«Онега Палас» уйдет с молотка
Российский аукционный дом 25 февраля проведет торги по продаже действующей четырехзвездочной гостиницы «Онега Палас» в Петрозаводске. Начальная цена продажи объекта составляет 700 млн рублей, при том что инвестор, экс-сенатор от Республики Алтай Ралиф Сафин вложил в строительство гостиницы 48 млн USD.
Торги Российский аукционный дом проведет 25 февраля. Они пройдут в форме голландского аукциона. Начальная цена продажи составляет 700 млн рублей, минимальная цена – 440 млн рублей. Шаг на повышение – 500 тыс. рублей, шаг на понижение – 14,4 млн рублей. Единым лотом на торги выйдет 100% доля в уставном капитале ООО «Онега Палас» номинальной стоимостью 124,9 млн рублей, принадлежащие Компании «Жолтеон Холдингс Лимитед» (JOLTEON HOLDINGS LIMITED), простые векселя ООО «Онега Палас», а также права требования «Сбербанка», в залоге у которого находится здание гостиничного комплекса общей площадью 14,2 тыс. кв. м и земельный участок площадью 11,6 тыс. кв. м. Объем долгосрочных обязательств ООО «Онега Палас» составляет 501 млн рублей, краткосрочных – более 1,4 млрд рублей.
Четырех звездочный гостиничный комплекс расположен в Петрозаводске на улице ул. Куйбышева, д. 26. Гостиничный комплекс ограничен улицами Еремеева, Федосовой, Куйбышева и Малой Слободской. Рядом расположены крупные магистрали города – улица Кирова и проспект Ленина. В 500 м находится берег Онежского озера. Тринадцатиэтажное здание разделено на две части – бизнес-центр и гостиницу. Бизнес-центр занимает помещения общей площадью 1,4 тыс. кв. м. Данные площади располагаются в здании гостиницы на 1-4 этажах, но имеют отдельный вход. «ООО «Онега Палас» сдает указанные площади в аренду по высоким для г. Петрозаводска ставкам: от 925 руб. до 1 750 руб. за кв.м. в месяц в зависимости от площади и индивидуальных особенностей помещений (этаж, наличие отдельного входа, окон и т.п.)» - говорится в сообщении РАД.
Строительство отеля началось еще в 2005 году. Соглашение о строительстве отеля подписали мэр Петрозаводска Виктор Масляков и один из богатейших предпринимателей России и на тот момент сенатор от Алтайского края Ралиф Сафин. Планировалось, что отель будет открыт ко Дню Города в 2007 году. Тогда стоимость объекта оценивалась примерно в 20 млн USD. Однако финансовые проблемы инвестора, а затем и кризис помешали своевременной сдаче объекта. В итоге срок строительства объекта составил более 5 лет.
Сначала гостиницу планировали ввести в эксплуатацию в июне 2010 года, к 90-летию Республики, но по факту ввели только в декабре 2010 года. Причем инспектируя объект в высокой стадии готовности Ралиф Сафин признался, что гостиница обошлась ему не в 20, а в 48 млн USD. Отметим, что проект гостиницы пришлось «урезать» на три этажа. При этом бизнесмен рассказал, что «жалеет», что ввязался в этот проект – окупаемость такого объекта, по его же оценке, составляет 11-15 лет.
"Объект располагается в привлекательном месте, вблизи Онежского озера, в историческом центре города. В 10 минутах езды расположен вокзал. Рядом с гостиницей проходит главная магистраль города - проспект Ленина", - отмечает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
«При этих положительных характеристиках, можно сказать, что «Онега Палас» неликвидный объект, так как здесь смешаны несколько объектов разного функционала: гостиница, БЦ, торговые площади. Скорее всего объект можно будет продать за 500 млн руб. максимум. Интересна гостиница будет, в основном, местным инвесторам», - полагает эксперт.
С такой оценкой согласна директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова: "Продажная стоимость в 700 млн. рублей является завышенной. Адекватная стоимость для данной локации составляет 500 млн. рублей. Преимуществом объекта является его многофункциональность: помимо гостиничной функции присутствует торговая и офисная", - утверждает эксперт.
Мнение
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar:
У объекта хорошие перспективы продажи. Конкурентами в четырёх звездочном сегменте являются SPA-отель «Карелия», клубный отель «Прионежский» и Park Inn. В покупке объекта может быть заинтересован сетевой гостиничный оператор.
Доля квартир, приобретаемых на рынке первичного жилья Петербурга через агентства недвижимости, составляет сегодня порядка 30%. Практически все застройщики сотрудничают с риэлторами, но полностью отдать продажи на аутсорсинг пока не готовы.
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, сегодня распределение агентских сделок и сделок собственных отделов продаж застройщика составляет 30 на 70%.
Такое соотношение позволяет застройщику контролировать динамику продаж и обеспечивать постоянный поток денежных средств.
«Сейчас на рынке почти не осталось застройщиков, которые не работают с брокерскими компаниями или агентствами недвижимости. Привлечение к продаже строящегося жилья последних оказалось очень эффективным во время кризиса, и застройщики убедились в том, что такой инструмент позволяет им существенно увеличить объем продаж, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – До кризиса доля продаж через агентства была меньше. Ее увеличение связано с двумя моментами. Во-первых, застройщики оценили выгодность такого инструмента продаж. Во-вторых, услуга стала пользоваться большой популярностью у покупателей».
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что не все строительные компании сами занимаются продажами, поскольку на содержание собственного отдела продаж и проведение активной рекламной кампании требуется большие затраты, а это сказывается на стоимости квадратного метра, что нежелательно в условиях высокой конкуренции на рынке. «Чем быстрее идут продажи по объекту, тем выше и темп строительства дома. И наоборот, чем медленнее будут идти продажи по одному объекту, тем дольше застройщик не сможет перейти к строительству следующего», – поясняет госпожа Журавлева.
По мнению Алексея Гусева, коммерческого директора ООО «Главстрой-СПб», развитие сети агентских продаж целесообразно на этапе выхода новой компании на рынок или отсутствия хорошего рекламного бюджета. Также работа с агентствами будет полезна застройщикам, которые имеют большие объемы квадратных метров в реализации, добавляет эксперт.
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», отмечает, что если собственный отдел продаж ориентирован в основном на конкретного клиента, который изначально заинтересовался именно строящимся объектом от «КВС», то агентство недвижимости привлекает покупателей, которые пока не определились с конкретным объектом строительства – чаще всего это иногородние покупатели или инвесторы.
Участники рынка прогнозируют дальнейшее увеличение доли агентских продаж. «Рынку Северной столицы еще есть куда расти. Так, в Москве в настоящее время около 80% продаж проходят с привлечением агентств», – констатирует Елена Лашаева, генеральный директор АРИН.
«Если учесть, что мы развиваемся по западной модели, думаю, в перспективе появится больше профессиональных агентств, и девелопер сможет сосредоточиться на своей основной деятельности – реализации девелоперского проекта, а продажами квартир займутся профессионалы», – полагает Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Ольга Журавлева считает, что крупные застройщики не откажутся от собственных отделов продаж, поэтому баланс 25-30% от общего объема сделок, который приходится сейчас на агентства недвижимости, сохранится.
Сотрудничество строительных компаний и профильных вузов открывает большой потенциал для каждой из сторон. Первые получают перспективных сотрудников, а вторые – возможность трудоустроить выпускников на достойное место работы и тем самым повысить свой рейтинг на рынке образовательных учреждений.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, рассказал газете «Строительный Еженедельник», что вуз уже давно сотрудничает с главными строительными компаниями Петербурга. Это группа компаний «Эталон – ЛенСпецСМУ», Группа ЛСР, ЗАО «ЛЕНСПЕЦСТРОЙ», ЗАО «Институт «Стройпроект». «В бакалавриате студенты проходят производственную практику на третьем курсе, и многие из них уже нацелены на трудоустройство в данные компании на старших курсах. Также мы плотно сотрудничаем с ЗАО «ГТС», Спецстроем России, где проходят практику слушатели курсов повышения квалификации и программ профессиональной переподготовки», – прокомментировал он.
«Каждый год компании с удовольствием принимают наших выпускников, к примеру, ЗАО ДСК «Блок» – их проектный отдел, по сути, укомплектован нашими выпускниками» – рассказал господин Ватин.
В свою очередь, Андрей Цинченко, директор службы персонала группы компаний «Эталон», рассказал, что у компании действительно сложилось эффективное сотрудничество с высшими учебными заведениями, занимающимися подготовкой специалистов строительной отрасли – СПбГАСУ и Санкт-Петербургским государственным политехническим университетом. «Ежегодно мы принимаем на практику студентов из этих учебных заведений. Кроме этого, сотрудники ГК «Эталон» на регулярной основе посещают курсы переподготовки и повышения квалификации в этих вузах», – добавил господин Цинченко.
Андрей Цинчеко заметил, что у ГК «Эталон» есть случаи приема на работу специалистов без опыта работы, но, как правило, это бывшие студенты-практиканты, закончившие вуз и хорошо зарекомендовавшие себя во время прохождения производственной практики в самой компании. «Соглашения с вузами о «поставках» специалистов в компании нет. К плюсам приема на работу специалиста без опыта работы, но прошедшего практику в компании, можно отнести некоторую адаптированность его к условиям работы в компании и опыт взаимодействия с руководителем, коллективом», – добавил эксперт.
Со своей стороны, Ольга Васильева, начальник отдела персонала компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также рассказала, в городе компания «ЮИТ» наиболее активно сотрудничает с СПбГАСУ и Санкт-Петербургским государственным политехническим университетом. Среди направлений, по которым идет совместная работа, Ольга Васильева отметила обучение сотрудников «ЮИТ» на курсах повышения квалификации по профессиональным областям, привлечение преподавателей вузов к участию в реализации корпоративных внешних обучающих программ. «У нас есть планы по более активному сотрудничеству в области проведения профессиональной аттестации руководителей и специалистов компании в области строительства», – прокомментировала она. Также среди элементов совместного сотрудничества она отметила работу со студентами – периодическое проведение ознакомительных практик для студентов в компании, стажировки для студентов старших курсов и выпускников в различных подразделениях компании с возможностью последующего трудоустройства. Кроме этого, компания «ЮИТ» принимает активное участие в процессе разработки профессиональных стандартов строительных профессий (участие сотрудников компании в качестве экспертов в заседаниях круглого стола, проводимых на базе вузов).
Мнение:
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского государственного политехнического университета:
– В Политехническом университете строителей выпускает в первую очередь Инженерно-строительный институт, где в бакалавриате осуществляется подготовка по шести профилям. Среди поступающих сейчас лидирует специальность «Строительство уникальных зданий и сооружений». Минобрнауки РФ увеличило прием на бюджетные места в Инженерно-строительный институт в полтора раза по сравнению с прошлым годом, в магистратуру – в два раза. Кстати, в магистратуре представлен широкий выбор программ, в том числе есть две программы, где обучение ведется полностью на английском языке, – это Civil Engineering и Energy Efficient and Sustainable Buildings.