«Лидер групп» присматривается к аэродрому
Дочерняя компания холдинга «Лидер групп», ООО «Титан», планирует взять в аренду 79 га бывшего аэродрома Горская в Сестрорецке под строительство 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Инвестиции в проект, по оценке экспертов, составят около 10 млрд рублей.
Торги Фонда РЖС по продаже права аренды двух участков общей площадью 79 га были назначены на 30 декабря. Однако аукцион был признан несостоявшимся. На торги явился только один участник – ООО «Титан», которому в итоге было предложено заключить договор по стартовой цене в 96,7 млн рублей, следует из материалов на сайте Фонда РЖС. На данный момент договор аренды еще не подписан, на его подписание отводится не более 20 дней начиная с 12 января. Срок аренды участков – 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
По данным открытых источников, генеральным директором и единственным владельцем ООО «Титан» является Елена Зиновьева. Она же указана среди совладельцев нескольких ЖСК, реализуемых девелопером «Лидер групп», – «Адмирала», «Якоря», «Лесной сказки» и др. В холдинге подтвердили, что ООО «Титан» является их «дочкой» и представители компании действительно участвовали в этих торгах. От дальнейших комментариев в холдинге отказались, заявив, что планы по подписанию договора и освоению участка обнародуют позже.
Напомним, соглашение между Смольным и Фондом РЖС о комплексном освоении территории бывшего аэропорта Горская было подписано еще в мае 2014 года в рамках ПМЭФ. Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года (согласно конкурсной документации, освоение участков должно быть завершено до 2017 года – прим. ред.).
Пятна расположены по адресу: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Земля выставляется на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее
195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Правила землепользования и застройки предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Отметим, что в случае подписания договора этот проект станет первым малоэтажным комплексом в портфеле «Лидер групп».
По оценке вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, объем инвестиций в строительство данного проекта составит около 10 млрд рублей. Среди потенциальных конкурентов «Лидер групп» в Сестрорецке станут жилые комплексы «Дюна» («ЦДС»), «Водолей» и «Водолей-2» (ФБ «Сестрорецк»), «Эдем» («Созвездие») и «Дом у разлива» (ГК «Прок»). «В целом данная площадка не слишком интересна с точки зрения жилой застройки, поскольку участок расположен на удалении от города, что в совокупности с отсутствием станции метро создает проблему транспортной доступности. В ближайшем «заКАДье» существуют гораздо более привлекательные локации для покупки жилой недвижимости», – говорит эксперт. В качестве примера он называет районы Девяткино, Кудрово и Парнас, в которых помимо более развитой социальной и торговой инфраструктуры либо имеется станция метро (Парнас), либо запланировано их строительство (Девяткино, Кудрово). «Однако при низкой цене метра квартиры в Сестрорецке будут востребованы у покупателей», – резюмировал господин Андреев.
Мнение:
Евгений Каур, управляющий директор LCMC:
– Даже несмотря на существующие непростые экономические и политические обстоятельства, данный проект строительства жилья интересен. Жилье в Сестрорецке пользуется большим спросом – это Курортный район, традиционный излюбленный пригород с развитой инфраструктурой и хорошим расположением. Близость к Петербургу, экология, расположение на берегу Финского залива с одной стороны и Сестрорецкого разлива с другой делают это место очень привлекательным. Если данные участки имеют хорошую степень инженерной подготовки и не имеют дополнительных обременяющих условий, то построенный проект в эконом- или комфорт-классе будет востребован.
Смольный готовит новые нормативы обеспечения жилья социальной инфраструктурой "без ущерба для прибыли"застройщиков. Они позволят повысить эффективность таких объектов с помощью коммерческого использования и привлечения частных управляющих компаний, рассказал во вторник, 18 декабря, на Рождественском саммите советник губернатора Петербурга Вячеслав Семененко.
"Девелоперы должны выступать как управляющие компании по развитию территории, – заявил господин Семененко. – Я имею в виду социальную инфраструктуру в частном варианте. Объекты спорта, здравоохранения, детсады могут являться бизнесом. Например, днем в спортивных комплексах занимаются физкультурой дети из соседних школ, а вечером ходят платные клиенты".
Кроме того, правительство совместно с градостроительными институтами разрабатывает "компенсационные меры", учитывающие возможность размещения встроенных детских садов, сочетания функций, например школ и спортивных объектов, а также снижения нормативов: в Петербурге каждая школа должна быть обеспечена бассейнами, тогда как в Москве – каждая пятая, объяснил Вячеслав Семененко. По его словам, гораздо эффективнее было бы строить меньше бассейнов, но увеличивать плотность их использования.
"Я практически закончил обобщение этого материала, – добавил господин Семененко. – Сейчас готовится совещание у губернатора на тему того, каким образом можно совмещать социальную функцию и коммерческие объекты".
На критику застройщиков, что операторов, способных управлять детсадами численностью около 1 тыс. человек, на рынке нет, и что в Европе социальная ответственность бизнеса ограничивается честной и своевременной уплатой налогов, Вячеслав Семененко безапелляционно ответил: операторы спортивных, медицинских и социальных объектов есть, а на Европу ориентироваться не нужно – там рынок жилья уже сбалансирован.
"Если мы будем строить за свой счет детский сад, школу, больницу, дорогу, а потом сами же их эксплуатировать, то остается только создать собственное отделение полиции, огородить участок забором и объявить о присоединении к Финляндии", – вызвав всеобщее одобрение, заявил управляющий директор УК "Теорема" Игорь Водопьянов.
"Главное, чтобы новые правила игры (обязательство застройщиков возводить социальную инфраструктуру – прим. ред.) были установлены нормативным актом, – более лояльно оценил инициативу властей Александр Вахмистров. – Без него будет сложно убедить финансистов выдать кредит на объект, который в дальнейшем нужно подарить. Но такого акта, скорее всего, не будет".Остальным девелоперам осталось просто критиковать власть. "В августе было заявлено несколько десятков инициатив, из них только 3-4 получили развитие в реальных законопроектах, – говорил о реализации «дорожной карты» в строительстве генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. – Государство движется существенно медленнее, чем хотело, и по дороге меняет декларации, как в случае с соцкультбытом – в "дорожной карте "говорилось о совместном его финансировании".
Инициатива по внесению поправок в Генеральный план также, по мнению застройщиков, бессмысленна. "Внесение изменений в Генплан никакой роли не играет – все равно де-факто есть запрет на будущее строительство, – констатировал господин Возиянов. – При прошлой администрации все законы территориального планирования работали, но сейчас мы живем в другую эпоху, возникает приоритет индивидуальных решений над законодательством. Поэтому внесение изменений в законодательство теряет свою актуальность".
Большинство из 1,5 тыс. предложенных поправок в Генплан носят технический характер – уточняют размещение головных источников энергии, развитие улично-дорожной сети, согласился Александр Вахмистров. "Их можно принимать, можно не принимать; если принять, Генплан станет более правильным, но если нет – все равно дороги построят, – выразил уверенность он. – Если город не может расставить приоритеты социально-экономического развития, не имеет смысла заниматься корректировкой Генплана".
Без определения стратегии и приоритетов развития невозможно развивать и исторический центр, продолжил дискуссию вице-президент, управляющий директор ОАО "Банк ВТБ" Александр Ольховский. "Шаги должны идти от общей концепции того, что собой представляет Санкт-Петербург, от стратегического мастер-плана города к определению места в нем исторического центра и составления концепции его развития, и только затем к конкурсам на отдельно взятые территории", – предложил он.
Тем не менее, со слов самих же застройщиков, несмотря на все прозвучавшие оценки, советы и критику, они вряд ли будут услышаны городскими властями.
Фотоотчет с Рождественского саммита смотрите на сайте www.asninfo.ru.
Мнение:
Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ОАО "Банк ВТБ":
– Считается, что спрос на жилье в Москве и Петербурге настолько высок, а девелоперы зарабатывают настолько много, что и подход может быть иной по сравнению с другими регионами – застройщики должны взять на себя часть социальной нагрузки. Отчасти это правда, но хочется, чтобы власть приходила к решениям через взаимопонимание с застройщиками, тогда как сейчас они звучат ультимативно.
Еще 5-10 лет назад использование бестраншейной технологии прокладки коммуникаций было достаточно редким явлением для Петербурга. Сегодня этот метод хорошо зарекомендовал себя и применяется повсеместно. Как отметили специалисты, ремонт инженерных сетей обычно сопряжен с рядом неудобств: разрытые проезжие части или дворовые территории, нагромождение строительных материалов и техники. Бестраншейные технологии прокладки коммуникаций позволяют вести работы практически без вскрытия асфальта на всем протяжении прокладки сети.
"Преимущества очевидны. Если речь идет о городских условиях, то нет необходимости вскрывать дороги, разрушать целостность скверов и парков, перекрывать движения транспорта и создавать неудобства для пешеходов. А в сложных гидрогеологических условиях бестраншейные технологии практически незаменимы", - говорит Алексей Молчанов, директор по развитию ООО "Энергосистемы". По его словам, снижение объемов земляных работ, сокращение парка техники, отсутствие необходимости привлекать значительное количество рабочей силы, высокие темпы прокладки (ремонта) инженерных сетей - все это говорит о высокой эффективности проведения работ бестраншейным способом.
Как рассказал Петр Махнев, главный руководитель проекта ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", для реконструкции уже проложенных труб делаются технологические котлованы, которые обеспечивают доступ к трубе, которую реконструируют наиболее удобным способом. Например, суть технологии "Семпайп" заключается в том, что внутрь трубы пропускается пластиковый рукав, а зазоры между старой трубой и новым полимерным рукавом заполняются цементом. По технологии "ПайпВэй" на внутреннюю поверхность трубы особым методом наносят эпоксидную смолу. Технология "Санлайн" с использованием полимерного чулка с эпоксидным покрытием наиболее часто применяется для реконструкции канализационных сетей. Иногда выбирают другой метод: гидравлическим способом старая труба разрывается, затем протаскивается другая. С помощью пневмопробойника реконструируют трубопроводы из хрупких материалов (азбоцемент, чугун, железобетон).
При строительстве нового трубопровода часто используют метод горизонтально направленного бурения (ГНБ) или шнекового бурения. При ГНБ труба с поверхности плавно идет на ту глубину, которая требуется. Упрощенно это выглядит так: сначала бур проходит под землей заданный путь, а затем, возвращаясь обратно, протаскивает захваченную трубу. При горизонтальном шнековом бурении шнек стартует из котлована и выбирает грунт перед собой. "Есть еще способ микротоннелирования, который применяется для строительства канализационных коллекторов, а также может использоваться как футляр для коммуникаций. Сначала строят микротоннель с помощью специального горнопроходческого комплекса. Щит вырабатывает перед собой пространство, затем с помощью домкрата проталкиваются кольца. Полученная труба используется по назначению в качестве коллектора либо как футляр, куда можно завести коммуникации. Микротоннели строят диаметром от 800 мм до 2,5 м", - резюмировал господин Махнев.
Основными заказчиками данного рода работ являются коммунальщики и строительные компании, а в случае загородного домостроения и сами собственники. Например, ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" выступает в роли заказчика на строительство водопроводных и канализационных сетей. В техническом обслуживании сетей, построенных бестраншейным методом или открытым способом, существенной разницы нет.
Бестраншейные технологии использовались на дюкере (водоводе) через Неву. Там проводилась санация 450 м в районе Таллинской ул. В настоящее время планируется начать санацию водовода с использованием метода "чулка" от Северной водопроводной станции.
В 2010-2011 годах проводились работы по прокладке нового дюкера по дну Финского залива на глубине 23 м. Дюкер строился при помощи технологии горизонтально направленного бурения. По этой артерии из Ломоносова в Кронштадт подается ключевая вода. Дюкер состоит из двух ниток, смонтированных из полиэтиленовых труб. Длина каждой нитки - 7,5 км, диаметр - 710 мм.
Способом микротоннелирования строился отводящий тоннель узла регулирования стоков (одного из объектов продолжения главного канализационного коллектора северной части города). Способ микротоннелирования пластиковыми трубами применяется на строительстве одного из участков канализационного коллектора-дублера от ул. Верности до пр. Луначарского.