Жилье на предкризисной высоте
В 2014 году в Петербурге будет введено более 3 млн кв. м жилья, это на полмиллиона больше не только норматива Минрегиона РФ, но и ожиданий самих чиновников. Последний раз такую планку город брал еще перед кризисом в 2008 году.
Новый прогноз по вводу жилья на минувшей неделе обнародовал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко. По его словам, за девять месяцев 2014 года в городе введено 2,1 млн кв. м жилья, это почти 10% рост к соответствующему периоду 2013 года. Всего же до конца года будет введено более 3 млн кв. м жилья. Город не вводил таких объемов жилья с 2008 года, когда в городе было введено 3,2 млн кв. м. Ближе всего к этим показателям подобрался 2011 год. Тогда объем ввода составил 2,7 млн кв. м, но эксперты связывали эти цифры с выходом на рынок замороженных в кризис проектов.
Отметим, что указанная главой Комстроя цифра превышает не только контрольный показатель Минрегиона РФ для Петербурга, но и августовские прогнозы самих чиновников. Тогда глава КЭПиСП Анатолий Котов обещал, что в 2014 году город сдаст 2,5 млн кв. м, в 2015 году – 2,7 млн кв. м, а на цифру в 3 млн город выйдет только к 2017 году.
Однако, по словам господина Демиденко, у города есть все возможности превратить трехмиллионный показатель из переменной величины в постоянную. В частности, Смольный выдал разрешений на строительство еще около 18 млн кв. м жилой недвижимости в городской черте. «Что касается 2015 года, то у нас уже сейчас есть ППТ и разрешения на строительство соответствующего объема жилья», – осторожно прогнозирует глава комитета. Помимо этого, Смольный планирует проводить более активную политику в области земельных аукционов. Господин Демиденко пообещал в 2015 году вывести на торги «ряд очень интересных объектов». Точные адреса чиновник не назвал, но отметил, что за землю в 2015 году город намерен выручить на 1 млрд рублей больше, чем в 2014 году (4,5 млрд рублей – прим. ред.).
Интенсивная динамика объемов ввода пока не привела к затовариванию рынка. На данный момент доля нереализованных квартир в домах высокой степени готовности не превышает 10%, это средний допустимый показатель, считает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». По ее словам, объекты, которые будут сданы до конца года, были практически в полном объеме реализованы в период ажиотажного спроса этой весной. «Причина наращивания объемов проста: деньги в освоение территории девелоперами уже вложены. Показатели спроса на рынке первичной недвижимости действительно несколько снизились, но спрос есть. Востребованные проекты по-прежнему привлекают покупателей, застройщики не снижают цены, что говорит о том, что продажи идут достаточно активно», – говорит госпожа Бармашова.
«В условиях неопределенности на рынке, когда люди не видят других инструментов для вложения своих накоплений, они будут вкладывать в недвижимость, поэтому заявленные объемы найдут своего покупателя», – считает Евгений Богданов, генеральный директор бюро RUMPU. По словам эксперта, после 2008 года рынок восстановился и качественно изменился, застройщики приступили к реализации проектов, которыми они не занимались в 2009-2010 годах, и сейчас видны результаты этой работы.
В сданных в эксплуатацию домах в сегменте масс-маркет в продаже остается не более 2-4% квартир. Таким образом, дома, которые в этом сегменте сдаются в эксплуатацию (в целом около 86% рынка приходится на класс масс-маркет), никак не связаны с текущим уровнем спроса – квартиры в них уже приобретены покупателями, многие из них покупали жилье на старте проекта, то есть 2-3 года назад, уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». «Что касается текущего уровня спроса, то на начало октября 2014 года продано уже 89,7% от годового объема спроса прошлого года», – рассказала эксперт.
В свою очередь, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что это очень сомнительное достижение, которое скорее свидетельствует об отсутствии сбалансированного развития городских территорий. «В основном данное «перевыполнение» произошло за счет окраинных проектов, не обеспеченных должным образом ни транспортной, ни инженерной, ни социальной инфраструктурой. Количество подобного предложения действительно может превысить платежеспособный спрос. Вкупе с повышением ставок по кредитованию – как для бизнеса, так и ипотечных – все это негативно скажется на общем состоянии рынка», – констатирует эксперт.
Губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание рабочей группы, образованной застройщиками. Как рассказывают участники встречи, она прошла в конструктивном диалоге. Но конкретных решений принято не было. Они ожидаются от дальнейших встреч.
Напомним, решение организовать рабочую группу из представителей крупнейших застройщиков при губернаторе было принято в самом начале мая, когда после активной критики губернатор Петербурга провел первое закрытое совещание с застройщиками. На него были приглашены не все представители строительной отрасли, а лишь избранные - присутствовали представители группы «Эталон», «ЮИТ Лентек», группы ЛСР, «Ленстройтреста», «СПб Реновация», группы ЦДС, Setl Group. На нем было решено организовать рабочую группу, которая должна была собраться 1 июня.
Группа собралась в почти полном составе. Как рассказал генеральный директор ЗАО «Ленстротрест» Александр Лелин, участвовавший в совещании, рассматривалось три наиболее важных вопроса – строительство социальной инфраструктуры, участие строителей в обсуждении поправок в ПЗЗ и Генплан Петербурга и просьба к Росреестру разрешить открыть на территории Петербурга отдельный офис для работы с застройщиками.
Все просьбы, по словам участников встречи, были поддержаны губернатором. Правда, по первому вопросу ограничились констатацией существующих трех схем работы с социальной инфраструктурой. Во-первых, инвестор будет готовить документацию для участка, а город, в свою очередь, обеспечивать его инженерными сетями и строить социальный объект. Второй вариант – школы и детские сады будут возводиться по механизму государственно-частного партнерства. И, наконец, третий - инвестор строит объект за счет собственных средств, после чего город выкупает его по себестоимости. Как рассказали участники встречи, Георгия Полтавченко более всего устроила схема передачи городу инженерно-подготовленного инвестором участка для последующего строительства социального объекта за счет городского бюджета. Губернатор поручил вице-губернатору Игорю Метельскому провести совещание с участием Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по образованию и Комитета по здравоохранению для координации адресных инвестиционных программ с планами застройщиков.
Кроме того, застройщикам удалось договориться об участии представителей бизнеса в подготовке поправок к градостроительному законодательству. «Мы договорились о том, что представители строительного сообщества будут участвовать в подготовке, разработке и внесении изменений в Генеральный план, ПЗЗ и региональные нормативы градостроительного проектирования», - рассказал вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Последний вопрос, который подняли строители – подпись губернатора в обращении к Росреестру РФ с просьбой разрешить петербургскому управлению открыть отдельный филиал, который бы работал исключительно с застройщиками. «Несмотря на все попытки властей навести порядок в Росреестре, договора регистрируются очень медленно. А это в первую очередь бьет по законопослушным застройщикам, которые работают по 214-ФЗ. Мы не можем принимать от покупателей деньги, пока договор не будет учтен в Росреестре. А на это уходит месяц-два», - сетуют участники рынка.
Как говорят участники рынка, потепление, которое возникло в отношениях между властью и строительным комплексом, неизбежно. «Сейчас бюджет теряет нефтегазовые доходы, которые нужно чем-то компенсировать. Если и дальше прессовать застройщиков, то они могут побежать в Ленобласть, где сейчас сменилось руководство и строительный комплекс курируют вполне понятные и вменяемые люди. Да, маржа там меньше, но лучше это, чем просто сидеть на проекте и ничего не получать», - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «И властям, и застройщикам понятно, что диалог необходим, дальше продолжаться так не может. Но и говорить, что все вопросы сняты, пока рано. Сделаны только первые шаги. Посмотрим на реальные дела», - предлагает Александр Погодин, заместитель генерального директора петербургского направления ГК «Пионер».
Генеральный директор ООО «Строй Металл» Андрей Хлыбов рассказал, почему создание строительных профсоюзов выгодно не только самим рабочим, но и предпринимателям.
Попробуйте провести среди директоров строительных организаций опрос на тему «какие основные препятствия для развития строительной отрасли в России», и вы получите следующие ответы:
1) Разгильдяйство. И, как следствие, постоянная необходимость всех контролировать.
2) Отсутствие квалифицированных кадров.
3) Низкий уровень доверия между участниками строительного рынка.
4) Невыгодные расценки по госконтрактам.
Смею утверждать, что профсоюз очень бы помог в разрешении этих трудностей. Каким образом? Рассмотрим обозначенные проблемы по порядку:
Проблема первая. Разгильдяйство
Отсутствие трудовой дисциплины - это самая большая проблема для строительного бизнеса. Сотрудники слабо осознают ответственность за свою работу, трудятся, что называется, «из-под палки». И именно независимая профсоюзная организация может, действуя в среде рабочих, навести порядок. Ведь, по сути, профсоюз - это сами рабочие, и им придется самим себя контролировать. Им придется выполнять свои обязательства.
С другой стороны, профсоюз заставит выполнять свои обязательства и бизнесменов. В итоге, мы получим понятные и прозрачные правила игры: если выполняешь свои обязательства, я выполняю свои. Вторичная выгода от такого соглашения - в том, что нечестным или неэффективным участникам рынка придется уйти. И это касается не только строительных организаций, но и, в частности, любого рабочего. Никто не станет терпеть человека, из-за которого остальные могут быть оштрафованы.
Проблема вторая. Отсутствие квалифицированных кадров
Среди прорабов и других линейных ИТР распространенно мнение, что в строительстве только 10-15% профессиональных рабочих, остальные - просто случайные люди, которым нужны деньги. Если бы профсоюзная организация была распространена повсеместно, например, как в странах Европы, то бизнес получил бы надежного партнера по подбору любого количества рабочих любых строительных специальностей. Профсоюзная организация могла бы дать исчерпывающую информацию о том, какая квалификация у рабочего, где он раньше работал, сколько людей и в течении какого времени можно поставить на объект. Более того, профсоюз взял бы на себя ответственность за поведение рабочих на площадке. Рабочие, в свою очередь, получили бы гарантии, что их не смогут банально «кинуть», что они будут работать по официальному договору со строительной компанией, а не с посредником. И, конечно, всем посредникам придется уйти со строительного рынка.
Проблема третья. Низкий уровень доверия
Почему так трудно найти хорошую квалифицированную бригаду? Во-первых, их мало по определению. Во-вторых, такие бригады работают с одними и теми же строительными компаниями, они боятся что иначе их обманут, ведь в большинстве случаев так и происходит. Профсоюз – это, пожалуй, самое простое и понятное решение этой проблемы. Достаточно создать «черный список» работодателей, и этим людям придется уйти из строительства.
Кто-то может возразить, что иногда рабочим не выплачиваются деньги по объективным причинам, например, в ситуации, когда заказчик остановил финансирование. Если задолженности перед рабочими действительно обусловлены объективными факторами, юристы профсоюза помогут отсудить у заказчика заработанные деньги. Им это будет сделать проще - они представляют интересы рабочих, и суд будет на их стороне.
Проблема четвертая. Низкие расценки по госконтрактам
Со времени ввода электронных торгов, доходность контрактов по госзаказу значительно снизилась. Причина в демпинге. При этом бремя заниженной цены ложится именно на рабочие бригады. Если бы профсоюз определил минимальную расценку по видам работ и добился повышения ТЕРов (территориальных единичных расценок — ред.). Компании перестали бы брать на себя повышенные риски и занижать стоимость строительства. Кроме того, в силах профсоюза было бы поднять стоимость
Итого
В России возникла ситуация, когда появление строительного профсоюза стало выгодным всем: и государству, и бизнесу, и самим рабочим. Разумеется, бизнесменам придется вести с ним непростые переговоры. Возможно, слабым и неэффективным компаниям придется с рынка уйти. Однако и профсоюз будет вынужден взять на себя ответственность по управлению внутри рабочей среды.
Как показывает опыт развитых стран, влияние профсоюзов на трудовые отношения постоянно возрастает, поэтому предпринимателям выгодно начать конструктивный диалог с профсоюзными организациями. Это приведет к росту конкурентоспособности российского бизнеса.