Генплан Петербурга обещают сбалансировать
Вице-губернатор Марат Оганесян в ходе депутатских слушаний представил отчет о реализации Генплана Петербурга в 2013 году. Чиновник обещал сокращать жилые зоны в общем объеме утверждаемых проектов планировок территорий (ППТ), а также решить вопрос со стихийным строительством на границе города и области.
Как рассказал вице-губернатор, в 2013 году Смольным была утверждена документация по планировке 15 территорий общей площадью 608,3 га, что составляет 0,47% от территории города. При этом 46,2% этой территории составили жилые зоны, 13% – производства, 11,2% – зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, 9% – рекреационные зоны, 9,4% – общественно-деловые зоны.
Что касается перспективного развития города, то в 2013 году было принято решение о подготовке ППТ 62 территорий общей площадью более 3,3 тыс. га (2,33% от площади города). Господин Оганесян отдельно отметил, что количество жилых зон в утверждаемых ППТ существенно сократится – жилье займет только 33,9% территорий и уступит место общественно-деловым зонам (28,9%), производственным зонам (11,8%) и инфраструктуре (13,9%). «Мы сознательно пытаемся сдержать жилищное строительство и сбалансировать развитие городских территорий», – признался чиновник.
Большая часть вопросов от присутствующих депутатов традиционно касалась транспортной, социальной инфраструктуры, а также обеспеченности жильем жителей города. Так, «справедливоросс» Алексей Ковалев спросил вице-губернатора, до каких пор жители жилых массивов на границе города и области будут пользоваться городской инфраструктурой и как Петербург планирует решать эту проблему.
По словам господина Оганесяна, раньше у Смольного просто не было субъекта переговоров по этому вопросу – решения по выдаче градпланов, разрешений на строительство и утверждению ППТ принимали муниципалитеты. Но с 1 января 2015 года эти полномочия переходят с муниципального уровня на региональный, и два региона вместе, как пообещал чиновник, найдут баланс в этом вопросе. Более того, сейчас в Госдуме РФ в третьем чтении находится проект закона о разработке единой документации территориального планирования для Петербурга и области.
В свою очередь, «яблочник» Борис Вишневский поинтересовался судьбой двух транспортных объектов с «долгой историей» – магистрали № 7 и переправы в створе 22-й линии Васильевского острова (депутат долго и безуспешно пытается отстоять необходимость строительства этого объекта – прим. ред.).
Что касается магистрали, то, по словам Марата Оганесяна, вопреки требованиям экологов и градозащитников, убирать проект из Генплана власти не планируют. «Я могу всех заверить, что трасса не нанесет никакого вреда зеленым насаждениям и Удельному парку в частности. Где-то она может быть выполнена в виде тоннеля, где-то в виде эстакады», – сказал господин Оганесян. В качестве примера он привел тот факт, как город решил проблему строительства дороги по территории Митрофаньевского кладбища. А вот переправы с Васильевского острова на «большую землю», нет в адресной инвестпрограмме города, сообщил чиновник.
Наконец, депутаты выразили обеспокоенность отставанием строительства социальной инфраструктуры от темпов жилищного строительства. В 2013 году было введено 2,58 млн кв. м жилья и только 10 детсадов и школ. Ситуацию чиновник оценил как очень сложную, но не критичную. «Во-первых, этот объем жилья будет заселяться как минимум 2-3 года, и во всех этих проектах прописано строительство социальных объектов. Думаю, что показательными будут 2017-2018 годы», – заключил чиновник.
Согласование графиков ввода в эксплуатацию с Кадастровой палатой и взвешенный подход к выбору кадастрового инженера – таковы основные механизмы ускорения постановки на кадастровый учет многоквартирных домов (МКД), по мнению Даниила Пильдеса, директора филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Санкт-Петербургу.
Об этом он заявил на круглом столе «Изменения в порядке взаимодействия органов государственной власти с застройщиками по вопросам ввода и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», организованном СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Еще до вступления в силу в октябре прошлого года положений 250-ФЗ ("О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости") Кадастровая палата Санкт-Петербурга совместно с саморегулируемой организацией кадастровых инженеров проводила семинары для профессионального сообщества. Кадастровых инженеров призывали донести до застройщиков необходимость как можно более детально планировать получение разрешения на ввод, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество в МКД с учетом особой социальной значимости этого направления работы. «Считаем, что без помощи кадастровых инженеров нам до застройщиков не досчитаться: они недостаточно полно понимают новации законодателя. И количество постановок на кадастровый учет многоквартирных домов в Санкт-Петербурге катастрофически мало относительно вводимого объема», - заявил Даниил Пильдес.
Он также подчеркнул необходимость тщательного отбора кадастрового инженера для выполнения таких работ. «Вы должны понимать свои риски, прежде всего финансовые. При выявлении хотя бы одного основания для приостановки постановки на кадастровый учет на доработку возвращается весь пакет документов по МКД», - напомнил Даниил Пильдес. Оптимальным вариантом руководитель Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу видит диалог напрямую с застройщиком и выбранным им кадастровым инженером. «Ресурсы Кадастровой палаты безусловно ограничены, и мы должны вместе с застройщиком пройти по этому пути, чтобы понимать, когда и какие документы он будет предоставлять для постановки своего МКД на кадастровый учет. Мы никоим образом не давим на застройщиков, но должен быть элемент совместного планирования», - заявил Даниил Пильдес. Несколько таких случаев, по его словам, в практике Кадастровой палаты уже было.
Разумеется, ничто не мешает застройщикам подать документы для постановки объекта на кадастровый учет через многофункциональный центр (сейчас таких МФЦ, по словам Сергея Никитина, заместителя руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе действует более 30, а в ближайшее время добавится еще 19). Эти документы поступят в Кадастровую палату и будут обработаны в порядке очередности. С учетом продолжительности самой процедуры постановки на кадастровый учет это означает существенное увеличение сроков.
Даниил Пильдес схематично описал новый порядок работы с заявлениями о постановке на кадастровый учет. В случае МКД к одному заявлению прилагается примерно 1,5 тыс. технических планов на все помещения в МКД, и обработка документов на 75% - результат ручного труда. «Работа начинается с отдела ввода данных, причем особенности электронной системы таковы, что с одним заявлением может работать только один специалист. Ввод документов занимает несколько дней, и уже на этом этапе специалист Кадастровой палаты готовит проект решения о постановке на учет по каждому объекту либо о приостановлении, если будет выявлено хотя бы одно основание. Далее весь пакет документов переходит в отдел кадастрового учета, где работать с ним также может только один специалист», - прокомментировал Даниил Пильдес. Он выразил опасения, что в нынешнем году Кадастровую палату «накроет волна 2013 года», к которой добавятся МКД, введенные в эксплуатацию в течение 2014 года. «По нашим представлениям, за 2014 года в органы кадастрового учета должны быть поданы пакеты документов на 100-120 многоквартирных домов – объектов нового строительства, - это 80-90 тыс. объектов», - прокомментировал Даниил Пильдес.
Со своей стороны, Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, предложил помощь и застройщикам, и кадастровым инженерам в устранении трудностей, возникающих в связи с необходимостью постановки на учет многоквартирных домов. «Если возникают вопросы при подготовке документов, если необходимо оценить квалификацию кадастрового инженера, положения заключаемого с ним договора, вы всегда можете обратиться к нам в СРО», - сказал он. Алексей Лебедев обратил также внимание застройщиков на то, что зона ответственности кадастрового инженера завершается в момент не передачи пакета документов в Кадастровую палату, а получения кадастрового паспорта на объект.
Принято считать, что территории, находящиеся вблизи водоемов и рек в Петербурге, автоматически могут претендовать на статус премиальных. Однако пока Канонерский остров остается одной из самых депрессивных территорий города. О том, как она станет развиваться, в среде аналитиков нет единого мнения.
В конце прошлого года на пятом форуме «Будущий Петербург» были рассмотрены несколько концепций развития Канонерского острова. Победителем стал проект «Канонерский морской парк», который разработала группа студентов под руководством архитектора Сергея Падалко. Концепция предполагает создание на Канонерском острове морского парка и благоустроенных пляжей со стоянками для плавучих домов-дебаркадеров, которые могут стать жильем для туристов, яхтсменов, маневренным жилым фондом для работников верфей и просто романтиков моря. Нет никаких гарантий, что концепция будет реализована, однако устроители конкурса затевали его, чтобы привлечь внимание властей к проблеме этой территории.
Территория Канонерского острова является депрессивной за счет большого числа промышленных объектов, плохой транспортной доступности и ветхого/аварийного жилого фонда. Несомненно, данная зона требует изменений, что повлечет за собой крупные финансовые вложения как города, так и частных лиц.
Елена Кравец, ведущий специалист отдела жилой недвижимости Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, говорит: «Плюсом Канонерского острова, на мой взгляд, является его расположение в акватории Финского залива. Это означает, что здесь есть видовые характеристики. На территории острова находится много промышленных предприятий, а удаленность от метро и плохая транспортная доступность на сегодняшний день не добавляют ему привлекательности. Учитывая эти минусы, стоимость жилья на вторичном рынке здесь несколько ниже, чем, например, в соседнем Нарвском округе (Нарвском муниципальном округе) и составляет 65-75 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она.
По мнению госпожи Кравец, со строительством центрального участка ЗСД, который пройдет на эстакаде над островом, у «Канонерки» появятся перспективы.
Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, добавляет: «Идея создания Морского парка может оказаться удачной лишь в случае ее комплексного исполнения, включающего в себя развитие транспортной инфраструктуры острова и прилегающих территорий Кировского района, улучшение жилищных условий или переселение людей в новое жилье за пределами острова. На реализацию подобного проекта может потребоваться от 6 до 12 лет, так как проект будет заключаться не только в создании парковой зоны и каких-либо коммерческих объектов, но и в строительстве нового жилья, а также рекультивации промышленных земель».
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк» Mirland Development Corporation, считает, что Канонерский остров – заманчивое пятно для девелопера. «При больших финансовых вложениях остров мог бы стать привлекательным районом Петербурга. К его плюсам, безусловно, стоит отнести близость к центру, протяженный пляж, уединенность, ощущение «города в городе». На таких waterfront-территориях, которые формируют вид города с Невы, можно строить районы и кварталы, при этом с нетривиальной архитектурой. Главный минус «Канонерки» – неудобная транспортная связь с городом и плохо развитая инфраструктура», – говорит госпожа Жалеева. По ее словам, как и на многих промышленных территориях, есть проблемы с собственниками земли и высокие административные барьеры.
Справка:
Долгое время попасть на Канонерский остров можно было только водным транспортом, однако в 1983 году его связал с Петербургом туннель, построенный открытым способом. Еще несколько лет остров оставался закрытым для посещения; сейчас проезд на него свободный. Население острова составляет около 5 тыс. человек.
Канонерский остров расположен к западу от Морского порта. Среди наиболее крупных предприятий острова можно выделить Канонерский судоремонтный завод, Балтийскую таможню, а также Центральную станцию аэрации Водоканала, расположенную на искусственно намытом острове Белый в непосредственной близости от Канонерского острова. Среди промышленно-портовых зон несколько участков застроены жильем. Стоит отметить, что до недавнего времени дома нумеровались просто: Канонерский остров, 1, 2 и т. д., только в 2009 году на острове появился еще один адрес – Путиловская набережная.