РЖД ищет строителей вокзала в Сестрорецке
ОАО «РЖД» привлекло Российский аукционный дом (РАД) для реализации на аукционе права строительства нового железнодорожного комплекса «Тарховка» в Курортном районе. Помимо вестибюля вокзала и билетных касс инвестор сможет построить здесь 7,2 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Инвестиции в проект могут составить 11 млн USD.
Торги по продаже права на заключение инвестдоговора на реконструкцию здания железнодорожной станции «Тарховка» РАД проведет 23 декабря. Заявки принимаются с 17 ноября и до 19 декабря. Начальная цена лота – 820 тыс. рублей, торги пройдут в форме английского аукциона. Участок под застройку предоставляется сроком на два года.
Железнодорожная станция «Тарховка» расположена в курортном районе Сестрорецка между Финским заливом и озером Сестрорецкий разлив, рядом с дорогой к шалашу Ленина. Общая площадь участка – 13,4 тыс. кв. м, возможная площадь застройки – более 11 тыс. кв. м. На пятне в данный момент расположено здание вокзала площадью 146,1 кв. м, принадлежащее ОАО «РЖД». Эту постройку победитель торгов должен будет снести за свой счет. На этом месте будущий инвестор должен будет возвести вокзальный комплекс по обслуживанию пассажиров площадью 250 кв. м (вестибюль, залы ожидания и помещения касс) и парковку площадью 3,6 тыс. кв. м. При этом победитель торгов обязан передать новый вокзальный комплекс ОАО «РЖД», далее монополист оформит их в собственность.
Согласно техническому заданию, инвестор обязан реконструировать посадочную платформу, длина которой в итоге должна составить не менее 220 м, ширина – 4 м. Платформа должна иметь два схода на полевую сторону и быть оборудована светодиодным освещением производства ООО «СветланаОптЭлектроника», в комплексе должна быть предусмотрена инфраструктура для маломобильных групп населения. В ТЗ также указано, что здание вокзального комплекса должно быть конструктивно отделено от коммерческих помещений. В случае если технические помещения комплекса соседствуют с коммерческими площадями, они должны быть разделены несущими стенами.
По мысли железнодорожников, окупать инвестиции бизнес будет с помощью 7,2 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, которую по окончании строительства инвестор сможет оформить в собственность. Это будет продуктовый гипермаркет на 3 тыс. кв. м, гипермаркет DIY такой же площади, а также торговая галерея площадью 1,2 тыс. кв. м. По словам директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александры Смирновой, объем инвестиций в проект может составить около 11 млн USD.
Как заявляют в РАД, выставленный на продажу объект является очень перспективным предложением для инвесторов, покупатель получает возможность открыть прибыльный бизнес. «Благодаря выгодной локации объекты торговли и услуг будут пользоваться стабильным спросом за счет постоянного потока пассажиров и отдыхающих. Кроме того, инвестор решит важную социальную задачу – построит здание станции, отвечающее всем современным требованиям», – говорит Динара Усеинова, заместитель генерального директора ОАО «РАД».
«Не думаю, что можно рассчитывать на какой-то внешний спрос, все-таки объект призван обеспечивать пассажиропоток в Сестрорецк. Ставки должны быть невысокие, в пределах 500-600 рублей за 1 кв. м в месяц. Здесь могут разместиться магазины сопутствующих товаров, фудкорт, зоны отдыха», – считает Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН.
МНЕНИЕ:
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– На данной территории расположен большой жилой массив, поэтому здесь целесообразно реализовать проект продуктового гипермаркета с товарами для дома, также будут пользоваться спросом рестораны быстрого питания. По нашим оценкам, основой покупательский поток будут формировать все-таки не пассажиры, а жители данного населенного пункта, приезжающие на машинах. Ставки аренды будут варьироваться от 650 до 850 рублей/кв. м/месяц.
В правительстве Ленинградской области обсудили ход подготовки к отопительному сезону. «Наша самая серьезная проблема – долги перед поставщиками ресурсов», - резюмировал Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК.
Как ни удивительно, наиболее обеспеченные муниципальные районы испытывают больше сложностей с подготовкой к отопительному сезону, чем районы с меньшей бюджетной обеспеченностью. Так, во Всеволожском районе обеспокоенность администрации вызывает некачественная работа подразделения ОАО «Славянка». «Задолженность РЭУ № 1 ОАО «Славянка» перед ресурсоснабжающими организациями района составляет около 30 млн рублей. Каких-либо серьезных работ, которые нам неоднократно обещались, не выполнено. Все, как и в прошлом году, развивается по авральному варианту», - сообщил Сергей Ладыгин, заместитель главы администрации Всеволожского района.
Тревожная ситуация в связи с большим долгом перед поставщиками ресурсов сложилась в нескольких поселениях Всеволожского района. Наибольшую обеспокоенность администрации вызывает Агалатовское поселение, где налицо совокупный долг по газовой составляющей более 21 млн рублей и отсутствие абсолютно четкого графика его погашения. С долгами за поставку дизельного топлива в отопительный сезон рискует войти Рахьинское поселение. На сегодня задолженность составляет около 15 млн рублей. «В прошлом году, когда во всем районе отопительный сезон уже начался, в Рахье отсутствовало дизельное топливо, и именно по причине задолженностей», - напомнил Сергей Ладыгин.
Еще одной назревающей проблемой руководство района считает возможный отказ «Петербургтеплоэнерго», пришедшего на смену «Леноблтеплоэнерго», от обслуживания в поселениях котельных, не работающих на газе. Между тем только, в Токсовском поселении две котельные работают на угле и одна – на мазуте.
Выборгский район, с одной стороны, прилагает немалые усилия, чтобы достойно подготовить к зиме жилищно-коммунальное хозяйство. А с другой – долги перед ресурсоснабжающими организациями растут медленно, но верно. «Нет другого выхода, кроме как подводить управляющие компании под условное банкротство, создавать новые, чтобы начать отопительный сезон, а старым компаниям собирать долги. Долги от населения превысили уже 500 млн рублей. Что делается для их взыскания, я не вижу», - заявил Юрий Пахомовский, вице-губернатор по ЖКХ и ТЭК.
К числу проблемных объектов ЖКХ в Выборгском района относится, прежде всего, блок-модульная котельная в Гаврилово. После серьезной аварии нынешней зимой она была восстановлена, однако поскольку работает сейчас на дизельном топливе, горячее водоснабжение сейчас не осуществляется. Внушает опасения ситуация с котельной в Каменногорске. Объект передан в прошлом сезоне новому собственнику в неудовлетворительном состоянии. Была установлена блок-модульная котельная, но до сих пор не завершен процесс получения документации по земельному участку.
В котельной, обслуживающей аварийное общежитие в Кравцово, проблема с приобретением топлива. В предыдущем отопительном сезоне управляющая компания занималась этим за свой счет - теперь средств на это нет. Между тем общежитие передается с баланса Ленинградской области на баланс Селезневского сельского поселения, однако процесс этот очень длительный и сложный, так что сегодня непонятно, перейдет ли общежитие на содержание местной власти и когда.
Кингисеппский район пока не накапливает задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями и ведет подготовку к отопительному сезону согласно разработанному плану.
В Волховском районе рассчитывают на улучшение ситуации в ЖКХ в связи с приходом нового инвестора ООО «Теплоснаб», изъявившего желание принять на обслуживание все мазутные котельные на территории. Финансовая ситуация местной «Управляющей компании по ЖКХ», в обслуживании которой остаются газовые котельные, крайне непростая: счет арестован, часть компенсации в счет выпадающих доходов перенаправляется в Петербургскую сбытовую компанию, долги которой достигли 18 млн рублей.
В администрации Кировского района Ленобласти констатируют отсутствие серьезных сложностей в связи с подготовкой к зиме. Однако обеспокоены качеством угля, поставляемого для муниципальных котельных. Была высказано даже пожелание к правительству Ленинградской области рекомендовать надежных и качественных поставщиков, что вызвало немедленную реакцию Олега Сибирякова, председателя Комитета по тарифам. «Не надо рекомендовать поставщиков! Для этого должны проводиться конкурсы! Я буду требовать конкурсы и аукционы! Прописывайте требования по качеству в конкурсной документации!» - заявил он.
В Лужском районе принято решение о начале самостоятельной реконструкции тепловых сетей до начала работы нового инвестора ООО «Петербургтеплоэнерго». Проблемы в администрации видят в связи с котельными, ранее бывшими в эксплуатации у ДРСУ (в Луге, Оредеже): предприятие более их эксплуатировать не будет; что делать с жилым фондом – пока непонятно.
Напряженная ситуация в начале нового отопительного сезона может возникнуть в городских поселениях – Луге и Толмачево – из-за долгов по газовой составляющей. Уже сегодня в Луге приостановлена подача горячей воды населению.
Администрация Бокситогорского района Ленинградской области оценивает ситуацию с подготовкой к зиме в меру оптимистично. «Ситуация хоть и сложная, но лучше, чем в прошлом году», - констатировал Сергей Мухин, глава администрации района. Он уточнил, что наибольшие трудности в сельских поселениях, поскольку интерес у инвесторов и подрядчиков к их имущественному комплексу отсутствует. «Мы неоднократно объявляли конкурсы на передачу, но подрядных организаций не находится. Прежде всего, это связано с тарифами. Наглядный пример - маленькое поселение Климовское. Тариф на тепловую энергию там ниже, чем на успешной хорошей газовой котельной. Поэтому просим Комитет по ТЭК рассмотреть вопросы установления тарифов. В свою очередь, планируем создать новое предприятие. Нам нужны вменяемые тарифы, по-другому просто не получится», - сказал Сергей Мухин.
Он, кроме того, напомнил, что котельная для обслуживания Ефимовской коррекционной школы, на которую из бюджета области уже было потрачено 38 млн рублей, до сих пор в строй не введена. «Я был инициатором возбуждения уголовных дел в отношении подрядчиков. Хочу акцентировать внимание нашего управления капитального строительства на необходимости завершение работ по котельной уже в нынешнем году. Объект в высокой степени готовности и должен, наконец, быть введенным в эксплуатацию», - заявил глава администрации Бокситогорского района.
Со своей стороны, Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК подчеркнул, что правительство региона готово идти на любые законные меры по взысканию долгов. «Это и ограничение, и отключение, и воспитательная работа на наших совещаниях, на заседаниях правительства. Губернатор лично занимается активнейшим образом этим вопросом. Поэтому и с нас спрашивает строго. Мы считаем, что все способы хороши, лишь бы мы эти долги погасили – вышли нормально к отопительному сезону», - сказал Юрий Пахомовский.
За рубежом шоу-румы есть практически во всех жилых объектах. На российском рынке этот инструмент продвижения используется не так активно, хотя многие застройщики уже осознали его эффективность.
«Создание шоу-румов – это требование рынка. Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость. Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку (ее можно посмотреть и на плане, и на 3D-визуализации), сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования (коридоров, переходных балконов, входной группы), – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Традиционно мы делаем два шоу-рума – с полной отделкой и без отделки, поскольку в наших домах отделка является дополнительной опцией при покупке квартиры».
Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в марте прошлого года Setl City открыл шоу-рум в доме № 1 первой очереди квартала «Вена». «Показательная квартира, полностью оборудованная мебелью, наглядно демонстрирует покупателям планировку и стандарты отделки компании, а также позволяет увидеть, как будут выглядеть квартиры, приобретенные в следующих, еще строящихся очередях квартала», – поясняет госпожа Нигуль.
При создании шоу-рума эффективнее использовать не стандартные квадратные квартиры, а сложные угловые, например с тупыми углами, расположенными в торцах домов, считает Виктория Мончинская, начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». «В данном случае у застройщика есть возможность показать, как можно выделить гардеробную в особой квартире. Таким способом наша компания воспользовалась при создании шоу-рума в ЖК «Академ-парк», сознательно взяв самую сложную квартиру, и именно это помогло быстро реализовать эти квартиры», – отмечает госпожа Мончинская.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавила, что местные девелоперы зачастую прохладно относятся к шоу-румам, так как продажи у них и так идут хорошо.
Между тем затраты на создание таких демоквартир невелики.
Николай Гражданкин говорит, что шоу-рум обходится не дороже строительства обычной квартиры, а дополнительные расходы на уборку и поддержание в презентабельном виде окупаются продажами квартир.
В зависимости от статуса квартиры стоимость шоу-рума может колебаться от 200‑300 тыс. рублей до 1 млн, уточняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
«Бюджеты на создание шоу-румов растут с каждым годом. Если отделка демоквартиры в массовом сегменте может обходиться в 6-12 тыс. рублей за 1 кв. м, то обустройство шоу-рума с мебелью и бытовой техникой может стоить 600-800 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. В элитной недвижимости, когда для создания шоу-рума приглашают именитых дизайнеров, цена бывает сопоставима со стоимостью квартиры», – рассказывает Игорь Герасименко, коммерческий директор объединенной проектной группы RedLine.
Варианты квартир формата «под ключ» сегодня становятся все более востребованными на рынке, поэтому шоу-румы довольно быстро находят покупателя.
«После того как все квартиры в доме распроданы, выставляется на продажу шоу-рум. Цена на подобные объекты ниже в среднем на 10-15%. Причиной тому служит больший износ помещения, так как за время демонстрационных показов по полу вашей будущей квартиры могла пройти не одна сотня ног», – объясняет Жанна Вострова, ведущий специалист направления «Новое строительство» АН «Итака» Николай Гражданкин говорит, что после ввода дома в эксплуатацию шоу-румы продаются по стандартной цене.
Игорь Герасименко отмечает, что если шоу-рум укомплектован мебелью, то застройщики продают данные квартиры по цене выше, чем остальные квартиры в доме. Между тем сроки экспозиции этих объектов не превышают сроки продажи большей части квартир в доме.