Гостиный Двор приведет в парк
Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга одобрил концепцию реставрации Большого Гостиного Двора (БГД). Проект предполагает усиление общественно-развлекательной функции помещений, расположенных во внутреннем контуре комплекса, а также создание парка внутри дворового пространства. Однако не все собственники ОАО «БГД» одобряют эти планы.
БГД является старейшим универмагом Петербурга, а также историческим памятником архитектуры федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО. Как отметила Елена Коршунова, генеральный директор ОАО «БГД», одна из последних концепций по реставрации этого объекта была разработана в 2005 году архитектурным бюро «Студия 44», но в настоящее время она устарела, так как изменились правила проектирования.
Собственники здания приняли решение о внесение корректив в данную концепцию и вновь заключили договор со «Студией 44». Идея реставрации БГД, по словам Елены Коршуновой, состоит в том, чтобы усилить общественно-развлекательную функцию помещений, расположенных во внутреннем контуре комплекса БГД (здесь планируется разместить рестораны, кафе, концертный зал, кинотеатры, фитнес-клубы и т. д.), сохранив торговлю на наружном кольце зданий. Дворовое пространство планируется сделать открытым и общедоступным, и создать парк.
Владимир Трушковский, эксперт, генеральный директор ООО «ЛСУ», отметил, что по результатам историко-культурной экспертизы были уточнены предметы охраны внутреннего и внешнего периметра зданий БГД. В итоге под охрану взята планировка объекта, все исторические элементы – фасады, окна арочной формы и др.
Никита Явейн, руководитель бюро «Студия 44», представляя обновленную концепцию реставрации БГД, отметил, что основная задача – это воссоздание исторической правды, то есть восстановление комплекса зданий, сильно переделанных после Великой Отечественной войны, и приближение их вида к первоначальному.
«Во-первых, мы планируем разобрать четыре лестницы, которые связывают два контура БГД, но убирают сквозной проход по кольцу. Во-вторых, перестроить советские лестницы и расположить в них узлы коммуникаций – лифты,
лестничные клетки и проч. В-третьих, воссоздать секционную структуру торговых помещений. Кроме этого, будет воссоздан внутренний двор с садом, куда будет входить гастрономический огород, пейзажный парк и т. д.», – пояснил Никита Явейн. Также в проекте предусмотрен автоматический встроенный паркинг с возможностью вмещения до 700 машин и краткосрочная стоянка.
По словам архитектора, реализация данного проекта может растянуться на 20 лет. Что касается финансирования, то Елена Коршунова отметила, что акционеры найдут деньги на строительство. Но даже о приблизительной сумме не сказала до полного утверждения концепции городским правительством.
Борис Кириков, директор Санкт-Петербургского филиала НИИ Теории архитектуры и градостроительства, отметил, что данный проект позволяет провести концепцию «развитие через сохранение».
Михаил Мильчик, заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга, выступающий рецензентом данного проекта, положительно оценил эту концепцию и отметил, что если она будет реализована, то БГД обретет вторую жизнь.
«Концепция не препятствует сохранению объекта историко-культурного значения. Полифункциональное использование БГД нормально, тем более что нет принципиального изменения торговых функций, есть только дополнительное их обогащение», – пояснил он.
Стоит сказать, что вокруг реставрации БГД не утихают страсти в течение всего 2014 года. Дело в том, что более 10% акций ОАО «БГД» в 2013 году приобрела компания FORTGROUP, владеющая большими объемами торговой недвижимости в Петербурге. Миноритарный акционер предложил собственную концепцию реконструкции универмага. Проект предполагал увеличение общей площади универмага в два раза, а торговой – в пять раз. Представители компании говорили, что это позволит умножить торговый оборот универмага в 20 раз. По планам компании, обновление должно длиться четыре года, а окупаемость проекта произойти за 10 лет. Но руководство универмага не отреагировало на эту концепцию. В итоге представители FORTGROUP активно судятся в рамках различных исков с другими акционерами ОАО «БГД» с апреля 2014 года и требуют признать февральское собрание акционеров комплекса, в рамках которого была утверждена концепция реконструкции Гостиного Двора, а также выбран совет директоров, незаконным.
Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP, назвал концепцию, принятую Советом по сохранению культурного наследия, абсолютно безальтернативной и сомнительной.
«Гендиректор ОАО «БГД», госпожа Коршунова, постоянно ссылается на решения акционеров, но нам как акционерам это странно слышать, так как FORTGROUP, имеющего 10,5% долю, никто не приглашал для обсуждения этой концепции, более того, когда мы проявили к ней интерес, нам отказали в доступе к информации. К слову, мы как акционеры также предложили свой проект, который почему-то никем не рассматривался, хотя мы, в отличие от ОАО «БГД», готовы вынести его на открытое общественное обсуждение. Большой Гостиный Двор – это собственность и достояние города, а его судьбу почему-то решают несколько лиц, которые абсолютно не являются профессионалами в редевелопменте», – высказал он свою точку зрения.
По мнению Максима Левченко, городские власти должны инициировать проведение конкурса на лучший проект и выбор самого достойного и с точки зрения сохранения исторической значимости объекта, и с точки зрения улучшения его основной – торговой – функции.
Цифра:
10% акций ОАО «БГД» принадлежит FORTGROUP
Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.
Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.
Безопасность по правилам
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.