Взлетно-посадочная полоса жилья
Фонд РЖС 30 декабря проведет торги по продаже под жилую застройку части территории бывшего военного аэродрома Горская в Курортном районе. На данной территории победитель аукциона обязан построить не менее 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Заявки на участие в аукционе на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 790 тыс. кв. м (135 тыс. и 655 тыс. кв. м соответственно) Фонд РЖС принимает с 28 ноября по 26 декабря. Начальная стоимость лота – 96,7 млн рублей, шаг аукциона – 4 млн рублей. Договор аренды предполагается заключить на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
Оба пятна имеют единый адрес: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Среди обременений участков – необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.
Пятна выставляются на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее 195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Вдоль восточной границы земельного участка в Генплане заявлено новое строительство автомагистрали до 2015 года.
Отметим, что освоение этого участка фонд планирует более полугода. Еще в мае на ПМЭФ-2014 эта инициатива была закреплена допсоглашением к уже имеющемуся документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.
По мнению экспертов, близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь исключительно проект эконом- и комфорт-класса. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, данный участок по своей локации и другим характеристикам не подойдет для строительства таунхаусов или загородных коттеджей.
Наиболее вероятная реализация строительства жилья – это малоэтажная многоквартирная застройка в сегменте комфорт. «Спрос на малоэтажное жилье в таком сегменте уже сформировался, проект, несомненно, будет пользоваться популярностью, учитывая окружение и близость к городу. Квартиры здесь могут продаваться по 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит эксперт.
В Курортном районе фактически отсутствуют в продаже земельные участки под комплексную жилую застройку. Учитывая близость к КАД, рассматриваемые к реализации участки могут быть интересны девелоперам, считает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
По ее словам, ограничения по этажности делают пятно малопривлекательным для компаний, занимающихся высотным панельным домостроением. «Кроме того, поскольку реализация площадок не подразумевает прямую продажу, это может значительно ограничить круг потенциальных интересантов, а также отразится на стоимости входа», – добавляет госпожа Ямалетдинова.
Справка:
Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.
Расширение пакета санкций в отношении России заставляет некоторые девелоперские компании усомниться в необходимости участия в крупных международных инвестиционных выставках. Однако эксперты считают, что сейчас, наоборот, нужно представлять отечественный бизнес более полно на подобных мероприятиях.
Российские компании (по крайней мере в европейской части страны) в основном посещают две выставки: MIPIM, проходящую в марте во французских Каннах, и осенью – EXPO REAL (в этом году с 6 по 8 октября), которая проходит в Мюнхене, Германия.
Эффект налицо
Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Международные профильные выставки, такие как MIPIM, EXPO REAL, MAPIC (выставка торговой недвижимости, проходит в Каннах осенью – прим. ред.) являлись эффективной бизнес- и коммуникационной площадкой для российских компаний. Каждая выставка, как правило, приводила к подписанию выгодных контрактов как с российскими, так и с иностранными партнерами».
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации c CBRE, отмечает, что далеко не все участники едут, к примеру, на MIPIM со своими проектами, цели у всех разные. «Многие едут для того, чтобы получить новые контакты или укрепить имеющиеся для дальнейшего развития бизнеса. Некоторые – чтобы «засветиться», показать себя, – говорит он. – Понятно, что введение санкций отразится на некоторых девелоперских проектах, но это не повод отказываться от участия в крупном, статусном мероприятии. Санкции – это временное явление. Даже в условиях кризиса 2008-2009 годов, когда интерес к России был небольшой, тем не менее люди приезжали на выставки. В большей своей массе бизнес старается быть вне политики».
С ним солидарна Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «По моему мнению, нашим компаниям и регионам особенно в нынешних изменившихся геополитических условиях крайне важно участвовать в международных выставках, для того чтобы не усиливать эффект политического похолодания между Россией и Западом. Российским компаниям нужно участвовать в зарубежных инвестиционных выставках, необходимо показать готовность бизнеса к диалогу и продолжению деловых отношений, важно, чтобы нас продолжали воспринимать как надежных бизнес-партнеров, несмотря на общие политические изменения. Безусловно, политическая ситуация сказывается на деловых отношениях. Однако если российские компании перестанут самостоятельно выходить на зарубежную арену и контактировать с иностранными компаниям и это только усугубит ситуацию. Как правило, доля российских экспонентов составляет около 5-10%, в этом году существенных изменений не предвидится».
Последствия не ощутимы
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», добавляет: «Сейчас строительная индустрия в России пока что не ощутила последствия санкций, и внешний негатив скажется на ней через несколько месяцев, прежде всего через ужесточение финансирования новых объектов со стороны банков. Но практически все строительные компании в России частные, и санкции ЕС и США напрямую с ними не связаны, поставки импортного оборудования и стройматериалов прекращать европейцам невыгодно, и нашим компаниям также не имеет смысла отказываться от уже проверенных временем контактов. Так что пока общее ухудшение экономической ситуации не сказалось на отрасли, и компании не начали резать косты на международные мероприятия, доля российских компаний не должна уменьшаться, все понимают, что это работа на перспективу»
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG, отмечает: «Спрогнозировать, увеличится или уменьшится их доля в 2014-2015 годах, сегодня затруднительно. Все понимают, что могут возникнут проблемы с визами, с допуском в ЕС больших российских делегаций. Поэтому многое будет зависеть от вектора развития взаимоотношений России и Запада».
Работать хотят все
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что нестабильная политическая ситуация в Российской Федерации и связанные с ней экономические риски окажут влияние на объем иностранных инвестиций в экономику страны. «В то же время в России и частности в Санкт-Петербурге работает значительное количество иностранных компаний, которые успешно осуществляют свою деятельность на территории нашей страны и видят перспективы расширения своей деятельности. Россия не снижала своего представительства на инвестиционных выставках, которые проходили в Европе (в Каннах экспоненты из России составляли порядка 8% от всех участников выставки), но, следуя внешнеполитическому курсу, более внимательно рассматривает участие в выставках, которые будут проходить в азиатских странах, например, «MIPIM Азия – 2014» – пройдет в декабре текущего года в Гонконге».
Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, считает, что и западные компании заинтересованы в продолжении сотрудничества: «Несмотря на сложившуюся политическую ситуацию, бизнес-сообществу по-прежнему интересен рынок РФ. Доходность проектов в России по факту выше европейских аналогов, и это нельзя отрицать. Уверен, большинству крупных компаний будет в любом случае интересно участие в зарубежных выставках в следующем году. Дистанцироваться от западных инвестиций никто не намерен».
Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш добавляет: «Иностранные инвесторы делятся на две части. Первые – это те, кто составляет впечатление о России по кадрам CNN. Они трясутся от страха. И есть другие, те, кто здесь работает. Поэтому присутствовать на международных ярмарках надо. Это хорошая площадка для того, чтобы переводить иностранных инвесторов из одной категории в другую».
Впрочем, даже если западные коллеги приостановят свою деятельность в России, участие в международных выставках не перестанет быть актуальным. Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп», считает, что русские на международных инвестиционных выставках заключают сделки и достигают устных договоренностей не с иностранными инвесторами, а в своем же кругу, со своими же соотечественниками. «Этому способствует сам формат мероприятий и состав участников – здесь все руководители российского девелоперского блока одновременно, и общение часто происходит в неформальной обстановке на вечеринках, регатах, коктейлях. У руководителей строительных компаний и смежных с ним бизнесов – подрядчиков, консультантов – есть легенда, что MIPIM – это «средство борьбы с московскими пробками»: в одном месте, в небольших и камерных Каннах, где друг от друга не спрятаться, не скрыться, за несколько дней можно провести десятки встреч, на организацию которых в Москве ушли бы месяцы».
Мнение:
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Активность иностранных инвесторов на российском рынке значительно снизилась в последние месяцы; в этой ситуации бизнесу нужны площадки для взаимодействия с российскими компаниями.
Важно понимать, что такие площадки и раньше далеко не всегда и далеко не всеми участниками использовались для привлечения иностранных инвестиций. Для многих это было статусное мероприятие, где можно было провести переговоры и поддержать или наладить бизнес-контакты на уровне первых лиц и владельцев компаний, а также правильно с имиджевой точки зрения презентовать свой проект или актив. Для меня очевидно, что эта активность сохранится, даже несмотря на изменения.
Я очень надеюсь на нормализацию политической ситуации и восстановление доверия иностранных инвесторов к российскому рынку. Но даже если будет разворачиваться сценарий с сокращением их присутствия в России, то им предстоит вести переговоры о продаже активов, в первую очередь, с российскими покупателями.
Рынок проектирования в Петербурге остается одним из самых высококонкурентных сегментов строительной отрасли. Здесь работают около 200 компаний. Впрочем, к крупным относятся не более 20-30 из них.
Заказы на рынке проектирования распределяются крайне неравномерно. Крупные компании, созданные на базе советских проектных институтов, получают серьезные, интересные заказы, в то время как небольшим фирмам приходится выживать, выполняя несколько небольших заказов в год. «В настоящий момент этот вид бизнеса нельзя назвать высокодоходным», – полагает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий (ООО «ИССТ»), добавляет: «Исторически сложилось, что крупные проектные организации, расположенные в Санкт-Петербурге и Москве, осуществляют выполнение работ для федеральных, отраслевых и региональных заказчиков, например нефтяной, химической, металлургической промышленности, атомной энергетики, строительства дорог и т. д.».
По ее оценкам, в России оборот рынка проектных работ превышает 20-30 млрд рублей, при этом емкость рынка заказов Петербурга в разы меньше.
Начальник отдела по согласованиям ЗАО «Группа Прайм» Алексей Шипицын оценивает годовой оборот рынка проектирования в Петербурге в 2 млрд рублей. «Всего в городе работает свыше 200 проектных организаций, из которых 25-30 занимаются генпроектированием», – уточняет он.
Порог входа
Выход на этот рынок регламентируют саморегулируемые организации. Их основная задача – оценивать участников рынка и выдавать допуски к тем видам работ, которые компания может выполнять (учитывается наличие специалистов соответствующего профиля, необходимого оборудования, сертификатов и т. д.). «В среднем вступление в СРО обходится компании в 160-200 тыс. рублей. Из них 150 тыс. рублей – взнос в компенсационный фонд саморегулируемой организации, 5-50 тыс. рублей – вступительный взнос в СРО, и еще несколько десятков тысяч рублей потребуется на страхование гражданской ответственности компании. Помимо этого, надо учесть затраты на создание юридического лица, аренду офиса и наем персонала. Таким образом, начальные затраты на создание проектной компании составляют 300-500 тыс. рублей», – подсчитал господин Гулевский.
Основными статьями затрат для проектной организации, помимо членства в СРО, являются расходы на программное обеспечение и персонал. «Поскольку проектная компания является интеллектуальной организацией, качество ее работы прежде всего зависит от уровня квалификации и опыта сотрудников. Поэтому обучение проектировщиков и архитекторов, повышение их квалификации должно являться одним из приоритетов для руководства компании», – отмечает господин Гулевский.
Константин Некрасов, главный инженер проекта ООО «Авто Альянс», также уверен: чтобы открыть новую проектную фирму, требуется около 300 тыс. рублей. «На развитие проектной организации (участие в торгах, реклама и проч.) в месяц требуется около 500 тыс. рублей. И в эти деньги не входит зарплата и аренда офиса. В среднем, чтобы закрепиться, игроку требуется около года. Но и при этих вложениях не стоит ожидать быстрых результатов. В основном люди, открывающие проектные организации, не могут тратить 500 тыс. рублей в месяц, поэтому им необходим более долгий срок – около трех лет. Очень большую роль в развитии проектной организации играет наличие заказчика, который готов поручить тебе проектирование объекта, тогда и развитие пойдет быстрее», – считает господин Некрасов.
А вот господин Шипицын полагает, что для преодоления входного порога на проектном рынке новичку требуется 50-60 млн рублей и 2-3 года активной работы. «Однако все индивидуально: если заполучить очень крупного первого заказчика, то необходимость в больших первоначальных вложениях сократится в разы», – соглашается с коллегами он.
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, затраты на проектные работы в себестоимости 1 кв. м оценивает от 1100 до 2500 рублей.
«Выйти на данный рынок достаточно сложно из-за высокой конкуренции. Помимо крупных компаний, на рынке есть средние и множество мелких игроков. Таким образом, рынок перенасыщен. Чтобы новой компании закрепиться на рынке, ей необходимо найти заказчика, который заинтересуется их проектом, и предоставить проектную документацию. Но в первую очередь успех компании на рынке проектирования зависит от ее статуса», – утверждает госпожа Ефимова.
Разделение по отраслям
Как отмечают эксперты, большой разницы для проектной организации, что проектировать, нет: как правило, компании могут работать и над проектом жилого дома, и промышленного объекта.
Наталья Мальцева говорит: «По видам проектируемых объектов разделение происходит скорее на отраслевые и общегражданские. Проектирование, например, отраслевых объектов связано со сложными технологическими процессами той или иной отрасли будущего производственного предприятия, которые будут требовать привлечения к проектированию инженеров-технологов, имеющих узкую специализацию».
В общегражданском проектировании в большей степени разделение связано с составом разделов проектной документации, разрабатываемых проектной организацией. Существуют организации, которые занимаются исключительно разработкой разделов архитектурно-строительной части проекта (архитектурные решения, конструктивные решения), а другие разрабатывают только инженерные разделы проекта (водоснабжение, электроснабжение, отопление и т. д.).
«Комплексной разработкой проектной документации занимается не так много компаний, и в первую очередь это связано с необходимостью формирования большого штата квалифицированных проектировщиков», – говорит госпожа Мальцева.
Она также отмечает, что в жилом секторе строительства крупные строительные организации имеют собственные проектные отделы. Любовь Ефимова добавляет: «Существует четкое разграничение между проектированием промышленных и гражданских объектов, а все остальное – производные от этих двух направлений. Например, при проектировании завода необходимо четко знать особые проектные нормы и особенности сложного промышленного оборудования. Гражданское же проектирование другое, здесь другие нормы и чертежи. Обычно компании не занимаются различными видами проектирования, а специализируются и занимают одну конкретную нишу».
Константин Некрасов также отмечает: «Для компании, занимающейся промышленными объектами, необходимо понимание технологического процесса производства, для этого в их штате работают специалисты-технологи. В основном организации, занимающиеся промышленными объектами, – это старые компании со сложившимися связями и заказчиками. Новые компании в этой нише появляются редко. На рынке жилья все немного проще: не требуются специалисты, технологии. И на этом рынке много молодых компаний».
Мнение:
Наталья Мальцева, генеральный директор Института современных строительных технологий:
– Результатом деятельности проектной организации является продукт интеллектуального труда. Соответственно, фундамент проектной организации, определяющий ее успешность, составляют в первую очередь профессионализм и опыт кадрового состава, непосредственно самих проектировщиков. Основной задачей при организации проектного бизнеса будет создание профессиональной команды. Первоначальные затраты будут формироваться из затрат на получение допуска на выполнение работ, закупку оргтехники и программного обеспечения.