиновкер. По его мнению, в нынешнем виде и с имеющимся объемом господдержки программа расселения неработоспособна.
Впрочем, трудно реализовать свои квартиры и обладателям апартаментов на Крестовском острове, где, по наблюдениям А.Гиновкера, имеет место «явное затоваривание». Объекты, позиционированные в элитном сегменте, размножились на ограниченной территории у парка настолько, что уютной среды не возникло. Элита оказалась мнимой – за исключением береговой полосы с видом на Елагин остров.
Как считает А.Гиновкер, недостатком новой застройки Крестовского острова является не только скученность и встречающийся недострой, но и беспорядочность новой архитектуры, сложившаяся ввиду отсутствия какой-либо общей концепции застройки.
Ностальгия по гармонии
Комплексная застройка кварталов, в которой складывается общая среда, не ограниченная одним домом или двором, сегодня все больше ценится потребителями, соглашается О.Пашин.
Петербургские риэлторы ориентируются на Москву, где микрорайон «Марфино», позиционируемый в эконом-классе, пользуется устойчивым спросом именно благодаря концепции, создающей общую уютную среду. Впрочем, в Москве комплексная застройка является планировочным принципом, что отражено в столичном Градкодексе.
В петербургском законодательстве нет понятий о «зонах стабилизации» и «зонах развития», а проекты планировки крупных территорий, хотя иногда и разрабатываются, не имеют юридически закрепленного статуса. Между тем Петербург изначально создавался как город архитектурных ансамблей, где высота зданий соотносилась с шириной улиц, а лицевая застройка была обставлена строгими правилами. Как раз по этой причине ЮНЕСКО включила в состав охраняемого мирового памятника не отдельные объекты, а весь исторический центр.
На архитектурном конкурсе по проекту «Набережная Европы» проект Герасимова-Чобана получил высшую оценку именно потому, что воспроизводил черты классического петербургского ансамбля, где стоимость 1 кв. м приносится в жертву пространству. Эта жертва в дальнейшем окупается удобством транспортного сообщения, что для Петербурга сегодня особенно актуально, учитывая перенос сроков ввода сразу нескольких крупных транспортных проектов.
Кризис – время переосмысления. И застройщики, и архитекторы, и риэлторы вынуждены сегодня больше думать не только о ценовых, но и об эстетических запросах покупателя. Проекты, которые успешно выводятся на рынок сегодня, повышают планку качества жизни, которой достоин житель града Петрова. И предложение будет реализоваться на рынке соответственно чисто петербургским представлениям о качестве.
Константин Черемных
Петербургу нужны не только дворцы великих зодчих прошлого, но и доступное типовое жилье настоящего. Однако отечественная строительная отрасль по части технологий и проектных решений сильно отстает от современной западной.
Градостроительство, пожалуй, самое правдивое свидетельство культурного и социально-экономического развития общества: жилые дома без зеленых насаждений во дворах, без школ, детских садов и поликлиник поблизости, порой даже без парковочных мест не прибавляют гордости за свой город. В странах с развитой экономикой к вопросу планировки территорий и внутреннего комфорта жилища относятся куда более тщательно.
«Мы никогда не делали привязки процессов организации проектирования за рубежом к нашему строительному рынку, потому что работаем в наших условиях, согласно имеющемуся инвестиционному климату нашего региона», – говорит один из руководителей крупных проектных организаций Петербурга, пожелавший остаться неназванным.
Изменения в отрасли должны будут рано или поздно случиться, их причиной станет падение спроса на некачественное жилье с плохой инфраструктурой. Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко оценил ситуацию так: уже сейчас в Петербурге три четверти неликвидного жилья из-за ошибок инженеров-проектировщиков и архитекторов, а также лени заказчиков.
«Мне кажется, что дело не только в ошибках архитекторов, а еще и в экстремизме застройщиков. Это когда из одного квадратного метра земли хотят «сделать» 100 квадратных метров жилой площади на продажу, что зачастую приводит к нарушению всех требований регламентов и нормативных документов», отмечает генеральный директор ЛенНИИпроект Юрий Груздев.
«Я полагаю, что в ближайшие годы массовая застройка территорий выйдет на новый уровень качества, и способствовать этому будет экономическая ситуация в стране, – надеется экс-председатель КГА Петербурга Александр Викторов. – Потребитель станет более требовательным к качеству предлагаемых ему объектов».
Безусловно, ошибки в планировочных решениях негативно отражаются на ликвидности, либо на цене, либо на том и на другом, но в итоге все равно продаются, констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«Я бы говорил не столько об ошибках, сколько об общем невысоком уровне проектирования дома как жилой среды. Особенно показательно сравнение с проектами зарубежных архитекторов. У них замечательно продуманы планировочные решения с точки зрения удобства обитания, комфортности жильцов, жилых зон, подсобных помещений, перечислять можно и дальше. В большинстве наших проектов эти требования носят формальный характер», – говорит Николай Пашков.
«Специалисты по градостроительству должны научиться чувствовать объемы застройки, а проектировщики-объемники должны чувствовать и предвидеть экономические перспективы развиваемых земель. В целом же наши специалисты практически ни в чем не уступают иностранным коллегам», – говорит Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина.
Пожалуй, единственное, чего не хватает отечественным инженерам и архитекторам, – это опыт проектирования и строительства с использованием современных технологий, материалов, новых продвинутых решений, считает Александр Викторов. По его мнению, такое положение вещей невозможно исправить без соответствующего спроса заказчиков, государственных или частных.
Продвинутые технологии в строительстве, как правило, не намного дороже стандартных, а то и дешевле. Тем не менее заказчики остановились на хорошо знакомых, давно обкатанных схемах реализации проектов. Архитекторы и проектировщики могут рассказать инвестору о технических возможностях тех или иных решений, но не способны настаивать на более эффективных технологиях.
Чтобы быть на уровне западной строительной индустрии, помимо спроса на новые технологии и подходы, необходимо развивать конкуренцию, говорят эксперты.
«Характерный пример – компания «ЮИТ-Лентек», – говорит Николай Пашков. – Проекты компании обладают заданным уровнем качества проектирования и строительства. Это позволяет им продавать свои квартиры по более высоким ценам». Чем больше будет компаний с таким подходом, тем будет больше стимулов для качественного развития рынка.
А как у них? В Англии, к примеру, с 1990 года помимо нормативных требований к зданиям и сооружениям существует система оценки качества объектов (BREEAM), учитывающая применение инноваций в проектировании, создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания; удобство эксплуатации объекта, влияние его на здоровье находящихся в нем или рядом с ним людей и на социальное благосостояние в целом.
Похожий свод стандартов и требований создан в США (LEED), Финляндии (PromiseE), Италии (Casaclima-Klimahause), Китае (The Green Olympic Building Assessment System) и т. д. Такие системы оценки качества ужесточают требования к проектировщикам и повышают интерес покупателей или арендаторов. В России подобные идеи не имеют спроса ни со стороны потребителей, ни со стороны бизнеса.
Оксана Прохорова