Строить нельзя покупать
Городские власти отдадут предпочтение строительству бюджетного жилья, а не его покупке у инвесторов по цене Минрегиона РФ. Об этом сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко на XII Съезде строителей. По его словам, уже с 2017 года Северная столица ежегодно будет вводить от 200 до 500 тыс. «квадратов» для городских очередников.
Как сообщил губернатор Георгий Полтавченко, город от покупки готового жилья в бюджетных целях будет переходить с 2016 года к его строительству. По его словам, строительный блок Смольного уже сформировал 34 земельных участка, которые не будут выставляться на продажу, а пойдут на жилье для очередников. На них можно построить 3,4 млн «квадратов».
«Для Петербурга строительство бюджетного жилья – это в самом деле огромный резерв как в плане экономии бюджетных средств, так и в плане пополнения жилого фонда. Поэтому уже в обозримом будущем город будет отдавать предпочтение не закупке, а строительству бюджетного жилья. В 2014 году мы изъяли из оборота 23 участка застройки территорий и добавили к ним еще 11 участков с территорий нового строительства. Конечно, у кого-то мы эти участки буквально перехватили, но городу они тоже интересны, потому что если не тянуть инженерные сети, то квадратный метр всегда обходится дешевле. Эта земля на торги не пойдет, она останется в казне, и мы рассчитываем начать на ней строительство в 2016 году. Таким образом, ежегодно с 2017 года за счет города планируется вводить 200-500 тыс. кв. м жилой недвижимости в зависимости от возможностей бюджета», – прокомментировал ситуацию Георгий Полтавченко.
В свою очередь, вице-губернатор Петербурга по строительству Марат Оганесян отметил, что цена Минрегиона РФ, по которой шла покупка квартир у инвесторов, составляет 57 тыс. рублей за 1 кв. м, а себестоимость строительства домов за счет города – 44 тыс. рублей.
«К сожалению, задел, который был сделан в проектной документации и земельных участках, не позволил нам сегодня строить эти объекты самостоятельно. После серьезнейшей работы в течение последних двух лет мы нашли нужные участки, огромная работа была сделана и в проектировании. Мы планируем уже в начале 2016 года начать строительство. Но в городе много очередников, поэтому мы вынуждены покупать жилье, для того чтобы исполнять 600-й указ Президента РФ, а это не менее 200 тыс. кв. м жилья в год», – прокомментировал Марат Оганесян.
Лев Каплан, президент, директор «Союзпетростроя», отметил, что идея масштабного строительства социального жилья не нова, так как к ней город то неоднократно возвращался, то вновь отвергал. «Строительство обходится дешевле, чем приобретение квартир. Но тем не менее тезисы Полтавченко, скорее всего, нужно рассматривать как идеологию дальнейшей стратегии, а не руководство к действию. Ведь сейчас в стране кризис, и вряд ли у города в ближайшие месяцы появятся деньги на строительство жилых объектов», – считает он.
Александру Шафранскому, заместителю генерального директора строительной компании «КВС», логика губернатора понятна. «Правительство города собственными силами пытается решить проблемы с социальным жильем. И естественно, затраты на строительство дешевле. Но, как показывает практика, город очень трудно справляется с большими объемами бюджетной застройки, так как этим нужно управлять. Ведь нужен дополнительный персонал, более эффективная служба исполнения заказа, с чем у наших властей в настоящее время наблюдаются проблемы», – заключил эксперт.
В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил. Так, по отношению к показателям успешного 2012 года рынок в среднем вырос на 25-30%. Опрошенные «Строительным Еженедельником» банкиры говорят, что довольны полученными результатами, и от 2014 года ждут роста на уровне 15-20%.
Несмотря на общее замедление экономического роста, рынок ипотечного кредитования в 2013 году чувствовал себя хорошо. Темпы его развития вполне соответствовали ожиданиям начала года и, по оценкам экспертов, составили 25-30%.
Алексей Богатов, глава Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, считает, что драйвером роста, по его мнению, стал первичный рынок.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», отмечает, что у основных игроков рынка ипотеки существенно увеличился объем кредитования на первичном рынке.
По словам Марины Чубриной, заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, показатели выдачи жилищных кредитов росли опережающими темпами от квартала к кварталу, даже без характерной для рынка стагнации в летние месяцы.
Так, по итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей, превысив прогнозируемый показатель в 21,6 млрд рублей и улучшив результат 2012 года.
Филиал ВТБ24 в Петербурге выдал в 2013 году более 22,7 млрд рублей ипотеки. В 2012 году этот показатель был на уровне 13 млрд рублей.
Объемы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» в 2013 году увеличились более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», в 2013 году было выдано порядка 6,3 тыс. жилищных кредитов на 12,6 млрд рублей, а в 2012 году было выдано 2,64 тыс. кредитов на 5,98 млрд рублей. «Наши планы по увеличению объемов бизнеса были перевыполнены», – констатирует господин Алексеев.
Клиенты Росбанка в Санкт-Петербурге оформили по итогам 2013 года 623 ипотечные сделки на сумму 1,7 млрд рублей. Прирост количества выданных кредитов по сравнению с 2012 годом составил 9%, делится данными Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
Абсолют банк в Санкт-Петербурге также увеличил показатели и в прошлом году выдал 1,9 млрд рублей ипотеки, что более чем на 15% больше итогового значения за 2012 год, когда было выдано 1,65 млрд рублей. Антон Горнушкин, заместитель управляющего филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге, добавляет, что количество ипотечных кредитов, выданных клиентам филиала в 2013 году, составило 770 штук, что на 23,7% больше, чем в 2012 году.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, ипотечный портфель банка по итогам 2013 года увеличился в 2,7 раза и превысил 1 млрд рублей.
Участники рынка настроены умеренно оптимистично. Взрывного развития никто не ждет, но на рост в пределах 15-20% банкиры рассчитывают.
Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверен Алексей Богатов. «Сегодня макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от них оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в этом году», – полагает господин Богатов.
Дмитрий Алексеев прогнозирует рост рынка на уровне 15-20%.
Оптимизм коллег разделяет и Антон Горнушкин: «В I квартале 2014 года филиал Абсолют банка в Санкт-Петербурге планирует нарастить объем выданных кредитов на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года».
По словам Дмитрия Григоровича, спрос на ипотеку в 2014 году подстегнет растущий интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся на границе Петербурга и области проектах.
Евгения Андреева говорит, что от 2014 года Банк БФА ждет существенного увеличения показателей, достигнутых в 2013 году.
Депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли в окончательной редакции законопроект о региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Эксперты, говорят, что новые нормы неизбежно вызовут рост цен на строящуюся недвижимость. Сомнений, что закон будет подписан губернатором нет, а сами нормы начнут применять в января будущего года.
Согласно документу, на тысячу жителей города должно приходиться 55 мест в детских дошкольных учреждениях и 120 в средних школах. При этом в действующих Правилах землепользования и застройки соответствующие показатели составляют 35 и 115. В законе также прописывается, что количество машиномест на паковках в границах одного квартала должно составлять 70% от расчетного парка автомобилей жителей. Причем на внутриквартальных территориях общего пользования смогут парковаться не более 15% машин. В законопроекте установлен норматив жилищной обеспеченности в размере 28 кв. м на человека на период до 2025 года. Он является ключевым для расчета при проектировании необходимого количества объектов обслуживания населения. Принятый депутатами показатель оказался более жестким, чем предлагалось в варианте законопроекта, который был изначально подготовлен правительством города. Смольный предлагал с 2015 по 2020 год применять показатель жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека, после 2020-го – 35 кв. м.
По мнению вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна это абсолютно работающий документ. «Он вступит в полную силу с января 2015 года. В нем учтены позиции всех комитетов правительства Петербурга. В нем учтены показатели по количеству мест в детских садах и школах на 1 тыс. человек», рассказал он. Как говорят эксперты в итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов. «Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее, с принятием этих нормативов и законодательным закреплением за застройщиком затрат на строительство социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%», считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. «Безусловно правильно, что эти нормы появились. Но надо понимать, что все эти расходы, так или иначе лягут на застройщиков, а затем и на покупателей жилья», говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС».
Поэтому застройщики считают, что данные нормативы нуждаются в доработке. «Они не дифференцированы по типам застройки, как, например, в Европе (малоэтажная, квартальная, микрорайонная и тд). Отсюда вытекают их основные недочёты. Они не учитывают транспортную обеспеченность (наличие или отсутствие станций метро поблизости), будущая нехватка мест в школах и дду в густонаселенных районах и их избыток в малонаселенных районах, заниженные нормы потребления коммунальных услуг, завышенные нормативы жилищной обеспеченности от 28 кв.м. на человека при низкой платежеспособности населения, что делает жильё менее доступным. Данные нормы приведут к определенному удорожанию проектов, которое будет не всегда обосновано с позиции логики», говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Не может быть одинаковых нормативов для застройки на Крестовском острове, где априори на одного человека приходится в среднем заметно больше 30 кв.м, и к проектам, которые сейчас развивают в «заКАДье», где на одного человека приходится в лучшем случае 15-20 кв.м. На мой взгляд, такой подход носит формальный характер и очень оторван от действительности. На бумаге улучшения есть, но насколько это улучшит реальную ситуацию в конкретных кварталах для меня это очень большой вопрос. Поскольку данные нормативы не привязаны ни к классу жилья, ни к квартирографии, ни к тому реальному, подчерку – реальному количеству людей, которые будут проживать в этих кварталах», уверен он.
По словам экспертов новые нормативы неизбежно уменьшат выход продаваемой площади с участков. «С одной стороны, это может сыграть на понижение стоимости земли, с другой стороны – на повышение стоимости недвижимости; здесь всё будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если спрос будет расти, то это сыграет на повышение цены, а если спрос насытится, то такая ситуация будет естественным образом «давить» вниз на цену земли, поскольку при прочих равных с одного и того же участка будет меньший выход продаваемой площади», полагает Николай Пашков.