Строить нельзя покупать
Городские власти отдадут предпочтение строительству бюджетного жилья, а не его покупке у инвесторов по цене Минрегиона РФ. Об этом сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко на XII Съезде строителей. По его словам, уже с 2017 года Северная столица ежегодно будет вводить от 200 до 500 тыс. «квадратов» для городских очередников.
Как сообщил губернатор Георгий Полтавченко, город от покупки готового жилья в бюджетных целях будет переходить с 2016 года к его строительству. По его словам, строительный блок Смольного уже сформировал 34 земельных участка, которые не будут выставляться на продажу, а пойдут на жилье для очередников. На них можно построить 3,4 млн «квадратов».
«Для Петербурга строительство бюджетного жилья – это в самом деле огромный резерв как в плане экономии бюджетных средств, так и в плане пополнения жилого фонда. Поэтому уже в обозримом будущем город будет отдавать предпочтение не закупке, а строительству бюджетного жилья. В 2014 году мы изъяли из оборота 23 участка застройки территорий и добавили к ним еще 11 участков с территорий нового строительства. Конечно, у кого-то мы эти участки буквально перехватили, но городу они тоже интересны, потому что если не тянуть инженерные сети, то квадратный метр всегда обходится дешевле. Эта земля на торги не пойдет, она останется в казне, и мы рассчитываем начать на ней строительство в 2016 году. Таким образом, ежегодно с 2017 года за счет города планируется вводить 200-500 тыс. кв. м жилой недвижимости в зависимости от возможностей бюджета», – прокомментировал ситуацию Георгий Полтавченко.
В свою очередь, вице-губернатор Петербурга по строительству Марат Оганесян отметил, что цена Минрегиона РФ, по которой шла покупка квартир у инвесторов, составляет 57 тыс. рублей за 1 кв. м, а себестоимость строительства домов за счет города – 44 тыс. рублей.
«К сожалению, задел, который был сделан в проектной документации и земельных участках, не позволил нам сегодня строить эти объекты самостоятельно. После серьезнейшей работы в течение последних двух лет мы нашли нужные участки, огромная работа была сделана и в проектировании. Мы планируем уже в начале 2016 года начать строительство. Но в городе много очередников, поэтому мы вынуждены покупать жилье, для того чтобы исполнять 600-й указ Президента РФ, а это не менее 200 тыс. кв. м жилья в год», – прокомментировал Марат Оганесян.
Лев Каплан, президент, директор «Союзпетростроя», отметил, что идея масштабного строительства социального жилья не нова, так как к ней город то неоднократно возвращался, то вновь отвергал. «Строительство обходится дешевле, чем приобретение квартир. Но тем не менее тезисы Полтавченко, скорее всего, нужно рассматривать как идеологию дальнейшей стратегии, а не руководство к действию. Ведь сейчас в стране кризис, и вряд ли у города в ближайшие месяцы появятся деньги на строительство жилых объектов», – считает он.
Александру Шафранскому, заместителю генерального директора строительной компании «КВС», логика губернатора понятна. «Правительство города собственными силами пытается решить проблемы с социальным жильем. И естественно, затраты на строительство дешевле. Но, как показывает практика, город очень трудно справляется с большими объемами бюджетной застройки, так как этим нужно управлять. Ведь нужен дополнительный персонал, более эффективная служба исполнения заказа, с чем у наших властей в настоящее время наблюдаются проблемы», – заключил эксперт.
В наступившем году объявлены только два аукциона по продаже земли из собственности Петербурга под строительство жилья. На рынке возникает дефицит, который, по мнению экспертов, может обернуться ростом цен на землю и на жилье.
По данным Фонда имущества Петербурга, в прошлом году город продал 10 земельных участков под строительство жилья. Объем поступивших в казну средств превысил 3 млрд рублей, что на четверть превышает показатель 2010 года. Но эксперты сомневаются, что в 2012 году удастся хотя бы приблизиться к этому показателю. Число подготовленных городом к торгам участков сильно сократилось. На данный момент объявлены лишь 9 торгов по земле, причем из заявленных участков под жилищное строительство пригодны только два. Один из них – в Сестрорецке – город попытался продать на минувшей неделе. Но безуспешно – желающих купить актив не нашлось. Второй участок площадью
В пресс-службе Комитета по строительству сообщили, что к аукционам готовят еще более 20 участков. Но дойдут ли они до покупателя – большой вопрос. Например, два земельных надела в Невском районе, подготовленные к торгам в 2012 году, губернатор Георгий Полтавченко решил не отправлять на аукцион, отдав под социальную застройку. О чем и заявил на заседании городского правительства, где рассматривалось постановление о торгах. Не исключено, что и другие земельные участки из городской казны постигнет похожая участь.
Эксперты считают, что осторожность властей – плод неопределенности градостроительной политики. «Вакуум предложения земли возник из-за неясности планов властей по развитию крупных инфраструктурных проектов», – считает менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. «Одна из причин – запаздывание города в сфере строительства инженерной и транспортной инфраструктуры в районах массового жилищного строительства. Есть определенные бюджетные ограничения расходов на эти цели», – добавляет директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров. По его словам, продажа участков в районах, где планы развития инфраструктуры финансово не обеспечены, создавало бы дополнительные социальные напряжения. «Кроме этого, продажа участков тормозится и темпами разработки проектов планировки (ППТ), без которых невозможно проектировать ничего на новых территориях», – уверен он.
«Земельных пятен в Петербурге достаточно для строительства жилья. Вопрос в том, что условия, которые выдвигает продавец земли, не всегда являются адекватными. Это касается и инфраструктуры, и цены», – комментирует управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Частные землевладельцы, по мнению участников рынка, не смогут полностью компенсировать недостаток предложения городской земли на рынке. «Так что город не сведет к нулю продажи земли для жилищного строительства. Сокращение предложения привело бы к росту цены на землю, что в нынешней не особо благоприятной экономической ситуации может спровоцировать повышение цен на квартиры и стагнацию конечного спроса на жилье», – говорят эксперты АРИН.
Цифра
3 млрд рублей составил доход бюджета Петербурга от продажи земельных участков в 2011 году
Никита Кулаков
Динамика роста рынка недвижимости в прошлом году затормозилась, рынок стабилизировался и начал расширяться постепенно, примерно на 1% в месяц. Это надолго, ждать дальнейшего падения цен не стоит, может произойти лишь вымывание предложения. Об этом шел разговор на пресс-конференции Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, посвященной итогам 2011 года и прогнозам развития рынка недвижимости на 2012 год.
Периодом благополучия в кризисное время назвал прошедший 2011 год Юрий Загоровский, президент-элект Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По итогам 2011 года цены на недвижимость выросли на 10-15%. За счет стабильной доходности вложения в недвижимость стали привлекать инвесторов. Государство также внесло вклад в развитие рынка — бюджетные деньги активно вливались, благодаря социальным проектам. Самый крупный из них — обеспечение жильем военнослужащих.
Однако крупные сделки по-прежнему практически отсутствуют, многие операции ушли в эконом-сегмент. Даже в практически восстановившемся сегменте стрит-ритейла совершались только сделки, не требующие привлечения заемных средств, рассказал Валерий Виноградов, президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«В строительной отрасли не хватает финансирования.Ни один западный банк не инвестирует в российские строительные проекты, - говорит Александр Романенко, президент FIABCI. - Длинные, большие проекты делают либо компании, имеющие отношение к государственному сектору, либо к энергетическому, либо к банковскому. Самостоятельно средние и небольшие компании создать свой проект не могут».
«Крупные сделки, возможно, будут совершаться только после выборов, - поддерживает коллегу Валерий Виноградов. - Сейчас деньги выводятся за границу».
Первым после кризиса пришел в себя именно сегмент стрит-ритейла. Арендные ставки на вакантные площади уже практически достигли докризисного уровня. Они выросли на 30-40% за предыдущий год.
Медленно, по сравнению с торговой недвижимостью, развивается рынок аренды офисных площадей. Ставки на нем значительно расти не будут. В кризис арендодатели предпочитают заключать долгосрочные договоры, выбирая предсказуемых арендаторов и прогнозируемый денежный поток. К тому же, и компании стали более требовательными к арендодателям и начали более рачительно относиться к площадям, отправив многих сотрудников работать дистанционно.
Сегмент складской недвижимости и вовсе замер. Строительство в большинстве случаев ведется только под собственные нужды компаний. Сделок аренды практически нет.
На рынке жилой недвижимости — в большей степени от кризиса пострадал сегмент загородного строительства. В городской черте вновь восстанавливается рынок ипотеки. Банки медленно, но снижают ставки.
В 2011 году количество сделок по ипотеке увеличилось в 2-3 раза. «В нашем банке объем заявок составил 2,5 млрд рублей за год», - рассказала Анастасия Разварина, начальник отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского регионального филиала ОАО АКБ «Связь-Банк». В 2012 году, по ее оценке, рост ипотечных кредитов увеличится еще как минимум на 30%.
Кризис поспособствовал и повышению качества риэлторских услуг. Из-за уменьшения количества и усложнения сделок сильные компании, вне зависимости от своего размера, укрепили свои позиции, слабые — потеряли, считает Юрий Загоровский.
В этом году эксперты прогнозируют стабильный рост на 10-12% за год с замедлением активности в I полугодии и ускорением во II-м. «Произойдет выравнивание динамики развития разных сегментов рынка и увеличение количества сделок», - подвел итог Дмитрий Табала, начальник информационно-аналитического отдела Департамента оценки ГУП ГУИОН.
Антонина Асанова