Взлетно-посадочная полоса жилья
Фонд РЖС 30 декабря проведет торги по продаже под жилую застройку части территории бывшего военного аэродрома Горская в Курортном районе. На данной территории победитель аукциона обязан построить не менее 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Заявки на участие в аукционе на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 790 тыс. кв. м (135 тыс. и 655 тыс. кв. м соответственно) Фонд РЖС принимает с 28 ноября по 26 декабря. Начальная стоимость лота – 96,7 млн рублей, шаг аукциона – 4 млн рублей. Договор аренды предполагается заключить на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
Оба пятна имеют единый адрес: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Среди обременений участков – необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.
Пятна выставляются на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее 195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Вдоль восточной границы земельного участка в Генплане заявлено новое строительство автомагистрали до 2015 года.
Отметим, что освоение этого участка фонд планирует более полугода. Еще в мае на ПМЭФ-2014 эта инициатива была закреплена допсоглашением к уже имеющемуся документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.
По мнению экспертов, близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь исключительно проект эконом- и комфорт-класса. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, данный участок по своей локации и другим характеристикам не подойдет для строительства таунхаусов или загородных коттеджей.
Наиболее вероятная реализация строительства жилья – это малоэтажная многоквартирная застройка в сегменте комфорт. «Спрос на малоэтажное жилье в таком сегменте уже сформировался, проект, несомненно, будет пользоваться популярностью, учитывая окружение и близость к городу. Квартиры здесь могут продаваться по 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит эксперт.
В Курортном районе фактически отсутствуют в продаже земельные участки под комплексную жилую застройку. Учитывая близость к КАД, рассматриваемые к реализации участки могут быть интересны девелоперам, считает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
По ее словам, ограничения по этажности делают пятно малопривлекательным для компаний, занимающихся высотным панельным домостроением. «Кроме того, поскольку реализация площадок не подразумевает прямую продажу, это может значительно ограничить круг потенциальных интересантов, а также отразится на стоимости входа», – добавляет госпожа Ямалетдинова.
Справка:
Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.
Аномально теплая зимняя погода не радует владельцев горнолыжных курортов, которые с начала сезона несут немалые убытки. По оценкам экспертов, в среднем с открытия сезона этот рынок уже потерял порядка 100 млн рублей.
«В связи с аномально теплой погодой уровень посещаемости курорта в текущем сезоне несколько ниже, чем в прошлом. Нет катающихся, а гости в коттеджи приезжают в обычном режиме. У нас существенную роль играет озеро – тепло от него не позволяет снегу держаться. Пробуем запылить искусственным снегом, но температура не позволяет ему задерживаться», – сетует Альбина Майорова, коммерческий директор ГЛК «Красное Озеро».
На сегодняшний день, по словам Евгении Васильевой, заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург, на территории Ленинградской области насчитывается 8 действующих горнолыжных центров, 7 из них расположены в северном направлении от Петербурга. «Высокий сезон на горнолыжных курортах Ленобласти ограничивается, как правило, четырьмя месяцами: с декабря по март. Благодаря использованию систем искусственного снегообразования продолжительность сезона можно увеличить до 6 месяцев, а также пережить малоснежные периоды, один из которых мы наблюдаем в декабре 2011 года. Однако эти установки в основном подключаются к работе при температуре воздуха, по крайней мере, ниже нуля», – поясняет госпожа Васильева.
По оценкам Дмитрия Кумановского, начальника аналитического отдела ИК ЛМС, с 20 ноября, когда был официально открыт горнолыжный сезон в Ленобласти, потери горнолыжных курортов составили от 12 млн рублей, а если учесть потерю от сопутствующих сервисов (аренда снаряжения, выручка кафе, гостиничных комплексов) – до 50 млн рублей. «Исходя из среднего количества посещений горнолыжных курортов в день, которое составляет 500-600 человек, и средней цены билета на горнолыжный склон в 600 рублей, получается, что в день такие курорты в среднем зарабатывают 300-400 тыс. рублей», – подсчитывает господин Кумановский.
Кирилл Куриленко, ведущий аналитик инвестиционной компании БФА, считает, что наиболее уязвимыми от погодных условий остаются курорты, которые не ориентированы на дополнительные услуги. «К примеру, «Игора» сможет обеспечить себе денежный поток даже в условиях сокращения горнолыжного сезона за счет предоставления других спортивно-оздоровительных услуг и гостиничной деятельности», – объясняет господин Куриленко.
Алена Филипова
В преддверии Нового года застройщики стараются стимулировать продажи за счет скидок и прочих акций. По словам экспертов, таким образом компания может поднять продажи на 15-20%. Хотя в последнее время ряд девелоперов от предновогодних акций отказался.
На растущем рынке перед Новым годом всегда появлялся ажиотажный спрос, говорят эксперты. Чаще всего этот ажиотаж подстегивали сами застройщики, которые под праздники устраивали акции и предоставляли дополнительные скидки.
Этот год не исключение. «Мы проводим предновогоднюю акцию «Скидка до 21 тыс. рублей с каждого квадратного метра». Каждый покупатель получит скидку с каждого приобретаемого метра, размер которой будет зависеть от величины первого взноса. Максимальной будет скидка при единовременной оплате или при покупке с помощью ипотечного кредита», – рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «В компании ЛенСпецСМУ действует новогодняя акция «Рождество-2012». Действие акции распространяется на строящиеся и уже сданные объекты компании. В рамках акции «Рождество-2012» ЛенСпецСМУ предлагает скидку с первого взноса в размере 15% (для строящихся объектов), а также 13%-ную скидку при схеме оплаты 5+95% (данный вариант оплаты предусматривает первый взнос в размере 5%, остальную сумму – в течение 2 месяцев со дня подписания договора). При покупке квартиры в сданных объектах компании ЛенСпецСМУ предоставляется скидка 3% при единовременной оплате, а так же 1%-ная скидка при оплате по схемам 5+95% и 50+50% (первый взнос – половина стоимости; второй – в течение последующих 6 месяцев). Мы ожидаем, что данная акция вызовет повышенный интерес к объектам компании со стороны покупателей. Ведь подобные предложения у нас появляются только в канун Нового года», – рассказывает Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости» холдинга ЛенСпецСМУ.
До конца декабря «НДВ СПб» предлагает ряд квартир в различных жилых комплексах по специальным ценам. В предложение попали квартиры-студии и двухкомнатные квартиры. Стоимость квартиры-студии начинается от 1,59 млн рублей, двухкомнатной квартиры – от 3 млн рублей. «Количество квартир по спецценам постоянно уменьшается, так как спрос на них превышает предложение», – говорят в НДВ. Кроме того, в этом году компания приняла решение о введении акции «одна комната в подарок». По ее условиям, приобретая трех- или четырехкомнатную квартиру, покупатель получает бесплатно
«Сейчас рынок растет не так бурно, так что если сравнивать этот год с докризисными, ажиотаж менее выражен. Кроме того, повышенный спрос на недвижимость в конце года всегда подогревается двумя дополнительными факторами – премиями и бонусами, которые многие компании выплачивали высшему и среднему менеджменту; а также ожиданием роста цен с началом следующего года»,– уверен Владимир Спарак, заместитель генерального директор АН «АРИН». По оценке экспертов, правильно выбранная стратегия и рекламная кампания могут поднять продажи в предновогодний период на 15-20%.
«В этом году акций и спецпредложений к Новому году наша компания не предлагает, так как в готовых объектах почти все квартиры уже раскуплены, а в новых продажи начнутся как раз после Нового года. Обычно, конечно, мы практикуем новогодние акции. В предновогоднее время у всех людей праздничное настроение и они ждут подарков. На рынке начинаются распродажи, и на строительном в том числе. Предновогодние настроения плюс специальное предложение от строительной компании могут стать формулой успешных продаж. Мы знаем это и часто используем этот инструмент», – делится генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.
С другой стороны, отмечают эксперты, покупка недвижимости становится все менее спонтанной. А снижением цен покупателей в офисы продаж загнать все сложней – и без этого весь год на рекламных щитах почти всех застройщиков цены невысоки. «До кризиса декабрь был любимым ажиотажным месяцем – ажиотаж подогревался гарантированным ростом цен. Когда роста нет, нет и ажиотажа», – утверждает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. Да и позиция застройщиков становится более жесткой. Подарками ограничатся и в «СТАРТ Девелопменте». «На Новый год при заключении договора в течение декабря будем дарить настенные часы – для будущих новоселов очень полезный подарок. Часы дизайнерские, все с разными видами, поэтому будем предоставлять покупателям возможность выбора», – объясняет Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «Управляющая компания «СТАРТ Девелопмент».
Есть и застройщики, которые вообще не проводят никаких акций. «В течение года у нас есть ряд бонусных предложения для покупателей в зависимости от первого взноса и сроков оплаты. Но никаких специальных предновогодних акций не проходит. Спрос и сейчас велик, и стимулировать его не имеет смысла», – считает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». Нет акций и в «Главстрой-СПб», и в «ЮИТ Лентек».
Мнение
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS:
– У нас нет таких понятий, как скидка, – мы весь год выставляем экономически обоснованные цены и их придерживаемся. Сегодня на выбор покупателя в значительно большей степени влияют статус надежности строительной фирмы и совокупность всех преимуществ выбранного варианта покупаемой квартиры, а не только цены. Скидка и подарок могут быть приятным дополнением, но не решающим фактором выбора.
Николай Волков